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商业地产，从字面意思看就是商业加地产，类似与运动地产和健康地产等复合住宅地产概念，只不过是通过商业来实现地产开发利润。 商业其实地产与商业本就分不开，只是不同的主体在运作的过程中出发点不一样。商业的出发点和原动力是商业利润，而地产的原动力出发点是开发利润，传统商业是通过以地产为手段攫取商业利润，而商业地产是以传统商业为手段来实现开发利润。商业地产还是属于地产的范畴，开发利润有可能是通过卖商铺所得溢价来实现也可以通过长期的租金来实现。 中国目前的商业地产利润大多数是通过卖商铺所得溢价来实现，这主要是目前中国的地产开发的资本利润率要远远高于大多数传统商业的利润，中国的开发商对比其他国家和地区成熟地产市场的发展商来说没有耐心等待长久的租金回报。 目前的商业地产种类主要有市中心的零售商业于地产复合（如旧城改造的项目）；市郊的专业批发商业于地产的复合（一般规模较大）；大型休闲购物中心（SHOPPINGMALL）于地产复合，商务酒店与地产复合的产权酒店模式这四种形式。 一个商业地产项目在运作上与其他地产项目不同，一般会涉及到这么几方面的利益主题，开发商为攫取开发利润，商业经营者为攫取商业利润，商铺投资客为获得投资回报（一般是商铺租金收益，或变相的租金收益），一般的商品和服务消费者为满足生活效用。他们之间的游戏规则是开发商从投资性客户和购买商铺自营的客户身上一次性攫取开发利润，投资客从租赁性经营客户身上获得长久的租金收益，或从其他投资客身上攫取商铺转让溢价收益，经营户从终端消费者身上赚取商业利润，而消费者通过购买项目提供的商品和服务获得消费者剩余！ 商业地产领域形成这样一个完满的利益链，类似自然界的食物链一样，只要各方面的利益最终能够得到满足这个过程就能健康的运行下去，如果利益链的终端消亡，自然界的环境被破坏后整个食物链的消亡一样，整个过程就会部分覆灭，在商业地产的利益链中终端就是消费者的消费者剩余，即消费者觉得在这个项目消费觉得值得或划算，否则就会他们就会另寻他欢，商家们庭冷落，无利可图，自然要另择出路；商场、市场在大部分的商家撤走之后入不敷出，不得不关门大吉，然后最终导致项目后期运营的失败！长期来看对商业地产的发展极为不利。 而在中国目前的商业地产领域短期内最终的受害者并不是处于利益链顶端的地产开发商或发展商，而是投资客，最终血本无归欲哭无泪。原因是他们迁徙能力特别强，一个地方的市场环境被破坏他们就会寻找其他土壤。 虽然 “物竞天择，适者生存”是自然界的运行的基本规律，但如果自然环境完全被破坏，天都没法在生存，顷巢之下，启有完卵？长期来看土地的供应毕竟是有限和希缺的，如果全部的投资客都对商业地产的投资信心丧失，中国商业地产将去向何方？ 商业地产开发项目成功的关键是商业业态定位要准确，地产开发利润与商业经营利润要均衡，即项目的定位要准，定价要有度！ | 
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