隆重推出-我的帖子的姊妹篇-关于房地产项目开发程序的研究报告

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第二节　土地获取的方式

结构图无法上发，郁闷

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第三节　征地拆迁与土地出让的基本程序

详见附表五、六、七。

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第四节　土地获取时应注意的主要问题

土地是房地产开发的基础，土地投资在开发成本中占的比例也比较大，通常在三分之一左右，有的甚至超过二分之一，为此土地获取时，应谨慎。特别要注意以下几个问题。

1．必须明确土地的状态，是原状土地（毛地），还是熟地（三通一平的土地），同时若是原状土地应明确市政设施配套有谁负责配套、何时配套、有何配套等问题。

2．应明确土地价格所包含的内容，是否包括出让金、征地拆迁安置费、有关税费等。

3．应明确土地款的支付与《国有土地使用权证》等有关手续办理进度的关系。大宗土地的出让，应明确出让金缴纳一定比例即可办理《国有土地使用权证》或申请出让金缓交，以减轻项目前期投资。

4．应调查清楚土地的权属，是农用地，还是国有土地；若是农用地应明确国务院是否批准转为城市建设用地，若未转为城市建设用地应明确新增城市建设用地有偿使用费的支付（按规定土地使用者缴纳出让金后，不再缴纳新增城市建设用地有偿使用费，由区政府在报国务院批准农转建时支付），若是国有土地应明确土地的权属单位、土地款（出让金、征地拆迁安置费、有关税费等）的支付情况以及是否在银行抵押贷款。

5．为使在土地价格谈判时处于主动地位，应在委托征地、拆迁前，公司内部收集有关资料，按照相关的法律、法规，编制测算报告。

6．在支付征地、拆迁款时，应特别注意对安置问题的控制，一般预留30%~40%征地、拆迁费，在确实进行安置时分期支付。同时宜签定征地、拆迁包干合同。

7．在签定出让合同时，应注明开工日期的在开工条件，防止由于某种原因延期开工，而征收土地闲置费，甚至两年不开发，出让方要无偿收回土地使用权。该问题对于大面积片区开发（分期滚动开发）项目有为突出。

8．对于毛地的开发，按规定要分摊道路一半的用地面积，因此在《国有土地使用权证》中要注明总用地面积、道路面积（划拨）、出让面积。

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第五章　项目投资成本和费用的估算

第一节 房地产投资成本和费用的基本概念

一、房地产总投资包括开发建设投资和经营资金。

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。

开发建设投资在开发建设过程中形成以出租和出售为目的的开发产

品成本和以自营自用为目的的固定资产及其他资产。应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。

经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。

开发期是指房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建设完成的时间。

二、开发产品成本

是指房地产项目产品建成时，按照国家财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。

三、经营成本

是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家财务和会计制度结转的成本。主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。

对于分期收款的房地产开发项目，房地产销售成本和出租经营成本可按当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。

四、房地产项目开发建设完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括固定资产、无形资产和递延资产。

（一）固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房等。

（二）无形资产主要包括土地使用权等。

（三）递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。

五、运营费用

是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用，主要包括：管理费用和销售费用。

六、资金使用计划

房地产项目应根据可能的建设进度和将发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。在可研阶段，计算期可取年、半年、季、月为单位，资金使用计划按期编制。编制时应考虑各种投资款项的付款特点，要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响。

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第二节 开发建设投资的费用构成

一、房地产土地费用

是指为取得项目用地而发生的费用。房地产取得土地的方式有多种，所发生的费用各不相同。主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

(一)　土地征用拆迁费

1、农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、拆迁费、其他费用。

2、城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原有单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费。

（二）土地出让价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。

许多城市都制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。

（三）土地转让费。

（四）土地租用费

（五）土地投资折价。

二、前期工程费用

主要包括项目前期规划、设计、可研，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用。

项目前期规划、设计、可研所需支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，也可按估计的工程量乘以正常工日费率估算。项目水文地质勘测、土地开发中的“三通一平”工程费用根据实际工程量估算。

三、基础设施建设费

基础设施建设是指建筑物2米以外项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供气、供电、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。

四、建筑安装工程费用

是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。

五、公共配套设施建设费用

是指在居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园 、公共厕所、停车场等，一般按规划指标和实际工程量估算。

六、开发间接费用

是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

七、管理费用

是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。

八、财务费用

是指房地产企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债卷的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

九、销售费用

是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代理手续费、销售服务费以及预售许可证申领费等。

十、其他费用

主要包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

十一、开发期税费

主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、分散建设市政公用设施建设费等。

十二、不可预见费

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第六章　项目投资效益的多方案比较以及综合评估

一、定义

房地产财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。

二、基本财务报表的类别

现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。

三、现金流量表

现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照计算基础的不同，一般分为：

1．全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。

2．资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

3．投资者各方现金流量表。该表以投资各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。

四、资金来源与运用表

该表反映房地产开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

五、损益表

该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。

1、利润总额的计算

利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税

经营收入=销售收入+租金收入+自营收入

销售收入=土地收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入

经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加

经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本

2、弥补亏损

房地产开发企业的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补；五年内不足弥补的用税后利润弥补。

3、利润分配

房地产企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配：

弥补企业以前年度亏损

提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项

后的10%提取，法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提取。

提取公益金

向投资者分配利润。

六、财务盈利能力分析

财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标：

1、财务内部收益率（FIRR）指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量表现值等于零时的折现率。其表达式为：

n

∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0

t=1

式中CI——现金流入量

CO——现金流出量

（CI-CO）t——第T期的净现金流量

N——开发经营期（开发期与经营期之和）

财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差发求得。当FIRR≧MARR（可接受得最低收益率）或FIRR≧ic（设定的基准收益率）时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。

当财务报表按月、季或半年编制时，计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期的财务内部收益率，然后再比较。

FIRR年=[（1+FIRR季）4-1]×100%

2、财务净现值（FNPV）

是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折算到开发期初的现值之和。

n

FNPV=∑（CI-CO）t（1+ ic）-t

t=1

财务净现值≧0的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。

3、投资回收期（主要适用于出租和自营的房地产项目）

投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一

般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算期。其表达式为：

n

∑（CI-CO）t =0

t=1

投资回收期可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量求得，其详细计算公式：

投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量）

投资回收期应以年为单位。

4、投资利润率

投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100%

5、资本金利润率

资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%

6、资本金净利润率

资本金净利润率=年平均所得税后利润总额÷资本金×100%

七、清偿能力分析

主要是考察房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。

1．借款利息计算

有效利息率

有效利息率=[1+(rt/m)]m-1

式中 rt——名义利息率 m——每期计息次数

利息计算

2．借款偿还期的计算

八、资金平衡分析

九、资产负债分析

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第六章　项目投资效益的多方案比较以及综合评估

一、定义

房地产财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。

二、基本财务报表的类别

现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。

三、现金流量表

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现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照计算基础的不同，一般分为：

1．全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。

2．资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

3．投资者各方现金流量表。该表以投资各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。

四、资金来源与运用表

该表反映房地产开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

五、损益表

该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。

1、利润总额的计算

利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税

经营收入=销售收入+租金收入+自营收入

销售收入=土地收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入

经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加

经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本

2、弥补亏损

房地产开发企业的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补；五年内不足弥补的用税后利润弥补。

3、利润分配

房地产企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配：

弥补企业以前年度亏损

提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项

后的10%提取，法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提取。

提取公益金

向投资者分配利润。

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六、财务盈利能力分析

财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标：

1、财务内部收益率（FIRR）指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量表现值等于零时的折现率。其表达式为：

n

∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0

t=1

式中CI——现金流入量

CO——现金流出量

（CI-CO）t——第T期的净现金流量

N——开发经营期（开发期与经营期之和）

财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差发求得。当FIRR≧MARR（可接受得最低收益率）或FIRR≧ic（设定的基准收益率）时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。

当财务报表按月、季或半年编制时，计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期的财务内部收益率，然后再比较。

FIRR年=[（1+FIRR季）4-1]×100%

2、财务净现值（FNPV）

是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折算到开发期初的现值之和。

n

FNPV=∑（CI-CO）t（1+ ic）-t

t=1

财务净现值≧0的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。

3、投资回收期（主要适用于出租和自营的房地产项目）

投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一

般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算期。其表达式为：

n

∑（CI-CO）t =0

t=1

投资回收期可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量求得，其详细计算公式：

投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量）

投资回收期应以年为单位。

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4、投资利润率

投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100%

5、资本金利润率

资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%

6、资本金净利润率

资本金净利润率=年平均所得税后利润总额÷资本金×100%

七、清偿能力分析

主要是考察房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。

1．借款利息计算

有效利息率

有效利息率=[1+(rt/m)]m-1

式中 rt——名义利息率 m——每期计息次数

利息计算

2．借款偿还期的计算

八、资金平衡分析

九、资产负债分析