你们对顺驰有什么看法？

paulsun

顺驰在也进入武汉房地产市场了，

jiaohoo14

西祠胡同的一个帖子,大家可以谈谈看法 当前位置：首页 > 经济金融 > 市场营销 > 顺驰空间　 当顺驰的打法遭遇万科的主义（ZT)
天津顺驰，象一团谜，令媒介很是困惑。


而顺驰对自己如何成功，说得又吞吞吐吐，不拿“干货”，不象万科，从产品到做产品的人，透明玻璃一块似的，王石什么都说，从武汉的万科城市广场的推倒重来，到沈阳万科业主的集体诉讼，以及深圳中海的集体倒戈，王石什么都说，甚至在其“总部搬家话家常”的系列短文中，连深圳媒介迄今不敢碰的前分管城市建设的副市长王钜，王石也敢说上一大段灰色的故事！

这使得大家对万科很放心，记者放心，读者也随之放心。

不自觉的，记者们在记录万科的时候，行文之间，往往也饱含着善意，即便是批评，也多属于“小骂帮大忙”性的。应该说，正是因为有王石这样的行业表率，中国房地产业，才会有如此高度的趣味性，才会有那么多的地产明星，才会有那么多奇谈怪论，卖房子一直卖到了政治概念上，北京的潘石屹开始大谈“民主时代要有民主的建筑”，他要打倒“集权建筑”，居然也无人去“堵他的嘴”——整个中国，对房地产，都表现了惊人的宽容，而这，都要感谢，感谢王石。

万科能把第二名甩到老后头去，万科的房子，总是可比产品中的翘楚，这些都归功于王石在前台的出色表演，人类历史上，有哪个上市公司的老总。爬到珠峰顶上呢？只有王石，只有万科。

正是在万科这个透明的巨人的光芒之中，对从天津突然杀出的顺驰，媒介的警惕，媒介的怀疑，一下子都调动起来了，而12月9日北京翠宫饭店6层的“顺驰媒介见面会”上，全场都被笼罩在这个疑团中，会开了1个多小时，谜团仍旧谜作一团，顺驰是和媒介见了面了，但只是混了个脸熟，秘密照样存心头。

保密是中国房地产共同的谋财之道

其实，藏着太多的秘密，也正是全世界房地产开发商们的共同的谋财之道，共同的职业特征，否则，在市场垄断度远低于家电、手机、软件等行业的情况下，中国房地产业何以拥有如此高的利润率？为什么雅戈尔等，要以“工业园”的名义，纷纷到西部圈地搞房地产开发？厚利所在，趋之若骛。

也许，不是顺驰太保守，而是万科太张扬，张扬，不该是房地产公司的性格。当然，在中国目前法制松弛、房地产纠纷太多的情况下，老板亲自登台献艺，也不失为打破怀疑、制造信任的一个成本最低收效最快的办法，

不该说的就不能说。而能说的，一定不是秘诀中的秘诀，王石的open也是止于当止，一方面，他总是抱怨万科拿不到好地，万科欢迎土地拍卖，而另一方面，在许多地方，万科也同样积极地与政府协商，指望通过协议的方式拿下好地。

参与拍卖，正如国庆阅兵，或是俄罗斯的军事演习，醉翁之意，在于展示开发商的资金实力：咱有钱，咱气粗，跟俺走吧。同是近郊的土地，同是翻番的价格，今年的7月4日，万科可是以9.7亿博得起价只有4.5亿的深圳关外坂雪岗的一宗占地约40万平方米，总建筑面积43万平方米的土地吗？为什么大家都说万科亏了——保守估计，也多掏了0.7-.1.2亿左右，但很少有人会对万科的资金产生怀疑？

实际上，无论是从资产还是净资产上来说，万科都不是中国最有实力的房地产公司，为什么我们对万科从不担心，但对外来者，都要反复盘问一番？撇开这种审问对当事企业对业主的正面意义不说，我们的审问，是否有些歧视的色彩？而这种歧视，部分上是否也源于我们对这个行业的无知，对万科模式的迷信呢？

万科也许并不是一个完美的模式

我们是否曾经想过，万科也许并不是一个完美的模式？王石，这个一年4个月在国外游荡的万科董事长，是否有些贪玩？历十余年之发展，中国房地产业仍然是混战一团，在并没有什么严重的市场壁垒的情况下，作为行业领袖的万科，市场占有率不过1%，在资金募集能力强大、品牌号召力过剩的情况下，万科的全国化步骤缓慢，集团40%的利润，仍然要靠深圳实现，万科的步子是否太慢了？

当王石告戒孙宏斌注意风险的时候，王石的不前进就是万科最好的规避风险的方式吗？武汉万科，选点事务；天津万科，陷于诉讼，而北京万科，业主又在“运动”，不同地方，出现了不同问题，这些都是因为扩张所必然出现的问题吗？

似乎与扩张无关，不扩张的深圳万科金色家园，不也因为规划变更的纠纷，令三期不敢高调促销？而一直强调规避风险的王石，却为登峰，差点送了性命，这些矛盾，万科如何解释？而在王石爬世界众山现在又要出发航海的时候，孙宏斌，这个被联想送去坐牢46个月的企业家，却在天津实现了近20%的市场占有率；上海的许荣茂，也取得了全球同步销售的经验，并借滨江花园大大夯实了基础；北京的张宝全，则整出了一个中西合璧的“苹果社区”，虽然还在图纸上，方案就已经被石家庄某项目全盘抄袭了去，他们都在努力，踏踏实实。

而万科呢？在登山，在开会，在出名，在说，在跳槽，那么，谁来做呢？

也许，该是对54岁的王石同志吆喝一声的时候了，王石，做功课去！

又想起12月9日的媒介会上，北京顺驰的总经理王全存嘴巴很紧，就是不愿说土地的付款方式，不愿说这个项目怎么做，他把答案留给了时间，“我们争取明年6月就要开盘，到时一切就水落石出了”。

让我们等待时间。

清风徐来

中国房地产，昙花一现的太多


如果是两支股票，给我十次选择机会，我只会选：万科

qiyuzzzz

顺驰的激进型思路值得参考，没有条件，想尽办法创造条件也要达到目标，但可能不够系统性，反而，偶然以及投机性增加！人才储备以及素质的提高不是短期能做到的，所以，企业中高层管理人员的能力以及素质、责任心有待考察。


真心的祝福顺驰能一路走好，毕竟，神话如果变成现实，尽管有这样那样的问题，依然挺神的！！！

rabing

房地产的行业特性决定他的路不易走太宽、太快。

liuhuil

回望中国房地产业10多年的市场化历程，顺驰是一个不折不扣的“异类”。就在一片瞠目和疑惑的目光中，顺驰集团控股的顺驰中国控股有限公司2月19日与汇丰银行签订上市保荐人协议，正式启动香港上市之旅。

　　当超常成为常态
很显然，外界的疑惑没有让顺驰停下半步。自去年9月至今年3月的半年时间里，顺驰已进入天津以外的北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始作业，获取的土地项目超过10个，面积超过5000亩，购地金额逾70亿元。顺驰已初步完成它的第一轮全国化布局。
　　业内前段时间对顺驰资金和销售目标的怀疑，已转为对其同时操作近10个（除天津外）项目的质疑，因为，倘若顺驰的产品不被市场认可，做砸几个项目，顺驰的整个产品链和资金链就将产生很大波动甚至动摇。
　　当顺驰去年12月以9.05亿元夺得北京大兴黄村30公顷地块后，北京很快就有传闻说，顺驰将不得不扔下2000万元保证金铩羽而归。如果要“硬”做，成本至少将近5000元，大大超过该地块周边同类项目的最高售价，“看它怎么做？”
　　顺驰大兴项目总经理陶琴3月1日晚对本报记者说，“我们要把这个项目做成全国最好的楼盘”。顿了一下，她补充说，“至少是全国最具影响力的楼盘”。陶琴说，该项目的国际规划设计方案已经过三轮评审，4月份项目示范区、示范环境亮相，6月份项目开盘。开盘价会是每平方米5000多元，“明年肯定超过6000元”。目前，已有60多家连锁店的北京顺驰置业体系正在合推大兴项目。顺驰北京公司董事长荆宏说，北京“南城不是没有购买力，而是没有好产品，我们的产品当然要盈利”，“北京顺驰的资金没有问题，林溪别墅每个月有五六千万的销售额”。
　　在顺驰南京公司，本报记者看到了几条倒计时牌，分别写明取得规划许可证、开工证和开盘的时间。一年半以前才从大学毕业的南京公司总经理助理樊雷说，办一个证件正常时间是30天，但顺驰将它改为15天，后来又改为7天，“必要的程序我们一个也不少，但办件时间可以节约”。滨江奥城虽然5月22日才会开盘，但规划设计早已通过审批，并提前3个月向购房者展示。
　　顺驰集团董事长孙宏斌告诉本报记者，顺驰在竞买任何一块土地前，与顺驰有战略合作关系的规划设计单位都会同步介入，“这比那些等土地中标后才去找规划设计的企业，至少要快几个月”。
　　2月29日，顺驰苏州公司总经理刘猛携带三家国外建筑设计事务所的苏州凤凰城规划设计方案飞赴上海，来自同济大学、南京大学、天津大学的专家分别对日本的高松伸、荷兰的阿雷兹、英国的HTA方案再次进行评审，“我们要把它做成苏州最耀眼的楼盘。这一天距1月6日土地摘牌仅50多天”。
　　苏州工业园区总规划师说，从来没有看到也没有听说苏州顺驰的老总上歌舞厅、唱卡拉OK，这样的开发商少见。顺驰上海公司租的是两栋旧别墅办公，房东是位老华侨，见公司员工总是夤夜加班，居然主动提出要以别墅作抵押为顺驰贷款，说“这样的企业我放心”。
　　顺驰“频闪”的扩张速度，让许多同行去年11月张开的嘴巴至今也没合上。而顺驰人工作节奏之紧张，以至于有人说顺驰“每个人心中都充满信仰”。河南建业集团董事长胡葆森说，“顺驰现在这种发展和工作节奏可能连三年都绷不了”。但顺驰集团董事长孙宏斌说，顺驰要将这种超常规的发展和工作节奏变成“常态”。

　　觊觎长三角半年
时间，长三角悄然成为顺驰战略重地。长三角从2003年9月拿到的6个项目，将次第开盘，人员也从最早筹备的十几个人，迅速扩张到了200多人的规模。
　　“好像许多人觉得我们昨天才开始做房地产业，拿地都是头脑发热、不计成本，但顺驰已在房地产业干了10年、开发了300万平方米，去年开工面积达200万平方米、销售130万平方米，”顺驰（上海）集团董事长闵锋对本报记者说，“顺驰进入每一个城市之前，不仅对意向地块，而且要对当地的宏观经济、房地产市场、居民消费等情况进行全面调研”，她比划了一下，“每个报告都有这么高”，几十厘米高的样子。按照闵锋的说法，顺驰的发展速度之所以对外界来说瞠目结舌，而对顺驰内部却是平常之举，是因为顺驰的“功课”做得足。顺驰目前已派出20个组在长三角进行调研。长三角之所以能够在半年时间获取6个项目、总开发规模达330多万平方米的土地，也正是基于这些功课。
　　闵锋介绍说，顺驰选择市场化程度高、经济总量大、城市运作规范透明的城市进入。去年上海GDP达到6250亿元，无锡GDP达到1900多亿元，南京1500多亿，苏州2900多亿，“长三角是中国经济发展水平最高、综合经济实力最强的地区之一，也是世界上最具活力和发展前景的经济区域之一，长三角公路大动脉沪宁高速这一交通走廊上，有着支撑顺驰将长三角作为发展重点的旺盛的住房消费基础”。早在参与苏州凤凰城项目之前，顺驰已用数个月时间研究了整个苏州和工业园区，因为功课做得好，土地挂牌之前规划设计已经提前介入。
　　南京公司总经理侯延良说，除了在南京竞标新的土地外，公司还有21个小组对南京周边一小时都市圈进行市场调查，“一旦发现有合适的项目，我们可以快速进入，快速运作，快速销售”。
　　苏州公司总经理刘猛说，苏州市下辖5个县级市，都位列全国百强县级市前10名，而百强镇占全国的56％，“这些城市都在我们的视线里”。
　　顺驰长三角是一群20多岁的年轻人为主的管理团队，顺驰（上海）集团董事长闵锋常以此为自豪。这帮年轻人做出的产品能被市场认可吗？目前这些项目设计方案已经全部通过专家评审会，接下来就是要接受市场的检验。无锡公司总经理田强说，苏锡宁消费能力强大，人们应该有更多可以选择的好房子，“今年10月你再来看吧，我们会让你惊叹的”。南京公司副总经理张鹏说，南京滨江奥城一期共280套房子，已有300多人表示了强烈的购买意向。
　　而与开发联动的顺驰置业连锁经营也已大规模进入了长三角，半年时间已在顺驰开发进入的四个城市布局了近100家连锁店。

　　资金，资金，资金
　　“如你所知，顺驰有很强的获取土地的能力”，顺驰集团财务总监汪浩2月28日对本报记者说，“同时，顺驰又有很强的项目运作和产品销售能力”。”顺驰赴港上市，重要的是要改善现金流、完善财务结构，“融资10多亿港元在100亿的销售回款中占不了多大比例”。他说，“钱不是顺驰考虑的核心问题，但我们追求快速回款，用现金流整合所有的行动”，包括企业文化、全国化战略、管理架构和商业模式。
　　汪浩介绍说，顺驰产品系列涵盖了住宅的所有类型、所有价位，因此看准的城市都能进入。而顺驰的商业模式是快速获取土地的能力、快速的项目操作能力和快速的现金回款能力，这三者缺一不可，但没有几个企业同时具备这三个条件。如果顺驰确定要进入某个城市就会坚决进入，这就是为什么顺驰很快就会举牌拿地，而别的企业研究了近两年还举棋不定，“大家对宏观形势、对行业、对自身的判断不同，因为这种判断的差异，才使我们有机会超过别人。而且，有了判断就要行动，就要坚决执行”，孙宏斌对本报记者说，“有了战略没有执行力等于没有战略，而坚决的执行力来自良好的管理构架和充分的信任授权”。
　　汪浩说，顺驰实行全国化战略还有一个最稳定的现金流保证：顺驰在作为其根据地和大本营的天津占有20％的市场份额，今年将达到30％。2003年底以来，不仅天津商品房供销两旺，二手房价格也普遍上扬。据天津顺驰地产公司总经理张伟介绍，顺驰在天津现在同时销售20多个项目（包括市区及郊县），今年前两个月销售可以用“全面火爆”来形容。一二月份是传统的房地产销售淡季，但顺驰的项目销售非常好，大大超出了预想。有个叫做“柠檬Home”的项目，共有600套住宅，还没有开始销售，已有900多购房者前来登记；天津第一大盘太阳城，现在每天的成交套数都在二三十套，最高达到了48套，回款达到1500万。3月1日、2日两天，天津顺驰的回款达到了9600万元。
　　汪浩称，以天津未来5年1.5万亿的固定资产投资及大手笔的危旧房改造、大规模的基础设施建设，顺驰在天津市场的发展有着极强的保障，而这个“后方基地”可为顺驰的全国化战略提供可靠的资金支持。所以，顺驰上市保荐人汇丰银行总裁邵铭高2月25日在与天津市副市长陈质枫会见时表示对天津市场对顺驰上市都“很有信心”。汇丰银行亚太区投资银行总裁宦国苍2月19日对本报记者说，投资者对房地产企业最关心的问题是土地储备、财务安排和现金流。这位对顺驰的资金和财务进行了近两年考察和研究的资深投行专家认为，顺驰的土地储备（战略）是合适的，财务安排是稳健的，现金回款速度较快。3月3日万科董事长王石在与孙宏斌长谈三个小时后则表示，顺驰的发展促使万科也要修改自己的战略。

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想起了巨人集团

清风徐来

“而顺驰的商业模式是快速获取土地的能力、快速的项目操作能力和快速的现金回款能力” 房地产开发商的土地是怎么获得的？从去年到今年全国和各地趋势来看，以后所有经营性项目的土地协议出让，会逐渐规范，全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易。顺驰的快速是指它有良好的政府关系还是有强大的资金实力，可以和其他房产大鳄一较高下？
快速的项目操作能力？要有效率就要多花钱（但常常是花了钱也没效率，还要后面那个条件），还要有一支高素质的职业经理人队伍，一般来讲，快速发展的企业最大的问题就是人才问题。也许你要问，有钱还怕请不到高素质的人？高素质的人在一起不等于高素质的团队和高效率。摊子铺得大，资金控制、管理非常重要。
快速回款的能力？销售好，回款就好，回款好资金就充裕，可以投入更多的项目。 从上面看出，好的销售——》保证好的回款——》更多的钱－》多拿地、多开项目。如果出点什么茬子，销售一旦无法保证、、、，所以一定要有好的抗打击能力。 当然，这个逻辑适用于大多数开发商。我对讯驰具体运作的模式不清楚，绝无贬低的意思，自己也是KFS，只是就事论事讨论一下。

清风徐来

万科周刊论坛上 王石 的原话 “顺驰的今天有点类似10年前全国扩张的万科。但就目前的房地产的形势则天壤之别，10年前的地产正处宏观调控的第二年，全国地产泡沫破裂，一片萧杀，现在需求旺盛，房地产同汽车、钢材成为三大国民经济增长点；公司的状态也不同，10年前万科是个多元化的公司，资源并不集中，而现在的顺驰专攻房地产行业的住宅。顺驰的速度在创造奇迹。
但是，即使市场很好，如果一个高速增长的公司把握不好节奏的话，可能会欲速不达。约3年前，万达发起全国的地产扩张，媒体曾报导万达三年时间超过万科，三年过去了，媒体不再提了。祝愿顺驰能把握好节奏。
万科恰好走了20年的路程。用10年为时段的话，现在正处在第二个10年结束，第三个10年开始。第一个10年万科走了多元化的路，第二个10年完成了多元化向专业化的转化，第三个10年的目标是专业化向精细化的转化。换句话说，中国目前的房地产行业，包括万科在内，还处在粗放经营的阶段，谁能完成精细化，谁才在这个10年过程处于不败之地。各领风骚三、五年不是万科追求的。” http://www.vankeweekly.com/asp/bbs2/ShowAnnounce.asp?ID=772367

fanxiaoxin

顺驰于去年底以9.05亿元拿下大兴１号地后突然谨言慎行，直至近日市场上更是猜测频生——“顺驰是不是交不出钱？”“顺驰是否存在资金问题？”对此，顺驰的态度出人意料。

地好拍钱难赚？ 市场的任何猜测都在努力寻找论据。但有关“顺驰要退出大兴”一说，最根本的支撑就是被称为“天价”的9.05亿元土地款。“任何开发商都是逐利的，这个地段这个价位，顺驰怎么赚钱？”这种说法在拍卖会后一直占据主流地位。 一开始还是在高声探讨顺驰怎么赚钱，后来，由于顺驰的低调，上述观点就进行了进一步延伸，“顺驰一直没有交钱，看来要退出了。”更有人大赞顺驰的聪明。“2000万进场参加拍卖，如果顺驰能再要回一半，花1000万做个大广告，这个创意绝了。这可是北京市第一次拍卖大宗国有土地，关注度多高啊！” 当然这一说法没有任何来自北京市土地整理储备中心和大兴区政府的证实，顺驰自己的态度是“对于市场的传言我们不想过多评论，顺驰一贯的风格就是踏踏实实做自己的事。”顺驰明确表示，6月18日大兴项目开盘的计划不会变，“现在售楼处已经开工，整个项目也将在四五月间动工，并同时推出整体形象。”

关注“标王”资金链 不仅仅是在北京，去年下半年，顺驰以“标王”身份一路攻城略地。仅去年９月４日到１２月８日三个月，顺驰以５．９７亿元的高价将石家庄一块竞拍起始价为２．０４亿元的地块收入囊中；在天津以１７．５亿元的价格拿下奥城项目；再加上北京大兴、苏州等地块，顺驰已在各地拿下８块地，每块数额都在上亿元。 由此，市场担心顺驰的资金链也在情理之中。 顺驰领军人物孙宏斌公开表示，“如果今天才想到现在的资金问题，顺驰早就‘做死’了。”顺驰内部常说的一句话是，“对不重视现金流零容忍”，而集团更是将管理现金流作为２００４年工作的重点。 顺驰集团财务总监汪浩在一篇名为《现金流整合我们的行动战略决定我们的速度》的一文中，详细地阐述了顺驰的商业模式，“保证快速地获取土地、做出好的产品、快速销售变现。再有，企业要持续取得好的现金流，还要知道你未来的客户在哪，要选择进入哪些不同城市，完成布局，这个布局既要支持完成今年的目标，还要支持未来三年发展。” 正是在这种统一的商业模式的支撑下，顺驰得以坚持地以令人瞠目的速度在全国扩张。

顺驰北京公司一位高层，在这个层面上向记者解释了外界的各种猜疑，“不理解可能缘于不同的公司运作理念。顺驰不仅仅是在做某个具体的项目，而是在做企业。”迅速完成战略布局往往比某个项目具体的利润率更为令顺驰人关注。 具体到北京的大兴项目，“虽然目前北京顺驰还没有很好的造血能力，但是其后盾是整个顺驰集团。”而顺驰集团惯常的做法是，“出于对发展和土地储备工作的重视，在公司的预算中会安排出专门的战略预算资金，用来保证未来的土地储备。” ６月１８日大兴项目开盘 去年１２月８日，大兴１号地拍卖会结束后不久，顺驰就传出消息，大兴项目将在２００４年６月１８日开盘。

昨天，专门负责大兴项目的北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司总经理陶琴女士再次向记者明确表示，“开盘的计划不会改变，一切都在按计划进行。” 尽管如此，顺驰的大兴项目是个什么样子却还是个秘密。此前，顺驰提供了两种备选方案：一种是按照拍卖的规划要求，设计中有高层、多层，在不超过规定容积率的前提下，将其用足；另一种就是把容积率降低，提高舒适性，建造一个中高档项目。“但具体选择哪一种，以及项目名现在还不便透露。我们能肯定的是，呈现在市场上的一定是高价值价格比的产品。”至于大兴项目的价位，市场的猜测是在６０００元以上，对此，顺驰不置可否。 如果大兴项目不出意外，它将成为顺驰今年在北京推出的第一个项目，而按照顺驰的规划，顺驰今年将在北京开发５到１０个项目，可以想见，今年下半年顺驰在北京将是怎样的一番红火景象。 如果上述所有也不出意外，顺驰在北京的战略也将迈出重要一步——实现２０亿的销售额，完成自身的造血功能。