小弟从事房地产行业5年，在2001年成文房地产开发程序研究（连载）-请高手斧正。

阿华

这位仁兄，一个请求：最好把那些程序图也“奉献”出来

城豪

duo xie lao xiong!

qq7606

程序图中的有些步骤好像已经过时，不过、大体看看，作为了解，还是可以的。[em01]

njcjw

很不错的材料，谢谢楼主！

qq7606

一个理想的住宅社区，对居住者而言必须具备安全、舒适、便利、美观等要点，在进行项目定位时应充分掌握基地的特性，并结合市场的需求，以规划具备竞争力的产品。因此，基地内外的生态、景观、排水、地质及环境影响评估等资料都对项目定位有举足轻重的影响。

　　一般来说地区环境的好坏影响产品定位的难易，以及是否能有充分发挥创意的空间。例如大面积基地开发，建筑物的配置，不管是单元规划或是整体开发，都较易发挥趣味性、安全性和私密性，增加空间感和安宁性等，容易塑造产品的风格及特色。因此在大型社区开发过程中，住宅或商业用途的空间配置，包括邻里所涉及的区位关系、公共设施及交通条件等，以及住宅单元所涉及的房外空间配置、尺度、大小及性质等，都与基地社区所处的区位、环境条件、规划密度及公共设施机能等息息相关。

　　近年来城市土地价格飞速上涨，土地供给有限，人口和商业活动聚集于市中心，因此小基地高层化的发展成为当前都市景观。邻近变电所、公共厕所、污染、噪音、工厂、高架道路或桥梁旁的土地，其基地现状必然影响定位的重点及方向，但就产品定位形态而言，仍有克服的方法，以改善基地条件的先天缺点。

　　如面临基地道路过窄，可以退缩建筑物，增加露台空间，减少对其冲南的压迫感。又如高架桥或高流量的交通所造成的噪音，也可以用气密式双层窗处理，并退缩空地将空地绿化以阻绝噪音与压迫感。因此，基地的外在条件如果把握准确，则可以发挥潜在的优点，或可以进一步通过产品定位而使缺点变优点。

十七、交通流量资料运用

　　交通流量大小对不动产产品定位有极大的影响力。大家都知道交通流量大必定是商业繁荣地区，但这些交通流量必须是容易停留，或有相当的行人流量，才容易商计。交通流量大，但若车流仅是通过，或行人流量缺乏，此种道路类似交通要道出口处，通常只能维持简易的餐饮店，其他商业则甚难生存。这里所探讨的交通流量，则包括除了通过型以外的交通流量。交通流量大的地点，在产品定位上倾向于规划为商场、店面或办公楼，在运用交通流量资料时须注意下列事项。

（一）流量大对商业的影响。行人多、流量大的地方，商家聚集的意向高。通常商业产品定位可粗分为两种，一种为全幢作商业使用，这种形态除非是立意特佳的百货公司，或由财团整体经营外，一般很难有成功的机会。有商场的地理位置不差，但产品定位时全以小面积持分方式出售，结果众多所有权人无法统一管理，导致商业机能一直无法发挥。第二种方式是1层~3层或更多层作商业使用，楼上是办公房或公寓，如北京西单高登大厦与西单劝业场。应注意的是人车分道，以及住、商或住、办的门厅、出入口分离，以免受到商业干扰。

（二）流量大对办公房的影响。流量大的街道的产品因其具备和其他服务性机构的便利性及易于使客户对其产品形象的认知，因此趋向于规划为高级办公大楼。产品定位上常作大面积规划，一楼给金融机构或其他行业作营业或展示使用。

（三）流量大对露台的影响。基地规划因受建筑红线限制，每一楼层常有退缩造成露台的，但因露台形状凹凸，模板难以统一，造成营建成本提高。因此露台的规划必须能兼顾容积率利用及销售可行性。一般而言交通流量大的地点，露台不宜设在低楼层。

（四）流量大对住宅产品的影响。平面流量大的街道，在政府规划交通发展计划时，常被列为主要高架快速道路设置的通过地点。但高架道路的完成，使住户不得不加装隔音板隔离车流量的噪音。

（五）流量大适合商务旅馆及休闲俱乐部的设立。近年来由于国内、外的商务游客人口增加，对商务旅馆的需求不断提高。商务旅馆的坐落地点都是交通方便处，在衔接高速公路、快速公路附近。

　　交通流量大小对各种产品的影响各有不同，诸如商场的一楼、二楼需要交通流量大、客流集中的地方，但对住宅的安静舒适要求则有负面的影响，此时除要隔阻噪音外，在产品规划设计上也需考虑面积大小或格局的调整。如室内活动空间以面向临路为主，起居用的卧室则以后半部为主，以阻隔因交通流量大所带来的噪音。其次是各道路车辆流量与行业的经营生存有直接关系，在交通要道常形成商业鼎盛的商业街或某些特定行业及可生存发展的机会。次要干道中，因车流较少，住宅适宜性较高，若能再配合基地退缩保留部分绿地，使车流噪音减低。居住的适宜性可大大提高。

十八、运输系统资料运用

　　在运输系统中，大众运输系统所经的地区，从郊区到城市，经过已开发地区、开发中地区及尚未开发地区，所受的影响各有其特点。例如，众所皆知的车站，包括火车站、地铁站、公交转运站等对地区的商业圈发展潜力都具有很大有影响力，因此，以车站为中心的房地产开发附加价值最高也较容易成功。但在商业圈形成前后采取的投资策略，有着极大的差异此外，因车站所处位置不尽相同，条件也互有差异。此外，因车站所处位置不尽相同，条件也互有差异，投资开发应因地因时制宜，所以车站的功能配置及建造方式、出口位置、人流聚集性及其转运功能（例如是上班族群或居住的人潮）等，在商业机能上各有其经营开发的重点。运输系统中的商场的面积大小，行业的生存形态等等。例如市区及郊区的车站，常有地域性与日常性的店铺；如市中心的转运站，则常能吸引大型超市及综合商场；而周边郊区车站，仅适合设立当地居民消费的小型商店。所以运输系统资料的取得与应用对项目定位而言相当重要。善于运用运输系统资料，使房产与交通脉络结合，创造最高的附加价值。

　　运输系统顺畅与否及其所联系的区域特性，对不动产项目定位有相当大的影响力。在进行定位时，须能针对基地范围掌握相关的运输系统资料，再结合基地本身的条件，才能真正规划发挥地利的产品。

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十九、公共设施资料运用

　　公共设施建设在城市开发中扮演相当重要的角色，其对不动产价值及市场的影响依公共设施类别及特性而不同，所以在产品定位的过程中，需要注意基地附近的公共设施对所规划项目的影响，如对住宅类型的产品有正面影响的公共设施对所规划项目的影响，如对住宅类型的产品有正面影响的公共设施有学校、公园、儿童游乐场、车站、广场等。而相对地，如变电所、下水道等设施对不动产有较负面的影响。

　　在公共设施中，有些用地因尚未开发，并不知道何种用途或规划什么，因此需深入查询规划状况及开发计划，并了解该公共设施的确定位置范围及出入口，诸如车站、市场、停车场等出入口，对住宅的舒适性与秘密性有负面影响，但对店铺或商场却是有益。因为商业性质的产品如办公、商场、店铺等，相当依赖于公共设施出入口所带来的人潮，所以项目基地在邻近相关性的公共设施时，如项目本身规划的出入口能与车站、广场的出入口相呼应，对产品价值或经营潜力的挖掘，都能达到事半功倍的效果。但住宅性质的产品面临上述的公共设施时，则宜采用多元化的产品，例如宜办宜住类型的套房，为消除因人潮出入所造成的吵闹与混杂，就要避免开发大面积住宅。公共设施中对一般住宅类型产品的直接影响，大约可区分为两类别，一是可带来正面效益的公共设施，如学校、公园、车站、广场等；一是可带来负面效益的公共设施，如变电所、大排水道、高架道路、车船场站等。设施的影响也可分为直接影响与间接影响，如公园、绿地、学校等都为直接影响，商场、医院、机关等为间接性影响，对住宅产品较无强烈的影响效果。故在利用现有的公共设施时，要取其可塑造的特点加以发挥利用，如项目个案基地面临公园绿地、广场、儿童游憩场、学校操场，都有广大的绿地及视野景观，在规划设计时，正面客厅、主卧室都可取其景观视野，以利于诉求公园景观的优点，而房型格局就可借助地利优势，可考虑中大面积的住宅。但在面临影响较大的负面公共设施，如变电所、高压电塔、大排水道、高架道路、车船场站等，这些是属于较吵闹，潜在危险性高且景观较差的公用设施，因此在项目策划、定位过程中除了降低面积，减少单价、总价，以减少因毗邻负面影响公共设施的对抗性外，规划设计时应避免正面与负面公共设施的视觉冲突，例如可采取面对面设计，以减少这些负面公共设施的冲击。城市规划拟定公共设施用地，在产品定位时则需考虑周边环境好坏，及既成的生活便利性状况，并注意公共设施发展方向及趋势，才能确保置地后产品定位时不致发生始料未及的偏差，影响投资开发的利益，为尚未开发用地确定规划方案，确保销售价位水准及顺利销售。

二十、商业圈资料运用

　　商业圈形态大小不同，可分为邻里型、社区型、城市中心型三种。依照所在的地方来分，可以区分为设立于人潮稠密城市中心的都市中心型商业圈和设立于都市郊外的郊区型商业圈。商业圈的土地条件，受大小环境、公共设施、交通、人口流动量、消费阶层、购买能力、消费形态，乃至商业圈的活动时间距离等因素的影响。一般经营行业在决定开业地点时，从地点过去的发展到现在的状况都必须纳入考虑，因为商业圈是因人聚集而产生，而人的聚集也会因使用交通工具的不同而有所改变，故客户年龄等，关系到商业圈的发展潜力与商业空间的功能配置。从现有商业圈的行业种类即可大约看出端倪，一般零售业使用面积约在65平方米左右，精品店则约在30平方米左右；而展示型行业如家电、礼品、餐厅、古董等属大面积空间需求的行业，面积约在150平方米以上。因此在现有商业圈中最为明显。其次为大型商场及购物中心。商场规划设计有通道大小、行业分区、楼层高差顺序、照明设备、招牌标示、适度的光高或挑空等重点；但商场摊位能否经营成功，还要有特色，在规划上要考虑整体功能，如地下楼及二楼以上店面或商场的使用性，以增加商场使用楼层的面积。由于客人不易被吸引到二楼或地下楼，因此出入口走道的安排规划诉求要使二楼以上的商场再创价值。

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商业土地条件在不同的场所和不同的商业圈，可能适合各种不同的行业。城市中心的黄金地段，对某些行业来说，并不是尽然适合。如何去创造发展潜力，在商品定位上，若能掌握位置适合的用途及行业，人潮的活动频率，活动空间范围的扩张，商业圈发展方向，则开发商在产品定位上几乎就确定了成功的机会。

二十一、市场景气资料运用

　　影响房地产市场景气的因素很多，包括政治、经济、社会、心理等诸多因素。我国大陆房地产大约每4年~6年会出现一次景气循环，而每次景气高峰大约维持一年至一年半左右。这种景气或不景气、物价波动或平稳、政局变动、政府政策等影响市场的因素，都不是我们所能抗拒的。但在景气周期中，一些经济指标与房地产的互动关系会特别明显，例如下列各项指标达到特定数值时，房地产景气即会翻升或热络，其中以经济成长率在10%以下景气的变化尤其明显。上述的各项经济数据指标若发生变化，将带动不动产市场的变化，所以是不动产景气的先期指标。观察房地产随市场变化而变化的方式，可察觉市场景气的波动，如付款方式贷款比例、面积大小及规划设计、议价幅度、价格水平、建筑设备等。在这些适应市场变化的方式中，与景气较直接关连的是房屋面积小大的调整，景气好时房屋面积朝大面积方向发展；而在不景气时，因为投资者谨慎行事，不轻易将资金投入总价高的不动产，而开发商也不愿冒着市场风险，随意推出大面积或高总价的产品，为扩大目标客户群体，因此降低总价推出大众较能接受的中、小面积的产品成为应付不景气的市场需求的潮流。

　　基于投资报酬的考虑，在不景气时应规划快速回收的低楼层建筑，这不但可减少降价促销的风险，也可在短期内回收资金。一般而言，这类产品形态较不受景气影响；其次也可考虑适合基本需求的大众产品，如上述的中低楼层产品，或面积规划为60平方米左右的标准往宅产品，这些产品常能对抗市场不景气。面对不同的市场状况，必须有不同的相应措施，正确地掌握经济指标，在投资信息上深入分析，避免一窝蜂地盲目规划相同的产品。不景气时还可创造出一些高附加值的产品，如具实用性的公共设施、阁楼及夹层、复式组合产品如摊位商场及套房等，以带动买气及创造行情。在市场景气时，商场规划可扩展至二、三楼及地下楼，以充分利用景气时机。

大量且同性质的产品，大都是出现在市场景气低迷的后期，结果是造成市场更加疲软，市场销售率明显萎缩。因此还需要作深入的市场调查研究，分析经济景气状况，探讨市场成功的个案，通过资料收集、分析、判断，找出市场间隙产品，进而掌握最佳的产品定位，是面对景气市场潜力需求的最佳方式。

二十二、销售资料运用。

任何一个营销策略，绝对不可能无往而不胜、放诸四海而皆准，但“知已知彼，百战百胜”却是商场成功的不二法宝。因此，如何运用销售资料，以达到知已知彼的目的，是项目策划人员不可或缺的能力。在销售过程中所搜集的资料如果能适当地参考分析，找出可行、有效的信息用于产品定位，则一定会有助于增加市场致胜的机会。

　　在不动产营销过程中，客户资料的运用是最常见的，但懂得将销售资料巧妙地运用于产品定位的却是不多。大都因为资料记录或分类不够详细，或是不够完整，难于发掘资料的参考价值，或是缺乏运用资料的有效方法。一般而言，最直接的销售资料大概可区分为两大类：

一是来人、来电分析；二是产品反应分析。

　　在来人、来电分析中，又可细分为区域分析、年龄分析、面积需求分析、用途分析、职业分析、购买动机、媒体分析等七大项，这要根据项目个案的性质选择重要的因素深入分析。例如，如果产品无强烈的购买动机定位，则可从来人来电的购买动机分析中，发掘市场对该项目的需求动机。

　　在个案销售过程中，经过媒体广告诉求，从来人、来电所留下的记录，可大概归纳出该项目个案的购买年龄层、需求面积大小及对产品的偏好，如楼层、建材设备、环境偏好等。因此，在归纳分析中，如面积大小需求就可能对该项目的产品定位具有参考价值。另外，根据参考项目已购客户的产品需求分析，可发掘目前的房型、外观造型、公共设施、建材设备等等的需求情况，这些都是在有限的销售资料中可找到并可以应用的信息。其次为项目销售速度及销售情况分析，也即产品反应分析。从参考项目在销售过程中的销售顺序及速度，可发掘市场需求的量与质，尤其是可以从观察房屋的单价与总价的互动关系，可发现市场总价或单价的接受区间，也可看出定位的不同面积大小的房屋的销售顺序，如果再经归纳统计，就可发现销售房屋面积大小的分布状态及滞销房型，因此该参考项目的需求状况就可清楚地显现出来。若与来人来电需求再做比较分析，即可看出一般市场需求与实际购买需求的差距，从而可以预测产品走势是趋向自用需求市场，还是投资需求市场。

尽管我们可搜集到许多销售资料，但能全部用于产品定位时参考的并不多，这反映出资料的价值不在于丰富，而在于运用得当。因此在运用时，首先要辨别资料的参考价值，再将销售资料应用于产品定位的过程，才能使定位结果不至于偏离市场需求。

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第六节 项目策划简述

生活质量的提高首先要从改善我们的居住环境开始，因为人的一生绝大多数是在屋檐下度过的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的东西，它只是充分考虑到普通人的需要。随着住宅建设的演变及市场竞争的加剧，更新换代的全功能生活住宅将抢占新世纪房地产市场。 一、成本和品质的关系

一个项目从决定到完工可能需要3至4年的时间，开发商除了时间与精力投入外，更关键的是资金的投入，因此开发商一般都会注意成本的控制。为了有一定实力打赢价格战，就要从项目立项之前重视成本的控制、重视现金的流量(这与利息成本息息相关)。所以在我们策划时一定要有最稳妥的财务安排。 　　第一代的物业，只要有水、有电、能遮风避雨就能住。第二代开始重视生活居住的品质，要求有足够的活动空间、绿化率，户型也开始追求多样化的设计。第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮食等等都能通过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自由调节温度、酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代，主要取决于开发商是否有超前的意识、愿不愿花钱、敢不敢花钱，因为潜在的客户群会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的教育，越来越清楚什么是最好、最合适自己的。 二、前期策划的核心

前期策划的核心在于用最少的资金，把项目做起来。万一遇到市场或其他不可抗力原因，仍有资金支持下去。同时依靠对市场的认识、准确的市场定位、良好的管理，把项目所需的启动资金降到最低。因此，一个良好的项目定位、买家定位显得优为重要。

三、住宅项目的策划分析

怎样才算一个好的房地产项目，相信每一个开发商都对此有自己的阐释。但体现人文关怀，创造一个美好的、令人舒心的房地产项目却是每一个开发商的共识。

从我们身边典型的家庭分析起，一个简单的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。据不完全的统计，大部分家庭中以小孩为主角，老人为配角。那么，根据体现人文关怀的角度来讲，我们在建房时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与老，以此为策划基点，就将是买房时的一个买点：

1. 地段要方便

事实上方便的地段就是指交通发达，有良好的交通，小孩上下学，老人外出访友、活动均十分方便。从某种意义上讲只要是方便小孩、老人活动，距离远近并不重要。但也要考虑物业本身的综合素质，因为小孩总要长大离开，老人也不会居住时间太久，而物业本身又拥有70年的产权，要有更长远考虑，在夫妻上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最合适的“度”。 　　2.周边环境要清新 　　对小孩与老人最重要的是身体健康，城市里的各种污染都对他们健康有害，应尽可能避免居住被污染的旧城区或拥挤嘈杂的社区里。现在大部分房地产项目均有一定的绿化，但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用，盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪，只能观不能用；为了增加小区的容积率，楼与楼之间的间距太小，仅有空间因为车位不够，也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物，就没法改善空气的质量。因此置业除了要求有大环境(好地段)也要有小环境，为业主提供可以享受得到的绿。

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3.户型功能齐全 　　老人、小孩的健康与阳光有着密切的关系，所以白天老人、小孩宜在客厅的阳台享受阳光。但理想与现实是有距离的，因为家有老少，杂物就特别多，特别占地方。因此一个功能齐全的户型应有储藏间堆放杂物，也需要有服务性阳台，一般与厨房连接，有着洗衣、晒衣的功能。这样客厅的阳台才能成为生活阳台，享受乐趣、景观、采光的最佳空间。 　　4.硬件配套要完善 　　（1）硬件配套包括电梯、暖通、水质、保温系统、供电。 　　（2）要让老人小孩住有电梯的住宅，电梯要稳定，性能要好。 　　（3）暖气在冬天时能保证室温达20℃以上。

（4）要有好的采光、景观少不了用大窗、落地窗、异形窗，它们的保温能力就显得尤为重要，最低限度要采用双层玻璃，档次高的采用双层中空玻璃，建筑物的外围要有保温节能设计，这样舒适的温度才有保障。 　　5.生活配套要贴近生活 　　（1）老人小孩在社区内最需要方便，要有室内的活动、运动空间，以及教育文化交流场所和应急的医务所。 　　（2）要提供一个全天候的活动、运动场所，补充在冬天不能在室外活动的缺憾。 　　（3）托儿所、幼儿园、老人康乐中心都是为社区内老少服务的。有了这些场所能减轻成年人在老年人、小孩身上的时间、金钱、精神负担。 　　（4）小型应急医务所，为社区内的老少提供更方便、更有效的个性化医疗服务。 　　6.物业管理要有“内涵” 　　物业管理公司水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。不但要重视开发商的实力、口碑、信誉，还要聘用专业的物业管理公司。这样的物管公司不但能提供优质良好的服务，还能与业主融洽相处，推出更具人性化的软性服务。

7.网络设施要实事求是 　　进入21世纪，人类与网络不能分割，网络正以几何倍数迅速发展。今天最先进的可能两年后就被淘汰，开发商若太大投入在网络设备上，成本最终会转移给买家，倒不如实在点，只把网络的高速公路做好，适当留出改装、扩充的空间，把省下的成本投放在物业的质量上，购房置业者也乐意接受，因为毕竟是购房，不是购网。

综上所述，随着社会经济、科学技术的发展及居民生活水平的提高，住宅在先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主义精神。一个好的项目策划并不一定非是豪华住宅或浪漫经典，而是在地段选择、社区规划、户型设计、装修标准、生活配套等都深层次的体现着人性关怀。毕竟“以人为本，创造美好生活”是项目策划的基本出发点。

四、宾馆项目的策划分析

对宾馆项目的策划分析，可从以下4个方面进行： 　　是否选择交通要道附近。 　　交通要道附近，流动人口多。而旅馆和饭店的服务对象又恰好是流动人口。所以旅馆和饭店应建造在这段地段。 　　除了选择目前合适的地段外，也可选择规划中将成为交通要道的地段，而且后投资低，升值潜力大。 　　是否以提高知名度为重点。 　　旅馆和饭店的客户，既关心方便性，也关心名望。如果名望高，则许多客户即使远些，花费多些，也愿意前往。为此投资者应在扩大知名度上花些本钱。 　　是否在经营方面有吸引长期客户的措施。 　　有一定数量的长期客户，才能使宾馆和饭店有稳定的收益。通常的做法有使用贵宾卡，优惠卡以及实行会员制等。 五、别墅项目的策划分析

对别墅项目的策划分析可从以下6个方面进行：

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视野景观是否宜人。 　　幽雅的环境及漂亮的景观，是别墅构成的主要条件。别墅的地点应选择在有山有水有绿化的地段，不能建在附近有坟墓，猪舍和垃圾场地方。 　　建筑造型是否新颖。 　　别墅的品位要高。造型及格局设计上应比市区建筑生动活泼些。别墅较大的庭院绿地，往往能衬托出回归自然的美感。如果能配合适宜的室内设计，使其品位不同凡响，会更受客户欢迎。 　　交通联系是否便捷 。 　　别墅地点应尽可能靠近公路，快速车道或其他交通便捷的地点。 　　服务设施应高档齐全。 　　别墅主人的经济实力都很强，消费要求也较高档，所以别墅区的服务设施要齐全而且档次要高。比如别墅区要求治安良好，就学，购物及娱乐方便等。 　　选择客户的标准是否合适。 　　别墅主人特别讲究邻里的素质。房地产投资者在出售或出租别墅时，必须注意客户素质，对于那些虽然有钱但素质很差或社会名誉不佳者，应坚决拒绝。 　　广告宣传力度是否到位 。

为使别墅价值升高，应注重广告宣传，以提高别墅知名度。

六、商业店铺的策划分析

对商业店铺的投资分析可按以下五个方面进行： 　　是否选择在商业区域内。 　　在商业区域内的商业店铺，在满足购买力方面有互补作用，在对外宣传上有规模效应，所以在商业区域内的店铺，其获利能力远远超过独立的店铺。为此，房地产投资者在投资商业店铺时，应尽可能在商业区域内选择。 　　位于交通运输站的店铺，以上班族为主要服务对象，应以经营日常用品以及价格较低且便于携带的消费品为主。 　　位于住宅附近的商铺，以居民为主要服务对象，应以经营综合性消费品为主。 　　位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。 　　位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。由于学生购买能力有限，应以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，房地产投资者对此必须有清楚认识。 　　是否选择了合适的专营店铺的人员。 　　商业店铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利的关键，投资者应注重选择好的租户，聘请高水平经营人员，或经营能力强的人员。 　　是否有良好的店铺规划设计。 　　高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引顾客。 　　是否选择适当的行业类别。 　　在火车站，汽车站附近投资批发性店铺为宜。在居住区和办公区，以投资零售商铺为宜。 　　是否投资于专业化的商品店铺。 　　在城市里，有些住宅办公，商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”，上层供住宅及办公使用，底下几层作商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重，所以人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾。住户嫌公司、商场人来人住，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，使其居住质量受到影响。公司、商场因受到指责而认为住户意见太多。所以最终双方都不愿意租购这类混合大厦。