房地产企业ISO9000贯标资料

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1.目的

通过管理评审，定期对公司的质量管理体系进行有效的评审，确保持续有效地满足标准要求。

2.范围

本程序适用于公司管理评审。

3.职责

3.1 公司总经理负责主持管理评审会议，并对评审结果做出决定性意见；

3.2 管理者代表负责向总经理报告质量管理体系的运行情况，组织编制管理评审报告，检查落实管理评审意见；

3.3 工程部负责管理评审的组织准备工作，收集管理评审所需的资料，编制管理评审报告，组织实施和验证评审中提出的纠正和预防措施；

3.4 各部门负责准备并提供所分管的评审所需资料，实施有关的纠正和预防措施。

4.控制程序

4.1 公司每年（间隔不超过12个月）组织进行一次管理评审，由公司领导和各部门经理参加。在公司发生重大的质量事故、经营状况发生重大变化、公司组织结构发生重大改变以及外部审核等特殊情况时，由公司总经理决定，增加管理评审的频次。

4.2 管理评审会议准备工作

4.2.1 公司总经理决定会议的召开时间，由管理者代表负责安排有关部门，进行会议资料的准备工作：

a. 工程部负责准备并提供年度内部及第二、三方质量体系审核和重大不合格品的处理情况、采取纠正和预防措施情况的汇总分析；

b.策划营销中心负责准备并提供顾客意见调查分析报告和对顾客投诉处理情况的汇总分析；

c.工程部负责准备并提供工程施工质量控制情况；

d.财务与资产经营部负责准备并提供年度公司经济活动分析报告；

e.管理者代表负责准备并提供质量体系运行情况报告；

f.以往管理评审跟踪措施的实施情况；

g.质量管理体系变更机会的识别；

h.改进的建议。

4.2.2工程部负责收集整理有关的评审资料，经管理者代表审阅后，于评审会一周前，连同评审会通知发至参会人员。

4.3 管理评审会议

4.3.1 管理评审会议由公司总经理主持召开。

4.3.2 管理者代表汇报质量体系的运行情况和分析意见。

4.3.3 根据各部门提供的评审资料，对以下几个方面进行评审：

a. 质量体系审核的结果；

b. 顾客反馈；

c. 过程的业绩和产品的符合性；

d. 预防和纠正措施的状况；

e. 以往管理评审的跟踪措施；

f. 可能影响质量管理体系的变更；

g. 改进的建议。

4.3.4 公司总经理对评审会议进行总结，并确定质量管理体系的改进意见和措施。

4.3.5 工程部负责管理评审会议的记录并保存。

4.4 管理评审报告

4.4.1 工程部根据评审结果和会议记录，起草管理评审报告。

4.4.2 管理评审报告的主要内容包括：

a.质量体系运行的总体情况；

b.实施质量体系审核和纠正预防措施的情况；

c.公司的经营状况;

d.顾客意见及处理情况的汇总分析；

e.公司质量管理体系具体的体系改进、产品改进和资源配置改进的需求及措施，以及这些措施实施和验证的要求；

f.管理评审的结论；

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g.参会人员名单等。

4.4.3 管理评审报告经管理者代表审核，总经理批准后进行发放，并归档保管。

4.5 管理评审结果的验证

4.5.1 工程部根据管理评审报告，对需要采取纠正和预防措施的问题，填写“纠正和预防措施通知单”，下发责任部门，执行《纠正和预防措施控制程序》。

4.5.2 各责任部门负责制定纠正和预防措施，经工程部审核，管理者代表批准后，组织实施并验证。

4.5.3管理评审结论要求修改《手册》和质量体系程序文件的，由工程部负责组织进行修改。

4.5.4 对本次管理评审报告的落实情况和效果，要在下次管理评审中进行评审。

5.质量记录

5.1 QR01-01 管理评审报告

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资源管理

清风徐来

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6资源管理

6.1资源提供

6.1.1公司总经理确定并提供所需的资源，以：

a、建立、实施和保持质量管理体系并持续改进其有效性；

b、达到顾客满意。

6.1.2资源包括人员、信息、技术、基础设施、工作环境等，要合理使用资源，使其发挥最大效能。

6.2人力资源

公司从不断提高质量管理体系运行的有效性及顾客满意的角度出发，对人力资源管理规定了相应的要求，见6.2章节《人力资源控制程序》。

6.3基础设施

1）公司所在的办公场所——

2）公司设有档案室，由总经理工作部统一管理，配置了有关房地产开发的法律法规、技术标准、规范等图书资料，能够满足公司开发经营的需要。

3）公司拥有多部商业用车，相关人员配备了固定电话和移动电话，能够满足公司交通和通讯的需要。

4）公司办公设备由总经理工作部统一管理，计算机和软件的使用管理见Q/TZH-WI-013《计算机管理制度》。

5）公司对施工等外包单位基础设施的配备能否满足其相应的外包任务进行监督检查，按7.4章节的有关规定执行。

6.4工作环境

1）硬件：物业管理公司提供物业管理，为公司员工提供了舒适的工作环境。

2）软件：公司通过开展民主管理、建立谈话制度等方式，确保与员工进行充分交流，及时掌握人员思想动态，在公司内创造一个开放、公平、和谐、宽松的人文环境；并严格按照国家、地方和集团公司的规定，落实职工的养老保险、住房公积金等福利，解除员工的后顾之忧。

3）为确保产品的符合性，公司各有关部门对开发项目所必需的投保及施工工作环境提出要求，并进行必要的监控

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人力资源控制程序

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1.目的

通过对公司员工进行聘用、考核、评价和培训，确保所有员工的基本素质和技能，均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。

2.适用范围

适用于公司的人力资源的管理与控制。

3.职责

3.1人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、培训等工作；

3.2其它职能部门和项目部负责本部门人员的考核和内部培训工作。

4.工作程序

4.1员工的聘用、考核和管理

人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进和应聘人员进行考察，对现有员工每年一次进行考核评价和日常管理工作。执行Q/TZH-WI-042《劳动用工管理办法》和Q/TZH-WI-043《聘用职工管理办法》。

4.2公司各级人员基本素质技能要求

公司对各级人员的岗位基本技能和素质要求进行了规定，见Q/TZH-WI-031《岗位资格要求》，并定期对公司职工进行考核评价，公司管理层和中层干部由集团公司统一组织考评，确保在岗人员满足本岗位的素质技能要求。

4.3教育和培训

公司采取以下方式和措施，对职工进行适当的教育和培训：

a) 内部培训；

b) 外委培训；

c) 组织到其它成功的房地产开发公司和开发项目进行参观学习；

d) 组织或参加学术论坛、经验交流会等；

e) 鼓励职工根据自己的岗位专业开展自学，并采取相应的奖励措施。

4.3.1 培训计划的编制

人力资源部根据公司的发展规划、项目开发运作的实际需要和各部门的培训需求，于每年12月底编制公司职工教育培训年度计划，报分管领导审核后，由公司总经理批准实施。

4.3.2 培训的实施

a)各部门根据年度培训计划安排的培训内容和时间，组织进行本部门或分管专业范围的培训工作，人力资源部负责协助各部门做好教师的聘任、教材准备等工作。

b)培训结束后，由培训部门对整个培训工作进行总结，将有关的培训资料报人力资源部，包括“职工培训出勤考勤表”和“培训总结”。

c)人力资源部负责收集整理有关的培训资料，进行存档保存。

4.3.3 公司职工培训工作主要包括：

1)岗前培训

a)岗前培训的对象主要包括：分配的大中专生、技校生、复转军人和新录用（招聘）的人员。

b)培训内容包括公司简介、房地产开发的基本知识、工程管理概况、安全质量管理和公司有关规章制度等。

c)通过岗前培训，要使上岗人员对公司有一个基本的了解，提高对公司生产经营管理的认识和安全质量意识，充分认识到自己岗位工作的相关性和重要性，增强对公司的荣誉感。

d)岗前培训由人力资源部负责组织，记录保管有关的培训资料。

2)专业技术培训

结合各岗位工作的实际要求、公司开发经营和工程建设的需要，由各部门根据职责分工或业务范围，进行有关的专业技术培训，提高岗位技能和管理水平，满足公司各项业务运作的要求。

3)法律法规知识培训

由人力资源部负责组织进行法律法规知识培训，使公司的各级人员掌握运用国家和上级的有关法律法规知识，确保公司各项工作业务的顺利开展。

4)安全培训

由工程部负责组织学习和掌握安规知识和现场施工等安全管理规定，执行Q/TZH-WI-017《安全管理系统文件汇编》中的“安全培训管理办法”。

5)外委培训

公司的外委培训主要包括：特殊作业人员的持证上岗和执业资格的取证培训、专业知识培训、专业任职资格培训等。具体实施规定，执行Q/TZH-WI-036《职工外委培训实施办法》。

4.3.4公司鼓励员工努力学习管理知识、专业技术，不断更新知识结构，提高自身素质，为公司发展多做贡献，对在考试、考核取得优秀成绩者，公司将按有关规定予以奖励。

4.3.5人力资源部负责每年对培训工作的有效性进行一次评价，并提出下一年培训建议。

4.3.6人力资源部负责收集、保存和管理公司职工教育培训的相关记录和证书。

4.4 人力资源部负责公司持证上岗的管理工作，负责审查、登记、保存和管理相关人员的上岗资质证书，确保国家政府部门和上级主管部门规定的特殊岗位，具备相应的执业资格证书。

5质量记录

5.1 QR21-01 培训出勤考勤表

5.2 QR21-02 培训总结

6支持性文件

6.1 Q/TZH-WI-017《安全管理系统文件汇编》

6.2 Q/TZH-WI-031《岗位资格要求》

6.3 Q/TZH-WI-036《职工外委培训实施办法》

6.4 Q/TZH-WI-042《劳动用工管理办法》

6.5 Q/TZH-WI-043《聘用职工管理办法》

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产品实现的策划控制程序

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1.目的 通过对项目开发的过程进行策划，明确产品实现过程中的有关职责、程序、方法和应达到的目标，确保项目的整体运作水平。

2.范围

本程序适用于公司开发建设项目的策划。

3.职责 3.1 策划与营销中心负责组织有关部门对项目的整体运作进行策划，编制“项目运作方案”，并监督检查各部门的实施情况。

3.2总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部按照各部门的职责分工对项目运作进行策划，编写有关的策划文件和新增的程序文件并组织实施。 4. 控制程序 4.1项目运作方案的策划

4.1.1策划与营销中心负责组织项目运作方案的策划，召集总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部的有关人员，依据项目的《可行性研究报告》和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各个环节进行策划。

4.1.2 各部门根据以下职责分工，进行运作方案的策划：

a) 策划与营销中心负责对项目的立项、可行性研究、市场调查、规划设计、拆迁安置补偿等相关前期工作以及项目的市场营销、交付、前期物业管理和物业管理的移交等工作进行策划；

b) 工程部负责组织项目部对项目建设的报建手续办理、工程施工和监理的管理、工程的质量和进度控制、工程材料采购等方面进行策划；

c) 财务与资产经营部负责对项目的融资、工程款拨付、资金还贷等资金运作方面的策划；

d) 策划与营销中心负责对项目开发建设中的合同管理、计划统计、工程概预算、项目开发运作过程中的招标等工作的策划；

e) 总经理工作部负责对项目开发的文件资料和档案管理方面的策划。

4.1.3 项目运作策划的主要内容包括：

a) 项目整体运作和各个环节运作应达到的目标、措施和检验的标准要求；

b) 针对开发项目自身的具体情况和特定要求，应配置的有关职责、权限和资源；

c) 采用的具体程序和作业文件，当现有的质量体系文件无法满足时，应制定新的程序或作业文件。 4.2 项目运作方案的编制

4.2.1 各部门根据策划的结果，编制本部门分管职责内的项目运作方案，按规定的时间报策划与营销中心，由策划与营销中心收集汇总，编制开发项目的整体运作方案。

4.2.2 项目运作方案的编制要求: a) 工作步骤明确，有严格的工作规划；

b) 明确各项工作的负责人员及工作要求； c) 项目建设的各个环节衔接有序。

项目运作方案编制的具体要求，见Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》。

4.2.3 项目运作方案经各部门责任人签字后，报分管副总经理审核、总经理批准。

4.2.4 批准后的“项目运作方案”由策划与营销中心下发各部门执行。 4.3 项目运作方案的实施和验证

4.3.1 各部门在工程项目的开发建设中，应严格按“项目运作方案”的规定要求实施。

4.3.2策划与营销中心负责对将“项目运作方案”的执行情况纳入公司的计划管理当中，及时在周例会和月度经营计划会上进行调度。

4.3.2 对执行“项目运作方案”中，需要制定的新的程序和作业文件，由编制部门依据《文件控制程序》的规定进行制订下发。

4.3.3 公司的稽查小组对各部门实施《项目运作方案》的工作情况进行监督检查，项目移交或销售完成后，由策划与营销中心召集有关部门对项目运作方案的执行情况和实施效果进行验证，全面总结项目开发建设的整体运作情况，执行Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》。

5. 支持性文件 5.1 Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》

5.2 Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》

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与顾客有关的过程