隆重推出-我的帖子的姊妹篇-关于房地产项目开发程序的研究报告

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第九章　工程建设

一．工程建设管理的总体要求

针对实施项目现场管理有关的设计、方案优化、资源利用、工程承包、施工管理、材料供应、设备供货、资金保障予以一些规定。把项目现场管理全过程、全部目标、全部活动都纳入计划轨道，使项目各项工作可预见、可控制。防止战线拖长、效益低、浪费大。

二．现场管理任务要求

运用管理的职能（计划、组织、指挥、协调、控制）去促进技术管理工作的开展，合格的工作主体、精干高效。

1．负责项目实施过程中有关方面的综合协调工作，委命现场主持事务的责任人，有关专业的监理人员应及时到位。

2．根据公司决策的总进度计划，制定所要达到的现场管理总目标、阶段目标，分解目标对事务作安排；对资源进行优化配置，使各项工作都纳入计划轨道，可预见、可控制。

3．规定职责范围和协作关系。

4．审核并签署工程开工、停工、复工令，督促计划工作的实施，依据实际进度对工程款支付申请进行签证。

5．拿出处理重大质量事故、责任事故、安全事故的意见。

6．处理合同履行中的重大争议与纠纷，组织处理重大索赔，协调财务等部门搞好工程预算、结算。

三．工程管理规定

贯彻建筑法及有关规定条件，依章法办事。

1．有关承包商素质的规定

工程有承包商完成（按工程条件、技术规范、图纸、工程量清单和变更单要求，承担实施全部工程的施工建成和修复缺陷工作），承包人员的素质是一切控制的基础。

（1）预审所提供的资料。

（2）承包商通过评标、决标选定。

2．合同转包与分包规定

（1）合同不得转让。禁防工程被肢解、贱价承接、挂靠，合同签约实施有序、廉洁、高效。

（2）工程专业性技术强的可分包，但必须有业主、监理同意。

3．有关施工现场的材料、工程设备和工艺的规定。

（1）监理可随时进入施工现场检查。

（2）一切材料供应、设备定货和工艺均应达到合同规定的品级，并符合专业监理工程师指示的规范标准要求。

（3）承包商应随时接受检查。

4．有关施工过程中的质量规定

（1）承包商严格按照合同施工、竣工，并修补缺陷，在涉及该工程的任何事项无论在合同中是否写明都要遵守监理工程师的指示。

（2）未经监理批准，隐蔽工程不得覆盖。

（3）由于承包商违约引起的原因，或不合理施工或工程不安全，监理有权指令停工或返工，并在停工或返工期间进行必要的保护和安全保障。

5．有关过程进度管理的规定

（1）承包商应提交进度计划，并在工程实施过程中，承包商应不断进行实际进度与计划比较，按期对工程进度计划进行修订，并递交定期报告。

（2）监理工程师根据现场实际情况发出开工通知，竣工时间从开工日期（应有承包商签收的回执备案）算起。

（3）监理工程师根据合同规定，工程实际情况审查承包商提交的工程进度计划，并要提出建设性意见。

（4）由于承包商以外的原因造成施工期延长，监理工程师可据实批准延期，依据开工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作为兑现合同、结算工程款的依据。

6．施工安全与防火

（1）贯彻执行有关的安全规程、生产条例和规范。

（2）必须有明确的安全生产责任人，并遵守安全生产责任制。

（3）无条件做好“计划、布置、检查、总结、评比”安全生产。

四．形成监控方案

1．质量控制

2．工期控制

3．投资控制

4．安全生产管理

5．治安消防管理

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第十章　营销推广

第一节　价格策略

一．商品房的价格分析

房地产定价策略是指如何根据产品的生产成本和使用价值，应对市场的反应，进行合理的价格组合，使利润的实现和利润的多少能够控制在一个合理的时间和数量范围之内。

房地产价格的评判，应考虑它的单价、总价、付款方式三个方面。其中，单价是楼盘的区位远近和品质高低等综合因素的判断指标，总价是对目标客源总体资金承受能力的一种衡量。付款方式是房地产价格的一种修补，它以时间的退让，间接将消费者对总价的承受能力大大提高了。

只有对这些价格组合进行综合评定后，商品房的价格才明确。下面，对产品基本定价进行讨论。基本定价有两种方式，一是产品价值定价，二是市场竞争定价。

（一）产品价值定价

产品价值定价是通过产品性能的综合比较来实现的，它是从消费者角度对产品使用价值的先期比较认定的一种定价方法，其定价的基本准则是产品的内在使用价值。一般而言，房地产产品的定价的差异可以依集合的不同分为两类：

1．不同一地块楼盘之间的差异

这方面的评定，包括以下方面的因素：地理位置、产品种类、工程进度、规划配套、平面设计、得房率、公司品牌、付款方式、建材装潢、企划服务。

2．同一楼盘不同单元之间的差异

这方面的评定，包括以下方面的因素：朝向、层次、边间、景观、面积、口彩等差异。

（二）市场竞争定价

市场竞争定价是指产品的竞争者为争取市场而对竞争对手的主动出击，它的价值可能与它的价值不符，甚至与它的成本不符，但却与市场需求、竞争对手的态势紧密相连，是最容易为市场所接受、最为主动进取的定价方式。

一般，市场定价在兼顾产品成本和产品价值的同时，应更多的考虑以下因素：市场景气、企业战略、竞争地位、目标利润、资金状况。

二．付款方式

付款方式作为一种相对来说较容易修正的促销手段，越来越多的为发展商所运用，一般有一次性付款、建筑期付款、按时间付款、银行按揭、延期付款这五种形式。

付款方式的选择取决于以下因素：

（1）发展商的财务状况、利润期望值、阶段性销售目标等。

（2）预计消费者的资金承受能力和付款方式的偏好。

（3）市场的景气与竞争者的促销手法。

三．新推楼盘的开价策略

（一）低价开盘

若一个楼盘面临以下一个或多个情况，低价面世是比较明智的选择。

1．产品的综合性能不强，没有什么特色。

2．项目开发量相对过大。

3．绝对单价过高，超出当地主流购房价格。

4．市场竞争激烈，类似产品多。

上述情况下的低价开盘，是一个好的策略但不是绝对的保证。它的有利点是：

1．便于迅速成交，促进良性循环。

2．便于日后的价格调控。

3．便于财务周转、资金回笼。

低价开盘的不利点：

1．首期利润不高。该方式的主要利润的获取寄希望于后续调价。但如果后续调价生幅过大（每次超过3%），或节奏过快（每月调价多于4次），都可能对后续进场的客户造成一种阻力。

2．楼盘形象难以提升很高。

（二）高价开盘

若一个楼盘面临以下一个或多个情况，采取高价开盘多半源于一些非销售因素的考虑：

1．具有别人所没有的明显楼盘卖点。

2．产品综合性能上佳。

3．量体适合，公司信誉好，市场需求旺盛。

高价开盘的利弊分析：

1．便于获取最大的利润，但若价位偏离主力市场，资金周转会相对缓慢。

2．便于树立品牌，创造企业无形资产。

3．日后价格的直接调控余地小。

四．预售商品房三大产品特征及其价格策略影响

高总价、群体产品、施工周期构成预售商品房的三大特征。这三大产品特征影响着价格策略的拟定和实施，并形成商品房独特的定价体系。

1．高总价与付款方式

2．群体产品与差价系数

3．施工进度、营销周期与阶段性价格策略

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第二节　广告策略

一、广告的基调

房地产基调是指与客源定位、产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，融合企划人员的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针。

1．基调的把握首先来自明晰的客源定位。

2．除了对客户的明确定位外，基调的把握还来自对产品特征的理解。

3．房地产竞争愈加激烈，对基调的把握与选择，有时候还得考虑竞争产品的适应问题。

二、广告诉求点

广告诉求点是指要表达的内容主题。

1．广告诉求点实质上是产品的比较强项。

2．最强的诉求点应是客户最关切的地方。

3．最有效的诉求点是客户最关切的地方，同时又是产品的比较强项。

三、广告的主要媒体

房地产产品构成的复杂性，地点位置的不动性，不但决定了它的广告内容、广告形式，而且在广告媒体选择上也有不同的要求。

实践证明，房地产广告的媒体主要有公共传播媒体、户外媒体和印刷媒体三大类。

1．公共传播媒体

报纸广告、杂志广告、电视广播。

2．印刷媒体

售楼海报、邮寄或派发海报、售楼书、平面图册

3．户外媒体

看板、旗帜、指示牌、售点广告（售楼处、灯箱、工地围墙和看板、模型、效果图、样板房）

四、广告计划的拟订

当确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便是实现最终销售目的的必要步骤，其包括广告周期的安排、广告主题的安排、广告媒体的安排和广告预算四部分。

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第三节 营销企划

房地产营销企划是在有限的条件下，如何正确地遵循科学的营销思路，组合运用房地产的四大营销工具（产品、价格、广告、销售）解决实际销售工作中的障碍，以及安排由此产生的工作细项、人员组织架构等问题，以便将销售工作在短期内作到极至。

一．如何进行营销企划

1．市场定位

市场分析——内外因的利弊分析

市场定位——产品最优市场位置

市场利基——目标市场的发挥空间

2．市场应对

产品修正

价格策略

广告策略

销售执行

二．营销执行的工作细项

1．企业发展战略的把握

2．市场调查与分析

3．市场定位、企划方向的确认

4．与建筑师沟通产品规划特性

5．楼盘标识

6．销售现场和促销活动的场地安排

7．接待中心主要销售道具

8．样板房的装修

9．印刷媒体的制作

10．报刊媒体的制作与安排

11．广告发布计划

12．各项事务的发包与控制

13．价格制定与价格控制

14．推出时间计划

15．业务训练计划

16．现场销售计划

17．商品房销售相关文书

18．促销活动的主题选择

19．广告效果和销售状况分析

20．销售总结

第四节 销售执行

房地产营销，各个环节必须相互协同，密切配合，只有所有步骤的严格执行，才能完成既定的销售目标，而销售执行就是最后关键的一环。

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第十章 物业管理

为使开发项目成为一个环境优美、舒适、安全、生活方便的理想生活场所，小区物业管理必须运用现代的科学管理方法来管理。物业管理可采取以下方式：全权委托管理、聘请物业管理顾问、聘请阶段性管理顾问、自行管理。

一．全权委托管理

1．聘请素质较高的物业管理专业公司，全权委托其负责物业管理。

2．物业公司要制定管理目标、财务预算、服务内容、收费标准等，呈报发展商审议。

3．物业公司实行自负盈亏制，各种费用开支可通过收取合理的管理费来平衡。

4．物业公司运营资金、日常费用、人员招聘、工资、福利等由物业公司自行筹集，发展商概不负责。

5．发展商根据物业公司制定的管理目标和标准，制定一系列有效的监管措施，对物业公司的服务质量进行监督和评比。

全权委托管理优缺点分析：

优点：

1．可充分发挥物业管理公司专业服务功能，提高项目的服务档次。

2．减少发展商的管理人员数量。

缺点：

1．整体管理费用增大，住户和发展商负担增加。

2．如果物业公司服务质量差，直接影响到发展商的信誉。

3．发展商不能培养出一批物业管理人才，如合同期满，物业公司不续约，发展商无能力自管，可能会出现管理真空期。

二．聘请物业管理顾问

1．聘请素质较高的物业顾问或公司，吸收先进管理经验，培养发展商物业管理人才。

2．顾问公司派代表到发展商的项目常驻，或者定期派员前来指导发展商的物业管理工作，并负责人员培训。

3．审议财务预算，拟定管理机构架构，制定物业管理相关规定。

4．人事招聘、费用收支等由发展商处理。

聘请物业管理顾问优缺点分析：

优点：

1．在顾问的指导下，发展商物业管理能规范化、法制化运行，减少盲目性、随意性操作，利用他人的经验使自己少走弯路。

2．可以培养一批物业管理人才，发展商员工经过一定时间培训，掌握了物业管理实务，具备自行管理能力，对发展商长远发展具有很深的战略意义。

3．可以利用知名顾问公司的良好品牌和行内关系，为小区增加更多的无形资产。

缺点：

1．顾问公司的管理体制能否和发展商管理体制接轨是关键问题。

2．如果顾问公司的资质水平低、责任心不强会影响发展商员工对业务的掌握。

3．管理费增加，大多数顾问公司所要报酬较高。

三．聘请阶段性物业顾问

为节省聘请费用，根据自己的实际情况，针对某个阶段特聘请物业管理顾问，作阶段性指导。具体操作方法与二相同。

四．自行管理

1．发展商自行招聘人员，组建队员对物业进行管理。

2．根据物业管理的法规、程序，制定相关的管理规定、内部管理制度、财务预算、收费标准等，并依照实施。

3．为增大物业管理收费的透明度，使业主参与小区管理，在适当时候成立业主委员会，定期向业主委员会公报收支情况以及下年财务预算。

4．可以开展全方位、多层次服务，切实解决业主所需。

自行管理优缺点分析：

优点：

1．可充分发挥对项目开发建设、管理、服务一条龙作用，完全按照自己的要求，实行高效率服务。

2．将开发建设所存在的问题进行反馈，并加以完善，为日后新的项目建设积累经验和数据。

缺点：

1．自身管理经验不足，视野不宽，会走弯路。

2．管理信息滞后，缺乏方向性指导。

3．按常规性操作，缺乏创新。

五．结论

物业管理是房地产开发企业品牌提升的重要内容，是可以移植下一个项目的，为此应结合项目的发展背景、战略思想以及发展商在物业管理上的操作经验，采取聘请物业管理顾问的方式，与知名的物业管理公司合作，争取项目的物业管理有一个更高更好的起步，并最终组建自己的知名物业公司，成为公司品牌的重要组成部分。

keke232811

终于拜读完了大作。多谢仁兄。

希望今后为家园奉献更多更好的作品。

向你学习和致意！

韩丁

仁兄可以就项目策划和推广上多介绍些吗？

wzgmn

为什么不能打包？

老虎森林

好文>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

marthala

希望打包上传！