房地产企业ISO9000贯标资料

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8.2.4产品的监视和测量

8.2.4.1为验证交付的产品、融资贷款利息和本金偿还情况满足规定要求，公司对项目的开发、资金运作过程以及房屋的建筑质量实施连续的监视和测量。工程部负责组织项目部对采购材料和设备、施工质量以及设计、施工、监理单位的工作质量进行监督检查。公司的稽查小组负责对项目开发的全过程，包括：前期调研、投资决策、前期运作、规划设计、施工建设、市场营销、前期物业管理、售后服务等环节的工作情况进行监督检查。

8.2.4.2进货检验和试验

a) 项目部负责对施工单位是否对进货按规定进行了检验和试验进行监督；

b) 对施工用的主要材料设备，进行重点监督控制，对大宗物资按规定进行抽样检查。

c) 材料设备的监视和测量，具体执行Q/TZH-WI-015《材料设备管理制度》中的有关条款。

8.2.4.3过程检验和试验

a) 工程部负责组织项目部对工程的施工质量进行控制和检查，对重要过程和分项分部工程进行重点控制，具体要求执行Q/TZH-WI-022《工程质量验收管理制度》。并监督检查施工和监理单位的质量控制情况，执行本手册第七章节的《工程施工控制程序》和《工程监理控制程序》。

b) 公司的稽查小组负责监督检查各部门的工作质量和项目运作中的综合协调组织能力，对项目部的控制检查是否到位、项目的前期运作、资金调度、工期进度、市场营销等项目运作的重点环节，进行阶段性地把关验收。检查的方式主要通过现场检查、专项检查和周例会、月度经营计划会的形式进行。

8.2.4.4最终检验和试验

a) 工程部负责组织项目部，遵照当地政府部门关于工程竣工验收的法规要求，组织质监部门和施工、监理、设计等单位进行竣工验收，确保工程的最终实物质量满足规定的要求。具体执行《工程监理控制程序》和Q/TZH-WI-022《工程质量验收管理制度》的规定。

b) 在项目开发建设结束后的适当时机，由策划营销中心组织编写《项目运作报告》，根据各部门提供的以下有关资料，对项目的整体运作情况进行全面的检查总结：

a) 策划营销中心负责提供执行《项目运作方案》的情况；

b) 工程部和项目部负责提供工程实物质量的控制和状况；

c) 财务与资产经营部负责提供资金的运作状况和项目的经济效益分析；

8.2.4.5 对所有检验和试验的结果，都应进行记录，并有相应授权人的签字。

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过程的监视和测量

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8.2.3过程的监视和测量

8.2.3.1由公司经营副总经理任组长，各部门经理为小组成员，组成公司的稽查小组，办公室设在财务与资产经营部，对质量管理体系的过程进行监视和测量，以证实过程实现策划结果的能力。

8.2.3.2公司通过以下方式对过程进行监视和测量：

a) 在公司召开的周例会和月度生产经营计划会上，对各部门所分管工作完成情况进行检查考核，执行《月度工作考核办法》；

b) 通过内部质量管理体系审核及有效性评价；

c) 对需确认的过程进行监督检查；

d) 通过生产和服务的提供，听取顾客意见的反馈。

8.2.3.3对过程监视和测量中发现的问题，由稽查小组负责组织进行整改，对需要采取纠正和预防措施的，由工程部按照《纠正和预防措施控制程序》的规定执行。

8.2.3.4公司对以下过程实施监视和测量：

a) 项目开发的投资决策；

b) 项目的前期开发工作；

c) 项目的开发建设；

d) 社会周边关系的协调；

e) 各阶段的验收把关；

f) 房地产的市场营销。

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不合格品控制程序

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1.目的

通过对不合格品进行控制,确保公司在产品和服务提供中发生不合格品的非预期使用。

2.范围

本程序适用于公司产品和服务提供过程中的不合格品的控制。

3.职责

3.1公司的稽查小组负责公司的不合格品控制，负责组织对不合格品的判定、评审、处置及验证工作，并监督检查各部门的不合格品控制情况。

3.2审计部负责对项目资金运中不合格品的管理。

3.3工程部负责对项目施工中产生的不合格品的管理。

4.控制程序

4.1公司质量活动中的不合格品包括：

a) 工作质量的不合格，包括未通过立项报批的文件资料以及影响《项目运作方案》正常实施的行为和结果。

b) 开发产品中的不合格，包括工程建设中未通过验收或不满足质量标准、融资投资回报以及提供的服务不满足规定的要求。

4.2不合格品的标识与隔离

a) 工程实物中不合格品的标识，除了在“工程质量检验评定表”中注明不合格外，项目部要督促检查施工单位对不合格的工程实物进行标识。其它不合格品, 通过相应的文件、纪要、签署的意见等作为不合格品的标识。

b) 对不合格的业务活动涉及的文件资料用单独文件夹（盒）存放；

c) 对不合格的工程实物，由施工单位按其质量管理规定进行隔离，项目部负责监督检查，并予以登记。

4.3不合格品的评审

a) 当发现不合格品后，由发现部门填写“不合格品处理报告单”，由公司稽查小组负责组织有关部门进行评审。

b) 评审应分析不合格品产生的原因，制订处理方案，填写“不合格品处理报告单”，由参与评审人员签字认可后，报分管领导审批，对项目的正常运作产生重大影响的不合格品的评审意见，需报公司总经理审批。

c) 根据处理方案中规定的内容期限，由责任部门进行处理。

4.4 不合格品的处理方案包括以下几种方式：

a. 返工或返修；

b. 让步接收；

c. 降级使用；

d. 拒收或报废。

4.5不合格品处理的验证

稽查小组负责组织有关部门对不合格品的处理结果进行验证，填写“不合格品处理报告单”，由参与验证人员签字，并报分管领导审批，验证合格后，关闭“不合格品处理报告单”。

4.6 项目部负责按照Q/TZH-WI-024《工程质量事故处理规定》，对工程施工过程中发生的质量事故组织进行处理，并对施工和监理单位的不合格品的管理情况进行监督检查。

4.7不合格品的控制分析

a) 稽查小组负责将不合格品的控制情况，在月度经理办公会上及时通报。

b) 在每次管理评审前，稽查小组要对公司不合格品控制情况进行汇总分析，编制“不合格品控制分析报告”，提交管理评审。

5.质量记录

5.1 QR15-01 不合格品处理报告单

6.支持性文件

6.1 Q/TZH-WI-024《工程质量事故处理规定》

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持 续 改 进

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8.5 改进

8.5.1持续改进

持续改进是公司质量管理体系的永恒目标，公司将不断寻求对其过程实现持续改进的机会，以改善产品的特性，不断满足顾客的要求。公司实施持续改进的活动主要有：

a)通过质量方针的建立与实施，营造激励的氛围和环境，适时修订质量方针；

b)每年进行一次质量目标的评审，明确持续改进的目标，促进持续改进；

通过实施数据分析、内部审核、纠正和预防措施等活动，不断寻求持续改进的机会，公司每年进行管理评审，由公司总经理主持评价改进的效果，对持续改进活动进行布置安排，确定新的质量目标，实现公司的持续改进

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内部审核控制程序

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1.目的

通过开展对质量体系的内部审核，验证公司质量管理体系文件与标准的符合性，审核各部门开展的质量活动及其结果是否符合规定要求，确保质量体系持续有效地运行，并为质量体系改进提供依据。

2.范围

本程序适用于公司内部质量体系审核工作。

3．职责

3.1 管理者代表负责对质量体系内审的策划，组织制订实施质量体系年度内审计划，确定内审小组，任命审核组长。

3.2 工程部负责编制质量体系年度内审计划，具体组织开展内审工作,负责内审员队伍管理工作。

3.3审核组长负责编制质量体系内审实施计划，审查内审员的检查清单，组织进行审核，主持召开首次和末次会议，编制审核报告。

3.4 内审员负责依据内审实施计划，编制审核清单，经审核组长审查通过后，进行审核。

4．控制程序

4.1 质量体系年度审核计划的编制

4.1.1 工程部于每年的12月份，编制公司的下年度审核计划，确保各部门每年至少审核一次，年度审核计划主要包括以下内容：

a) 审核的目的和范围;

b) 审核依据的标准和文件;

c) 审核的频次和进度安排等。

4.1.2 年度审核计划编制完成后，交管理者代表审批后，由工程部下发各部门执行。

4.2审核的准备

4.2.1 管理者代表根据年度审核计划，确定具体的审核时间、目的和范围，任命审核组长，成立内部审核小组。

4.2.2 审核组长首先组织内审员审查质量管理体系文件与标准的符合性,并负责编制质量体系内部审核实施计划，进行审核任务分工，为保证审核的公正性和有效性,审核工作要由与被审核部门或区域无直接责任的内审员进行，审核实施计划的主要内容包括：

a) 审核的目的、范围、依据和方式;

b) 受审核的部门和审核的要素;

c) 审核员分工和进度安排;

d) 审核的重点和要求等。

4.2.3 审核的方式主要分为按要素审核和按部门审核两种方式进行。

4.2.4 内部审核实施计划经管理者代表审批后，于审核前一周，发放至被审核部门，被审核部门进行有关的文件准备工作。

4.2.5 内审员依据审核实施计划，编制检查清单，由审核组长进行审批并保管，检查清单的具体内容不能通知被审核部门，于正式审核前发与审核员。

4.3 实施审核

4.3.1 由审核组长主持召开审核首次会议,由审核组成员、被审核单位负责人、资料员及有关领导参加。主要内容包括：宣读审核实施计划并进行必要的说明、介绍审核组成员、提出有关的要求等。

4.3.2 内审员依据审核计划和检查清单实施审核,通过交谈、查阅文件、现场检查等方式，收集体系运行情况的客观证据, 并进行审核记录。

4.3.3 对现场发现的问题，应当场予以指明,以利于能够理解和纠正。

4.3.4 现场检查完成后，由审核组长组织审核组会议，归纳审核过程，汇总不符合事实并对其进行判定、分类，并汇总编制“不符合项统计分析报告”。不符合事实的分类原则：

4.3.4.1有下列情况之一的判为主要不符合：

a) 《质量管理手册》规定的条款未执行;

b) 系统不符合；

c) 执行程序中的非偶然漏项。

4.3.4.2有下列情况之一的判为次要不符合：

a) 执行《质量管理手册》规定的条款有轻微的不符合；

b) 执行程序中的偶然漏项；

c) 由于理解程序偏差而产生的轻微不符合；

d) 后果不严重，较短时间内能够整改完成的。

4.3.5 对发现的主要不符合项，由审核员填写“不符合项报告”，经被审核部门领导认可后签字。

4.3.6 审核组长负责对审核情况进行总结，编制审核报告，主要内容包括：审核的概述（包括审核时间、内容、参见人员等）、有关的审核结果和结论、应采取纠正措施的建议等。不符合项统计分析报告作为审核报告的附件。审核报告要在审核结束一周内完成编制，由经营部审核，管理者代表批准后，发至公司总经理、副总经理和相关部门。

4.4 纠正措施的实施和验证

4.4.1 对次要不符合项，由责任部门进行纠正，工程部根据纠正情况进行验证。

4.4.2 对主要不符合项，责任部门要根据不符合项报告，制订并实施纠正措施，工程部负责进行验证，执行《纠正和预防措施控制程序》的规定。

4.5 对内部质量体系审核生成的有关质量记录，由工程部负责收集，执行《质量记录控制程序》的规定。

4.6 工程部负责内审员队伍的管理，执行Q/TZH-WI-035《内审员管理规定》。

5. 质量记录

5.1 QR20-01 检查清单

5.2 QR20-02 审核记录单

5.3 QR20-03 不符合项报告

5.4 QR20-04 不符合项事实汇总表审核报告

5.5 QR20-05 不符合项统计分析报告

5.6 QR20-06 审核报告

6 支持性文件

6.1 Q/TZH-WI-035《内审员管理规定》

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数据分析控制程序