[推荐]房地产开发企业政策提示

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一、营业税。

（一）计税依据。：营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

销售不动产的计税依据几种特殊情形

1.关于以“还本”方式销售建筑物，计税依据的确定。

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

摘自《国有税务总局关于印发<营业税问题解答>（之一）的通知》（（国税函发）［1995］156号））

2.房地产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购的征税问题。

在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其性质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售的，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。（国税函〔1996〕684号）

3.关于单位将不动产无偿赠送他人的营业税计税依据确定问题

单位将不动产无偿赠送他人，其营业额比照《实施细则》第十五条规定确定。

摘自《营业税暂行条例实施细则》第二十年条

4.关于单位和个人销售购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。

摘自《财政部、国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（财税［2003］16号）

5.关于单位和个人销售抵债所得的不动产征收营业税问题

单位和个人销售抵售抵债所得的不动产的，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

摘自《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）

（二）销售不动产的纳税义务发生时间

1.关于采用预收款方式销售不动产的纳税义务发生时间问题

纳税人转让土地使用权或者销售动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

摘自《营业税暂行务例实施细则》第二十八条

2、关于将不动产无偿赠与他人的纳税义务发生时间问题

纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有要转移的当天。

摘自《营业税暂行务例实施细则》第二十八条

3、关于销售不动产的预收定金如何确定纳税义务时间问题

营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”，此项规定所称预收定金的当天。

摘自《国家税务总局关于印发 <营业税问题解答 >（之一）的通知》（国税函发［1995］156号）

4、关于房屋经营单位以“借款”形式销售不动产的纳税义务发生时间问题

根据现行税法关于纳税人销售不动产，采取预收款、预收定金形式的，纳税义务发生时间为收到预收款或预收定金的当天的规定，对房屋经营单位采取向购买者“借款”形式销售不动产的，其纳税义务发生时间为收到“借款”的当天。

摘自《云南省地方税务局关于营业税若干征税问题的通知》（云地税发［1995］085号）

（三）销售不动产的纳税地点

纳税人销售不动产，应当向不动产（项目）所在地主管税务机关申报纳税。

摘自《营业税暂行务例》第十二条

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二、土地增值税

（一）基本规定

1.纳税义务人。为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。

2.税率。土地增值税实行四级超率累进税率。

3.扣除项目。

（1）取得土地使用权所支付的金额。包括支付的地价款和为取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关规定补交的土地出让金。

（2）房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期过程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

A.土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动；力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。

B.前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

C.建筑安装工程费。以出抱方式支付给承包承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

D.基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生支出

E.公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（3）房地产开发费用。

A.凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息费用按商业银行同类同期贷款利率，据实扣除；开发费用再按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%扣除。

B. 凡不能够按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，开发费用再按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%扣除。

（4）与转让有关规定的税金。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。非房地产开发项目还可扣除印花税。

5.其他扣除。从事房地产开发的纳税人按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计扣除20%。（直接转让土地的不能加计扣除）

6.旧房及建筑物的评估价格。由政府批准设立的评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

（二）预征规定。

1.预征基本规定。昆明市地方税务局 云南省地税局直属征收分局于2005年9月26日以昆地税发〔2005〕92号文件联合转发《云南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知》（云地税发〔2005〕81号）中决定自2005年7月1日起对房地产开发企业2005年7月1日以后取得的预售或转让房地产取得的经营收入（包括预期收款和预收定金），按规定预征土地增值税。

2.预征范围的规定。除经济适用房不预征土地增值税外，其它房地产开发项目，包括普通住宅、写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓、开发用地使用权转让。

3.预征率的确定。

（1）普通住宅：0.5%；（普通住宅是指住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际交易价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.4倍以下）

（2）写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房1%；

（3）开发土地使用权转让：2%；

（4）房地产开发企业既从事普通住宅开发又从事其他类型的房地产开发的，应分别核算经营收入，未分别核算或不能准确核算的，一律按1%的预征率实行预征。

4.项目申报及申报纳税期限。

（1）房地产开发企业在签订房地产开发合同或取得房地产开发立项批准文件后30日内进行项目登记申报。

（2）土地增值税实行按月预征，在发生房地产预售或转让，取得（包括预收款和预收定金）后，于次月10日前，进行纳税申报。

（3）申报地点。向房地产所在地主管地方税务机关办理申报登记备案和进行纳税申报。

（三）清算规定。昆明市地方税务局 云南省地税局直属征收分局根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关规定问题的通知》（云地税发〔2007〕180号）及有关文件规定，制定了昆明市土地增值税清算实施意见（昆地税法发〔2008〕1号）

1.清算范围

凡从事房地产开发的企业开发销售的房地产项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目。经济适用住房开发项目除外。

2.清算对象

土地增值税清算以纳税人初始填报的《房地产开发企业土地增值税纳税项目申报表（登记表）》中明确的房地产开发项目为对象。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程，又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

3.清算条件

（1）符合下列情况之一的，纳税人应主动到主管地方税务机关申请办理土地增值税清算手续：

A.全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

B.整体转让未竣工结算的房地产开发项目。

C.直接转让土地使用权的。

D.纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

（2）符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

A.房地产开发项目已通过竣工验收，整个预（销）售的房地产建筑面积达到可销售总建筑面积的90%（含）以上的。

B.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

C.经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题，认为需要办理土地增值税清算的。

（3）房地产开发企业建造商品房，已自用或出租、出借使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，应按转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算范围。

4.清算申请

凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在项目竣工结算、销售完毕后90天内主动到主管地方税务机关受理窗口提出清算申请。

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三、耕地占用税：

（一）纳税时间的规定。纳税人必须在经土地管部门办理批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

（二）耕地占用税的管理。《昆明市地方税务局契税耕地占用税征收管理暂行办法》（昆地税发〔2007〕58号）

1.契税、耕地占用税的征收管理，坚持属地原则，实行源泉管理。

2.按照有关法律、法规的规定，房产、土地管理部门应在纳税人出具契税、耕地占用税完税证、免税证（减免税申报表）后，方予办理相关房屋、土地交易手续，发放房产证、土地使用权证。

四、契税：

（一）纳税时间。（暂行条例）

1.为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

2.纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

（二）计税依据。

1.基本规定。（暂行条例）

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

2.国有土地使用权出让的规定。出让国有土地使用权的，“其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（财税〔2004〕134号）

（1）以协议方式出让的，其计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

A.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

B.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

（三）契税的征收管理规定与耕地占用税征收管理规定一致。

五、房产税：

（一）关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题。

对居民住宅区内业主共有的的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。（开发商同类房屋的售价）

（二）房地产开发企业开发的商品房征收房产税的问题

对房地产开发企业建造的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税

（三）纳税义务发生的时间问题

1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

2.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，计征房产税和城镇土地使用税。

（四）纳税申报期的规定。

1.从价计征（自用），按年计算，分月缴纳，若年应缴纳税款不足1000元，可申请批准后按季或按半年缴纳。

2.从租计征（出租），按月缴纳，于取得租金的次月10日前申报缴纳。

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六、城镇土地使用税

（一）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间的问题（财税〔2006〕186号）

以出让或转让方式取得有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

（二）对房地产开发用地恢复征收土地使用税的规定（云地税发〔2005〕163号）。

1.执行时间。2004年8月1日起

2.征收范围。除经济适用房的开发用地外，对其他各类房地产开发用地，自批准征用的次月起，不再按规划建设具体内容划分征免，一律按规定全部征收土地使用税。

3.纳税义务的转移问题。开发项目完成后，以交付使用为时间界限，根据用地的实际功能用途和使用、以及随商品房屋销售发生的土地使用权转移情况，按相关政策规定进行征免范围规定和纳税人的调整。（具体执行中，我局以开发用地土地使用证交回土地部门并取得土地部门开具的〈业务承办清单〉上所列明的内容确定纳税义务的转移。）

（三）、纳税申报期的确定。城镇土地使用税按年计算，分月缴纳，于当月10日前申报缴纳。若年应纳税款不足1000元的，可申请经批准后按季或半年缴纳。

七、印花税。（昆财法〔2006〕173号）

（一）基本规定

1.纳税人。在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证并应依法履行纳税义务的单位和个人。对应税凭证，凡由两方或两方以上当事人共同书立的，其当事人各方都是印花税的纳税人，应各就其所持凭证的计税金额履行纳税义务。

（1）合同人。指合同当事人。所谓当事人，是指对凭证有直接权利义务关系的单位和个人，但不包括合同的担保人、证人、签证人。

（2）立据人。产权转移书据的纳税人是立据人。

（3）立账簿人。所谓立账簿人，指设立并使用营业账簿的单位和个人。

（4）领受人。权利、许可证照的纳税人领受人。领受人是指领取或接受并持有该项凭证的单位和个人。

（5）使用人。在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证，其纳税人是使用税。

（6）各类电子应税凭证签订人。即以电子形式签订的各类应税凭证的当事人。

2.税率。印花税税率分为比例税率和定额税率两种。

（1）适用万分之零点五税率的合同有“借款合同”

（2）适用万分之三税率的合同有“购销合同”、“建筑安装工程承包合同”、“技术合同”。

（3）适用万分之五税率的合同有“加工承揽合同”、“建筑工程勘察设计合同”、“货物运输合同”、“产权转移书据”、“营业账簿”税目中记载资金的账簿。

（4）适用千分之一税率的合同有“财产租赁合同”、“仓储保管合同”、“财产保险合同”、“股权转让书据”。

（5）定额税率。适用定额税率的主要是权利、许可证照“和“营业账簿”。

（二）销售合同按照产权转移书据征收印花税。执行时间为2007年1月1日。

（三）纳税方法与纳税申报

1.纳税方式。分为自行申报、汇贴或汇缴、委托代征。

2.纳税环节。印花税应当在书立或领受时贴花。具体是指在合同签订时、账簿启用时和证照领受时。

3.纳税地点。一般情况实行就地纳税。

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八、企业所得税

（一）预征规定。（以预售方式销售的房地产开发产品的预征）

1.预征方法：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，依据法定税率计算预征企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。

特殊规定。

（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算依据。

（2）新办的开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的与建造、销售开发产品相关的广告费、业务招待费、业务宣传费，可以向以后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过三个纳税年度。

（3） 开发企业为建造开发产品借入的资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

2.预计计税毛利率的规定

分为经济适用房项目和非经济适用房开发项目标准（云国税发【2006】136）

（1）经济适用房项目预计计税毛利率按以下规定　：我省规定符合经济适用住房条件的其预售收入的计税毛利率不得低于3%。

经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定

（2）非经济适用房开发项目预计计税毛利率，昆明市四城区及昆明市高新区、度假区、经济开发区内的非经济适用住房，其预售收入的计税毛利率不得低于20％；

（二）关于完工产品的税务处理

1.符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工。

（1）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

（2）已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

（3）已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

2.收入的确认。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入毛利额。

房地产开发产品销售收入包括销售开发产品过程中取得的全部价款，具体包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

几种确认方法：

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；

（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款 日确认收入的实现。

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（4）开发企业将开发产品先出租再出售的，凡开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（5）关于开发产品视同销售注意的问题。房地产企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

A.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

B.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

C.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定

3.应纳税所得税的确认。该项开发产品实际销售收入毛利额与其实际销售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。

（三）关于纳税地点

1.原条例规定：由房地产企业向其机构所在地主管税务机关申报缴纳 。

2.现行所得税法规定，居民企业以企业登记注册地为纳税地点。

（四）税率。

1.属于2007年12月31日前的应纳所得税适用33%的基本税率。

2.属于2008年1月1日后的应纳所得税适用25%的税率。