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“链家地产”副总裁林倩认为，10月份以后至年底，二手房单月成交量很难突破12000套，将为今年3月份以后的一个冰点，因此成交支撑价格上涨动力不足。
无独有偶，二手房供需比也跌至冰点。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，需比出现由高到低或由低到高本质变化的2—3个月后，房价拐点也会相应出现，因此，链家看到供需比也可视为是影响房价变化的一种领先指标，链家纵观2007年至今供需比变化，当前已跌至1：2.7左右近四年来又一个新低，因此“链家地产”副总裁林倩认为，供需比支撑价格上涨动力几乎不存在，并且链家认为将在未来两个月显现出来。
以下为链家林倩演讲实录
尊敬的陈会长、左董事长，在座的各位媒体朋友大家好！我想对北京的所有购房者和业主而言，除了怎么样通过网络找房子或者进行委托之外，更关心的是什么样的房价是我们买得起的，所以链家地产今年我们依照过去每年每一季所做的北京二手房价格趋势研究我们新近完成了北京二手房第三季度价格趋势报告，9月底的时候二次调控政策出台了，链家新增了二次调控前后北京二手房市场的变化和第四季度的市场预测。链家跟大家做一个简单的分享。
链家这次分享的研究的内容大概有五个部分：链家分享的第一个部分是北京二手房总体价格的变动趋势；链家分享的第二个部分是影响北京二手房住房价格变动的一些因素的研究；链家分享的第三个部分，链家特别做了北京二手房业主的心理价格的预期变化，链家也找到了一些北京二手房业主心理价格上的特色链家跟大家分享一下；链家分享的第四个部分链家也研究了购房者的结构变化；链家分享的最后部分，关于二次调控之后北京市二手房市场最新的变化。
首先链家来看一下整体的市场的变化，如果链家单看第三季度北京二手房市场平均价格，链家跟去年的第三季度的平均房价同比仍然是上涨的趋势，大概上涨了27%，但是和链家第二季相比大概下跌了6.4%，链家认为这是北京2010年第二季度二手房的特色。
链家简单说政府从四月份一次调控到九月底的二次调控，北京的二手房房价到底如何呢，北京的目前的房价大概等于今年三月份上旬的房价的阶段，链家看到新政出台前比，二手房在第三季度末跟四月相比下跌了10%左右，但是链家发现下跌的跌幅都发生在第二季度，整个第三季度房价是呈现比较平稳的状态的，没有什么太大的涨幅，但是链家认为相对也没有延续第二季的持续性的跌幅。
链家注意到在9月份的二次调控出台之后到目前为止，北京市的二手房大概有两个北京明确的影响，一个是体现在供需的结构关系上面的变化，链家注意到另外一个是体现在成交量上，成交量有一些程度的变化，但是在价格的部分，我们都知道价格有一个滞后性，应该是在成交量萎缩以后价格才会有波动，链家注意到现在挂牌价和成交价目前还没有什么变动。
链家也比较了一下北京一二手房价格的变动趋势，从当中链家可以看到，北京红线的部分是新建的商品住宅，蓝线的部分是二手房，链家发现这两者的差距越来越大，刚才链家的发布会前也有媒体问到我们这个问题，最主要的链家从两个曲线的变化看出来，链家注意到每当北京的房价处在上涨阶段的时候，一手房的涨幅都是又急又猛，链家注意到涨幅明显大于二手房，历经了北京房价上行之后，链家注意到北京二手房价格幅度也呈现差距越来越大的现象，我们相信这个现象在接下来的时间会出现逆转，最主要的原因我们知道，在新政出台之后，关于未来一手房当中必须要有相当的比例用保障性住房或者中小面积的，链家相信这个政策出来之后，一手房的价格和二手房的差异会逐渐的缩小 。
我们看一下实际的差距的变化，链家注意到，在07年1月份的时候，一二手房从价格指数来看差距非常小，大概在一成左右的服务，但是08年房价比较平稳的时候，甚至下行阶段的时候，差距的扩大只扩大了3%，从10%到13.8%差距，09年达到19.1%，链家注意到2010年这一年一二手房的价格扩大到46.9%，到11月份扩大了51.4%。
另外我们看了一下成交量和房价之间的关系，链家注意到跟过去一样，成交量仍然是二手房价领先的指标，我们可以看到在2010年8月，链家知道四月调控之后房价慢慢的往下走，六月份的时候跌幅10%左右，链家注意到但是随着八九月份成交量的扩大，我们看到九月份北京二手房的房价和八月份相比还上涨了2%以上，链家会关心的是二次调控之后房价怎么变化，链家最近注意到二次调控政策出台以后北京二手房成交量的变化，之前有一些报道提到国庆期间，十一到十月七日北京二手房只网签了150套，链家看到北京的二手房成交量暴跌了90%以上，这个类比是不恰当的，在座的各位媒体朋友如果对网签或者对北京的各家中介公司作业有所了解的话都知道各大公司的网签都是由行政人员做的，链家看到他们放假了，链家认为这个网签量是有滞后性的，所以部分的报道上的解读在二次调控之后国庆假期期间二手房成交量暴跌，以及收假之后网签又增加到600到800套，又说二次调控没有效果，链家认为这两个报道都是失效的。对于我们链家来看，二次调控确实是有一定的影响的，但是并没有达到所谓的97%，链家的数据是成交量跟九月最后一周相比大概萎缩了40%左右，链家认为这是在二次调控之后市场上最新的成交量的变化。
对于接下来的房价跟成交量链家的看法是，十月份的成交量如果不超过1.2万套，链家相信11月份的时候北京二手房价格就会有往下走的压力，链家认为对于11、12月的房价扮演着绝对关键的角色。
另外链家特别提出供需比，这个一般的媒体和报道当中很少看到，但是链家在几次价格趋势研究当中都会发现供需比对房价、成交量的微妙的关系，所以我们提出来跟在座的媒体分享，我们都知道成交量，各位媒体都非常熟悉，成交量一定是成交价格的指标，如果成交量快速增加了一两个月价格一定上行，如果成交量萎缩价格一定会下行，但是链家发现供需关系的结构变化不但是房价的领先指标，更是成交量的领先指标，以链家来说，我们每天都会统计系统当中新增的房源和客源量，这之间的结构比例关系我们就称之为供需比，根据链家地产市场营销中心长期的监测发现1：3的数字可以当作北京供需比的常态的平衡值，链家认为北京长期来说供需就是不平衡的，但是链家认为新增一套房源对应三组新增客源的时候房价就会蠢蠢欲动，成交量也会上升，由成交量上升带动房价上行，如果供需比持续在1：3以下，成交量萎缩，房价会出现下行，链家看到如果预测房价和成交量供需比是很重要的观察的指标，我们观察一下红色的曲线是北京二手房的供需比，链家知道今年四月份新政出台前供需比达到一个高峰，达到1：1.5的峰值，链家看到在四月份一次调控政策出台之后，供需比五六月份大幅度的掉下来，随着市场的逐步回暖，链家认为二次调控的时候供需比从1：3.1回落到1：2.7，由供需比微妙的变化，链家相信接下来北京市二手房的成交量一定会受到一些影响，但是影响的幅度什么样，链家觉得十月是一个关键期。 |
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