|
|
链家分析首轮调控执行可谓立竿见影，市场从火热的气氛中瞬间冷清，据“链家地产”市场研究部统计，4月后半月成交量迅速下跌，环比上半月下跌34.4%。链家分析随后一段时间市场成交量逐级下降，链家认为在5月下旬跌入最低点，半月成交2256套，比调控前半月成交量下跌70.1%。随后市场呈现出底部反弹的趋势，6、7月份市场成交有所上升，并在“金九”上半月创出新政后半月成交最高点。链家统计几乎恢复到了调控前的成交水平，市场有全面回暖的态势。而随后国家也积极采取二次调控手段，巩固调控成果。链家认为前不久刚出台的二次调控作用初显，10月上半月成交有所下降，环比下跌28.8%。“链家地产”首席分析师张月认为，从总体上看，链家统计首轮调控大体上起到了一定的成效，由于政策的影响使得大量投资客离场，链家认为市场逐步回归理性。同时也促使了开发商打折、降价，大量推出低价盘。但同时还需要加强执行力度，继续巩固。链家统计8、9月份市场成交的大幅反弹也说明目前市场还不稳定，链家认为极有可能会出现反复。
中国人民银行宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，五年期贷款款基准利率上调0.20个百分点,由现行的5.94%提高到6.14%。
“链家地产” 副总裁林倩认为,这也是至2007年9月份以来,时隔三年多即37个月以来,五年期以上贷款首次加息,链家分析除对当前中国经济发展过热、CPI上涨过快起到宏观抑制作用外，对当前处于调控敏感期的房地产市场影响也同样重大，链家分析这主要表现在以下三个方面：
首先，链家认为部分二次置业需求将推缓置业，差异化利率执行效果将更明显。
据“链家地产”市场研究部统计数据分析，加息前后二套房贷消费者成本增加压力相对更高（等额本息贷款100万贷款期限30年，详见下表）。“链家地产” 副总裁林倩认为,自今年四月份首次调控利率差异化严格执行后，链家认为随着“认房又认贷”的逐步推行，二套房消费者购房成本及心理压力都在增大，而加息通道再次开启，链家认为将对其起到双重作用，差异化信贷政策的执行效果将更加明显。这对于短期内衍生的二次购房链家认为需求是一个相当大的经济及心理考验，链家认为会推缓其置业计划。从而控制需求稳定房价。
其次，链家认为中小开发商及亟待省级置业的业主将率先降价。
“链家地产” 副总裁林倩认为,当前属于房地产调控敏感期，各项金融配套调控政策、交易税费调整都空前严厉，但房价降幅相对不大，二次调控后开发商及业主仍普遍乐观，心理预期改变不大，而加息的出炉则是对其心理预期最后一道防线的冲击，链家认为一些“负隅顽抗”的中小开发商及亟待升级置业的小业主将率先降价，放价松动可能性增大。
第三，链家预计大户型近期或将放量。
“链家地产” 副总裁林倩认为,当前房产宏观调控政策对持有成本控制相对薄弱，链家随着房产税的逐步铺叙，持有压力已经开始初具雏形，再辅助已加息通道开启后消费者的心理预期，将对持有房产，链家认为尤其是偏重大户型总价较高的中高端房产，持有心理将有所减弱，出售意愿将增强，因此链家认为近期此类房源或将有所放量。
最近由于8、9月份的市场回暖，国家在9月底出台二次调控政策。链家统计此次政策不仅是对首轮调控政策的进一步补充加强，同时在执行上也更加严格。多地也出台了限购政策等打压房地产市场，链家统计北京新建商品房市场10月份上半月成交骤降，环比跌幅为28.8%。“链家地产”首席分析师张月认为，首轮调控随着时间的推移效用也在逐渐减弱，而最近出台的二次调控可以说是在原来的调控基础上的巩固加强，链家分析虽然成交跌幅没有一次调控明显，不过随着未来政策的深入执行，及房产税出台预期增强，链家认为或许成交二次探底会在四季度出现。
最后，“链家”首席分析师张月认为，目前中国城镇化正飞速发展，每年城镇新增人口正逐渐增多，再加之城镇自身的人口增长，城镇居民的改善性需求及拆迁置业等被动需求的增多从而导致市场上置业需求量很大，链家分析虽然现在投资客已基本离场，不过也要谨防以后政策松动后可能出现的报复性反弹。所以链家认为楼市调控还需要一个长期的过程，链家预测市场也会逐渐趋于平稳。
“链家地产”市场部认为，信贷整体规模即将减少约3成为第四季度房贷减少提供了宏观预期。第一、链家认为四大行与招行，民生银行6家银行由于9月新增信贷额度过多，链家认为虽然此处罚决定对于6家商业银行来说并不会明显影响其赢利能力，但此举却表明央行控制信贷规模的决心，链家分析“警示”作用比较明显。如若商业银行继续超速放贷，链家认为很可能会受到更为严厉的限制。第二、链家统计由于第四季度国家政策性住房将大批集中开建、部分受灾区域救灾重建工作逐步开始等原因，银行的硬性信贷规模预计将会很大。即银行对于此类信贷需求可能会“有求必应”， 链家认为这就进一步减少了购房贷款可用的信贷额度。
基于以上原因，链家认为如若第四季度楼市成交量继续保持较高水平，购房者申请贷款的难度可能将会变大，链家认为甚至可能发生部分购房者即使符合贷款条件也贷无可贷的情况，链家统计例如2007年四季度就发生过类似情况，这种情况对于遏制投资性购房的打击将会致命。
链家分析，10月份房地产市场进入二次调控期,与4月份的首次调控相比,租赁市场的表现有所不同。链家认为一次调控后租金曾出现短时间内快速上涨的情况,但二次调控后北京住宅租金出现了新政后的最大跌幅。同时,链家注意到部分区域租赁市场出现了集中供应。
据链家地产统计,住宅平均月租金由9月份的3047元/月降至目前的2957元/月,降幅约为3.0%,链家认为是新政后月租金的最大跌幅。截至昨天,链家注意到北京租赁市场新增出租房源量相比9月同期增加14.2%,在部分地区这种房源增长甚至超过了30%。
链家认为从调控到现在， 新开期房住宅均价由升转降。据“链家地产”市场研究部统计，5月新开期房住宅均价是21000元/平米。而8、9月份均价分别时是18621元/平米和18820元/平米。链家统计价格下降了20%左右，而且低价盘（均价小于20000）的成交大约占总成交的70%左右。“链家地产”首席分析师张月认为，政策对于市场成交量影响较大，尤其是新房市场，新政初期大量滞销。链家分析一部分商家迫于压力开始降价、打折促销，而此时低价盘成为市场销售主力，半岛家园、保利茉莉雅苑等低价盘的热销，链家感觉也推动了低价盘的大量上市。从而导致均价逐渐下跌，而10月新盘主要受9月市场成交气氛影响定价偏高，链家预计下半月的新盘定价会有所回落，而今后未来市场仍是以低价盘成交为主，链家认为价格也逐步趋于平稳。
“链家地产”首席分析师张月认为，房地产业企业景气指数能够综合反映整个房地产行业链条的发展趋势。链家认为房地产景气指数的提高，说明房地产业3要素土地、资金和市场需求都有较好的前景。而且仅从土地要素来讲，链家认为房地产企业家信心指数的上升代表着当今开发商拿地的信心也有所好转。并且，链家统计房地产景气指中，资金情况和企业融资分别为90.7和81.2，环比89.6和70.9上涨幅度为1.2%和14.5%。这代表着当今开发商的资金状况也有所好转，拿地能力有所提高。因此，链家认为从开发商角度来讲，其既有拿地预期，又有拿地能力，预计第四季度土地流标率理应相对合理，不会出现大规模流标现象。
“链家地产”首席分析师张月认为，此轮土地集中入市将会进一步平抑当今土地的成交价格。并且，链家认为也将会在未来2至3年内对北京楼市产生明显影响。首先、链家预测未来将存在供房高峰，新房价格有望平抑。此轮土地总建筑面积约达922万平方米，链家分析按照一套房90平米计算，未来北京将集中供应近10万套商品住宅。链家分析此次供地相对较为集中的房山、大兴、顺义三个区域的总建筑面积将达552万平方米，仅此3区域将集中供应约6万套商品住宅，区域房价也可能平抑。其次、链家分析此次供地整体容积率仅约为1.2，未来住宅环境将改善。链家预测以历史成交的土地数据数据来看，住宅用地的容积率一般为2至3。而此次整体容积率下降意味着这批住宅用地的建筑密度有所降低，链家预计建成的小区将会更加宽敞，绿化、和日常设施也将更加完备。链家预计未来区域内优质小区将会增多。 |
|
收藏
分享
有用
无用