房地产企业ISO9000贯标资料

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4.6.1项目部依据Q/TZH-WI-022《工程质量验收管理制度》的规定，监督监理单位、施工单位进行分项、分部、单位工程及竣工验收工作，未经验收，施工单位不得进入下一道工序施工。

4.6.2项目部组织设计、监理、施工单位及时到质检部门办理阶段性验收和工程竣工验收。

5.质量记录

5.1 QR11-01 施工组织方案审查记录

6.支持性文件

6.1 Q/TZH-WI-015《材料设备管理制度》

6.2 Q/TZH-WI-017《安全管理系统文件汇编》

6.3 Q/TZH-WI-019《设计变更实施办法》

6.4 Q/TZH-WI-020《资金运作管理办法》

6.5 Q/TZH-WI-022《工程质量验收管理制度》

6.6 Q/TZH-WI-023《图纸会审制度》

6.7 Q/TZH-WI-024《工程质量事故处理规定》

6.8 Q/TZH-WI-025《计划统计管理制度》

6.9 Q/TZH-WI-026《工程概预算管理制度》

6.10 Q/TZH-WI-027《工程决算管理制度》。

6.11 Q/TZH-WI-028《工程建设档案管理规定》

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工程监理控制程序

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1.目的

通过对工程监理的控制，确保工程监理工作的顺利进行，保证工程投资、进度、质量、安全目标的顺利实现。

2．范围

本程序适用于对公司工程项目监理的控制。

3.职责

3.1工程部组织项目部确定监理单位，协调监理工作中的重要事项。

3.2项目部是工程部的派出机构，代表工程部实施对工程监理的监督协调等工作。

4．控制程序

4.1 工程部组织项目部依据Q/TZH-WI-044《工程招投标管理制度》，确定监理单位，签定“工程建设监理合同”，明确工程监理的任务，监理单位依据合同规定按时进驻施工现场。

4.2 项目部依据“工程建设监理合同”，审查监理单位的开工准备工作，填写“工程监理审查记录”：

4.2.1审查监理规划中的以下内容是否满足工程监理的要求:

a) 工程概况；

b) 监理工作范围和实现的目标以及保证措施；

c) 拟订的项目总监理工程师和项目监理组织机构；

d) “三控两管一协调”的措施及内容要求；

e) 提供与本工程项目有关的其它服务的承诺；

f) 监理单位关于实施监理的管理规章制度；

g) 监理实例。

4.2.2审查监理实施细则中的以下内容是否满足工程监理的要求：

a) 工程概况中的工程名称、建设地点、项目组成及建设规模、结构类型、预计投资总额和计划工期、质量等级、设计单位、承包单位、工程结构、装饰、功能等方面特点的简述；

b) 监理工作范围和目标；

c) 项目监理组织形式；

d) 项目监理组织机构及职责范围，主要包括：监理机构的组织和人员构成、总监理师的职权范围、监理员的职责范围；

e) 监理措施；

f) 在合同管理、信息管理方面的措施和对工程各有关方进行协调的方法；

g) 项目监理工作制度；

4.3项目部根据合同对监理单位开展监理业务的情况进行监督检查，主要包括以下内容：

4.3.1 定时检查监理单位开展监理业务的工作情况。

4.3.2由监理单位组织,每周召开一次监理例会，听取监理单位的一周工作总结，布置下周工作任务。

4.3.3 监理单位于每月25日前编制监理月报，由项目部审查，及时了解监理单位的工作情况及质量目标实施情况。

4.3.4工程竣工后，审查监理单位的工作总结，评判监理单位对工程投资、质量、进度、安全的控制情况。

4.4对实施工程监理控制过程涉及的文件资料和质量记录，依据Q/TZH-WI-028《工程建设档案管理规定》的要求，由项目部收集、整理、存档并移交。

5.质量记录

5.1 QR12-01 工程监理审查记录

6. 支持性文件

6.1 Q/TZH-WI-044《工程招投标管理制度》

6.2 Q/TZH-WI-020《资金运作管理办法》

6.3 Q/TZH-WI-028《工程建设档案管理规定》

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前期物业管理控制程序

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1.目的

通过对前期物业管理的控制，确保房屋保持正常的使用功能，为住户提供良好的居住环境，满足住户的需要。

2.范围

本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。

3.职责

3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。

3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。

4.控制程序

4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作，掌握工程的基本情况和质量状况，根据物业的规模、设施、环境等具体情况，组织物业管理机构。

4.2 接管验收

4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排，组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。

4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料，对检查验收中发现的问题，由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在“物业管理接管验收记录表”中进行记录。

4.2.3 接管验收合格后，由参加验收各方在“物业管理接管验收记录表”中签署验收合格意见，办理工程项目的有关文件资料的移交工作，移交文件资料主要包括：

a)工程项目的整套技术资料；

b)工程质量保修书和工程使用说明书。

4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍，制定有关的管理制度：

4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置，满足前期物业管理的要求。

4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍，对招聘人员签定用工合同，作好岗前技能培训。

4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度，并作好培训工作。

4.4 联络、沟通社会有关部门，包括：街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门，建立代办服务项目的管理网络。

4.5 办理前期物业管理的入伙手续

4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件，包括：“入伙通知书”、“入伙手续书”和“收费通知书”。

4.5.2 做好住户入住的服务工作：

a) 向住户介绍物业区域的情况，接收住户的咨询；

b) 住户签定“管理公约”；

c) 组织住户验收房屋，验收合格后进行房屋的移交；

d) 根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求，制订“装修管理规定”，做好对住户装修的有关服务工作。

4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作：

4.6.1 保洁绿化工作，执行Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》。

4.6.2 治安保卫工作执行Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

4.6.3 工程质量保修执行Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》。

4.6.4 物业管理机构根据“管理公约”规定的收费标准和方法，收缴物业管理费。

4.7依据Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》，做好顾客意见投诉的处理工作。

5．质量记录

5.1 QR23-01 物业管理接管验收登记表

5.2 QR23-02 入伙通知书

5.3 QR23-03 入伙手续书

6．支持性文件

6.1 Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

6.2 Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》

6.3 Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》

6.4 Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》

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监视和测量装置的控制

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7.6 监视和测量装置的控制

7.6.1公司的监视和测量装置主要适用于公司的房屋销售面积测量、工程施工建设，并对施工和监理单位使用的监视和测量装置进行监督检查。工程部负责监视和测量装置的归口管理工作，项目部负责监督检查供方的监视和测量装置的使用和维护管理工作。

7.6.2工程部负责监视和测量装置的配置，各部门根据工作需求，提出配置申请，由工程部审查后，报经公司经营副总经理批准，统一采购，根据采购合同和相应产品标准进行验收，对验收合格的装置，登记“监视和测量装置台帐”，并建立相应的装置档案，包括装置的使用说明书、合格证等技术资料。

7.6.3工程部负责对监视和测量装置的外委检定工作，委托具备相应检定资格的单位进行检定，索取保存检定的有关资料。并根据装置的检定周期，及时进行监视和测量装置的周检。经检定校准合格的监视和测量装置，由工程部进行检定合格标识，一般采用检定单位的标识方法。

7.6.4 现场必须使用检定合格并有合格标识的监视和测量装置，未经检验或超出有效期的不能使用，并确保在规定的操作环境和使用条件下使用，严格遵守使用操作规程。

7.6.5对供方使用的监视和测量装置，要提供进场设备的明细及出厂合格证、前次周检合格证，由项目部审核批准后方可进场使用。项目部质量安全员要对供方现场的监视和测量装置进行抽查，登记“监视和测量装置抽查记录”。主要内容包括：

a. 装置的校准资料，是否经过检定，并在有效期内；

b. 选用的监视和测量装置的准确度和精确度是否满足监视和测量的要求。

7.6.6监视和测量装置要定期维护保养，不使用时应贮存在适宜的条件下，以保持其准确度和适用性。

7.6.7当发现监视和测量装置损坏或失准后，应及时进行修理和检定，并将修理情况在台帐中进行备注。同时，工程部应组织对以往的测量结果的有效性进行评价，并予以记录。

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测量、分析和改进

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8 测量、分析和改进

8.1总则

公司为确保质量管理体系的符合性和持续改进质量管理体系的有效性，采用适当的方法包括统计技术，实施以下方面的监视、测量、分析和改进过程：

a) 证实产品的符合性；

b) 确保质量管理体系的符合性

c) 持续改进质量管理体系的有效性。

8.2监视和测量

8.2.1顾客满意

顾客满意是公司建立和实施质量管理体系的目标。

8.2.1.1顾客信息的主要内容：

a) 有关产品及服务的顾客反映；

b) 顾客需求的变化

8.2.1.2信息收集的方法

a) 接收顾客的意见和投诉；

b) 定期对顾客和市场（针对潜在顾客）进行走访，采取调查问卷、顾客意见调查表、召开座谈会、实施维修维护时的意见反馈等方式，征求顾客意见；

c) 利用参展会或促销会，听取并记录顾客对公司产品和服务质量的意见；

8.2.1.3顾客信息的处理

a) 策划营销中心负责顾客信息的收集、汇总，组织有关部门进行处理，并根据《纠正和预防措施控制程序》的规定，采取纠正和预防措施。具体要求执行Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。

策划营销中心每半年或根据实际情况，利用统计技术和其它计算方法，对顾客信息进行统计，统计出顾客满意度和其它信息，从顾客的角度，评价公司质量管理体系的业绩以及存在的差距，并提交公司的管理评审会议，用以公司质量管理体系的改进。

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产品的监视和测量