商业地产“内忧外患” 错位经营遇见繁华

hfwoaipu

“靠商业地产救命，出发点是错的”

商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)2014年4月的一份报告显示：在其调研覆盖的180个国家中，一半以上的在建购物中心在中国；在建面积最大的10个城市中，中国占8个。

国家统计局发布的数据显示，截至今年第二季度末，全国商业营业用房施工面积77445万平方米，同比增长18.5%，竣工面积4353万平方米，同比增长7.2%，空置面积10355万平方米，同比增长23.4%。

睿意德商业地产季度报告表明，二线城市第二季度的空置率继续走高，达到了14.9%的历史峰值。

记者从58同城房产频道上获悉，最近几年，在调控政策的作用下，全国几乎所有的开发商都卷入了商业地产开发的热潮，但并不是所有的商业地产项目都能得到市场的认可，从而分得一杯羹。

“商业地产是一个跨界行业，不单纯是建房子那么简单，它需要对金融、零售商、消费者、招商运营、物业管理等领域都有所涉及，需要整合各方面资源，因此对开发商会提出较高的要求。对中小开发商而言，靠进军商业地产救命，我觉得这个出发点就是错的，如果说做住宅是利润多或少的问题，那么做商业地产则是生和死的问题。”作为城市综合体及大型商业地产领域里的全产业链服务商，三益中国的领军者高栋这样说道。

在他看来，商业地产的开发，决不仅是一个节点的开发，而是一个从政府到开发商到消费者都需要专业产业链建设的过程，是一项长期的系统工程，其前期规划、资源整合、功能定位、建设施工、后期运营的复杂度不是住宅所能相比的。

中国商业地产联盟理事长顾云昌认为，目前的商业地产面临着前所未有的压力和危机，行业面临着内忧外患。“内忧”指投资泡沫化下的内部恶性竞争，“外患”指来自外部的电商冲击。

模式不可照搬复制，有效供应是关键

面对商业地产蕴含的巨大利益，众多开发商怦然心动，星级楼宇、城市综合体等商用物业不断产生，同时也面临着巨大的风险。

“除了一些‘变现的短期价值’心态明显，一些开发商盲目模仿成功的商业地产模式。”高栋分析说，“比如模仿万达，但很难成功。万达抓住了转型进军商业地产的最好时机；其次万达商业很快形成了标准化开发模式，也便于其快速复制。万达在模式、资源等方面具有追赶者暂时无法超越的‘先发优势’。”

商业地产领域的资深专家认为，商业地产开发必须有自己独有的模式，专业市场领域的华南城是一个产业集群，提供大量的商流、物流和信息流以及高品质的综合配套，形成了一个华南城大平台之上的良性互补循环，使华南城拥有了以不变应万变的平台化商业模式。

“商业地产的开发会涉及到投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者六方利益，我们称之为‘六方会谈’。同时定位、设计、招商、运营又是一个整体，四者不能脱节。目前商业地产很多暴露的问题就是“线路”的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点时间脱节。”谈及商业地产开发的难度和容易出现的问题，高栋表示。

比如，一些缺乏经验的开发商包括设计公司认为招商是很遥远的问题，但本质上，行业大佬们的招商逻辑是这样的：在概念阶段，基本上大型主力店已经明确，例如影城、百货、冰场、超市等，在报批的前期主力店已经基本确认；第二阶段：在扩初阶段，500平方米以上的次主力店在确认和接洽中，主力店开始签约。第三阶段：在施工图完成之前，所有餐饮业态租户落实意向书，开始签署租赁合同。

在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，这样长久之后会导致如华润、凯德置地、万达这样的房地产巨头会越做越大，行业集中度加剧；而一些对市场判断不足，缺乏雄厚资金和商业运营经验的开发商，日子会越来越难过。

“错位经营+体验式消费+O2O模式”是出路

在国内，开发商与互联网巨头也频频“抱团”， 今年6月，万科与百度正式展开合作；8月，腾讯在入股华南城后，双方共同打造购物平台华盛奥特莱斯微商城也正式启动；而有消息称，阿里巴巴与大悦城的合作，据称是阿里巴巴主动找到线下商城合作，共为大悦城提供了总额约17万元的秒杀红包，并出资、出技术团队在大悦城原有的无线网络基础上增加100兆带宽，完成弱电系统升级和增加WiFi布点。

不得不说，差异化是最好的出路，企业必须结合自身独特的资源优势，打造属于自己的商业地产产品，也可以发展体验式的商业地产模式，而移动互联也将是商业地产新契机。

记者观点

商业地产开发需打通金融“穴”

一个商业地产项目的投资少则几亿，多则几十亿，对商业地产开发的资金实力要求相对较高，为了尽可能地快速回笼资金，减轻资金压力，商业地产开发商往往缺乏对商业项目的长远规划，从而加剧了商业项目的短、平、快，给商业运营带来了深远影响。

因此，具有金融行业属性的商业地产，金融渠道、投融资平台创新，是解决长久发展的根本之计。打通金融通道，将商业地产证券化、资本化，似乎已成为商业地产发展的一大趋势。比如，引入第三方的房地产信托、房地产投资基金，将商业地产的资金来源通过证券化的市场吸收，目前商业地产发展成熟的国家，例如新加坡，就广泛采用这种模式。

wjj2254

很有见地，值得行业内发展的思考！