飞鸿谈管理：挠痒痒要挠到痒处

目送飞鸿

        一个客户最近新加盟到一家产业园区，担任园区项目负责人助理，下一步有可能会接管整个园区的运营管理。

        虽然该园区房租比较高，但因为地理位置好，出租率几达100%。市场策划部经常做活动，气氛较活跃，品牌形象打造得也较好。维持现状没有问题。

        但新官上任三把火，他不想只是做一个守摊子的人，想使园区的服务从简单物业升级到有一定内涵的增值服务。通过此，让企业和园区之间增加粘性。

        起先他设想过给园区企业提供投资服务，但因为是国企体制，所以不好操作。

        后来想在打造产业链上想办法，但园区的企业涉及几个不同的行业，也有困难。于是想从让他们实现跨界融合方面做些事。

        但当与企业沟通时，好象他们的坦诚度不够。企业能提的都是一些不疼不痒或者对方知道你解决不了的问题。因而没有能发现他们真正面临的共性问题。同时两家做得比较好的企业因为拓展空间不够而离开园区，也让他感到有些郁闷。

        针对以上情况，他与飞鸿进行了沟通，希望能够提供一些帮助。为此，飞鸿给他提了以下几条建议。

        一是园区服务升级要循序渐进。中国的园区发展从当初朱镕基引进印度的政府主导产业园区推动高新技术产业发展模式到今天，已经历经了好几个发展阶段。初步梳理当有80年代工业园区的1.0阶段，此阶段以简单土地招商、工业项目落地为主要内容；有90年代科技园区的2.0阶段，此阶段以产业为主导，政府介入载体建设；有新千年的以总部经济园区为代表的3.0阶段，此阶段为政府兴建标准化工业厂房，政府和市场双重驱动；有2010年代以产城融合为特征的4.0阶段，强调产业与城市发展相结合，关注缓解城市病，注重产城一体；而当前，则进入到了以“精细化、智能化、虚拟化、去载体化”为典型特征的“互联网+产业园区”5.0阶段。每个阶段的产业服务都有不同的特征，要分析自己所处的阶段，匹配相应的服务。

        二是要想办法建立与企业的信任关系。在他与企业的沟通中，不少企业都是提降低房租的问题，其实这并不是企业面临的最主要问题。如能解决，也只是锦上添花而不是雪中送炭。企业之所以不提问题，要么是信任关系没有建立，觉得提了也解决不了。要么是这些问题是隐性的，企业自己也不十分清楚，当然就更提不出来了。为此，首先要做的不是逼着企业提问题，而是想办法与他们拉近关系。可以通过组织交流沙龙、组织产业论坛、组织打羽毛球、组织登山等活动，熟悉和了解他们，从而增加相互的信任。在此基础上，大家就会畅所欲言，无话不谈，从而得到所需信息。

        三是挠痒痒要挠到痒处。他之前提到的想帮助园区内不同行业的企业实现跨界融合，这就有些一厢情愿了。且不要说企业是否有这种需求，就是有，也是他们企业内部自己应该做的事，而不是园区运营方该做的。他们要做的，应该是在深入挖掘出企业面临的共性问题后，有针对性地帮助解决。比如多数企业都会面临的人力资源问题、融资问题、企业管理问题等。解决了他们共同关注的急切问题，产业服务就算做到位了。企业与园区的粘度自然会增加。

三栖

晕，我怎么没看到谈的内容呢