案例十三 东方大学城的建设模式 (一)案例简介 在建设“东方大学城”及运营“东方大学城”中,政府的目的在于增加城市功效,提高人民生活水平,加大税收。而土地本身不能够升值,土地是通过利用开发来完成土地的升值。政府提供低价格土地,表面上好像受到了直接损失。东方大学城在短短几年的时间增加了10万人口,形成了一个特殊的中国教育城市。城市的建立又直接带来了大量的工作岗位,解决了城市就业。商业的运作又使税收大量增加。东方大学城的建立使得原有不能升值的土地升值。政府在投入土地的时候虽然受到了表面的损失,可是带来的是长期稳定的发展。 (二)思维导图
(三)分析 本案例综合应用1P营销战略的结果是第八种1P营销战略:只花第三方企业的,只收第三方顾客的。 政府想要搞城市建设,又没有资金,怎么办?东方大学城的案例给了我们一个模板。在这个案例中,如果把政府看作企业,负责城市建设的企业看作花钱方面的第三方企业,而由城市建立起来后产生的商业、地价升值等等都属于收益方面的第三方顾客,而原有目标顾客就是普通市民。从花的方面来看,政府没花一分钱,花的都是负责城市建设的企业的钱;从收的来看,没有收原有目标顾客市民的钱,收的是企业的钱,而得益的却是每一方。这里的关键是通过这样的运作,整个东方大学城的价值大大提升,而各相关利益者从中得到了各自的利益。在这里政府没有为城市建设买单,企业没有花费更多的土地使用费用。双方均以附加的形式为目标市场直接买了单,又同时成为了受益者。 如果站在负责城市建设企业的角度,则运用的是第四种1P营销战略。花钱方面,由于政府的介入节省了不少买地的钱,以及其它的优惠条件;收钱的方面,收的也是第三方顾客的钱,没有收市民的钱。 国际上有一种BOT模式运用的也是1P营销战略。BOT是英文build-operate-transfer的缩写,也就是建设-经营-转让。是政府将基础设施项目的经营权授予承包商。承包商在一定的期间内负责项目设计、融资、建设和运营,并回收成本、偿还债务、赚取利润,特许期结束后将项目所有权移交给政府。在我国,BOT融资方式称为“特许权融资方式”,指国家或地方政府通过特许权协议,授予签约方承担公共性基础设施项目的融资、建造、经营和维护;在协议规定的特许期限内,项目公司拥有投资建造设施的所有权,可以收取设施使用者适当的费用,由此收回项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报;特许期满后,项目公司将设施无偿的移交给签约方的政府部门。 BOT和BT的区别是BOT模式是投资者在项目建成后一定期限内,通过经营回收投资获得盈利;授权期结束后,再将项目无偿转让给政府。而BT模式是企业投资建设、政府一次回购、资金分期支付。通过BT模式投资的利基点,就是以少量的投资获得大量工程承包机会而获利。 (四)规律应用 本案例应用的规律是:战略利益和产品多功能化。 正是由于政府在其后的商业中获得了收益,以及东方大学城这个城市平地升起,为政府部门创造了许多利益,如政绩、就业机会、全国知名度等等。这些对于政府来说就是战略利益。也正是由于有这些利益,政府才会给企业那么多优惠政策,如零地价、无息贷款、税收优惠等等。对于企业来说,也正是由于有那么多优惠,以及其后开发商业带来的利益,这些战略利益才促使企业去投资建设东方大学城。 产品多功能化的1P营销规律应用最多的就是开发信息载体功能。从本质上说,这也是一种思维定式,首先想到和容易做到的是开发产品的广告功能。其实,产品的多功能化是个很广泛的概念,几乎任何产品都有多功能。例如在第三部分提到的阿司匹林,除了可以治疗头痛,还可以稀释血液。下面再列出几个案例: 1.木炭,消费者只是用来冬天烤火。随着空调器、取暖器的普及,以及住宅的高档化,木炭烤火已越来越少。20世纪90年代以来,日本家庭用木炭作清洁剂、除味剂,很流行。木炭厂商抓住机会,不但宣传木炭的清洁、除味功能,还增加其作为装饰品的功能,令消费者更加喜爱。 2.有一种既可以作胸花,又可以做发夹的女性小饰品很受女孩子欢迎。 3.钻戒既是一种首饰,更是一种爱情长久的见证。 4.玫瑰花既是花,更是一种象征,根据不同的组合有不同的意义。 任何一种产品在主打产品外还有附加的功能,能够找到其附加功能推广利用,其产品定位,价格成本,营销渠道,销售方法也就迎刃而解。 例如“礼品装”和“精装”就是产品功能再开发的一种特殊形式。像天价月饼、天价荔枝等,以及脑白金都是“礼品装”形式。而“精装”就是在原有产品的基础上,只是把包装改善,就可以卖出更高溢价,让顾客感觉价值增加。同一本书分为平装和精装,同一颗白菜洗干净分装几个袋,常常可以多卖几倍的价钱 当我们用线性的思维去思考时,只能发现事物之间一对一的联系,而当我们用网状思维去创造时,却发现世界万事万物都是普遍联系的。把防盗门和航空公司看似毫不相关的两个行业联系在一起,不能不让人大呼意外。 1P营销的产品多功能化强调跳出传统的思维局限,努力发掘自身对第三方的利益点。找到的利益点越多,则引入的第三方也越多,对所有参与方的价值越大。 (五)思考题 试分析BOT模式中可以应用哪些1P营销规律,应用的是哪一种1P营销战略。
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