|
我想说的几句话： 帖子挂在论坛上已经一年多了，受到诸位网友的捧场，为论坛尽了一点微薄之力，我心甚感欣慰。随着房地产业的不断发展，自感帖子的内容已远远跟不上房地产事业发展的步伐，落后了，有些提法已经颇为幼稚、浅显，希望大家在参阅时不要笑我无知。 近来，我一直在思考这样几个问题，想分期与大家共同探讨。首先是房地产运作的核心流程是什么？俗话说：是公鸡就要打鸣，是母鸡就得下蛋，房地产从前期策划、到规划设计、到施工、到售房、到物业管理、最终实现良好的现金流，这一系列流程中的最短路径是哪一条？找准了最短路径。我们就能做好节点管理，就能集中力量进行公关。顺驰的节点管理做得好，据说他们已经将整个运作流程分解为900多个节点，点点相连，环环相扣，甚是了得。 咱不是顺驰的人，结合实际工作，先抛砖引玉谈一点：先谈几个假设：（1）假设某些规证不是开工必备的条件；（2）假设开发公司势力足够大，与政府关系良好，且资金充足；（3）是大盘开发；以上三点很重要，避免抬杠之嫌。 最短的路径就是要把握住“四早两季”：即早策划、早设计、早开工、早销售，春季销售不能断档，秋季销售不能断档。为此： 土地方面，地不一定要拿到证才是你的，只要政府一开始拆迁，地勘队伍就一定要开进去，进行地质勘测，地勘越早越好。这么早做地勘干嘛？没有地勘报告，基础施工图没法准确设计，只能估计。 规划设计：有控规、修规，就要开始做单体设计，户型、立面齐下手，在做建施的同时，结施同时也要展开，特别要注意的是：没有地质报告，标准层的结施图照样可以画，不耽误出图。 工程建设：有了图纸就可以放线开挖，有人说啦，没有开工证，没有规划许可证怎么办呀？很简单，办不下正式的证件，可以先办临时证件嘛，临时开工证总可以办得下来！还有人说，万一这时的正式的基础图没有出来咋办？容易，先让设计院给个设计标高，先挖着，千万等不得，时间如金呀。 房产销售：虽然国家办理预售许可证是有条件的，但不可拘泥于框框，只要出了零米，诸位经验丰富，偶就不讲了。 如此这般操作，一个15万平米的大盘，4个半月之内，定然可以开盘销售，回笼资金；把握得好，3个月就可开盘销售。 神奇吗？因为有人做到了！我坚信：世上本没有路，走的人多了，路就出来了。 | 
