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栖息谷贵在心诚，关于商业地产运作的程序阐述的很明确，但商业地产项目如何能运作成功，及常遇到的瓶颈问题请业内之士能谈谈经验。恰巧，最近偶刚将从业内网站上下载了些许有关商业地产的资料并加以汇总，有区域市场特性，请各位参与讨论交流： 商业地产，路在何方
-------浅谈对目前商业地产发展的认识 一、我们看到的商业地产发展现状 商业地产带来房产市场快速发展的第二个春天 地产是国家经济的支柱产业，其对城市经济发展产生巨大的推进作用，商业地产作为地产业的主力产业，其繁荣程度也成为地区经济发展的晴雨表，伴随地产业的快速发展，商业地产已步入完全竞争市场，并带来房产市场快速发展的第二个春天。目前，完全竞争的市场形势下，商业地产产品不断细分，个性化、新业态的商业地产产品纷至沓来的发展态势已成定局，土地的有限性及不可再生性，及城市化进程的加大、稳定的社区消费力都迎合了商业巨头以及各大连锁商家的品牌扩张战略，促使商业地产成为了房地产投资开发的新一轮热潮不可阻挡的形势。众多国内大房地产企业为使千般成本置换而来的稀有地皮上产生最大效益，很多开发商将眼光逐渐聚焦于可产生超过住宅项目二至三倍效益的商业项目上。 目前城市商业地产发展存在不均衡状况，带来商业资源及社会资源的极大浪费 l 在现有的具有行政色彩的城市规划模式下，由于缺乏科学的城区规划指导，使目前许多城市商业网点布局不合理，这种不合理布局，造成商业资源和社会资源的极大浪费。 l 规模小，大型的综合商业地产项目较少，都是一些零星小商业项目。 l 地产商在缺乏商业运行经验的情况下，在运作商业项目过程中，使招商与市场脱节，存在极大的盲目性。 我国的商业投资环境还有欠成熟，世界级商业群体极少进入中国商业市场
目前，全世界的商业巨头都集中在美国与欧洲，世界500强商业零售商只有17家落户中国，主要是因为我国目前的商业发展水平还达不到世界顶级商业群体入驻中国，我国的商业投资环境还需要不断完善。 二、我们对商业地产发展意义及运行规律的理解 激烈的市场竞争形势下，商业地产的运作也是风雨兼程，其发展导向及产品形态必须符合城市发展格局，开发商做好商业地产一定要不断揣摸、思考、研究城市经济发展趋势，商业地产的产品必须具备地域的适用性，提升产品竞争力，一个城市的商业地产项目的繁荣能够充分激发出城市发展的潜力，对城市商业地产项目成功的主要衡量标准也是看项目能否有效的实现城市相关资源的整合及对城市相关产业链的有效链接，及对城市经济的贡献度。
按照经济运行规律将链接商业地产产业的众多致关要素进行有效组合，成为商业地产投资成败的关键。
商业地产的发展一定要迎合城市商业的发展趋势，商业地产的运作需要运作商从不同商业形态、业态的发展趋势中把握符合自己手中资源的运作方式。商业和房地产业其实是两个功能及运行规律都不同的行业，都需要把握极专业的知识及运行规律，商业地产是有科学定义的复合性地产产品，因此当前地产商如何能有效组合业态资源，按照经济运行规律将链接商业地产产业的众多致关要素有效组合，成为投资成败的关键。 寻求商业地产与商业运营的最佳结合点，规避商业地产投资与运营双重风险成为发展商业地产要素 随着全世界商业微利时代的到来，商业地产将从暴利走向微利，这是一个不可阻挡的趋势，这意味着商业地产商今后的投资和运营的双重风险在增加。中国的商业地产正处在一个全新的发展和变动时期，因此，地产商如何结合商业运行规律，寻求商业地产与商业运营的最佳结合点，规避商业地产投资与运营双重风险成为发展商业地产要素。 成功的商业地产项目需要充分的依托于市场需求，明确目标消费群，做充分的市场调查 进行商业地产项目投资前，先进行模块设计，紧接着进行市场营销，然后根据返回来的信息做初步投资预算，预算多少直接决定投资规模，对预算的情况也要与客户进行协商，并确定招商对象和商户，这样才确定最终的设计方案。在实际操作过程中，如果发现设计方案不合理需要调整，也只是局部微调，不需要做大调整，这大大减少了资金的浪费。 城市发展规划与商业发展规划密切配合，才能真正提升城市商业地产发展的核心竞争力，使商业地产业成为城市经济繁荣发展的旗舰 一个城市的商业发展规划，应该是城市的总体发展规划的重要组成部分，商业主管部门要同城市规划等部门密切配合，共同领导和参与规划的制定和实施工作，才能深度挖掘商业地产的发展潜力。 具有竞争力的商业地产运作商必须具备一支于“零售人才、地产开发人才、中介人才”一体的复合的商业地产团队，才能在商业地产项目运作过程中实现城市经济利益与运作商利益的双赢 作为商业地产开发商，不要仅看到商业地产开发的高额利润，还要仔细研讨商业经营和开发中的难点及规避高风险问题，因此，地产商在开发商业项目时，必须要组建一支以“零售人才、地产开发人才、中介人才”为复合的商业地产团队，合力解决商业项目的选址、商业定位、规划设计、招商引资、营销策划、商业经营和产权销售的平衡难点问题，规避传统房地产开发商对商业认识浅薄的弱势，更有效的整合各种地产与商业资源，使地产开发商和经营商、物业管理商三方协调发展。
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