隆重推出-我的帖子的姊妹篇-关于房地产项目开发程序的研究报告

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第二节 项目评价的基本方法

投资决策分析常用的决策方法主要有两种：静态分析法和动态分析法。

投资决策的静态分析法是按照支出、收入、利润和资金占用、周转等方面的传统会计观念，以公司投资的经济效益进行评价和分析的方法，又称投资决策的会计法。

按照传统的会计观念，以货币为统一尺度计量的金额收入或支出，不论发生在何时，其经济价值是相同的。由此可见投资决策的静态分析法实际上就是将财务会计中关于损益计算的原理和方法，应用于投资决策分析中。静态分析法主要有回收期法、投资报酬率法等。

投资决策的动态分析法是依据货币的时间价值的原理和方法，将投资不同时期的现金流入和现金流出按某一可比基础换算成可比的量，据以评价和分析投资效益的方法。主要有净现值法、现值指数法、现值回收期法、内含报酬率法。

一、回收期法

（一）回收期的基本概念和模式

1、投资方案每年现金流入量相等

回收期=投资的初始现金流出÷每年的现金流入

2、投资方案每年的现金流入不相等

投资回收期无法用公式测算，只能在逐期累计其现金流入额的基础上测算。

（二）对回收期法的评价

投资回收期法优点是计算简单，通俗易懂，促使公司尽快收回投资。

回收期法的缺点：一是只反映投资的回收速度，不能反映投资的整个寿命期限和盈利能力；二是不考虑现金流量发生的时间性，在评价和分析投资方案时，忽略货币时间价值这一重要因素。

总之，投资回收期法具有很大的片面性和局限性。在投资决策时，往往只将其作为最初评价和分析投资方案是否可取的工具，而真正最后决策时还需与其他方法相配合。

二、投资报酬率法

投资报酬率法的基本概念和模式

投资报酬率法是指一项投资方案的平均每年获得的收益与投资额之比，它表示单位投资额每年获得的报酬，是一项反映投资获利能力的相对数指标。按投资报酬率所采用的基础不同有两种不同的计算方法： 1、以原始投资额为基础，计算投资报酬率。

平均每年获得的投资税后净利

投资报酬率= 投资的初始投资额 ×100%

该项指标反映投资在其整个的寿命期间内按年平均的获利能力。

2、以平均投资额为基础计算投资报酬率。以平均投资额计算的投资报酬率称为平均投资报酬率，它是指一项投资在整个寿命期内按年平均增加的税后净利润与其占用的资金额之比。

上述投资报酬率的计算以投资的支出总额为基础，但事实上，由于投资所形成的固定资产的逐年摊销，投资支出总额并非在其寿命期内被始终占用。故以其反映的投资效益是不够客观的，而平均投资报酬率则考虑了这一因素。

平均每年获得的投资税后净利

平均投资报酬率= （初始投资额+残值）÷2 ×100%

该项指标反映投资在其整个的寿命期间内按年平均的获利能力。

对投资报酬率法的评价

运用投资报酬率法评价投资的经济效益，从某种程度上反映了投资所产生的盈利水平，较回收期法要客观、全面；再者该方案计算简单易理解。

投资报酬率法存在如下缺点：一是没有考虑投资现金流量的时间性和时间价值这一重要因素，使得公司难以判断投资所实现的盈利水平能否满足其要求，容易导致错误的决策；二是只考虑投资所得，而忽略考核投资回收，从计算报酬率公式看，涉及到的只是投资所产生的年平均净利，而投资的回收情况在公式中没有体现出来。在公司采用不同折旧法的情况下，投资报酬率更难客观正确地分析投资的经济效益，因为不同的折旧法，会得出不同得税后净利，税后净利更不是一个平均数，所以投资报酬率法带来很大假设性，与公司投资的客观事实并不相符。

三、净现值法

净现值法的基本概念和模式

一项投资在整个寿命期限内的全部现金流入现值减去全部现金流出现值后的余额称为投资的净现值。

在净现值法下，计算投资的现金流量现值实际已将投资所应实现的报酬考虑在内，即投资的必要报酬率。净现值实际上是一项投资实现其必要的报酬率后多得报酬的现值。

净现值等于零的报酬率称为内含报酬率。

四、现值指数法

一项投资的的现金流入现值总额与其现金流出现值总额之比称为现

值指数，计算公式如下：

投资的现金流入现值

投资现值指数= 现金流出现值

五、现值回收期法

（一）现值回收期法的基本概念和模式

1、年金插补法

当一项投资所产生的现金流入每年都是一相等金额时，可应用年金插补法求投资方案的现值回收期。

现金流出现值=每年等额现金流入×回收期年金现值系数

回收期年金现值系数=现金流出现值÷等额现金流入

根据回收年金现值系数，即可查阅“1元的年金现值表”，以相应的n值为其回收期。

2、逐年测算法

如果投资所产生的每期现金流入不是一均等的数额，那么其现值回收期应采用逐年测算的方法来测算。

（二）对现值回收期法的评价

该方法克服了传统回收期法不考虑货币时间价值这一重要因素，但仍未考虑回收期以后投资产生效益的情况，所以仍欠全面和客观。

六、内含报酬率法

（一）内含报酬率法的基本概念

上述投资决策分析的现值法（净现值法、现值指数法和现值回收期法），均以已知的投资的必要报酬率为基础，将投资的现金流量折算为现值，然后据此评价和分析。

投资的内含报酬率（IRR）是指在投资的整个有效年限内能使投资的现金流入现值总额与现金流出现值总额恰好相等，即净现值为零的报酬率。

内含报酬率的测算

根据现金流入和现金流发生的不同形式，内含报酬率的测算主要有：

1、插值法

在一项投资的现金流出现值为已知，投资寿命期内每期现金流入为等量的条件下。

n年的年金现值系数=现金流出现值总额÷每年（期）现金流入

2、逐次测试法

以不同的报酬率计算投资的净现值，直到测算到净现值为零为止。

七、终值法

如前所述，投资的特点是周期长，在形成基本的生产经营能力的过程中，要大量消耗人力、物力、财力，直到生产经营能力形成后才能生产出产品。这个特点说明投资的建设时间愈短，投资效益愈好；投资建设时间愈长，未完工的项目就多，投放在未完工项目上的物资和资金由于不能提供任何有用效果，实际上是一种变相积压。

终值法是将投资各年发生的直接投资支出换算成可比的终值，依此评价和分析投资经济效益的决策方法。

八、重置性投资决策

重置性投资决策是为了维持原有生产经营能力或为提高劳动效率，节约费用，降低成本而进行的投资，其实质就是对现有固定资产的更新、大修理或技术改造。

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第七章 　市场定位

第一节 市场定位的依据

无论何种营销方案，其精髓的最大沉淀还是落实在产品本身的基础上，适应市场的产品定位始终是销售顺畅的强有力保证。而一般市场定位依据如下条件：

一．依据市场调查结果，确定客户群目标市场。

二．依据项目用地的潜力分析，确定项目的优势、劣势。

三．依据投资效益的多方案比较和综合评估，确定基本的物业类型。

四．依据公司的发展战略和人力、物力资源的整合，确定开发模式。

五．整合以上因素，确定产品的用途、规模、档次(品质)、价格、营销推广、开发时机和经营方式等的基本定位。

第二节 产品品质

通常，房地产的产品品质可通过以下两个方面来理解：

一．产品的基本要素

产品的基本要素是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及延伸到整个楼宇或小区的面积、格局配比，单体的造型、小区的三维空间、社区环境和总体功能设计等。

它不但是购买者最关心、最先考虑选择的条件之一，也是在市场检验中，评判开发商是否成功的最为基本的一环。若对产品的基本要素进行调整，不仅伤筋动骨，费力费时，而且还涉及到有关部门的审批，调整起来比较困难，因此，它的前期规划就显得尤其重要。

二．产品的配套

产品的配套是指小区内为满足或丰富居民的日常生活、工作需要、休闲娱乐等功能的需要而配置的各项设施。包括水、电、气、有线电视、通信、智能化系统、会所、超市、游泳池、俱乐部等。

社区已演变为一个有特定的人居住、有具体设施、以人际关系联系起来的活的居住环境。人们选择社区的前期是这个社区对于他们的工作、生活、购物、教育、娱乐等方面方便的满足水平，挑选社区配套服务设施的完整水平，考虑社区附近教育机构的教育质量，社区的安全、管理、公共交通等方面最受关注，总体上社区的选择实际上是总体生活水平满足水平的选择。

因此，作为产品定位的两个方向性的切入点，产品的基本要素已成为房地产开发的“规定性动作”，产品的配套也同人们的日常生活息息相关，且更加直观形象，恰当的细节表现还会很大程度上增加对客户的吸引力。为此，开发商将大量的资金投入到该部分，许多营销话题也由此产生或得以发挥。

第三节　面积配比和格局配比

一．面积配比

一般，面积配比所对应的是一个总价市场，因为在单价一定的基础上，略去层次差价、朝向差价等价格微调因素，面积小，势必总价低，反之面积大，总价就高。而总价是客户消费水平的集中表现，是区分目标市场最基本的参考因素。因此面积配比必须与目标客户群的总价市场相吻合。

二．格局配比

格局配比是指各种房型（二室一厅、三室二厅等）占销售单元总数的比例。其不一定与面积配比一一对应，两者既相互联系，又有所区别。格局配比虽然也对应一总价市场，但它更多的是反映客户生活需求结构的某种状况。

面积、格局配比的拟订是对市场深入了解的基础上。要根据所掌握的市场供应状况及消费者的需求状况，研讨自己的产品在未来市场推出的那一刻，现有的消费热点是否还持续，目前所发现的市场容量，其是否能真正给企业带来效益。

第四节　房型设计

在房型设计时应注意以下几个方面。

一．每个房间的大小形状合适，功能布置合理。

二．每一套房的各房间之间搭配合理，布局科学。

三．整个楼宇平面、立面简洁实用，得房率高且合理。

第五节　营销主题

对楼盘的优势或买点进行浓缩提炼，使项目优势凸显，形成营销主题。

重庆金科花园——离解放碑最近的房子

重庆龙湖花园——回家就是度假的开始

广州碧桂园——给你一个五星级的家

广州奥林匹克花园——运动就在家门口

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第八章 规划和设计

第一节 规划和设计的要点

房地产产品的规划和设计一般应注意以下几个方面的要点。

一．产品规划应与客户群定位相吻合

什么样的客户群对应什么样的产品，否则，市场不认可，再好的房子也面临空置的危险。客户群定位虽涉及到客户的年龄、生活习俗等基本情况，但最根本的一条是客户的收入水平，反应到产品上便是总价区间。总价的设定其实就是产品规划和客户群定位最根本的一条标准。

二．产品规划应顺应和引导消费时尚

产品规划不能仅仅满足客户的基本需求，应善于挖掘和满足客户的潜在需求。为此，要使自己的产品脱颖而出，一些与众不同的规划配置是必不可少的，应顺应和引导消费时尚。

三．产品规划应兼顾实际销售的需要，注意恰当的应对。

实际上，产品规划的功能配置不是越多越好，应考虑竞争对手的状况，凸显自己的产品优势，而不是简单地模仿或追求齐全，最终为成本所累。

四．“三阶段”规划设计，丰富规划设计概念

为使开发项目处于房地产市场的领跑者——开发商一般将项目的规划设计分为“规划概念创意——规划方案——详细规划”三个阶段。

大型项目一般都进行概念性规划设计，以便确定整个项目的总体开发思路、开发策略以及营销战略。

第二节　规划和设计应考虑的因素

一．总体布局和规划的考虑

根据玛斯洛需求模型，人们的需求先后包括最基本的生理需求、安全需求、交往需求，然后向高级的自尊需求、自我实现需求发展。随着我国社会、经济的发展，人们的需求已从最基本的需求向高级需求转化。

居住环境的构成包括硬性环境和软性环境，两者必须相互依存，否则将不能实现可居住性环境的创造、生态平衡和可持续性发展。硬性环境是指物质设施的综合，是有形的环境。包括自然因素、人口因素、空间因素，具体指住宅建筑、公共设施、各类型的构筑物、道路广场、绿地等。软性环境是指非物理的、非物质的居住区域内的事物总和，是无形的环境。比如生活的方便性、品位和情调、舒适水平、信息交通、安全水平和秩序、归属感等，是社会性、社区性、邻里性的集中体现。

二．住宅区规划和设计的考虑因素

1、住宅的实用性

住宅使用面积、功能，类型，层数；朝向和日照；通风和防风；住宅的活动空间的适用性。

2、公共设施的完善性和方便性

商店系统；学校和幼儿园的配置；娱乐和休闲设施的配置；水、电、气、通讯设施的完备和方便。

3、道路系统

道路系统的设计布局；公共交通枢纽；人行道布局设计；人车分流规划；服务车辆线路的规划设计（指消防、救护、救灾、垃圾收集、设备维护和修理车辆的通道。）、道路的安全设计。

4、居住安全和小区域划分

住宅单体和群体安全考虑；行人和儿童的安全；居住的私密性；娱乐和休闲设施的安全设计；居住区域和外部交通连接时的安全性；各小区域的相对独立性、围合性设计。

5、环境清洁和安静性因素

垃圾收集处理；交通、商业区、娱乐公共空间和儿童活动空间的噪音控制；污水处理系统。

6、人员交流

社区组织机构和活动场所；住宅单位和组团内邻里接近空间的设置。

7、景观设计

环境总体气氛；建筑组合形成的氛围；空间构图、比例、色彩；自然和人造吸引因素（吸引点）的规划和设计；景观艺术处理。

8、住宅区的经济因素

经济技术指标；开发成本；销售价格等。

三．单元式住宅的类型和户型

住宅类型基本分为单元式和独立别墅式两类。单元式由于水平和垂直面上空间利用的不同而产生了各种不同的单元形式。如在水平面上变化产生了大进深式和天井式，在垂直面上变化产生跃层和错层式，又由于水平和垂直公共交通组织上不同的处理而产生了梯间式、内廊式、外廊式、集中式等类型的住宅。

四．住宅群体的组合形式

（一）　群体平面组合形式

住宅群体的组合基本形式有三种，行列式、周边式、点群式、混合式。

1．行列式

各式单元住宅或联排式住宅按一定的朝向和间距成排布置，使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置道路、管网、方便工业化施工。整齐的住宅排列在构图上有很强的规律性，但形成的空间往往比较呆板。但如果在排列组合时，注意避免兵营式布置（采取单元错接等），并考虑住宅组群建筑空间的变化，仍可达到良好的景观效果。

2．周边式

住宅沿街坊或院落周边布置，形成封闭或半封闭的内院落空间。院内安静、安全、方便、有利于布置室外活动场地、小型公共绿地和公建等居民交往场所。周边式布置可以节约土地，提高建筑密度，但部分住宅朝向较差，且若是地形起伏较大的地块则土石方工程量较大。

3．点群式

点群式布局包括低层独院式住宅、多层点式及高层塔式住宅布局，点式住宅自成组团或围绕组团中心绿地、主题建筑、水面等有规律或自由布置。运用的得当可丰富建筑群体空间，形成特征，且布置灵活，便于利用地形。但在寒冷地区由于外墙较多，不利于节能。

4．混合式

三种基本形式的结合或变形的组合形式。

（二）　群体空间构成

1．空间的构成要素

空间的构成要素分硬质和软质两类。由建筑物的墙面、围墙、过街豁口、铺地等要素构成的空间为硬质空间，由大树、行道树、树群、灌木丛、草地等围合的空间围合软质空间。

2．空间领域的划分

空间领域是指居民户外活动的空间范围，一般具有不同的领域使用性质，他是户外空间布局时的一个重要依据，按空间领域的使用性质一般分为私有空间、半私有空间、半公共空间、公共空间四个层次。

3．空间围合的类型

住宅空间围合可分为两大类，庭院——广场型和带型。

4．空间的尺度与比例

在一定条件下，建筑物的高度与空间宽度之间适宜的比例，形成良好的空间尺度感。一般带型空间的高宽比以1:1~1:2.5为宜，而庭院和广场空间的高宽比最大不超过1:4。

5．空间构图的基本手法

（1）对比

指物体的差别，如大与小、高与低、长与短、宽与窄、硬与软、虚与实、色彩的冷与暖、明与暗等的对比，通过对比可丰富建筑群体景观，打破单调、呆板的感觉。

（2）　节奏与韵律

指同一形体重复使用或交替使用所产生的空间效果。节奏与韵律在形式上都遵循着间距的规律性，并以一定的几何定位为前提，此构图手法用于沿街或沿河等带状布置的建筑群的空间组合中。

（三）　住宅群体空间组合形式

成组成团：这种组合形式是由一定规模的住宅成组成团的组合，构成居住区或居住小区的基本组合单元，其规模受建筑层数、公建配置方式、自然地形、现状条件及社区管理等因素的影响，一般为1000——2000人，较大的可达3000人左右，住宅组团可由同一类型、同一层数或不同类型、不同层数的住宅组合而成。

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第三节　我国居住区规划经历过程

长期以来，我国的居住问题未得到很好的解决，19世纪末、20世纪初，由于大城市人口急剧增加，出现了2、3层联排式的里弄式居住区。里弄通街道，住宅在里弄内。上海的石库门住宅和武汉、天津的类似住宅，都是在这个时期解决城市居住人口居住问题的典型方式，形成“街—弄—里”三级住宅系统，交通由街道承担，弄是街道进入住宅区的人行干道，里是死胡同。住宅均为2、3层，属于中密度住宅。

一．邻里区

20世纪以来，随着城市和工业交通的发展，原有的沿街发展的居住组织不符合新的要求，面积小的街坊很难提供便捷的交通，上学、购物等都必须穿越来越繁忙的街道，不方便也不安全，因此规划工作进入到一新阶段。1929年，美国人C·A·佩里首先提出“邻里单位”的概念（neighborhood uint），作为组织居住区的基本形式和构成城市的“细胞”。

邻里单位规划的基本原则是：

（1）为使学生不穿越交通干道，邻里单位的人口和用地规模以小学的合理规模计算和控制。一般小学规模1000~2000人，邻里社区的人口为5000~6000人。

（2）为了便于居民的日常生活和社会活动需要，设置包括商店、教堂、图书馆、公共商业中心等公共设施。

（3）道路系统应保证居住区交通通畅和便捷，限制外部车辆穿越，保证居住区的安静和安全。内部人行道与车行道分离，居住区的道路一般全部采用尽端路系统。

（4）房屋的布局朝向合理、间距合理。

二．居住小区

居住小区是20世纪50年代提出的。

1、由城市道路或自然界线划分，地块完整，不被干道分割。

2、居住小区的规模按城市道路交通条件、自然地形条件、住宅层数、人口密度、生活服务设施半径以及配置的合理性等因素决定。一般以小学的服务半径为下限，以公共服务设施的服务半径为上限控制用地，小区可根据需要划分为若干组团。、

3、居住小区内设置一套完整的居民日常生活服务设施，包括幼儿园、托儿所、小学、商店等，规模较大的还设置中学等。

4、小区内部道路应相对独立或封闭，避免外部机动车辆穿越。

5、小区一定设计公共绿地，布局与公共活动中心、儿童游乐中心等配合，形成绿化系统。

三．居住区

20世纪70年代以后，我国根据当时的需要，在小区的基础上，曾经开发过尺度更大的“住宅区”，把生活设施放在一个区，其他部分是小区组团，由于生活设施设立在单独的区域内，住宅小区的形式已破坏，特征不明显。

四．综合住宅区

这个概念是在20世纪80年代提出的，与居住小区和居住区的最大不同，在于综合住宅区提出要在区内安排就业设施，使得综合住宅区具有与以前的居住区有所不同的功能。

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居住区分级控制规模表

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	居住区	小区	组团
户数（户）	10000~15000	2000~4000	300~700
人口（人）	30000~50000	7000~15000	1000~3000

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居住区用地平衡控制指标（%）

用地构成

居住区

小区

组团

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1．住宅用地（R01）	45~60	55~65	60~75
2．公建用地（R02）	20~32	18~27	6~18
3．道路用地（R03）	8~15	7~13	5~12
4．公共绿地（R04）	7.5~15	5~12	3~8
居住区用地（R）	100	100	100

摘自：《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）

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第四节　当代规划和设计的发展方向

住宅区的规划是城市设计的延续，它受到城市文脉和地域的制约。现代住宅区的规划和传统住宅区具有相同的地方，但是，由于经济发展水平的不同，生活方式的改变，这两者之间又存在巨大的差异。当代住宅区的规划和设计应基于探索适应居民的基本和新的需求之上，探索新的居住形态。保护已有的居住文化传统，满足人们居住的新需求是规划设计的基础。

在住宅区的规划探索上，规划形态的探索是首要的，规划形态是规划创作的具体表现，其核心是人，因此规划形态应以人为本，要符合居民生活习俗、行为轨迹的规律性、方便性。多年来，我国形成了“小区——组团”两级结构模式，并建立了相应的管理机制。一般讲，我国设计界比较倾向组团均匀方式来规划住宅区，因为组团规模如果较均匀，管理合理和方便的多，因此国内出现许多“中心型”的规划模式。

目前，组团均衡划分的小区模式已不流行，因为，商业活动需要不同的组团规模，市场的多元性造成规划上的多元性。小区管理模式的改变也直接影响小区的规划结构，小区基本组成单元趋向于如何更好地组织和丰富居民的邻里交往和生活活动的内容。除原有的组团形式外，还出现了邻里单位和院落空间为小区构成的基本空间，适当扩大住宅间距，结合绿地布置，形成多种形态的居民交往、老人休闲和儿童娱乐的小区结构单位。

与此同时，小区的规划空间形态也在不断演进，除了常规的“中心型”以外，结合小区的地域特点，将小区入口、文化设施、绿地、标志性构筑物等连成一片，贯穿小区，形成“带状型”；也有沿小区的主路的几种空间，强调几个景观节点、绿地和建筑小品群，形成“节点型”等，从而创造出地域性强的空间形态和优美的居住环境，这都是规划形态发展的方向。

一．住宅小区内部交通组织

住宅小区内部交通的流动包括步行和车辆（机动车和非机动车两类），小区内的交通组织在于创造方便、安全、安宁的居住环境。小区的交通现象可分为动态与静态两类。动态交通组织是机动车、非机动车和人行方式的组织，静态交通组织则指各种车辆存放的安排。

二．环境质量的保障

住宅小区环境质量是居民对其所在环境的具体需求而进行评价的一种概念，小区环境质量包括了小区的自然环境要素和社会环境要素的质量，前者为小区内的水、空气、日光、植物等要素，后者为供水、供热、供气、垃圾处理等设施功能的要素，人们对环境质量的要求越来越高。

具体的环境质量要素包括：

（一）空气环境质量

（二）水环境质量

（三）绿化环境质量

卫生环境质量

三．住宅小区的个性和风格

随着，经济的发展，生活水平的提高，现在那些缺乏个性和特色的住宅小区已被人们普遍厌弃，追求具有独特风格、具有个性特征的住宅区已经成为国人的普遍愿望，因此，设计和创造具有个性化小区已成为房地产成功开发的关键。

如何能够建立住宅小区的个性，有以下基本方法。

（一）传统文脉的延续

住宅小区是构成城市的细胞之一，这个组成单位应充分体现城市的建筑文化传统、居住环境文脉、城市景观环境等要素。如上海的新里弄建筑模式；北京新四合院的形式；江南城市采用低层建筑布置、粉墙黛瓦以及传统造园手法，体现江南水乡的古朴、清新、淡雅的特色，这些都是延续城市文脉的手法。

（二）因地制宜的布局

住宅小区的基地状况各自不同，规划时应善于把握地形、地貌和地物作为创作的依据，必然能反映出小区的特色。比如基地上的树林，要将其保护并规划的空间有机组织，就能反映空间环境的特点；比如高差较大的山地，应依顺山地等高线布置道路和建筑，突出山地建筑的特色；南方地区可采用底层架空，使小区的绿化空间流通和景观视线通透，也体现出南方骑楼的特色。

（三）建筑形式的创作

关于建筑风格涉及面相当广泛，它与历史文脉、流行风格具有密切的关系，也与民族审美观、文化特征有关，具体到小区建筑的建筑风格应从历史角度、流行风格、文化角度、技术角度四方面来论述，建立风格观。

具体到一般原则，一个小区的住宅建筑的处理首先应注意的是统一性，然后在统一下求变化，即统一下的变化原则。达到这个目的的方法很多，比如建筑采用同样的色彩系统、同样的形式系统、同样的比例系统等都达到统一性的方法。比如为了达到城市文脉的目的，利用一个与当地建筑有关的形式母题作为符号，然后在建筑小品上应用，符号的尺度、形状可能会有一些变化，但仍感到其统一性。另一种方法是从当地历史、文化、气候、民风中去挖掘，如青岛、大连建筑沿用德国和欧洲大陆传统建筑的风格特征，上海强调欧洲的“新古典主义”特征，北京建筑吸取传统院落的特点等等。

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第九章　工程建设