[推荐]万科降价：听话的孩子有糖吃

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万科全国大促销见效2月业绩15.7亿元同比增70%

　　来源：东方早报　作者：刘秀浩

　　万科A昨天公布了2月份销售及近期新增项目情况。在全国楼市整体遇冷的情况下，2月份万科实现销售面积19.6万平方米，销售金额15.7亿元，分别比2007年同期增长51.94%和70.65%。

　　虽然这一成绩和今年1月份相比还是有所下降，但相对于2月份全国冷淡的楼市而言，万科的销售业绩已经算得上抢眼。2008年1月份万科实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元。万科从去年12月份开始启动降价计划，到今年2月份逐步扩大至全国，目前来看，这一降价措施已经取得一定成效。

　　2月万科还新增武汉贺家墩项目。该项目位于武汉市江汉区贺家墩村，东临常青路，北临中环线。项目占地面积6.59万平方米，容积率4.5，总建筑面积33.27万平方米，其中计容积率建筑面积29.65万平方米。项目总地价8.21亿元。万科拥有该项目52%的权益。万科A股价昨收报23.05元，涨2.67%。

　　东莞主力楼盘7折大甩卖房价已现雪崩迹象

　　南方都市报潘玲玲

　　东莞发展商纷纷加入降价战,中心城区突然涌现千余套单价4000多元的住宅，这一价格比起去年7月份峰值直降2500多元/平方米。

　　发展商纷纷加入降价战,中心城区突然涌现千余套单价4000多元的住宅。4000多元/平方米，这一价格比起去年7月份峰值直降2500多元/平方米。

　　2月29日，东莞市万科运河东一号推出一批7折团购房，最低价4300多元/平方米，与去年9月推出的一批精装房均价7800元比，降幅达20%。光大地产当晚召开紧急会议，随即也推出最低价4000多元/平方米的特价房。东城区某楼盘甚至推出“现楼3980元起”的震憾价！

　　2月底3月初，东莞中心城区突然涌现出一批货量不少于1000套的4000多元/平方米的住宅。这一价格比起去年7月份峰值为6837元/平方米，已直降2500多元/平方米，降幅达34%.2月东莞销售额排前十名的楼盘均价已回到了5500元/平方米左右，回落到2006年的水平。有消费者称：东莞房价开始“雪崩”。

　　主力楼盘7折甩卖

　　2月29日，东莞市万科运河东一号针对建设银行(行情股吧)东莞分行的客户推出一批7折优惠的团购房，最低价4300多元/平方米，吸引了一批消费者连夜排队购房。

　　早在1月20日金色华庭就以4680元的“重磅”炸弹投入市场。万科此举之后，光大地产29日连夜召开紧急会议，在上周六、周日两天加入降价战，对建行、工行、中行、农行、广发等五大银行的东莞分行员工推出一批团购房源，最低价也达到4000多元，整体均价5600多元，相比之前推出的价格也有7折左右。

　　3月1日，东城东的丰泰城推出新一批“观园”组园，最低均价4300多元，整体均价5000多元。同在运河片区的田禾·塞纳河畔也宣布：“田禾·塞纳河畔新春5600元起！少量特价85折优惠。”

　　东莞新世纪地产相关负责人也表示：新世纪星城二期推出在即，二期一批靠近路边的单位4000多元/平方米起。

　　降幅已经达到34%

　　万科、光大、新世纪，是去年东莞销售排名三甲的开发商；而且运河东一号、景湖湾畔、新世纪星城都是城区品牌洋房的代表作，这次三家主流发展商三个项目同时推出4000多元/平方米的住宅，对2008年的楼市影响深远。

　　据统计，目前东莞城区市场上4000-5000元/平方米的住宅已超过1000多套，而去年8月本报“寻找城区6000元以下的洋房时”，尚不足1000套。据近年数据，每月东莞卖房3000套左右，因此3月份东莞将有1/3的房源均价在5000元以下。对比东莞中原市场研究部的监测数据，2007年7月份东莞商品房均价达6837元/平方米，那么这批品牌发展商推出的“特价房”、“团购房”，以4500元/平方米的均价算，降幅已达34%.如以东莞市统计局公布的全年商品房均价5148元计算，跌幅也达到12.58%.

　　分析

　　加速“跳水”五大原因

　　是什么造成了此次东莞城区一批主力楼盘也出现价格跳水呢？

　　世联地产东莞分公司总经理柴园说：

　　一方面是2008年市场供应量太大，尤其去年下半年不少发展商出于对市场的观望放慢推货速度，因此今年上半年出现一个集中的推盘高峰，而消费者仍在观望，这使得部分发展商以降价来吸引成交。

　　另一方面，由于今年为数不少的台资、港资企业撤离东莞，劳动合同法的实施，东莞产业转型，一批企业管理人员可能对东莞市场失去信心，因此2008年东莞房市可能需求不足，主流发展商对这些现象看得比较透，因此主动降价是聪明之举。

　　今年一二月持续寒冷天气，造成前两月楼市成交持续惨淡。2月5日至2月13日春节前后9天，东莞全市仅成交住宅3套……这使得很多公司第一季度财务周转不灵，尤其是万科这样的上市公司财务报表“会很难看”，因此也促使了大部分楼盘开始在2月底3月初降价。

　　也有发展商表示：春节后传来消息对房地产开发贷款的增量仍是重点审查和控制，再有广州限价房开售，广州、深圳、上海、重庆等多个城市房价都在下跌等，发展商开始对市场失去信心，也更刺激了消费者的等待心态，这一轮“4000元”房就是在这种背景下出台。

　　影响

　　可能出现楼市“负翁”

　　从2000至2007年，东莞楼市一直处在上升态势中。2008年这一轮“跳水”后，东莞楼市有无可能出现大量楼市“负翁”？

　　以万科运河东一号为例，去年9月23日万科运河东一号推出了一批精装修房，均价7800元/平方米，不少消费者以8000多元/平方米买入。以一套120平方米的三房8000元/平方米买入计算，房产总价96万，首付三成后银行贷款为67万。如房价继续下跌，毛坯价格只能值4500元/平方米，房产总价也只有63.6万左右。房产的总值不及所欠银行按揭款。

　　但对东莞楼价会否继续下降，业内人士也有严重分歧。金地、万科等主流发展商表示：从开发成本来看，2008年主要建材的报价无一不涨，再加上地价，目前中心区地价基本都在2000元左右，因此中心区品牌楼盘楼价5000-6000元已经是相对合理的价位，不可能再降了。

　　但是世联地产及瑞峰地产等资深顾问表示，2008年房价降价的“底限”在哪里目前还说不清。不排除一些当年以“零地价”或很低地价拿地的发展商进一步低价争抢市场；还有一些小项目或者单体楼，这些发展商很有可能抱着“少亏则是赚”的心态从市场溃逃。

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保利地产拒绝跟随万科降价扩张速度不减

　　来源：21世纪经济报道

　　相比万科A的悲观,保利地产是真正的看多派。

　　万科楼盘全线降价之际,2008年2月27日,保利地产证券事务相关负责人向本报记者表示,保利不会降价。"我们不会调整销售策略,之前保利楼盘定价相对合理。"他说。

　　据了解,今年公司计划直接投资300-350亿元。"保利式扩张"依然会在2008年上演。

　　可能选择股权融资

　　根据保利的计划,300亿资金主要投往三个方向:其中在建项目112亿元,拟建项目108亿元,公司将用80亿-130亿的资金拓展项目。资金来源主要由三部分构成。"销售回款预计将有200亿,加上银行贷款和其它融资。我们可能会尝试信托等方式融资,加上公司账面上还有40多亿余额,资金不成问题。"前述负责人说。

　　安信证券分析师陶学明预测,公司可能进行股权融资。公司2008年计划新开工630万平米,比2007年提高50%。若未来市场销售价格和地价保持当前水平,则公司需要通过快速销售使预售面积比2007年至少提高100%,或者通过资本市场融资实现快速开发的经营目标。

　　陶学明指出,目前市场环境下如果过快销售会降低利润率,因此以适度快速销售结合资本市场融资,是比较合理的选择。考虑到2007年末公司资产负债率为68.62%,为了降低资产负债率,公司应该会选择进行股权融资。

　　2007年10月11日,保利曾宣布将发行43亿元公司债。保利地产方面认为,此次发行公司债,主要是为了令融资渠道更加多元化,从财务角度考虑发行公司债可以令资本结构更加优化,另外发行公司债的成本将比在加息周期下的银行贷款更低。

　　前述负责人透露:"目前仍旧等待证监会的批复,我们已经将材料上报,管理层在积极推动此事,但现在还无明确时间表。"

　　扩张速度未减

　　早前,保利地产公告称,2008年1月份实现销售面积7.75万平方米,实现销售认购金额8.63亿元。与2007年12月相比,销售面积和销售金额分别下降53%和45%。销售面积和去年同期相比减少14.12%,销售认购金额却同比增长41.92%。主要原因是由于市场低迷且部分为高档项目所至。

　　2007年12月,保利仅有108公馆(共108套)等楼盘进行销售,单价2.7万元/平方米,加上其他尾盘。而1月是历年的淡季,公司也只有广州香雪山在售,单价1.1万元/平方米。前述负责人表示,"除了广州地区以外,公司的销售情况并没有受到太多影响。"

　　光大证券分析师赵强指出,2007年,保利在广州地区的销售面积达到了58万平主米,面对大起大落的市场变化,管理层采取了恰当的销售策略,为2008年的业绩增长奠定基础。2008年,公司计划新开工面积同比增速从73%下降至53%,计划销售额同比增速从104%下降至41%。不过,由于2007年已售项目结算的滞后性,公司2008年的业绩增速仍将保持翻倍左右的高增速。

　　今年初,公司斥资17亿在多个城市拿地,更显示出公司扩张的决心。

　　保利地产高层表示,房地产业中长期向好趋势未变,但短期调整在所难免。目前的市场波动将驱使交易价格回归理性,有利于行业长期健康、稳定发展,对专业规范的品牌企业而言既是调整也是机遇。2008年公司将继续积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性,关注通过收购兼并或合作开发等方式扩大公司经营规模的机会。

　　2007年,保利地产实现收入81.1亿元,增长101%,归属于上市公司股东的净利润为14.9亿元,增长122%,公司的业绩保持了翻倍的高增长。公司将在2008年力争竣工350万平方米,全年实现销售收入240亿元。

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上海部分中小楼盘将被迫跟随万科降价

　　来源：中国新闻网　作者：杨冬

　　买卖双方僵持不下的申城房市，打折打到多少，购房者才肯花钱买？继万科宣布将在明天以5%的优惠幅度降价促销后，昨天，沪上某楼盘又打出“新春每日五套特惠房优惠6万”的促销口号，以接近9折的诱人优惠“吆喝”房源。市场分析人士认为，万科的降价已使得不少中小楼盘被迫“跟风”，一旦优惠幅度落在5%-15%，沪上楼盘有望将重现热销。

　　让利才能被市民接受

　　近日，记者的手机上收到了某楼盘发来的促销短信：“×××养生公寓，新春每日五套特惠房优惠6万，总价28万-55万，三间朝南，轻轨11号线每日52次班车达中山公园。”佑威房地产研究中心主任薛建雄就此分析，以55万元的优惠价来算，原价为61万元，6万元的优惠价格即接近了房屋总价的10%，这样的促销，其让利的幅度已经远远大于万科。

　　“根据各楼盘的不同情况，优惠在5%-15%，都能被市场所重新接受。”薛建雄认为，事实上，从各方的市调数据来看，大多数的受访者还是需要住房，只是目前的房价有点难以承受而已。因此，只要开发商给予一定的让利，就一定能引成热销。万科正是看到了这样的市场表现，才决定给予5%的实质让利，来促进销售。

　　据介绍，去年低价开盘的浦发博园，每平方米的报价也就只比周边的金谊河畔低1500元，大概相当于88折的样子，就马上出现了排队购买的热闹景象。

　　实质性优惠并不是很大

　　根据万科前日发布的公告显示，其1月份销售额出现了大幅度的下降。其中，2008年1月份公司实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元，分别比2007年同期增长11.65%和11.72%。而这一销售业绩与楼市火爆时期相比，存在明显的差距。

　　“对于未来两个月上海楼市走势的判断，就要看万科此次打折的效果了。”沪上某房地产研究所专家表示，节前一大批促销的楼盘，都没有提出实质性的让利措施。春节过后，万科高达5%的让利，可以说是近几个月来，楼盘让利最大最实质性的一次打折。

　　然而，在薛建雄看来，5%的优惠甚至还抵不上万科楼盘在2007年全年的涨幅。“看上去是优惠了，但值得注意的是，购房者所能得到实质性优惠并不会太大。”

　　优惠15%或许是极限

　　另有专家表示，万科5%的折扣一旦起到良好销售业绩，就将会带来市场的跟风。一些需要回融资金的开发商就将跟进打折以促销售，更多原先观望的楼盘，也会调整价格后上市，但市区优质楼盘则可能会更坚定“观望”的态势。

　　该人士还强调，万科9.5折的促销效果不理想的话，楼市则可能进入一轮新的低谷，一些相对低质的楼盘就会以更大的让利、折扣来吸引购房者入市。“但无论如何，考虑到楼盘的建设成本、营销成本等综合因素，15%的优惠幅度或许将是今年房产开发商所能承受的最高优惠极限。”

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万科副总裁肖莉首次正面回应全线降价背后策略

　　来源：21世纪经济报道　作者：徐广蓉

　　在业界的质疑之下，万科高层首次正面回应降价问题，集团执行副总裁肖莉接受本报记者的专访，解释降价背后的万科策略。

　　3月伊始，万科东莞房价优惠再创新高，“银行购房团”得到了7折的优惠价格，这是万科掀起降价风潮以来，在二线城市降价幅度最大的一次。

　　去年11月开始，受降价消息的影响，万科的股价连续下滑，3月5日随大盘下挫之后，跌至20.78元，创去年11月万科股价下跌以来的新低。

　　在业界的质疑之下，万科高层首次正面回应降价问题，集团执行副总裁肖莉接受本报记者的专访，解释降价背后的万科策略。从肖莉措词的严谨，可以看出万科缜密的逻辑。

　　《21世纪》：万科东莞以团购名义降价幅度达到30%，是否会同时加速其他开发区域的降价趋势？

　　肖莉：近期万科东莞运河东项目确实推出了部分较低价位的毛坯房，但所谓30%的价差是用这次推出的毛坯房最低价和之前推出的精装修房最高价进行对比后得出的数据。如果用均价对比，价差大概在20%；再去掉装修的差异，实际价格优惠在10%左右。此外享受这一价格优惠的客户，在付款条件上也有一定要求。

　　东莞运河东项目这批房屋推出后，市场反应非常热烈，甚至出现连夜排队购房的现象，推出的90多套住宅当天即销售70多套，说明市场的需求依然旺盛，只要定价合理，一定能得到市场的认可。这也让我们更加坚信，住宅市场在经历一个理性回归阶段之后，将迎来更加健康美好的未来。

　　万科各地项目的定价是当地公司在实现快速销售的原则下，根据当地市场的情况来确定的，各地之间不会相互影响。

　　《21世纪》：在二线城市开始降价，是否意味着万科正在加大降价的范围，是否意味着在所有开发区域都有降价的可能？

　　肖莉：万科坚持快速开发、快速销售的经营策略。这一原则，适用于万科有业务的所有城市。万科旗下各项目的具体定价，也是由当地子公司在这一基本原则下，根据当地市场的具体情况来确定。如果当地市场本身发展比较健康，价格与当地自住需求的购买能力相匹配，则并没有进行调整的必要。

　　东莞2007年价格涨幅较大，是万科进入城市中房价涨幅最高的一个。当市场气氛由抢购变为谨慎之后，价格出现一定调整是正常的，这和它是否是二线城市并无直接关系。

　　《21世纪》：万科今年楼价普降，珠三角区域降价达到20%-30%，幅度较大，而珠三角是主要的利润产生区域之一，2004年以后几年对业绩贡献都在40%左右，那么会不会影响该区域的利润贡献，进而影响2008、2009年业绩表现？

　　肖莉：目前珠三角城市主要是深圳、广州和东莞的市场价格出现了调整，调整的幅度最高为10%-15%左右。这几个城市的市场价格过去一年都经历了大幅上涨，因此一定范围的价格调整后，依然具有合理的利润空间，对2008年的业绩不会产生重大影响。而从长远来看，随着住房市场的理性回归，土地市场一度出现的亢奋局面也正在降温。因此实现了快速销售的企业，有机会在合理的价位购入项目资源，对于2009、2010年的业绩是有利的。

　　《21世纪》：万科股价腰斩，受降价消息影响较大，普降之后管理层是否会担心在资本市场的融资能力下降，股价受创，是否会担心在投资者心目中的形象受损？

　　肖莉：万科一贯注重和投资者的交流，在17年的上市生涯中，万科能够赢得投资者的信任，靠的就是规范和透明。我们相信只有坦诚的交流，才能获得投资者的理解和支持。关于经营环境的变化和万科的应对思路，在历次的定期报告中，公司都有坦诚的陈述；公司管理层也一直努力通过各种渠道和投资者进行沟通，以便他们能更好地了解公司的运作情况，作出投资决策。

　　我们也希望借这个机会进一步向投资者汇报我们对市场的判断和公司的战略考虑，以澄清一些可能引起误解的观点。概括来说，公司一直坚定不移地看好中国住宅行业的未来发展，中国是全球经济最具活力的国家之一，同时又处在有史以来最快的城市化进程中，我们毫不怀疑这样一个巨大的市场能为行业提供的发展空间。市场短期内对前期价格上涨过快所做的调整，并不会改变行业长期向上的趋势，反而有可能使行业获得更加稳健的发展环境。

　　另一方面，快速开发，快速销售，这是万科一贯坚持的策略，并非基于短期市场变化所做出的应对。在利润率和周转率之间，万科一直偏重的是后者。过去的经营业绩已经证明这一发展模式的合理性，今天，基于这一原则所做出的定价策略同样受到了市场的积极响应，这说明，即使在一个调整的市场中，企业仍然可以通过合理的定价挖掘真实需求，在市场的变化中争取主动。基于快速周转的开发和销售模式，仍然具有强有力的刚性需求支撑。

　　万科是中国首批上市公司之一。万科的投资者中，有许多是长期持有万科的价值投资者。多年来他们一如既往地支持万科，也见证了万科上市后持续17年、阅遍市场风雨和波折的增长。他们对万科的了解和信任，万科职业经理团队一直深存感激。

　　《21世纪》：有分析认为，通过这两年的扩张，万科目前开工量激增，而前两年资本市场上融资较大，今年在趋紧的信贷以及融资控制的情况下，万科再增发可能性较小，59亿公司债也没有能够获批，所以需要急速回款以支持快速周转的盈利模式，那么降价幅度今后还可能加大，而万科股价也难以回暖。您怎么看这个观点？

　　肖莉：万科并不存在资金周转方面的压力。早在2006年万科就做出了“资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈”的判断，公司一直致力于拓宽各种融资渠道，以增强资金实力。另一方面，万科的经营策略一向比较审慎。在去年市场还比较亢奋时，万科已经预见到其中可能存在的风险，并据此做出实施更为稳健的财务策略的决策。在2007年中期报告中，万科表示：“万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性”。这说明我们对市场的变化已经有了充分的预计，通过实施审慎的经营策略和稳健的财务策略，万科能够以更主动的姿态应对市场的调整。

　　对投资者来说，真正重要的指标是净资产收益率。万科的策略一向是追求尽可能快的周转速度，以及在此基础上合理的利润率。我们目前的定价策略也是基于这一原则，在合理的利润率和周转率之间寻求平衡，对股东们来说，这也是最符合他们利益的选择。

　　本次部分城市发生的市场调整，只是因为经过前一段时间的快速上涨后，市场的真实购买力需要一个休养生息的过程，但并不是说这个过程中房价将由大涨变为大跌。无论从中国整体经济、城市化进程还是住宅市场的未来供求形势来看，中国主要城市尤其是沿海城市圈的不动产价格，都并不存在深度下跌的空间。

　　《21世纪》：万科是否已经不再看好珠三角市场，所以快速回笼收回投资？

　　肖莉：万科对住房市场的看法一直都很明确：中国依然处在高速城市化的进程中，中国经济长期向好的趋势没有发生变化，住宅市场的刚性需求、自住需求是坚实的，即使短期内的价格上涨过快会导致阶段性的调整和观望，但市场只是需要一个时间来消化之前的过快上涨并重建信心，在此之后，行业将获得更加健康理性的发展。

　　珠三角是中国最具经济活力的地区，也是年轻人口不断迁入的中心区域，特殊的人口年龄结构使得这一地区的人口红利有望延续得更为长久。可以预见的是，未来珠三角的住宅市场将在相当长一段时期内保持繁荣。它也将继续在万科的战略布局中占据重要的地位。

　　《21世纪》：万科的快速开发战略在2008年是否会调整？是否会在新的环境下质疑这种模式的市场和政策环境的适应能力？

　　肖莉：快速开发和快速销售是万科一贯的经营策略，2008年万科将继续坚持这一策略。这一模式的合理性在过去的经营中已经得到了验证。通过快速周转，企业在实现业绩增长的同时，也能有效地增加市场的供应量，缓解供需矛盾，因而也是公共政策所鼓励的开发模式。从去年出台的一系列政策来看，无论是旨在提高土地利用效率的土地政策，还是管理日益严格的信贷政策，客观上都有利于快速开发、快速周转的企业。

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万科降价：王石的"卖拐"戏剧

　　来源：南都周刊　作者：邢林池　王骞

　　2008年伊始，生活在中国内地的居民，初初品尝了冰火两重天的滋味。一方面，物价指数持续上涨，创下了11年以来的新高；另一方面，股市和楼市陷入低迷，正在动摇人们对2008年经济运行的乐观预期。当此之时，万科始于广州深圳、而后席卷上海北京、又向二三线城市蔓延的一连串降价风波，再度击穿了人们的心理防线。王石早先抛出的楼市"拐点论"，成为了2008年最大的悬念。降价后的万科，一如既往地保持着沉默；而众多的开发商们，刚从震惊中苏醒，立刻开始猜测这位业界的老大，葫芦里卖的究竟是什么药。这只是万科的一种营销策略，还是意在洗牌？是顺应政府调控，还是确如王石所言，拐点是秃子头上的虱子--明摆着？面对万科的低价出击，开发商显然也分化成为不同的阵营。跟进者有之，反对者有之，更多的则选择观望，留下众多的买房者，在庞杂而又互相冲突的信息中间，无所适从。什么才是楼市的真相？王石"卖拐"和降价迷雾背后，暗藏了怎样的逻辑？多米诺骨牌效应会否显现？且看本报记者调查。

　　王石"拐卖"真相

　　王石"卖拐"以及万科降价带来的冲击波，有可能使得目前楼市持续的观望期进一步延长。吴峻松摄

　　王石的"降价"战役

　　万科似乎从来没有像现在这般成为业内甚至公众每天紧盯的焦点。伴随着这场万科自导自演的"降价风暴"在各地陆续上演，有意无意间，它真的担当起了降价"带头大哥"的角色。

　　对住在广州西关老城区的街坊们来说，如此热闹的买房卖房场面，已经多时不曾看见了：

　　陈家祠地铁站通向康王北路万科"金色康苑"楼盘的短短几百米路上，行人们步履匆匆；楼盘现场，两边人行道上挤满了闻风而来的市民，以至于保安不得不分时段放行；售楼部前排起了长龙，传说排在最前面的人两天前就已经"到位"，被雇来排队的人说，前5个号的价格是1万元。

　　2007年12月9日，选择在周日开盘的万科"金色康苑"，以完美的结尾启动了它在广州的降价之旅。开盘不到两小时，其首次推出的156套单位便告售罄，当日销售金额约2.1亿元。

　　成功选购到如意房产的人，满脸兴奋之色，恰与那些顿足叹息的人相映成趣：13800元/平方米的开盘价，不仅远低于买房者预期中的20000元/平方米的心理价，甚至还低于周边项目18000元/平方米的市场价位。但这些沉浸在自己情绪中的普通百姓自然不会想到，万科此次热卖在业界内造成的震撼。此前，由于土地严查、信贷紧缩等新一轮地产调控政策的出台，广州楼市已经持续了长达半年的交易清淡。

　　低价出击

　　在2007年底和2008年年初，以低于预期价位销售的万科楼盘，并不止"金色康苑"一家。

　　在其大本营深圳，2007年10月万科在龙岗和龙华率先进行了价格调整，万科第五园的降价幅度甚至达到了24%，然而，除得到竞争对手招商地产(行情股吧)的回应外，深圳降价并未引发关注；广州是其降价的第二站，与"金色康苑"同期出售的另外四个项目--万科云山、万科天景花园、四季花城和金域蓝湾，实际售价比起市场预期均下调了15%至20%，个别项目甚至低于楼盘前期产品的价格，这一次低价举动最终使万科成为业界乃至公众每日紧盯的焦点；此后的两个月内，以珠三角的广深为发源地，万科先北上至中西部的成都、武汉，再东进至上海，又溯北至北京，降价风暴几乎波及了其势力版图内的各核心城市。

　　但价格调整并未因此止步。新一轮的降价潮，正转向二三线城市。2月29日，东莞万科主力楼盘七折甩卖的新闻，成为当地报纸的头条。不少媒体于是惊呼：万科降价了，房价雪崩将现。

　　然而，对于媒体和公众普遍解读的"降价"一词，万科从未给予正式承认。相反，他们坚称，低价出击只是一种促销手段。"比如上海搞活动的都是尾盘，而且针对的对象都是万科会员。这种手法之前也有的，武汉的'青年置业计划'也是针对特定的对象。这些都是促销，而非外界所说的降价。"面对记者的问询，广州万科如是说。

　　这一说法也得到了大多数专业人士的认同。在满堂红地产研究总监龙斌博士看来，所谓特价房和额外增加的优惠都是有限制的，要么针对特定的销售对象，要么是特定的户型，真正全面降价的楼盘极少。

　　"降价是一个简单而又复杂的命题。什么是降价？举个例子，比如去年1月份，一个新盘的售价每平方米5000元，去年12月价格涨到10000元，1月份时项目二期开盘，根据行情价格调整为9000元。相比于去年12月份的价格，今年1月份9000元的价位是下降了1000元，但这就是真的下降吗？显然去年这个时候，一期项目的售价才5000元。你说价格是涨了还是降了？"广州某地产公司的营销经理反问道。从这位营销经理的角度来看，在观望气氛浓厚、成交低迷的情况下，房企普遍调低开盘价格的举动，显然并不是真正的降价。

　　他进而透露，目前各地市场上所谓降价调整的，有相当部分是受经济房和双限房等政策房冲击的同档次产品，今年将会迎来小户型和政策房的集中上市潮。

　　留心万科举动的人士，此时也发现了参与降价楼盘的特别之处。根据他们的观察，万科涉及到的产品大概分为三类：最多的是市郊楼盘(如广州的四季花城、金域蓝湾)，其次是前期销售剩下的尾盘(如元宵节上海针对万科会员的促销活动)，只有极少数是市区新盘。而迄今为止，万科原有在市中心商业区的项目，售价依然坚挺。

　　在过去的几年里，万科一向被视为国内房地产企业的标杆，也一直拥有国内同行既羡慕又嫉妒的"龙头老大"的显赫地位和耀眼光环。当这场由万科自导自演的"降价风暴"在各地陆续上演，其释放出来的信号，已足够在或敌或友的众多房地产商中间产生连锁反应。深圳金地、上海绿地等知名房地产企业，相继加入了降价行列；而相比在售项目，部分在建楼盘更是感受到了市场的压力和寒意，对他们而言，区域内楼盘的促销价，无疑是和他们开了个不小的玩笑。尽管还有开发商坚持不调价，甚至还有部分市区开发商有意"惜售"，"带头大哥"万科的调价举动，已然带给消费者房价可能进一步下跌的预期。

　　王石卖拐

　　相比是否真正降价的疑虑，万科的同行更愿意把它的调价举动，视作为一场经过精心准备和周密部署的"连环战役"。

　　"显然是总部早有实施计划，各地分公司只是按照安排，分批实施罢了。"深圳金地地产的一位营销人员分析，虽然万科已经适当放权给各个区域公司，但万科的各公司能如此步调一致地在全国分区域先后采取降价举动，已不是各公司的单纯促销那么简单。

　　事实上，敏感的业内人士早已联想到了王石先前一步抛出的楼市"拐点论"。"我承认楼市拐点确实已经出现。"在北京一个新闻发布会上，王石这般说道。说这话时是2007年10月，紧随其后，万科在深圳的楼盘便率先降价。

　　此前，王石已有三四年未在公开场合谈论地产。在公众的记忆中，他上一次现身说话，还要追溯到几年前在博鳌论坛与顺驰老总孙宏斌的"对垒"。在此期间的王石，给人的印象更多是一个上山下海享受大自然的洒脱老总，又或是代言广告的明星老总。"拐点论"之后，这位业内第一个站出来公开指出楼市有"泡沫"的老总，又被送了一个外号："卖拐"老总。"王石卖拐"也就成了流行语。

　　在业内人士看来，王石在那一时候开口，显然不欲无所作为。斯时，中国正掀起一场房地产市场是否进入寒冬的争论，去年八九月份新一轮地产调控系列政策实施后，此前历经数次调控而依旧坚挺的广州和深圳楼市，房屋交易量开始急速下滑。低迷的气氛也在其他城市显现，因为成交萎缩，大量房屋中介卷款走人，或者倒闭，公众也转而对曾一路高歌猛进的楼市驻足观望。

　　"拐点论"之后，王石又先后抛出"三四年后再买房"，"30岁前租房"的论调。尽管在不同场合他反复强调"拐点论"的核心不是房价的大起大落，而是"由亢奋的、非理性的疯狂上涨状态，进行理性的回归"，后来他还给拐点设了一个小范围--珠三角的"个别城市"，但他的"拐点论"还是被众人理解为"房价要下降"，并由此引起众多争议。就连房地产界另外两个明星老总、时常打"嘴仗"的任志强(博客)和潘石屹(博客)，此时也罕见地站在了同一立场。

　　在自己的博客中，任志强以《几只苍蝇》为题，写下了这番抨击的话："虽然也有所谓的房地产行业的专家、经理人或大腕在梦话'拐点'，但更多表现出的是单个企业或单个经理人的见解和观点。也许背后还藏着许多并不为大多数人所知的'秘密'，或仅仅是源于这些'秘密'而作'秀'。"

　　对于人们普遍认为的王石"造势在先"、万科"行动在后"的调价策略，潘石屹则并不认为万科降价与拐点有关。他说："万科在越来越多的城市发起降价行动，是其利用自己的影响力在市场上清理门户。"由此，万科降价"洗牌论"，又很快成了各大媒体转载和评论的新话题。

　　针对拐点论和降价引起的不同争论，去年12月万科曾给出一个统一的答复："在万科各地的价格调整问题上，万科在产品定价上遵循两个基本原则：一是快速周转的基本策略；二是顺应市场状况的灵活性。因此在各个城市市场，万科会依据上述原则，根据市场的实际情况确定合理定价。"

　　与此同时，万科还几乎完全引用王石多次公开论述的观点，来表明对后市的看法：今年一季度报告中已经表示，今年以来部分市场看法对未来存在一些过于乐观的预期。我们认为部分城市房价过快上涨以及地价超过房价的情况，是不可持续的；因而市场需要向理性回归。而近期的一些迹象表明，市场也已经开始向理性回归，"我们对后市仍长期看好"。

　　如果用北京科技大学经济管理学院教授赵晓(博客)的话来形容，"王石卖拐"以及万科降价带来的冲击波，则"不亚于一场宏观调控"。"主要是对市场信心冲击很大，有可能使得目前持续的观望期进一步延长。如果未来短期观望向长期观望转变，必然会导致房价跳水。"赵晓说。

　　为什么降价

　　至今，万科仍是国内唯一在全国范围内主动调低价格的知名房企，而与万科一样把业务扩张到全国的房企，仅广东省就有10多家。

　　尽管王石的"拐点论"为万科降价提供了一个理论"支撑"，但在降价这件事上，公众仍然疑窦满腹。只不过，除了万科总部去年12月给媒体的那份公开答复外，沉默成了万科的现实。

　　公开资料显示，去年前10个月，万科全国市场累计销售金额达419.6亿元，提前两个月实现"在去年200亿元销售额基础上翻一番"的年度目标。由此看来，年报财务压力不是万科掀起降价的主导原因。

　　业内普遍认为，万科全国范围内的价格调整显然与外部环境变化有关，尤其与以信贷紧缩为核心的新一轮调控政策有紧密关系。

　　王石曾表示，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整，绝对不是玩假的。在王石看来，此次调控力度显然比以往更大、程度深、影响广。

　　"2005-2006年，中央每调控一次，深圳的房价就反弹一次。政府当然不信这个邪，这次从紧银行货币一条筋，整个市场傻眼了。所以，开发商或市场与政策博弈是没有任何意义的，如果房价继续暴涨，相信中央仍然准备了一系列政策等待出台。"王石坚信，政府一定有能力调控好地产市场，开发商应该顺势而为。

　　万科内部一研究人士则对记者表示，万科内部研判这轮新政的"货币从紧"和"土地从严"很致命。"很多广东开发商都排队到香港上市，因为只有上市才能使银行信贷紧张的局面得到改善。土地则是最基本的生产原料，没有土地什么也干不了，而且拿到手里的土地还要快速开发，而开发又离不了钱。地根和银根是互相作用的，任何一个环节出问题都致命。"他说。

　　对万科来说，摆在眼前的正是这样一个现实：去年10月30日央行的从紧信贷新政，几乎全面叫停了商业银行的所有信贷业务，至今未有松口的迹象，与此同时，监管层也有意放缓房企的融资速度；而在过去的两个月，沪深股市房地产板块的指数下跌了20%多，这使万科像过去那样从资本市场上轻松融资的难度越来越大。直至目前，万科早在去年10月就制定的预发债59亿元的计划仍未获批。更多的地产公司计划到香港而非A股上市，显然也有这方面因素的考虑。

　　与其他地产企业增持商用物业的持有型开发模式不同，万科一直专注于住宅开发，而且追求的是以规模销售型开发。根据万科董事总经理郁亮稍早前透露，其开发效率一直保持在行业前列，周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。万科主流产品从获取土地到开始销售平均周期为9至12个月，项目的平均开盘周期较2004年加速前缩短了7个月以上。这种开发模式要求万科的项目必须追求大流量、高流速，如果没有规模足够大的土地、项目以及销售量，企业利润会受重大影响，而"土地从严"的相关政策又迫使手里的土地必须加快开发的节奏，这同样需要现金。

　　在这样的情况下，万科只有一条出路--加快销售，提高资金周转率。从某种意义上说，并不是房价高对开发商就有好处，商品的属性决定了房子只有卖掉后才有价值。而在市场仍然观望，买卖双方胶着甚至"冷场"的状态下，开发商的大量资金也被积压在观望中。降价似乎是释放需求、回笼资金的为数不多的选择之一。

　　或许，万科降价还有一个"以小博大"的用意。鼠年元宵节那一天，万科在上海的10个楼盘都以9.5折销售，共创出2.57亿元的销售额。有人据此推算出，万科损失了约1000万元，但如果将这2.57亿元作为资本再投入房产开发，按照目前自有资金30%就可启动项目的规定进行简单换算，2.57亿元足以撬动总投入资金近9亿元的新楼盘建设。

　　事实上，在万科部分城市降价回笼资金之后，1月份，万科就耗资29.94亿元，在上海、广东东莞、成都获取了4块土地。万科内部人士透露，短短一两个月内，万科这场席卷全国的"降价风暴"，已为其回笼了几十亿的资金。

青争.

万科降价：王石的"卖拐"戏剧（2）

　　好孩子有糖吃

　　在过去四年里，屡次宏观调控，结果往往是楼市越调越疯狂，消费者和不少房企都以为，新一轮调控有可能又是重复以前的故事。因此，当去年秋天新一轮调控开始时，更多的开发商还像以往一样观望，心存幻想。

　　但是，这一回王石和万科的态度显然大相径庭。

　　几个月前，在政府发动新一轮宏观调控之初，王石就及时地表示，中国楼市确实存在泡沫，这些泡沫很可能破灭；10月份，当政府打击囤地行为、出台相关政策时，所有开发企业中也只有王石高调喊出了万科"不捂盘、不囤地"；当政府下决心解决低收入人群的住房问题时，万科的"新式围屋"早已在广州动工；而当政府希望看到调控产生结果的时候，王石又恰巧在北京表态"拐点论"，随后万科迅速掀起了降价风暴。

　　万科在新一轮调控前后的这些言行，简直就像和政府合作上演一出精彩的双簧，也难怪广州一地产企业负责人在谈及万科降价时调侃说，现在老王不仅是广告产品代言人，似乎还是政府调控的代言人。

　　如果回顾2004年以来的数次调控，不难发现王石和万科几乎每次都拿捏得恰到好处。2004年前后，当国内主流开发商集体"向上"，瞄准利润空间大的中高档住宅和豪宅、舍弃中低端产品时，只有万科率先"向下"延伸产品线。

　　如果说万科是碰巧踩上了政策节点，那么，在2006年"国六条"等新政措施的评论中，也能找到万科"先知先觉"的证据。王石当时表示，2005年他发现1998年到2004年这个国内住宅市场大发展的时期里，"居者有其屋"的思路在慢慢淡化，这可能意味着原有的住房思路会进行相应调整。于是2005年10月，万科开始着手征集城市中低收入人群居住解决方案，启动关注城市低收入人群住房问题的"海螺计划"，最后成就了"新式围屋"的廉租房构想。2006年"国六条"和九部委《意见》，都表态要加大廉租房等政策性住房的建设力度，印证了他的这一判断。

　　至于2006年调控新政传达出来的"未来的住宅开发方向就是小户型，政府要用产品引导民众的理性消费"市场信号，王石和万科似乎也早有预判。早在新政之前，万科在上海、天津等地便已陆续推出其小户型产品"蚂蚁工房"，大受买家欢迎，成为当时万科最热销的产品类型之一。这与后来主管部门力推的"90/70"政策，积极发展小户型住宅的精神，不谋而合。

　　了解王石的冯仑，几年前对那些摸不清方向的开发商提了一句"学习万科好榜样"，让迷茫的房企跟着万科走。在其新书《野蛮生存》里，冯仑在介绍王石时这样写道："王石不是理论很系统的人，但他是经验和直觉非常好的人。经验和直觉之所以非常好，主要是因为他的价值观很好，他的心态也很好。"

　　在冯仑看来，王石在摸清政府思路方面，确实有着非常好的直觉和经验。而靠着丰富的经验和敏锐的"直觉"，跟着政策走，顺势而为而非逆势而行，其实也是王石和万科一直擅长的经营理念。从产品线下延到关注中低收入阶层住房需求，中高端到蚂蚁工房和新式围屋，从住宅产业化试验到积极参与政策房，每一个政府提倡的，万科都在积极实践。

　　在《道路与梦想--我与万科20年》一书中，王石曾多次写道，中国的经济改革和发展都是自上而下进行的，作为企业就应该顺应，要多站在政府的角度考虑问题，不应该逆势而行。王石前一时期的一些谈话以及最近万科的一系列促销活动，显然都可看作是顺应政策的举动。适度牺牲一些短期利益来换取长期利益，在万科看来是值得的。

　　去年12月，王石在"榆构万科住宅产业化研发中心"的揭牌仪式上表示，未来会把高档与中高档、中档产品的比例由目前的3∶7降到2∶8的合理比例，这可看作是王石"利润高于25%的项目万科不做"论调的继续。这也表明，万科将逐步放弃以高价获取超额利润而改走低价销售路线，追求高周转率，以规模取胜。

　　2006年，万科成为中国内地首家销售额突破200亿的房企，实现销售212.3亿元。仅仅过了一年的时间，万科又率先突破500亿，销售额达到523.6亿元。光环和义务从来都是结合一体的。如果老大的万科能主动承担责任，比如带头落实国家宏观调控政策，保持房价的稳定，调控主管部门显然是乐意看见的。因而一些业内人士认为，万科和王石光说似乎还不够，作为行业老大，万科还应该在行动上做出示范。于是降价也出现了。

　　几年前，房地产界曾经风行一句话："听话的孩子有糖吃。"这也正是王石和万科的逻辑。

青争.

万科降价：王石的"卖拐"戏剧(3)

　　政策

　　无论按揭买房的城市"负翁"，还是望房兴叹的草根阶层，只要认真阅读过党的十七大报告，都不能不承认，政府已下决心控制脱缰的房价。

　　从国务院"24号文""进一步建立健全城市廉租住房制度"等措施，到规定第二套房首付提至四成，到中国开始征收土地闲置费，各项严厉的调控政策正一一落到实处。2008年国务院《政府工作报告》延续年初经济工作会议的精神，继续紧缩银根，控制贷款总量及节奏，控制固定资产投资及房地产投资。

　　政策信号已相当明朗。人们普遍相信，本轮房地产调控不会像2003年那样不了了之。当年，国务院出台"121号文"，拟严格管理房地产行业，但在房地产商的联合反对下，建设部起草的国务院"18号文"对"121号文"做出修正。此后，中国楼市迎来了价格飞涨的4年。

　　2003年是一次失败的调控，但这种失败不会第二次发生。十七大对民生问题的重点论述给国务院采取强力调控措施提供了理论依据。在充分换届后，从中央政府到各地方政府，各级执政思路已得到极大统一。

　　信号

　　在市场层面，房价拐点的最早信号并非万科降价，而是去年下半年即出现的大量房屋中介倒闭的事件。中天置业、创辉租售、中大恒基等经纪公司关闭大量店面，意味着房地产市场作为一个活跃投资市场的暂时终结。

　　中介大量倒闭的根本原因是无生意可做。以北京为例，去年10月份开始二手房成交量大幅减少，11月份仅31家房产中介签售了1套以上二手房，2000多家中介绝大多数的出售业务量为零。

　　缩量下跌的同时，是二手房卖盘大幅涌出。北京媒体2月21日报道说，前几年在北京买房的温州和山西"炒房人"开始抛售手中囤积的商品房，其中最多的一位准备出手400多套。

　　过去四年，炒房人借助国内宽松的房产担保政策，利用从银行借贷的低成本货币，大量涌入房地产市场，在短期内哄抬价格。中国管理科学研究院李开发研究员认为，在北京、广州、深圳等地，大约有30%-40%的购房人是炒房人或炒房团。

　　房屋买卖的二级市场出现"崩盘"岂能等闲视之。流动性资金出逃后，房价"泡沫"将被逐步挤破。中国商品房市场巨大的空置率及一级市场过去的"捂盘惜售"促使开发商加大销售力度，仅靠无房户的购买能力根本难以支撑高额房价。

　　趋势

　　中国房地产领域由三个市场主导：一个是土地转让市场，一个是房地产开发市场，一个是二手房市场。房地产行业的每一个阶段均源自某一市场的从过热走向衰退。

　　1993年海南、广西北海等地出现局部房地产热，根源在于廉价土地的大量供应，热钱云集炒作楼花，根本没有顾及实际需求。结果中央政府一声令下，"紧缩银根、收回炒作土地"，海南、北海的城市化发展一落千丈。

　　1998年开始的房地产热，根源在于全国房改。房改激发了巨大的市场购买力，集团购房、个人购房，促使房地产业急遽膨胀。

　　经济适用房最初被设计为商品房的重要补充，后来却演变成"具有社会保障性质的商品房"，各地政府对经济适用房增加各种限制，甚或停止经济适用房建设。结果，商品房一枝独秀，成为市场唯一主体。

　　2003年房地产行业被描述为国民经济的支柱性产业后，一系列有利于房产开发销售的金融政策出台。房屋按揭被描述为"银行优质资产"，二手房交易活跃，"炒房团"大量出现。

　　从2004年迄今，国内主要城市房价出现爆炸性增长，上海、广州、深圳、北京等核心城市房价连续翻倍，房价呈现区域板块轮涨格局；在2007年，一些三线城市(如蚌埠、包头)的房价成为全国涨幅之最。

　　因此，不难理解"廉租房"的巨大效应及国务院"359号文"的调控意义。前者弥补1998年房改留下的漏洞，以限价房、廉租房增加市场供应；后者抬高房屋购买门槛，限制二手房的换手率。房价焉能不降？

　　后果

　　今年政协会上，仍有房地产界政协委员向中央政策叫板，反对增加廉租房；在房价出现明显下跌的气氛时，号召购房人马上购买。某些房地产业的从业人士甚至以"专家"身份建议：普通购房人应抓住机会"抄底"。

　　且不说购房是否可以像炒股一样"抄底"？在房价跌势刚刚显现时进场，即使"抄"了，"抄"的是底吗？

　　房地产界人士以经济学家易宪容(博客)的降价预测为嘲弄对象，易从2003年起就预言房价下跌，"听易宪容的，你只有瞅着一路高企的房价干瞪眼。"

　　在多头市场，死空头自然只能干瞪眼；如果是空头市场，不听易宪容听谁？

　　根本的问题是：多翻空，拐点来了吗？

　　在长达十年的房价上涨之后，中国人也许应开始熟悉一个稳步下跌的市场。世界上没有只涨不跌的房地产市场，尤其在是奥运效应影响下，几乎每一个举办过奥运的国家都有奥运前房价上涨奥运后房价下跌的经历。

　　眼前的背景是，美国次贷危机从房地产领域爆发--持续上涨的房价使美国房贷市场过度膨胀，一旦房价下跌，按揭贷款立即出现偿还问题，从而形成巨大的金融风波。这给美国及全球经济带来极大震动。

　　中国同样有资本流动性过剩及房地产泡沫之忧，政府应着力修正市场的偏差，而不是等待市场自身逐步走向崩溃。

　　事实上，近两年房地产市场已从拉动中国经济增长的支柱性产业，逐步蜕变为阻碍其他行业发展的泡沫。高额房价抬升了沿海发达地区的商务成本，促使许多企业从深圳、浦东、江浙沿海等地向外转移。

　　房价下跌一个可能的恶果是，个人购房者及金融信贷机构将面临较大损失。银行将不得不忍受抵押房产价格下跌的事实，面临可能出现的大量不良贷款。对购房者来说，如果房价持续下跌超过买价，"负债翁"就有可能变成"负资产翁"。

　　不过，这些后果与房地产开发商已没有什么直接关系了，一旦"拐点"得以确认，很多房地产商将积极地加入降价阵营。

　　因此，我们希望房价"拐点"是平稳下跌的起点，而非大落大起的起点，更不要成为某些利益集团挟持公众利益谋求政策"拐点"的手段。

青争.

万科降价：王石的"卖拐"戏剧(4)

　　"房价有变。"上海浦东新区某开发商，在今年春节的一次团拜活动中，提及房价就说了这一句，让受邀而来的艺术家们听得云里雾里。卖完手里的尾盘，这位开发商基本停止了参与上海中档住宅的建设，将经营领域转向利润空间更高的别墅、五星级酒店和二线城市的中档住宅。

　　王石的解释更为明确：2006年-2007年，中国房价增长幅度超过大多数家庭的收入增长幅度，短期内价格上涨过快，会造成一定时间内的购买力下降，成交萎缩。今年，中国继续执行紧缩的货币政策。

　　第一个原因，在潘石屹(博客)看来不完全可信，但去年在货币政策紧缩的局势下出台的一系列细则，被业内人士惊呼为"政府真的下狠手了"。

　　2002年以来，上海的房价就在和中央调控的抗衡中一路涨到2007年。在各地，相同的情形四处可见，房地产业对地方经济的迅速拉动，已成为地方政府的天然渴求，中央调控之手因此被多多少少挡在地方政府的门外。2005年，上海市政府一方面表示要降低高企的房价，另一方面又停止土地供应，一位房地产业人士表示："这种行为就是人为制造供不应求的局面，导致房价继续上涨。"

　　这次的调控和以往完全不同。在陆家嘴(行情股吧)黄浦江边一栋豪宅楼盘做售楼小姐的王华，2007年7、8月就发现势头不对。年初刚买完一批豪宅的台湾、香港人，现在纷纷打电话来托售楼处再帮他们卖掉，自从2005年温州炒房客离开上海市场后，这个豪宅里超过一半业主均为自住，很少遇到这样买了房没多久就抛的投资客。

　　"他们是因为央行不断加息，导致每月贷款利息增加而放弃这些投资的。"王华说，看到这些投资客的离开，她在11月也把手里一套位于徐汇区的高档住宅卖了，获利35%。现在，她发现徐汇区同档次楼盘内的一些住宅，已经出现每平方米下降5000元的趋势。

　　面对万科的低价攻势，更多开发商虽然明显感受到了压力，但他们还是继续选择观望。

　　"楼市走稳非大拐，房价跟着CPI；开拓创新心不乱，誓死捍卫资金链。"2008中国房地产发展年会上，除了郎咸平，没有人对未来的房市走向做任何清晰的判断。中体奥林匹克花园集团总裁陈顺，走上讲台，向台下参会的同行们朗读了这条朋友发给他的拜年短信，寓意共勉。

　　滞销和畅销

　　李欣欣正犹豫着，是否要卖掉自己的房子。

　　上海万科2008年元宵节特卖会举行前，他就计划把自己55平方米的房子卖掉，换套大的。这房子位于松江区九亭的奥林匹克花园，一个地处上海西郊外环线外沿、2001年后才逐渐出现的大型社区内，小区配套完备，甚至拥有一个场地庞大的运动馆，对年轻人颇有吸引力。

　　年初，附近中介公司的橱窗里，和他相同的房子挂出了均价13000元的招牌。这个价格比起李欣欣在2005年楼市最高位时的买入价，高出整整4000元。不过因本区域内小户型住房数量极少，他的房子仍属抢手货。李欣欣想，卖了房，他可以换个面积大一倍的房子，并且还贷压力和目前持平。

　　做着换房美梦的他并不知道，上海持续火热了5个月的楼市，已开始冷清下来。到2008年2月，新房(剔除配套房、动迁房)市场连续5个月成交量下滑，2月的成交量同比下降49.5%(佑威数据)；二手房成交量也同比下降40%(中原地产数据)。那些可能从兜里掏人民币给他的买家，因为某些原因正把手越捏越紧，不再像先前那样愿意"像买大白菜一样买楼"了。

　　在老家过完年回来上班，去中介挂牌的他发现，那套挂牌的房子过了两个月还未卖出去。现在不是卖房的好时候，中介劝他等等再看，并说："想买房的都说万科都打折了，房东也应该降价"。

　　在李欣欣做出决定前，上海万科以5%-8%的折扣，一天内卖掉了10个楼盘240多套房中的七成，在近期清冷的楼市中红火异常。特卖会的消息提前半个月公布后，地处外环线附近的万科新里程，每天迎来数百名看房者。而附近1公里内的另一处楼盘，浦发博园，在2008年1月以12500元的均价开盘时，因比周围均价在18000-25000元的二手房低不少，第一天便售出80%的房源。

　　"到目前为止，上海市场商品房的需求量仍供不应求。"一位业内人士告诉《南都周刊》。

　　准备今年结婚的陆青，提前一天去浦发博园排队领了号，这才顺利买到房。为了买下这套"低价"的公寓，陆青向父母借了30万作为首付，剩下的全部向银行贷款，大学毕业刚工作两年的他，并没有多少存款。

　　买完房，陆青拉着一个哥们找地方喝酒，几杯酒下肚，这个从陕西来的男孩，伏在桌上呜咽了一阵，"我把一辈子都绑在这套房子上了。"他说。

jackeroo

看不懂？~~~~

liu0818

不管怎么说，对于我们小老百姓这是一件好事，呵呵

中国地大物博，至少房屋建筑还不至于不能供给，所以房屋降价是必然，但是我也不敢确定现在就是那个转折点，只能希望如此吧！