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现阶段山东省房地产行业发展状况 山东省房地产行业概况 2003年及2004年第一季度，山东省房地产市场呈现产销两旺的良好发展态势，去年全年房地产开发投资增幅保持在48%以上，今年一季度，开发投资增幅超过60%，开发投资、竣工面积、销售面积创出历史新高，去年全年积压商品房面积占全部空置房面积比重不到10%，房地产开发投资的持续快速增长，对于提高城镇居民的居住水平，改善居住环境，拉动国民经济增长发挥了重要作用。 （一）基本情况 1、完成投资情况。去年，房地产开发投资增势强劲，一直保持了“总量扩张，高位运行”的稳健发展势头。一季度增长67.9%，二季度增长58.3%，三季度增长52.2%；到年底，全省完成房地产开发投资579.6亿元，创历史同期最高记录，增长48.4%，完成投资居首位的是青岛市，达127.8亿元，居第二位和第三位的济南市和烟台市，分别为89.8亿元和71.8亿元。 投资结构比较合理。商品住宅完成投资406亿元，创历史最高水平，同比增长42%，占房地产开发投资的70%；办公楼完成投资18.7亿元，所占比重为3.2%，商业营业用房完成投资74.6亿元，所占比重为12.9%。商品住宅投资比重占绝对优势，表明高速增长的开发投资在理性空间运行。 今年一季度，房地产开发投资94亿元，同比增长64%，商品住宅投资66亿元，同比增长63%，占开发投资的70%。 2、新建商品房供求与结构情况。商品房供求状况良好，个人成市场购房主体。去年，商品房竣工面积2459平米，同比增长27%，其中住宅2069平米，同比增长31%，。商品房销售面积2000万平方米，同比增长39%，快于竣工增速12个百分点。个人购房面积1674.2万平米，同比增长43.9%，所占比重为94%，消费者个人已经成为购房绝对主力。 今年一季度，商品房竣工面积128万平方米，同比下降0.1%，其中住宅111万平方米，同比增长3.7%，商品房销售面积228万平方米，同比增长42%，其中住宅207万平方米，同比增长41%，商品房、商品住宅销售面积分别超过竣工面积100万平方米、96万平方米，可以说，一季度市场是供不应求的，不但卖掉了当期竣工的商品房和商品住宅，而且还消化掉了上年空置的商品房和商品住宅100万平方米、96万平方米。 3、商品房价格情况。去年，全省商品房销售价格前5个月都比去年同期低，6月份开始回升，到12月份达到1730元/平米，同比增长7.8%。价格上升的主要原因：一是6月份SARS解除后，积压的购买欲望得以释放，出现了小的购房高潮；二是6月份央行房贷新政策121文出台，提高了予售门槛、首付比例，加大了二次购房和豪宅的购房交易成本等，促使消费者提前购房；三是6月份省委工作会议后，各市加大了城市改造力度，居民拆迁购房需求欲望增强；四是商品零售价格上涨，银行存款出现负利率，居民开始转向买房置业，以期保值增值。这四个原因同时出现，产生了需求的瞬间积聚，引起部分房源供应一时短缺，导致房价上涨。 今年一季度，房价呈下降趋势。商品房平均销售价格为，同比下降6.6%，其中住宅1699元/平米，同比下降3.8%。 4、商品房价格变动的主要影响因素。商品房市场供求变化、结构以及土地取得成本、拆迁成本、建材价格等是房价变动的主要影响因素。去年，房地产开发企业土地购置费105.18亿元，同比增长45.7%，从今后一段时间看，商品房市场需求处于快速增长势头，地价上涨、建材成本上升、拆迁成本加大，必将引起房价进一步上涨。 5、存量房交易情况。去年，存量房成交面积、成交套数分别为1702万平米、12.41万套，同比分别增长15%、13%；其中再上市房成交面积、成交套数分别为211万平米、3.23万套，同比分别增长22%、27%。存量房平均成交价格1089元/平米，同比增长2.7%，再上市房平均成交价格为1275元/平米，同比增长13.1%。住房二级市场房价呈上升势头，再上市房价升幅较大。 6、租赁房屋情况。去年，租赁房屋面积为175.4万平米，租赁房屋套数为1.62万套，全省房屋租赁市场日趋活跃。 7、新建商品住宅购买对象情况。个人购房是市场主体，投机现象不突出。山东商品房销售的主流是住宅（占89.5%），销售对象的主流是个人（83.7%）。购房者的目的主要是满足于居住、满足于住房条件的改善，而不是用来投资收益，因而也不会存在规模性的投机炒作行为。 8、拆迁及旧城改造情况。近几年来山东省房屋拆迁发展很快，2001年，全省拆迁房屋总面积496万平米，拆迁总户数38376户；2002年，全省拆迁房屋总面积684万平米，拆迁总户数43751户；2003年，全省拆迁房屋总面积1428万平米，拆迁总户数75287户； 9、商品房空置情况及原因分析。商品房空置面积回落，空置结构趋于合理。到去年底，全省空置房面积529.9万平米，同比下降5.5，其中待销面积（空置时间在一年以内的）330万平米，所占比重为62.3%，滞销面积（空置时间在一年以上三年以内的）147.5万平米，所占比重为27.8%；积压面积（空置时间在三年以上的）52.4万平米，所占比重为9.9%，积压房主要集中在威海（31万平米）和烟台（17万平米）两市。积压商品房所占比重较低，说明我省商品房空置结构处于一个较合理的区间。 在空置商品房中，商品住宅377.6万平米，所占比重为71.3%；商业营业用房103.3万平米，所占比重为19.5%；办公楼28.2万平米，所占比重为5.3%。可见，空置房主要是商品住宅，办公楼比重较低，空置房结构比较合理。 10、房地产业与国民经济协调发展情况。去年，全省完成房地产开发投资580亿元，同比增长48.4%；固定资产投资5328.4亿元，同比增长52%；GDP总量12430亿元，同比增长13.7%。房地产开发投资占固定资产投资、GDP的比重分别为10.9%、4.7%。 （二）房地产市场的总体判断及存在的主要问题 当前房地产市场的总体判断。对全省开发形势的研判，需要着眼于全省社会经济发展的大环境，从房地产发展的周期来考虑。自80年代末住宅建设实行综合开发、配套建设以来，房地产开发投资基本上呈波浪形向前发展，1989—1991年，房地产开发处于起步阶段，投资额最高时仅20亿元出头，1992—1994年，进入迅速扩张期，达到一个小高潮，1995—1997年，步入衰退低谷期，但即使谷低投资额也高达115亿元，只能说是相对低位。1998—1999年，进入全面复苏回升期，从2000年至今，投资强劲增长，又进入新一轮发展扩张期。近几年来，通过深化住房制度改革，实现了住房分配从实物化向货币化的转换，实现了住房交换向商品化和市场化的过渡，实现了住房消费由集团消费为主向个人消费为主的转变。通过出台和完善搞活住房二级市场的政策和文件，住房二级市场日趋活跃，从而又进一步推动了增量市场的发展。这些，都为全省房地产业的大发展奠定了坚实的基础。 | 
