一个理想的住宅社区,对居住者而言必须具备安全、舒适、便利、美观等要点,在进行项目定位时应充分掌握基地的特性,并结合市场的需求,以规划具备竞争力的产品。因此,基地内外的生态、景观、排水、地质及环境影响评估等资料都对项目定位有举足轻重的影响。 一般来说地区环境的好坏影响产品定位的难易,以及是否能有充分发挥创意的空间。例如大面积基地开发,建筑物的配置,不管是单元规划或是整体开发,都较易发挥趣味性、安全性和私密性,增加空间感和安宁性等,容易塑造产品的风格及特色。因此在大型社区开发过程中,住宅或商业用途的空间配置,包括邻里所涉及的区位关系、公共设施及交通条件等,以及住宅单元所涉及的房外空间配置、尺度、大小及性质等,都与基地社区所处的区位、环境条件、规划密度及公共设施机能等息息相关。 近年来城市土地价格飞速上涨,土地供给有限,人口和商业活动聚集于市中心,因此小基地高层化的发展成为当前都市景观。邻近变电所、公共厕所、污染、噪音、工厂、高架道路或桥梁旁的土地,其基地现状必然影响定位的重点及方向,但就产品定位形态而言,仍有克服的方法,以改善基地条件的先天缺点。 如面临基地道路过窄,可以退缩建筑物,增加露台空间,减少对其冲南的压迫感。又如高架桥或高流量的交通所造成的噪音,也可以用气密式双层窗处理,并退缩空地将空地绿化以阻绝噪音与压迫感。因此,基地的外在条件如果把握准确,则可以发挥潜在的优点,或可以进一步通过产品定位而使缺点变优点。 十七、交通流量资料运用 交通流量大小对不动产产品定位有极大的影响力。大家都知道交通流量大必定是商业繁荣地区,但这些交通流量必须是容易停留,或有相当的行人流量,才容易商计。交通流量大,但若车流仅是通过,或行人流量缺乏,此种道路类似交通要道出口处,通常只能维持简易的餐饮店,其他商业则甚难生存。这里所探讨的交通流量,则包括除了通过型以外的交通流量。交通流量大的地点,在产品定位上倾向于规划为商场、店面或办公楼,在运用交通流量资料时须注意下列事项。 (一)流量大对商业的影响。行人多、流量大的地方,商家聚集的意向高。通常商业产品定位可粗分为两种,一种为全幢作商业使用,这种形态除非是立意特佳的百货公司,或由财团整体经营外,一般很难有成功的机会。有商场的地理位置不差,但产品定位时全以小面积持分方式出售,结果众多所有权人无法统一管理,导致商业机能一直无法发挥。第二种方式是1层~3层或更多层作商业使用,楼上是办公房或公寓,如北京西单高登大厦与西单劝业场。应注意的是人车分道,以及住、商或住、办的门厅、出入口分离,以免受到商业干扰。 (二)流量大对办公房的影响。流量大的街道的产品因其具备和其他服务性机构的便利性及易于使客户对其产品形象的认知,因此趋向于规划为高级办公大楼。产品定位上常作大面积规划,一楼给金融机构或其他行业作营业或展示使用。 (三)流量大对露台的影响。基地规划因受建筑红线限制,每一楼层常有退缩造成露台的,但因露台形状凹凸,模板难以统一,造成营建成本提高。因此露台的规划必须能兼顾容积率利用及销售可行性。一般而言交通流量大的地点,露台不宜设在低楼层。 (四)流量大对住宅产品的影响。平面流量大的街道,在政府规划交通发展计划时,常被列为主要高架快速道路设置的通过地点。但高架道路的完成,使住户不得不加装隔音板隔离车流量的噪音。 (五)流量大适合商务旅馆及休闲俱乐部的设立。近年来由于国内、外的商务游客人口增加,对商务旅馆的需求不断提高。商务旅馆的坐落地点都是交通方便处,在衔接高速公路、快速公路附近。 交通流量大小对各种产品的影响各有不同,诸如商场的一楼、二楼需要交通流量大、客流集中的地方,但对住宅的安静舒适要求则有负面的影响,此时除要隔阻噪音外,在产品规划设计上也需考虑面积大小或格局的调整。如室内活动空间以面向临路为主,起居用的卧室则以后半部为主,以阻隔因交通流量大所带来的噪音。其次是各道路车辆流量与行业的经营生存有直接关系,在交通要道常形成商业鼎盛的商业街或某些特定行业及可生存发展的机会。次要干道中,因车流较少,住宅适宜性较高,若能再配合基地退缩保留部分绿地,使车流噪音减低。居住的适宜性可大大提高。 十八、运输系统资料运用 在运输系统中,大众运输系统所经的地区,从郊区到城市,经过已开发地区、开发中地区及尚未开发地区,所受的影响各有其特点。例如,众所皆知的车站,包括火车站、地铁站、公交转运站等对地区的商业圈发展潜力都具有很大有影响力,因此,以车站为中心的房地产开发附加价值最高也较容易成功。但在商业圈形成前后采取的投资策略,有着极大的差异此外,因车站所处位置不尽相同,条件也互有差异。此外,因车站所处位置不尽相同,条件也互有差异,投资开发应因地因时制宜,所以车站的功能配置及建造方式、出口位置、人流聚集性及其转运功能(例如是上班族群或居住的人潮)等,在商业机能上各有其经营开发的重点。运输系统中的商场的面积大小,行业的生存形态等等。例如市区及郊区的车站,常有地域性与日常性的店铺;如市中心的转运站,则常能吸引大型超市及综合商场;而周边郊区车站,仅适合设立当地居民消费的小型商店。所以运输系统资料的取得与应用对项目定位而言相当重要。善于运用运输系统资料,使房产与交通脉络结合,创造最高的附加价值。 运输系统顺畅与否及其所联系的区域特性,对不动产项目定位有相当大的影响力。在进行定位时,须能针对基地范围掌握相关的运输系统资料,再结合基地本身的条件,才能真正规划发挥地利的产品。 |