[原创]调控新政下拿地策略的三招七式

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    四月以来房产调控不断深化，政策频出。对房企而言，土地储备量不仅是衡量企业实力的主要指标，而且是关系到企业发展兴旺的头等大事。房企的拿地策略需要及时调整，以适应环境的变化。现将拿地策略做个简单梳理，以供参考。

    第一招：“大”。

    对房企而言，竞争的实质是以资源和核心竞争力的竞争，话语权永远属于强大的实力派。金庸小说里有句名言，“重剑无锋，大巧不工”。一如杨过使用玄铁重剑，一剑既出，摧朽拉枯，所向披靡。

    依此理类推，首先要“以大制胜”。具体说，无论是龙湖、万达、世茂、绿地等民企，还是中房、华润、保利等国企，共同的特征是企业规模大，品牌影响力大。资金雄厚。招拍挂是主要的拿地方式。 5月，保利地产花费31亿元在上海、成都和沈阳共获取4幅地块，建筑面积为89万平方米；6月，一季度末拥有673.51亿元货币资金的中铁建在广州、天津斥资53亿拿地。都可谓充分发挥自身家大业大的优势。

    其次，气象要宏大。眼光放长远，盘子要做大，做好政府的工作。或借助品牌优势搞城市综合体，新城建设等方式拿地；或利用区域规划、开发区规划、工业园区规划拿地，将拿地上升到推动产业升级、促进区域发展的高度。如早年中远集团与西安市政府签订了投资50亿元、占地4005亩的浐灞国际会议中心项目开发协议，打造欧亚国际论坛，西安市也借势以此项目为核心和起点规划了集中治理区89平方公里、控制区129平方公里的浐灞生态区，政府和企业实现了双赢。此方式获利极其丰厚，但是对企业的背景、资金、协调能力、运作能力的要求极高。

 

    第二招：“小”。

    调控新政下，中小规模企业的融资来源受到限制，拿地资金有限。因此，要以小搏大，强调快速周转。拿地上要倾向二三线城市，关注有潜力的中小地块，以保持资金链的健康和公司的稳健运作。

    举个例子，新政出台不久，合肥土地市场接连遭遇流拍，多处地块无人问津。5月份合肥土地市场推出11宗地块共计1168.6866亩，主要以中小地块为主。市场拒绝大宗地块，却对中小地块表示出浓厚兴趣。

    第三招：“巧”

   “巧”的精髓在于借力打力，四两拨千斤，实现低成本拿地。

    从公开市场拿地途径看，侧重综合评标的招标方式将成为后招拍挂时代拿地的主要方式。北京在5-6月供成交11宗住宅用地，其中9宗以招标方式出让，仅2宗以挂牌方式出让，且北京今年土地供给面积一半是给保障性住房，招标方式对国企背景的企业尤为利好。

    非公开市场。房企可通过投资参股、股权收购、与拥有土地资源的企业或项目合作、与政府直接对接、承接公益项目以获得额外土地补偿、BT模式拿项目等方式在非公开市场以相对低成本获得土地。

    一二级联动协议拿地亦不失为较好的拿地方式，但面临调整。据传闻内蒙古从今年开始收回土地一级开发权，只由政府负责一级开发，北京、湖南等地亦有动作，未来一二级联动方式的生命力有限。

    “经营之道，知变为大，以变合于事。”对房企而言，应主动适应产业环境、市场环境的变化，根据自身资源和能力，选择适应自己的拿地策略、方式，做到“兵无常势，水无常形；能因敌变化而取胜者，谓之神”。