[原创]北京普通住房均价上限应控制在7600元/平米

fan

房价是广大老百姓广泛关注的一个问题。由于房屋支出是普通老百姓最为重大的一项支出，房价越高，买房后，老百姓的其它可支配收入就越低，消费能力就越弱，在中国目前内需不足的情况下，通过刺激消费者需求（拉动内需）来刺激经济就越不容易实现。此外，在当前经济不景气的背景下，房价不断下探，那么，到底房价到什么位置是一个合理的价位呢？

笔者试图从购买方可接受的成本角度来尝试解读这个问题。

购房群体中的一个重要的，而且比较刚性的群体，是刚刚走入社会，大学毕业的年轻人，他们需要结婚购房，他们对未来比较有信心，他们年轻，有足够的时间来为购买的住房偿还贷款。

现在我们假定有这么两个人，张三（男）和李四（女）。他们于2008年大学毕业，并且都在北京找到了工作。他们俩在未来的几年将成婚，他们的收入情况如下（不考虑通货膨胀）：

       第一年起薪月薪1500元，在第1－5年，每年月薪增长20％；

       从第6－10年，每年月薪增长10％；

       第11－20年，每年月薪增长5％。

这样一对夫妻，期望购买一套90平方米的房屋，并且在20年内把所有的购房支出支付完毕。考虑到中国人对房屋的重视程度，我们假定他们2人中（无论什么时候结婚）每个月收入的50％都用于支付房屋购买费用，这样一来，针对这样一个典型家庭，就相当于其中一个人前20年的收入都用来购买住房（这个假设实际上比较苛刻，因为随着家庭孩子的出生，以及双方可能还有4个老人需要赡养，这些都会增加家庭支出。此外，三险一金以及个人所得税还需要占用名义工资的一部分）。此外，我们假定现金的贴现率为5％。

那么我们很容易构建下列一个计算表格：

 

序号	年收入	贴现值	序号	年收入	贴现值
1	18000	18000	13	69587	38749
2	21600	20571	14	73066	38749
3	25920	23510	15	76720	38749
4	31104	26869	16	80556	38749
5	37325	30707	17	84584	38749
6	41057	32169	18	88813	38749
7	45163	33701	19	93253	38749
8	49679	35306	20	97916	38749
9	54647	36987		现金现值和	684058
10	60112	38749		购买住房面积	90
11	63118	38749		住房单价	7601
12	66273	38749

 

 

上表对应的张三或者李四的月收入在第6年，第11年和第20年分别达到3420元、5260元和8160元。这对一个普通大学毕业生的未来收入预期的平均水平应该说还是比较合适的。

基于前面的假设，这样一个家庭辛辛苦苦工作20年，才可以完全拥有一套90平米产权房的合适房屋价格为7600元/平方米。房屋价格为68.4万元（2008年价格）。笔者认为，这样一个价格，应该成为北京市普通住宅房价平均水平的一个上限。

这样一套房子，按照北京市2007年人均收入39867元来核算针对该典型家庭（2个人都有收入）计算的房价收入比为8.58。这个比值比通常业内引用的合理房价收入比值上限6还要高一些。

那么，90平米小户型，7600元/平米，在北京是否可以购买到呢？答案是可能的。但是，目前为止，单价8000元/平米的房屋只能在5环以外找到，而且往往交通并不方便。

2009年1月12日，北京市副市长陈刚在市人大分组讨论会上指出，北京的住房市场最缺价格在6000元至8000元/平米的房子。上述提法也和笔者的分析数据吻合。

综上所述，从供需关系看，在北京，7600元/平米应该成为90平米普通住宅单价的一个上限。

macrov

 按照楼主的计算方法，年轻人都这样买房后经济就不要发展了。城市居民的将近二十年的需求被房价给占用了。

看来，中国经济被高房价给绑架了。没有储蓄导致内需不足，生产过剩，投资不足，就业不足，最终还是内需不足。恶性循环，我们离经济危机不远了。

要计算房价，看孙立平的《高房价与当代社会结构》就知道不能这样算。

飞翔的蜘蛛

楼主的算法是基于普通百姓所能承受的最高价格。

观历年来房地产市场可以看出，为什么楼主分析的那些人中的一部分就买了价值上万甚或更多的房子呢？那是因为除了他们自己的资金，还从父母或夫妻另一方的父母那里拿到了赞助，这些赞助可以让他们提前5-10年住上房子。

就北京来说，光地价就6000多了，再加上建造成本，7600一平米无异于痴人说梦。房价为什么忽忽往上飚？一与GUANYUAN的政绩与GDP直接挂钩；二贪污腐败层出不穷；三地价的增长占了很大一部分。

飞翔的蜘蛛

那个，本帖应转到房地产板块中去...

罗马王子

09年，中国房市将如何，值得期待

kelonsh

个人认为不能简单的否认这种计算方式，这种情况特别适用于无法从家人得到更多购房资助的群体，这一群体在当前的中国还是占比重很大的。这种将人一生的资金供给和需求相结合的算法值得我们效仿

shulj

呵呵，理念错一切皆错。房价不是由成本决定的，而是由需求推动的，所谓土地成本高昂、中间获利丰厚皆因房屋的需求旺盛（这也包括炒作泡沫），前者价高均是需求派生出来的。

你不要奢求哪个人真能算准物价（包括股价），那是市场供需双方博弈的结果。对待市场我们不可能精确，大概的对就已经不错了。

gavinshi1

这完全是社会主义的算法

而缺少市场经济的本质思想

不是人人都能在北京买房，也不是人人都需要在北京买房

 

viewphone

哥们，私下认为你的推论有两个因素没有考虑进去。（我也痛恨高价的北京商品房）

1.为什么刚刚毕业的大学生就一定要买房，而且必须买新房。这个在开发商叫首次置业。

2.其实还有一个因素就是中国GDP的快速发展带来的工资的快速增涨，比如以20年前为例，1988年的工资水平远不能和目前的工资水平相比。（超过文中假设的5％年增长）

3.未来的消费方式与消费理念的变化，随着投资的国际化，更多的奖金从中国转向其它地方，这个因素会导致房地产价格下行。而投资渠道的丰富，使得资本向更多方向流动，因此不会像现在一样，除了股市楼市别无他法。这样一来，房价也许会下行的。

walcarre

我很遗憾的通知楼主,您的梦想是永远无法在北京实现的,除非遇到战争什么的......[em07]