[原创]图解——2009房价必降 ——申精

咖啡的旋律

谢谢分享，欣赏楼主的观点。

浪得虚名

楼主知道每平方米1万元的商品房,政府能从中获得多少利益吗?

1.土地出让金.这个部分约占商品房价格构成的40%-60%.

2.各类规费.这个部分如果不考虑任何优惠政策,大约能占到成本的20-50%.

3.各类税收,这个部分是可以明确计算的.5.5%营业税.25%所得税.还有什么印花税.等等等等...

好,我来算下1万/平的价格构成.(土地成本我们按2年前的计算,给开发商留一定的土地增值空间)实际土地价格3500/平

评估后土地/楼面地价:4500元+建安1500元(中档,小高层的建安费用)+各类费用:1000元+550营业税金+利润2450=1万(利润算正常范围24.5%)

那么从这个构成比例中,我们来看政府的收入:土地出让金3500+1000元各类费用+550元税收+(2450*25%=612)=5662元(着只是一个比方,但是还属于比较保守的).比例是应该能够确定的,基本在50-60%之间.

全中国一年消化近5亿平方米.按均价4000计算,能够创造2万亿的成交价.那么政府至少从中获得1万亿的各类收入.而08年全国税收总收入5.4万亿.

1500元的建安费用中,政府还可以征收相当一部分税收.1000元的土地增值部分还需要再交纳土地增值税.

看出什么了?

房地产除了是一个行业的龙头外,他还是政府经济的一个主要来源部分.真金白银的贡献.

房价降不降,不要问房地产企业资金链足不足,如果是因为经营危机出现的价格下降,同时下降的还有品质和未来的服务.

房价降不降,应该问政府.

海天旷览

私募基金的专业人士的那里获得的消息是：很多开发商已经撑不住了，————这个我个人觉得，很多开发商还撑的住。呵呵。如果撑不住，就不是现在这个房地产的状况了。[em01]

qq8926085

QUOTE:

以下是引用老妖在2009-2-23 15:37:02的发言：

默哀。。。。。。。。。。。。。。

。。。。。沉痛悼念。。。。。。。。。。。

。。。。。。。。。。。砖家。。。。。。。。。。

认同。白日梦

xinhua145

需要很多，而不是需求

yangyang632266

兄弟：可是我们公司现在的房价2009年已经涨了两次了啊，买不起啊！

linfang

偶们这里房价仍然没有什么大动作

林帆

    房地产降还是不降，需要看政府对房地产问题的看法。

    房地产作为拉动中国经济的一架强有力的马车，涉及到国内70多个行业。在第四季度GDP只有6.8%，如果中国GDP过低，不仅会引起大量失业，同时也会影响社会的稳定。

    在稳定压倒一切的情况下，房地产肯定是国家关注的对象，也就不可能有大幅度的降房价。

laif

业内认识分析在房地产行业成本构成基本模式为：

1/3 土地、开发、税成本（各项显性和隐性成本）

1/3 设计、建设、营销、管理成本（也有观点这部分忽略不计）

1/6 资金成本

1/6 开发商利润

mover

期待！