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skyladder说的比较中肯，如果仅仅关注某个人或者某一部分人的得失，就缺乏了进行讨论的必要性；正是因为房子的公众性意义，才获得普遍的关注。既得利益者站着自己的角度说话，也是可以作为一种参考。关注问题和否定过去不是一个范畴，在讨论问题的时候，也需要一种成熟的心理，不能把话题扯远了。 （转贴）国内房地产市场价格的居高不下，则与其他一些因素有关： （1）住房体制改革和住房金融发展带来的“转轨效应”； （2）消费结构的升级； （3）地方政府自利趋向的公共政策选择所导致的偏紧的土地供应； （4）住宅市场的主流客户整体上有待从中高端逐渐走向大众化。 过去实物分房体制之下，购买商品房不是一个“主流”的住房消费模式，相当一部分住房消费有效需求被“沉积”下来，这部分购买力在2000年前后以单位突击分房和个人购房两种形式加以集中释放。人们逐渐认同了自主购房解决居住问题的住房消费新模式。 另一方面，住房金融，也就是住房抵押贷款，在国家的支持下，于1998年后迅猛地发展起来。这给了居民家庭用“将来的收入”来购买住房的选择，大大增强了居民的购买力。尽管这是国际上通行的做法，但尚未经历过房地产市场跌宕起伏洗礼的中国老百姓，未必对“寅吃卯粮”之中蕴含的风险因素有充分的认识。刚毕业、收入不高的大学生，动辄购买超过100平米的大宅子，这种过于自信的消费倾向也引起了部分市场人士的担忧。 总的来说，最近几年房地产市场的火爆，在一定的程度上，沾了“过去”和“将来”两种财富转移到现在来集中消费的光。随着这种“转轨”效应退出市场，未来住宅市场的需求将更趋平稳。 其次，消费结构升级。 这一点无需赘述，容易理解。随着中国经济水平的发展，居民收入和财富积累逐渐进入到住宅、汽车等大宗消费开始盛行的阶段。由于收入和财富的增量被高比例地用于住房消费，住房消费的增长可以高于收入的增长。 再次，偏紧的土地供应。 毫无疑问，中国是一个人多地少的国家，我们必须“十分珍惜和合理利用每一寸土地”。但是，上述前提仍然不能成为我国部分地区把住宅用地炒成天价的理由。 为什么一些地方的城市政府，没有采取适度的土地供应政策，而是采取了“非饱和”的土地供应政策呢？这里就存在一个政府决策的价值取向问题———“经营土地”是一个很重要的目的，似乎在于为城市建设提供资金来源。当然，我们很难指责这样的城市建设就不应该，除了一些“大广场”、“大绿地”我们可以直接斥之为“形象工程”，还有很多公共投资项目确实跟老百姓的生活密切相关。然而，尽管“经营土地”的收入来源于开发商利润的转移，但老百姓最后为高房价埋单的事实不容争辩。 最后，是住宅市场的客户定位。 我国住宅市场的发展历史还很短，远远谈不上成熟。住房分配体制转型背景之下的城市居民居住现状，一方面是公房私有化造就的极高的住房自有化率（约80％，高于美国和大部分欧洲国家），一方面是商品房市场上偏高的房价收入比。这一点几乎也是所有从计划经济转向市场经济的转型国家的共同特点。换句话说，在房改之后需要住房的群体当中，是高收入阶层率先进入了商品化的住宅市场，而广大的中低收入阶层，尚未成为住宅市场的重点顾及对象。就目前而言，根据清华大学房地产研究所对中国几个重要城市的一项调研，70％的商品房是由30％的最高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群的住宅市场的价格水平。 2003年，35个城市中有6个城市的市场平均房价在3000元／平米以上（价格由高到低依次为深圳、上海、北京、广州、杭州、厦门），13个城市市场平均房价介于2000～3000元／平米之间，其余16个城市市场平均房价低于2000元／平米。 在房价已经较高的基础之上，今年上半年全国房价涨幅又达到了10.4％，这又是哪些因素造成的呢？可能的原因有如下几点： （1）宏观调控减缓了房地产企业信贷的增长； （2）负的真实利率鼓励人们购买住房； （3）全面推行土地收购储备制度后土地供应趋紧。 首先，自去年“121号文件”出台后，房地产信贷紧缩导致开发商资金捉襟见肘非常普遍。央行今年二季度的货币政策执行报告显示，2004年6月开发商贷款余额比上月下降了161亿元，这是首次出现余额下降的情况。从建筑业贷款来看，更是早在2003年8月之后就开始呈现余额下降的态势。我国房地产行业融资渠道单一，缺少了信贷的鼎力支持，相当一部分实力较弱的开发商不得不改变开发计划，导致了住宅市场供应增长趋缓。 其次，今年以来，物价持续走高，房地产抵押贷款利率却维持不变，这导致了负的真实利率，贷款买房成为一个十分有诱惑力的选择。一方面投入的自有资金可以保值，另一方面，贷款越多，在真实利率的意义上，不仅不支付利息，还让贷款人得利。 最后，土地供应方面，所谓的“8·31”大限让众多有钱没地的房地产开发商急成了热锅上的蚂蚁，而有土地储备的开发商则未必有足够的资本尽快开发，甚至主观上也可能选择“待价而沽”静观市场态势之变。一时间涨价的谣言四起，令一部分老百姓更加急迫地进入了供应增长趋缓的市场，加剧了短期内住房供不应求的态势。 | 
