[转帖]鸟巢边的炒房手

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2月22日下午3点，李利来将他最后一件行李扔进了汽车后备箱，准备搬离他在“鸟巢”旁边的房子。

　　一个星期前，李利来刚在网上跟美国一家家庭旅馆公司签了约，将这套位于慧忠北里的120平方米的三居室以每月1万元的价格租给了这家公司，协议从今年3月起生效，到8月份奥运会结束终止。

　　李利来是个地道的房产投资客，自北京奥运会主会场锁定在北四环北辰地区开始，李利来就先后在这个地区买了3套房。

　　现在，这些房子都已经全部高价出租，他准备搬回自己在市里的一套房子去住，顺便考虑下什么时候再将这3套房子出手。

　　“一套房净赚100万”

　　“我买房子就是为了投资，就是要卖的。”在李利来搬家的那天上午，他在奥运场馆附近的炎黄艺术馆一边喝着咖啡一边说。

　　李利来算过，如果能将这3套房出手，净收入可达400多万元，比起他2006年前后的“进货价”，平均每套房子净赚80多万元，利润率在80%。

　　就以刚租给家庭旅馆公司的这套房子来算， 2006年以6000元/平方米的价位买入，如今出售单价可在1.4万元/平方米，除去交易税费，净赚100多万是没问题的。

　　这是李利来最为得意的一笔投资，他准备在奥运会后出手变现。

　　“2006年以后还在这个地区买房的人，至少有一半是炒家。”李说。

　　北辰地区最大的开发商北辰实业(12.90,-0.11,-0.85%,吧)的一位高管也认同这一点。他认为，虽然奥运会带来了这个地区的基础设施完善，但是从人口密度等宜居条件来看，奥运地区已经“相当拥挤”。

　　“鸟巢”以北3公里处，即是北京最大的经济适用房群“天通苑”，它的旁边又是另一经济适用房群“回龙观”。这两个都是面积达30多万平方米、人口20多万人的大型社区。

　　2007年8月，天通苑派出所才正式挂牌接警，由此成为管辖人口达15万人的全北京市最大的“片儿警”。

　　“地铁5号线始发站为天通苑，每天早晨上班高峰时间都拥挤不堪，”上述北辰实业人士说，“北辰地区现在已经开盘的楼盘所吸纳的人群已经使亚北地区(奥运会主会场附近地区简称)人口密度达到极限了。”

　　像李利来这样的“有钱人”，当然不会选择住在这里。

　　“保证每个月涨五百”

　　既然不认为是宜居之地，为什么又看好这里的房产投资呢？

　　烧热房价的火，除了奥运概念，还有一个“断档”概念。

　　2006年年中的时候，京城房地产圈内曾流传一个说法：为保证奥运会期间主场馆附近无未封顶楼盘，2006年下半年起该地区将暂停工地建设，后来这一政策因故拖延到2007年年中才执行。按照这一安排，“鸟巢”附近的亚北地区住宅施工将自2007年年中到2008年9月份停工，相应的土地审批和开工手续审批工作亦按照此政策执行。因此，亚北地区楼盘供应将自2008年初出现“断档”，奥运会之后新批项目施工也要1年才能形成住宅供应，这一时间段无疑是该地区市场“升值期”。

　　这一传言是否属实，迄今还不得而知。但出乎李利来意料的是，还没等到2008年初，在2007年，亚北地区的房价就涨上来了。

　　矗立在“鸟巢”旁边的“盘古大观”原来是北京摩根投资有限公司开发的“摩根广场”，曾是京城“第一烂尾楼”，几经周折之后，自2006年下半年起复工。2007年3月份，有房屋顾问公司人士透露，“摩根广场”已更名为“七星摩根广场”，准备建一个七星级酒店和公寓组合的项目，初步定价为35000元/平方米。此时，该地区公寓楼盘平均价尚未突破1.2万元/平方米。

　　2007年7月，摩根公司宣布除了公寓部分外，其他项目全部改为持有。而及至2007年12月，由“七星摩根广场”更名而来的“盘古大观”项目售价已达到5万元/平方米，超过北京CBD核心区域的银泰中心成为“北京第一贵楼”。

　　据说，“盘古大观”装修极尽奢侈，形成其外观“一条龙”形状的几十根立柱石材全是进口。而所出售的公寓部分面积没有大小之分，一律为888平方米，在房间内即可俯瞰“鸟巢”的全景。最稀奇的是，该项目楼顶为古典四合院，据说“只租给比尔·盖茨等世界级富豪住”。

　　“盘古大观”向北500米，即为亚北地区另一概念楼盘“国奥村”，该楼盘虽然是现房，但购买者也只能2009年入住，因为楼盘在奥运会期间为运动员公寓。

　　“说不准刘翔就住在你家里！”——广告宣传语在炒作着该楼盘的“无限升值魅力”。

　　“国奥村”开盘时曾出现了几百个人抢一套房的场面，经过“摇号”等几道关才能买上房子。一位该项目的业主在“业主论坛”上说：该楼盘2007年下半年开盘价为1.6万元。售楼小姐说，“保证每个月涨500元，市场不涨，再开盘也要涨”。

　　2008年2月22日，记者查询到的“国奥村”楼盘市场价已达到2.6万元/平方米。

　　区域楼盘涨价一般规律是：有了“带头大哥”，就有“跟班小弟”。

　　最具奥运概念的两大楼盘翻倍涨价下，亚北地区附近的“世茂奥临”、“媒体村”等楼盘均从开盘价的1万元/平方米左右，上涨到了2万元/平方米。

　　亚北同样造富了一批“奥运概念”的开发商，北辰实业(601588.SH)从“媒体村”中实现销售收入20亿元，使2007年前三季度业绩增长58%。中体产业(29.20,-0.69,-2.31%,吧)(600158.SH)在开发项目和盈利都不很高的情况下，股价一直维持在30元以上，市盈率达到147倍。

　　“带租约转手”

　　即便是很多已经住在亚北地区的居民也不安于自住，而是像李利来那样把房子做了“奥运短租”。

　　“链家地产”的一份统计表明，2008年1月，亚北地区的房价租金上涨了1000元左右，其他奥运场馆附近房价也有不同程度上涨。

　　租房对象多为外国公司和个人，这都是专门来北京观看奥运会比赛的。

　　北京几家房地产中介公司也专门开设了“奥运短租”业务，专门代理这些奥运会场馆附近的居民出租房屋。

　　主场馆“鸟巢”附近的酒店公寓成了租金上涨的风向标：日租金已蹿上400美元。

　　“链家地产”的报告预计，奥运期间亚北地区的精装公寓租金将上涨3-5倍，普通三居室民宅最高租金能达到3万-5万元/月。

　　“很多人都将房子在8-9月份出租。”李利来说，本来打算在2007年底就将自己手中的3套“奥运概念”房屋出手，但是看到奥运概念的房屋租金还可以大赚一笔，他决定将房屋持有到奥运会后。

　　高租金是支持奥运地区房价上涨的一个主要原因。记者在调查中发现，亚北地区很多房屋中介门店挂牌出售的房屋都带租约，即该房屋原本就在出租期，出售只是为了转手房屋。

　　这种带租约的出售在商铺销售中常见，在住宅中却不多见。一位中介公司人士据此分析说，“奥运概念”的房屋市场已经出现了一些问题：一是商业住宅不分，许多住宅是依靠奥运概念的高租金，将单价定到2.3万元/平方米以上；二是许多住宅在出租期间即挂牌出售，这说明很多人不看好奥运会以后亚北地区的行情，想在出租期间就赶快抛掉。

　　实际上，奥运高租金对于这些买卖房屋的人来说，目前还只是“镜中花”。

　　上述动辄3-8倍的租金上涨其实只在今年8-9月份出现，而且是奥运主场馆周边的一些项目才有这样的涨幅。这有点类似于炒权证。

　　而在目前，这个地区的两居室民宅租金仍维持在2000元/月左右。

　　自2007年中以后，奥运会主场馆附近的亚北地区已经很少新盘供应，房屋交易以二手市场为主。而在2008年以前，这个地区的房价上涨还是以开发企业为主的新盘涨价。如今涨势不减。很多专家担心，该地区房价下一轮涨价将出现在二手房市场。

　　二手房市场集聚了出租和出售两重市场，有专家担心，租金和售价交替上涨将促使亚北地区房价出现畸形高涨的趋势。

　　2008年2月，北京楼市进入“滞胀”期，整个市场出现交易量大幅下降和商品房滞销的情况。一些楼盘已开始打折销售，意欲回笼资金。

　　值得注意的是，据多家中介机构的调查数据，2008年1月，北京新房价格同比上涨了约14%，二手房涨10%，而亚北地区的二手房市场却出现了轻微的价格下跌势头。该地区另一奥运概念楼盘已经打出了“首付五成9.8折；全款9.6折”的广告，同地区有的二手房最高降价达到每平方米2000元。

　　“奥运地区”的房价仍然在涨和跌中犹豫。