[原创]北京普通住房均价上限应控制在7600元/平米

fan

房价是广大老百姓广泛关注的一个问题。由于房屋支出是普通老百姓最为重大的一项支出，房价越高，买房后，老百姓的其它可支配收入就越低，消费能力就越弱，在中国目前内需不足的情况下，通过刺激消费者需求（拉动内需）来刺激经济就越不容易实现。此外，在当前经济不景气的背景下，房价不断下探，那么，到底房价到什么位置是一个合理的价位呢？

笔者试图从购买方可接受的成本角度来尝试解读这个问题。

购房群体中的一个重要的，而且比较刚性的群体，是刚刚走入社会，大学毕业的年轻人，他们需要结婚购房，他们对未来比较有信心，他们年轻，有足够的时间来为购买的住房偿还贷款。

现在我们假定有这么两个人，张三（男）和李四（女）。他们于2008年大学毕业，并且都在北京找到了工作。他们俩在未来的几年将成婚，他们的收入情况如下（不考虑通货膨胀）：

       第一年起薪月薪1500元，在第1－5年，每年月薪增长20％；

       从第6－10年，每年月薪增长10％；

       第11－20年，每年月薪增长5％。

这样一对夫妻，期望购买一套90平方米的房屋，并且在20年内把所有的购房支出支付完毕。考虑到中国人对房屋的重视程度，我们假定他们2人中（无论什么时候结婚）每个月收入的50％都用于支付房屋购买费用，这样一来，针对这样一个典型家庭，就相当于其中一个人前20年的收入都用来购买住房（这个假设实际上比较苛刻，因为随着家庭孩子的出生，以及双方可能还有4个老人需要赡养，这些都会增加家庭支出。此外，三险一金以及个人所得税还需要占用名义工资的一部分）。此外，我们假定现金的贴现率为5％。

那么我们很容易构建下列一个计算表格：

 

序号	年收入	贴现值	序号	年收入	贴现值
1	18000	18000	13	69587	38749
2	21600	20571	14	73066	38749
3	25920	23510	15	76720	38749
4	31104	26869	16	80556	38749
5	37325	30707	17	84584	38749
6	41057	32169	18	88813	38749
7	45163	33701	19	93253	38749
8	49679	35306	20	97916	38749
9	54647	36987		现金现值和	684058
10	60112	38749		购买住房面积	90
11	63118	38749		住房单价	7601
12	66273	38749

 

 

上表对应的张三或者李四的月收入在第6年，第11年和第20年分别达到3420元、5260元和8160元。这对一个普通大学毕业生的未来收入预期的平均水平应该说还是比较合适的。

基于前面的假设，这样一个家庭辛辛苦苦工作20年，才可以完全拥有一套90平米产权房的合适房屋价格为7600元/平方米。房屋价格为68.4万元（2008年价格）。笔者认为，这样一个价格，应该成为北京市普通住宅房价平均水平的一个上限。

这样一套房子，按照北京市2007年人均收入39867元来核算针对该典型家庭（2个人都有收入）计算的房价收入比为8.58。这个比值比通常业内引用的合理房价收入比值上限6还要高一些。

那么，90平米小户型，7600元/平米，在北京是否可以购买到呢？答案是可能的。但是，目前为止，单价8000元/平米的房屋只能在5环以外找到，而且往往交通并不方便。

2009年1月12日，北京市副市长陈刚在市人大分组讨论会上指出，北京的住房市场最缺价格在6000元至8000元/平米的房子。上述提法也和笔者的分析数据吻合。

综上所述，从供需关系看，在北京，7600元/平米应该成为90平米普通住宅单价的一个上限。

花恋蝶

个人觉得北京的房价上限应控制在7600元/平米有点困难

wugl_518

愚以为，高房价高在了两头：一头是周期性经济活动的大波浪推高房价（泡沫经济），一头是趁机捞一把的地方zf卖地（归地方财政）。如果说，zf、开发商、消费者在这个房地产市场上是三国演义的话，那么现在就是前两者联合欺负第三者，消费者与之实力悬殊，不得不败啊！

现在金融危机是个好时候，泡沫破灭，是打破前两者联盟的好时候了，但看在既得利益的面子上，不知zf先救开发商还是消费者。三国混战重新开局了。。。。。。。

liuye2009

分析的简单而无效　[em01]

mover

控制得了吗？？？？？？？？？？？？？？？？？

yingchen

房产的价格不是由需求决定的

中国的目前购房多数是投资或者是投机来决定价格

wjl0617

完全同意

rhythm20

希望梦能成为现实

gudelong

楼主的算法是基于普通百姓所能承受的最高价格。

观历年来房地产市场可以看出，为什么楼主分析的那些人中的一部分就买了价值上万甚或更多的房子呢？那是因为除了他们自己的资金，还从父母或夫妻另一方的父母那里拿到了赞助，这些赞助可以让他们提前5-10年住上房子。

就北京来说，光地价就6000多了，再加上建造成本，7600一平米无异于痴人说梦。房价为什么忽忽往上飚？一与GUANYUAN的政绩与GDP直接挂钩；二贪污腐败层出不穷；三地价的增长占了很大一部分。 

    普通的家庭只好这样去算，谋发展更多人还是会选择北京；谋生活必定要考虑住房。这些都该是人们所看重的。房价可以再高再高，我们承受不起 自然也就不会去买了！ 至于楼上有位人士说的；房价不是由成本决定的，而是由需求推动的，所谓土地成本高昂、中间获利丰厚皆因房屋的需求旺盛（这也包括炒作泡沫），前者价高均是需求派生出来的。我想房价的底线还是要看成本的，对于开发商而言，成本增长，政府剥削当然要算为建造成本的，亏本的买卖谁会去做呢？~~我也认为，需求拉动房价只是一个次要原因，主要还是政府看好GDP的增长，鼓励地产业（视为金融类别）的发展，开发商见利有需求还受政府青睐当然会去做！

shulj

模型好不好，好！但模型永远只能当作理论用，作为理论可以推断行为，也可以判别方向，如果你非要用模型算准具体的位置，那在物理世界可用，对于人的行为永远只能作为参考。工科的思维用在行为科学上需要去精取粗。