房地产联建的法律及操作问题求解

亚丁

在不同地方房地产开发的土地取得方式中,有许多是通过与原用地单位联建的方式进行的,主要的特征是一方出地,另一方出钱建设,按合同约定比例分成.通过这种方式拿地的好处在于联建方(出钱一方)无须先投入土地费用就可以介入开发,项目的启动资金相对比较少.由于用于开发的土地性质不同,在实际操作中的手段也不同,如果是划拨地,则需补交出让金,变成出让地再开发.现在这种情况都需要搞"招牌挂"不能暗箱操作了,但如果是出让地,则看土地性质是否是住宅或综合还是工业,工业用地要规划部门调整规划以后补交工业与住宅(或综合)的出让金价差后才可以做.

98年我在上海操作过这样的项目,是搬迁老厂,合作单位和厂里已经签了协议,规划手续也做了一些,出让金还欠一些.于是我先重新立项,重新报规划,凭联建合同重新去拿规划用地许可证,在这个阶段把业主单位加进去,用地批准书分成各自部分,于是预售许可证也变成分割好的两个单位,顺利完成项目开发.

现在有一块开发区的综合出让地,与对方联建合同也签了,立项改了,在重新报规划,但据市国土部门说这种联建要视为土地的转让,要按土地级别补交一大笔出让金!我很奇怪?按我的理解最多是补交土地增殖税和不动产转让的契税,怎么会有出让金?按我以前上海的做法去分割土地不可以是为什么?大家都清楚国土部门的文件一般人是看不到的,所以对这些说法我也无可奈何,求教各位同行

1.联建一定视为土地转让吗?

2.相关的各种税费如何计算?

3.要在预售许可证阶段把双方各自名下的物业分开有几项先决条件?

4.如果以对方的名义去拿预售许可证财产风险如何规避?

5."做工作"最重要的是哪几个环节?

小弟愚钝,恳请赐教!

先行谢过. lu617@263.net

清风徐来

问得很专业。请有经验得朋友做答，先代表地产版谢谢您！

qq7606

你可查一下最高法院{法发1996第2号文}第五条的有关规定，但为何要补交出让金，我们认为没大有道理。

亚丁

我查了相关文件,联建可视为转让,发生的税费主要是营业税.契税.增值睡先免征,还有就是调整容积率后的出让金.这些都不高.但消息灵通人士告诉我,还要交现在的 出让金和原出让金的差额!

无法理解,也找不到文件.自己觉得和国家法律不符,有增值税哪里还应该缴出让金,但现实也许就是这样,只有一个感觉:黑!大伙评评,有道理吗?政府出让金调整.受让企业去补出让金!

谢楼上,但可否把文件发出来?再谢!

我找的文件依据下周与各位分享.

slw

联建一定视为土地转让吗?　

个人认为联建存在两个主体，出地方与出资方。项目主体只能有一个，要么是出资方，要么是两家共同成立一家新公司，否则会出现土地使用人与项目建设人不是同一人的情况。不论是出资方或成立新公司，取得土地的方式只能是受让出地方的土地， 补交契税和营业税。

联建：过去是指拥有土地、无开发资质的一方出地与资金雄厚的开发商出资金联合定向开发。现在经营性土地必须实行“招拍挂”， 尤其是用于地产开发，所以象过去的联建形式国家明令禁止，体现在土地的公开运作，规范土地的供应市场。也谈不上 要在预售许可证阶段把双方各自名下的物业分开有几项先决条件。

以对方的名义去拿预售许可证财产风险如何规避? 对方是指什么？是联建土地提供方？如是他拿不到预售证，没有开发资质，如有开发资质，你也没有意义挂人家的名义进行投资开发。个人认为谈规避财产风险已失去意义，可以成立一家双方入股的开发企业，回避一些问题。

"做工作"最重要的是哪几个环节? 人是最重要的因素，象规划、房地、财税等。

对上海情况不熟，胡侃几句，在土地成熟运作的今天，联建的可能性不大，不要投入过多的精力，供参考。

亚丁

谢楼上。

这个案子的联建是有开发资质的对方已交纳土地出让金，无资金开发，我司投入后续资金，双方分成，实质上是代对方支付他应分物业的开发成本（不含地价）取得我方分得物业相应比例的土地，（如2：8分成，即是我方用总开发成本《不含地价》的20%获得其余80%的土地）是一种土地转让行为。

我的问题在于1、现在据说要把土地过户（如，80%）到我方名下，除了营业税和契税外要重新签出让合同，由于出让金现在比原买地时高，还需要补交差额部分出让金。我不明白法律依据何在？

2、如果我司出钱，仍以对方名义拿预售许可证，以对方的名义卖房，当然不会有上述的费用发生，但可能出现资金风险，即如果对方有其他债务，债权人可以申请资产保全，直接对对方名下的预售许可证进行处置。这样的话我司的权利无法保证。

3、我也想过把对方名下的土地先抵押给我司，但国土部门说，土地只能抵押给金融机构，不能抵押给单位。

以对方名义开发，怎样保证我司资金的安全呢？如果收购对方公司，因为有很多呆帐，不好办。把这块地从对方公司的名下剥离出来，再注资成立项目公司是如何运作的呢？

seagrass

我认为可以用合同来约束合作方

[em05]

清风徐来

对方有没有老员工安置问题？

anniecatty

连建不视为土地转让，因为连建和参建的最到区别在于，连建是两个开发主体，在法律的层面上讲，就是说存在两个法律主体，两个主体在事先约定好的连建协议书上协商好各自的分配份额，而且其中一个一定要有开发资格，这其中就不存在土地转让的情况；而参建实际上本质是房屋预售，缓解资金压力。一般情况下，连建只需“补地价”即可。

因此，对于连建的情况，无论是预售还是别的情况，最关键的地方就是双方的连建协议书，这是保证双方利益的根本。一旦确定，就按照协议执行。

根据你的情况，我怎么觉得你的情况像参建，不像连建。个人意见，仅供参考！

[em01]

[此贴子已经被作者于2004-7-5 12:33:27编辑过]

LANGY

可以把这个发到我的邮箱里面吗？langy290@hotmail.com