[转帖]2007年房价暴涨的真正原因

Jenianzhan

2007年，中国的房价之涨幅创了纪录，那么真正的原因何在？已经有人在谈论原因（见下文），但是，其分析委实难以令人信服。

 为了分析全国房价暴涨的原因，不妨先看看北京房价为何暴涨。 在全国，北京城市人口排第二，城市面积排第一，每年进入这里的新增就业人数、流动人口数量数一数二，这里也是人们投资、创业的主选城市之一。考虑到这些，本人认为可以将北京市作为一个代表来分析2007年中国房价暴涨的原因，至少作为中国大城市的代表应该问题不大吧？

  与全国其他许多城市一样，2007年北京房价涨幅也创下了纪录。原因是什么呢？

 先来看看北京市统计局有关2005年、2006年以及2007年（1～11月份）各年的房地产统计数据（2007年的统计数据目前只统计到11月）。

 2005～2007年（11月底止）北京市商品住房新开工面积（万平方米）分别为7283.4、6311.3、1368.4

 2005～2007年（11月底止）北京市商品住房竣工面积（万平方米）分别为2841.4、2193.3、1252.4

 2005～2007年（11月底止）北京市商品住房销售面积（万平方米）分别为2556、2205、1549.8

 2005～2007年（11月底止）北京市商品住房销售面积与当年竣工面积之比分别为89.95％、100.05％、123.7％。

 很明显，2005～2007年，北京市商品住房新开工面积、竣工面积均大幅下降，尤其是2007年（至11月），新开工面积仅为2006年的21.7％，竣工面积仅为2006年的57.1％。在住房新开工面积与竣工面积大幅下降的同时，销售面积与竣工面积之比率快速上升，且在房价高速增长的2006年、2007年，此比率均超过100％，尤其是2007年竟然高达123.7％！

 对于北京市商品住房的总需求，虽然没有官方的统计数据，但是，几乎没有人可以有充分理由断言，2005年至2007年北京市的住房总需求是逐年大幅下降的。相反，考虑到人口增加、投资需求增加、收入增加以及随着房价上涨出现的“买涨不买落”等等因素，断言这三年北京住房总需求逐年上升倒是问题不大，由2006年和2007年销售面积与竣工面积之比率超过100％且快速上升也可知，这两年北京住房供不应求的程度很严重。

在总供应逐年大幅减少的同时总需求却稳步上升，房价怎么会不大幅上涨？由此可知，在北京市商品住房总供应下降幅度创下纪录的2007年，房价涨幅同时创纪录也就毫不奇怪了。

 本人开始关注房价问题始于2006年上半年。最初发现，对房价上涨的原因分析真是五花八门，比如有的认为开发商太贪心，捂盘囤地，所以房价高是“捂”高的；有的认为住房贷款利率太低，大家都很容易贷款买房，所以房价高是银行“抬”高的；有的认为是中国人的投资渠道太少，太多的人投资于房产导致供不应求，所以房价高是投资的人“推”高的；等等（这些原因现在还被一些人用来解释2007年中国房价何以暴涨）。然而，本人经过调查，包括亲自去北京10余个楼盘的销售处了解，与房地产开发企业人士交谈，查阅统计资料，在此基础上再进行分析，得到结论：造成中国房价高的最根本原因是供应增长赶不上需求增长，其他的种种“原因”其实不是原因，最多仅仅是源于供求矛盾这一根本原因的一个结果或现象。

 比如：开发商为什么会捂盘（有房不卖）？因为正是供不应求造成的紧缺使开发商看到了房价会进一步上涨的趋势，所以晚卖可以多获利，于是“捂盘”。同样，正是土地供应越来越紧缺，所以土地会增值，所以开发商才会囤地。世界上哪有如此愚蠢的商人死死抱着市场上越来越多的商品不放去等待升值？相反，只有供不应求的商品才有可能升值，并且越供不应求，升值越快，供过于求的商品捂得越久、囤得越久则贬值越大。

 比如，贷款利率调高可以使一部分人退出市场从而市场总需求下降以及房价下降，但是此时仍然要靠贷款买房的人必须承受更高的贷款成本，这等于是增加了房价，将房价下降的效果抵消。当然，少部分不用贷款的人可以享受房价下降的好处，但是也仅仅是少数人，因为如果数量一多，总需求又会上升继而房价又会上升。

 再比如，投资渠道少造成投资于房产的人多，进而总需求上升及房价上涨，那么，为什么大家愿意投资于房地产呢？仅仅是因为投资渠道少吗？如果住房供过于求，谁还愿意投资于房地产呢？就像土地如果持续地供过于求，开发商会愚蠢地去“囤地”吗？所以，投资于房地产的人多并非供不应求的原因，而是住房供不应求的结果。

 既然供不应求是房价上涨的原因，那么判断今后中国的房价走势就容易了，这就是看市场总体供求状况。由此分析，如果2008年住房供应依旧下降或没有明显增加，则房价仍然会上涨。要想房价下降，就必须增加供应，且首先是增加土地供应。

要么增加住房供应，从而降低房价；要么不增加住房供应，从而忍受高房价。不增加住房供应却想要房价下降，只能是幻想。

 但愿这一结论会成为所有关心房价的人士之共识，从而不再在房价问题的争论上浪费时间、精力。更希望此结论成为政府管理部门的共识，从而使中国的房价调控真正步入正确轨道，不至于一错再错。

kelonsh

分析的很有道理，大城市的房价是有强劲的需求做后盾的！

bluecore

供求关系决定价格。

mls2009

要么增加住房供应，从而降低房价；要么不增加住房供应，从而忍受高房价。不增加住房供应却想要房价下降，只能是幻想。

ruixiang0909

要么增加住房供应，从而降低房价；要么不增加住房供应，从而忍受高房价。增加住房供应并不一定就能降低房价.全国的流动人口那么多,北京是许多人优先选择居住的城市之一.增加住房解决不了根本问题.政府不能让房价下降,但可以相对的控制房价上涨的幅度.如深圳,增加首付,将二次购房的首付提到4成,就打消了许多炒房人的欲望.

跑起来

最重要的还是国家的宏观经济调控，其他调整都无效。

刘泽顺

赞成楼上说的.政府在房价平衡中占很重要的地位.