[原创]房地产公司金融风险

浪得虚名 发表于 2009-6-30 15:15:46

作为企业，我们应该清楚的认识到哪些现象会给企业带来金融风险，认识了风险的来源、表现形式，自然就会考虑风险的防范措施。我将从三个方面来阐述我的观点：
房地产企业的金融风险来源；
我国房地产金融市场发展现况；
防范房地产金融风险对策；
单独叙述金融风险中人事风险的表现形式与防范办法。  
首先我们来了解房地产企业金融风险来来源。企业在经营活动中，都将面临金融风险，对于房地产企业来说，其金融风险主要来源于几个方面：
1、    市场风险
2、    信用风险
3、    作业风险
4、    行业风险
5、    人事风险
6、    自然灾害或其他突发事件
市场风险涉及经营、销售、租赁、招商等一系列市场活动，一般房地产企业都能够认识到其中的风险，并采用一些法律手段保护其利益。在《合同法》、《公司法》、《物权法》等系列法律的框架下，能够有效防范市场风险。
作业风险与行业风险在房地产开发经营中也非常重要，建筑行业属于高危行业，施工作业中不规范或保护措施不到位容易引发质量、安全事故，严重的可以转化为法律风险。而此类风险在众多风险中，属于可控的风险范围。并且房地产开发企业多数处于投资者的角色，并不实际的参与施工建设，能够通过合同、管理等措施规避一定的风险。
自然灾害或其他突发事件除不可抗力引起的风险，其他属于危机管理的范畴，任何一个企业都应该建立危机管理体制，从细节出发，把握主动，危机也因此而不可怕。
信用风险涉及到企业本身的信用评估、供应链每个环节的信用保障及评估，是最容易发生金融风险的部分。其中供应链环节上的信用风险最容易产生，也最容易转化为法律风险。房地产企业的经营活动一般采用资质管理与审查、招投标管理、合同管理、预决算管理、成本管理等等一系列管理措施来规避此类风险的发生。在实践中也起到了相应的保护作用。
人事风险涉及到对人的引进、甄别、调配、使用等等，是最容易产生风险的部分，人事风险现象众多，有行为态度方面的，有工作能力方面的，有故意的，或非故意的。这也是企业管理，人是最核心的因素之一的根本原因。企业的管理，抓住了人，就抓住了根本。 
 
该贴来自群组：<a href="http://bbs.21manager.com/GroupIndex-921-1.html" target="_blank">南京管理人联盟</a>

浪得虚名 发表于 2009-6-30 15:16:10

其次我们应该了解我们国家的房地产金融市场的现况。我国房地产业高度依赖银行资金，而商业银行也一直把房贷业务作为信贷投放的重点。我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款；而通过按揭贷款买房的个人，占全部购房者总数的90％，占银行贷款比例20％，这是一个极端保守的数字。如果不重视房贷的潜在风险，及时采取措施防范和化解风险，届时银行沦为房东就恐怕不止一家两家了，最终形成大规模金融危机。<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>目前尽管受到宏观调控政策的制约，但是目前的房地产价格下降的势头近年内无法逆转。信贷业务蕴含的风险已经凸显，许多信贷机构的大量贷款无法收回已成既定的事实。我们追究某一方的责任既是不负责的，又是于事无补的。

浪得虚名 发表于 2009-6-30 15:16:30

对于房地产的金融风险我们有何对策？<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>
1、加快廉租房建设：从长期的市场变化来看，廉租房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％～4％。最终的房地产市场格局，将是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在购买第一套住房的时候享受补贴或者金融支持，高收入家庭则只能按照市场原则投资商品房。国家的政策导向已经开始倾向与这种格局，这是住宅地产发展的必然趋势。<o:p></o:p>
2、完善市场信息采集和披露体系，提高市场透明度：一个有效率的市场离不开市场透明度的提高，全面、可靠的市场信息是包括政府、企业、个人等在内的市场参与各方判断市场形势、做出正确决策的基础。信息技术的普及和产权登记体系的建立，使市场信息采集和实时处理成为可能。《物权法》特别针对了产权登记进行了定义。<o:p></o:p>
3、建立风险监控体系：一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场政策风险研究，以及对资产安排、开发实力等进行彻底评估。银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避风险。如果政府监管部门缺乏必要的风险指引和劝告，缺乏对市场运行的监测，不能对金融机构进行及时的风险提示，就会失去对危机的预警。我们必须在坚持以规制性监管为主的基础上，实现规制监管与原则监管的有机结合，稳步推进金融业综合监管，防止出现监管重叠、监管遗漏或空缺的现象。<o:p></o:p>
4、推进房贷资产证券化：金融衍生产品的过度泛滥以及债券评级体系的失真是美国次贷危机快速传导的助推器。而适度的资产证券化，对于中国银行业来讲是非常必要的。一是分散过度集中于银行体系的系统性风险的需要，二是拓展了代理等中间业务市场，改进了商业银行存贷利差的单一收入结构。三是有助于改变商业银行信贷资金过分依赖一般存款的情况。推进贷款证券化的工作，同样应该借鉴美国次贷危机的教训，本着循序渐进、先试点后推广的原则逐步推进，金融产品决不能过度衍生，基础资产不能无限制放大，坚决防止投资机构杠杆融资。<o:p></o:p>
5、采取必要的严厉措施：从住房按揭的对象来看，美国对贷款人信用状况有严格的等级划分，但目前我国对个人客户的信用评级还不完善，客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度，贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性，同时房地产市场价格的持续上涨一定程度上会把信用低下按揭贷款的潜在风险掩盖起来。我国银行业应参照国际通行标准，制定和完善贷款资格审查细则，加强银行征信系统的建设，加大对住房贷款的审查力度。改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的材料进行决策的做法，尽量将违约风险消灭在萌芽中。<o:p></o:p>
6、加强金融创新，分散市场风险：金融创新对金融系统而言是新的利润增长点，更是规避风险的主要手段。美国发生的次级贷款危机，遭受巨大损失的不是银行，而是二级市场的投资者。这是因为美国有三分之二的房屋贷款正是通过资产证券化的方式出售，将银行的部分风险转移到二级市场。<o:p></o:p>

浪得虚名 发表于 2009-6-30 15:16:50

几乎所有金融风险的表现形式都离不开人的因素，管理中最难的是对人的管理，作为企业管理，我们单独叙述人事风险。要防范人事风险，我们需要从以下几个方面来认识人事风险的表现形式：<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p>
1、用人不当：将在外或缺乏监管，因其越权或决策、方针失误，会给企业造成致命的打击。此类因素造成企业破产倒闭的例子比比皆是，不能不引起重视。<o:p></o:p>
2、跳槽：跳槽是人事风险中最常见的一种现象，特别是集体倒戈对原企业的影响，甚至可以引发企业的经营危机。<o:p></o:p>
3、商业机密流失与外泄：特别是知识产权与核心机密，掌握此类信息核心人员，无论处于什么目的将资料外泄，对于企业而言不亚于一场地震。<o:p></o:p>
4、人浮于事：每个岗位都需要有相应能力的人，如果所选用的能与事不对称，那么产生冗员（闲人、呆人），物以类聚，在“劣币驱逐良币”的效应下，人员素质下降，企业资产流失。<o:p></o:p>
5、晋升员工：晋升员工需要非常谨慎，通常只有表现突出，受到赏识的员工才会被晋升，而每个员工都会晋升到自己不能胜任阶层。如果不经过谨慎选择，对员工没有非常深入的了解，就做出晋升的决策，优秀的员工在新的阶层不能适应必然受到打击，而企业会得到一个不能胜任的员工，同样在原岗位上失去一位优秀的员工。<o:p></o:p>
6、薪资管理：企业中存在一个怪现象，往往薪资调整前员工各安其所，调整后却出现人才流失。其原因在于薪资调整打破原有平衡，使一部分自认为物超所值的员工不满，萌生去意。<o:p></o:p>
7、监守自盗：企业用人不慎重，产生监守自盗，企业的形象、信誉都要付出惨痛的代价。<o:p></o:p>
8、解雇员工：处理解雇员工也要有技巧，否则，人事风险随之而来。被解雇员工对企业不满，做出各种损害企业的事情，常常见著于报刊、新闻。<o:p></o:p>
9、并购人员去留：有法律规定，并购后人员的去留遵循自愿的原则，也就是说，被并购企业中掌握核心专长或技能的人，也可以选择提前退休或者拿补偿金离职，这些因素在并购前都需要谨慎考虑。<o:p></o:p>
10、裁员：裁员就好比修剪苗木的杂枝，需要果断，及时。而裁员的影响远比修剪枝叶来的深远。<o:p></o:p>
当然，人事风险还远不止这些，因为“一种米养百种人”，知人知面不知心，也就会随时导致因人而产生的风险。<o:p></o:p>
当我们了解了风险的表现形式，自然我们就能够把握其重点，人事风险可以通过人事管理的几个重要环节来防范。<o:p></o:p>
1、用人：一是选用人才首先要注重价值观与道德观的考察，价值观与企业文化有偏差的，思想道德素质有问题，品质不过硬的人才，可以使用，但不能提拔到领导岗位，用其才而不用其德。认同企业文化，价值观相符，道德品质过硬的，但能力有限，不善决策的人也不能胜任领导岗位。二是强化监督约束机制，依靠制度而不仅仅依靠道德信任来保证权力的正确使用。三是要建立和健全严格的人事考核制度,同时真正建立起“能上能下”的淘汰机制,使用人不当和监督不力所形成的潜在风险不致成为现实,并使那些与领导岗位要求不相适应的人能够及时得到调整。<o:p></o:p>
2、选人：一是把我们所需要的人选进来，把好进人关。二是在了解事的基础上了解人，了解事就是要进行岗位分析，定岗定责，制定岗位职能职责，这是一项非常重要的基础工作。了解人就是通过建立健全人事考核制度，通过考核掌握人与事的适应状况、潜能与不足等，并及时、合理的调配。三是通过各类有针对性的培训，解决企业人力资源总体素质和个体素质与工作和事业发展要求不相适应的问题。<o:p></o:p>
3、进人：一是根据企业发展规划，近期、中期、远期的人才需求，在岗位分析的基础上，编制人员需求计划，并严格执行，防止人员失控。二是准确把握企业的人员结构需求，做好面试、考察、甄选工作，把企业需要的人选进来，把好“进口”关。三是积极创造条件疏通“出口”，做到能进能出，达到良性的动态平衡。<o:p></o:p>
企业最终需要防范金融风险以及金融风险向法律风险转化，必须要加强金融法制的学习，熟悉掌握金融风险个各种形态，树立金融法制观。<o:p></o:p>

robert8888 发表于 2009-7-6 22:44:36

地产公司引发金融海啸!

fghgaoan 发表于 2009-7-8 21:53:05

 银行是国家的，呆账，坏账由国家来付，最终还是老百姓买单。房地产的金融风险到时候就会转借到全国人民身上了，苦啊！

马甲1 发表于 2009-7-13 17:04:40

GOOD

天情我问 发表于 2009-7-15 12:18:56

yudsi s 8uio jio

空空快车 发表于 2009-7-19 08:28:48

浪得虚名写的不错 银行——地产商——买房——银行——循环——巨额的贷款：漏洞市民偿还高房价

高俊杰 发表于 2009-8-28 11:52:35

房子是个大事啊

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