[转帖]揭秘地产大腕们的发家史

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　　再举一例，也是前面提到过的一个公司——美国长期资本管理公司。
　　当1998年公司陷入困境时，公司高管四处求救，巴菲特、高盛、摩根、美林都在求救之列。其中，高盛表示，有重组意向，但需要先查帐，了解长期资本管理公司的持仓结构，人家要重组你、拯救你，看看你的仓位，这也是应有之义，身处困境的长期资本就让高盛查账呗。
　　在获悉长期资本管理公司的持仓结构后，高盛做的第一件事就是：查出自己持有的哪些合约与长期资本管理的仓位一致，并全面抛售。
　　还有更过分的落井下石吗？而且最终的结果是，高盛并没有完成最初的许诺，没有拯救长期资本。
　　
　　简单来说，高盛的所作所为就是，当你困难时，向其求助，他答应要帮你，但必须要先了解你的困难情况，然后你告诉高盛，家里马上就揭不开锅了，就剩橱柜最底层还珍藏着两窝头了，全家就快要饿死了。
　　高盛弄清楚状况后，上来就把你家最后那两窝头抢走了，然后还在你家床头拉了坨屎，然后看着你们家在臭气中饿死。
　　当时这样做的公司，还并不止高盛一家。
　　
　　在长期资本滨临灭绝的时候，他们苦苦哀求过的巴菲特——就是伟大的股神巴菲特，一直视他们呼救于无物的巴菲特在最后一刻，才突然提出早已准备好的重组协议，其协议之刻薄，让其根本无法接受。
　　哈，估计和黄世仁借旧帐，想霸占喜儿的操作有一拼啊。
　　最后长期资本垮了。
　　
　　明白资本市场的险恶了吗？当你顺利的时候，周围都是朋友，大家顺风顺水；当你出现困难的时候，朋友都变成了恶鬼，你头晕、昏昏欲倒，如果朋友支撑你一把，可能还能站住，但此时出现的、号称来扶你的“朋友”，其目的是为了离你最近，好最快的从你身上撕咬下你残存的肉来。
　　这个市场没有善终，没人能死在床上，周围都是一群饿狼，等不到你死，就活撕了你，骨头渣都剩不下。
　　但他们这样做，没错。
　　这就是资本。优胜劣汰是最高法则。
　　往往人们只看到“优胜”，而忘记了“劣汰”，“劣汰”的冤魂正在“优胜”的肚子里呢。
　　但也就是这种市场、这种环境，才更能激发出你体内原始的血性和冲动！
　　想知道你牙齿到底锋利不锋利、性格残忍不残忍，能不能成为笑傲天下的头狼，那么就来吧！
　　
　　
　　在了解了资本市场的属性后，让我们在下一回继续回顾一下，地产大腕们的第一波资本冲动。
　　

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地产大腕中的真正股神
　　
　　
　　这些大腕中，第一位接触股市的是许荣茂。跟许荣茂的股市生涯相比，现在的什么杨百万、三湘股神都不过是小儿科。
　　70年代末，年近而立的许荣茂来到香港，身份是再普通不过的“打工仔”，什么行业都做过，常年累月的勤奋使他开始小有积蓄，但他并没有像李嘉诚那样，在这些一般性的行业里找到属于自己的金矿。真正让许荣茂发迹的是一个他以前从未接触过的领域--证券市场，一个偶然的机会，他发现自己敏锐的判断能力和过人的投资天分终于有了施展的天地。从此以后，他的小小积蓄驶上了迅速翻番的快车道，几年工夫的“买入卖出”使他获得了奠定后来事业基础的第一桶金。
　　
　　据有人后来推算，许荣茂这第一桶金至少应该在5亿元左右，但许荣茂事后否认从股市上赚了这样多的钱。
　　许荣茂认为股市里的钱来得快，去也容易，于是决定抽身做实业，把钱“固化”下来，以求更保险些。这就出现了文首已经介绍过的那幕情景，1988年前后，许荣茂在香港投资建纺织厂。考虑到内地成本低，他又把超过5家厂建到了国内，地点选在深圳和兰州，都做纺织和成衣，产品主要出口到美国。　
　　
　　许老板在业界那是出了名的低调，据说当时《福布斯》做富豪榜，把许老板列入榜单曝光后，弄得许荣茂很生气。
　　所以没有人知道许荣茂在香港股市上到底赚了多少钱。也没有人知道许荣茂炒作的是哪些股票。
　　但回顾一下香港股市70年代到80年代的大体历程，就会发现，许荣茂能在港股全身而退确实了得。
　　70年代香港证券市场的迅速发展，使证券交易所挤满了家庭妇女、保姆和小贩，每周都有新上市的股票，由于忽略了证券交易的基本法则，一些股票在市盈率100倍以上的价格上交易，使恒生指数从1970年的211.9点暴涨到1973年3月的1775点，交易所对风险毫无准备，终于发生了暴跌，到1974年12月恒生指数跌到了150点。
　　1978年以后由于中国的改革开放政策极大地促进了香港的进出口和转口贸易，香港房地产兴旺，恒生指数又恢复到1972年的水平，1980年10月1日达到1810点，成交额达到957亿港元。
　　1982年香港股市因佳宁事件和撒切尔夫人访华引发的所谓“信心危机”发生第二次暴跌，1983年初恒生指数跌至750点。
　　1984年中英联合声明公布，人心稳定，恒生指数又上升到1200点。
　　1987年恒生指数接近4000点，但由于美国股市暴跌而引起的世界性股灾，香港股市在1987年12月7日跌到1894.94点。
　　
　　关注一下这个时间点，“87股灾”，1988年，许荣茂便脱离股海炒作，进军实业。由此推断，许荣茂不是自己在“87股灾”栽了跟头，就是眼看着周围的股友家破人亡，体会到了股市炎凉，所以才开始追求更“保险”些。
　　
　　谁知十几年后，世茂系股票在市场上更是风声水起啊。以前炒别人的公司股票，现在让别人买自己公司的股票。
　　成就感啊！
　　

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　略谈选择
　　
　　我们每个人每天都会面对很多选择，
　　很多选择题，你天天做，做得你都麻木了，都认识不到你是在做关于自己人生的选择题了。
　　比如：上班？不上班？
　　听老板的？不听老板的？
　　听大老板的？还是二老板的？
　　这活儿是今天做完，还是留到明天？
　　要做的话，是怎么个做法？
　　给单位留多少，给自己留多少……
　　
　　很多选择题一旦开头几天选了，以后就会形成惯性，一直按开头那样做下去，一直做下去，继续平淡无奇的继续做下去、做下去，直到老去。
　　很多人也就在惯性中继续下去，而逐渐麻木，逐渐感觉不到自己正在进行选择。
　　
　　能够打破惯性，能够作出与不同于昨天的选择，是需要和惯性决裂的，是需要勇气的。
　　
　　对孙宏斌来说，他的惯性应该是延续对柳传志的对抗，他打破了惯性，作出了新的选择。人生中有的选择平淡无奇，有的选择却能改变你一生，能够改变你一生的选择，往往是那个打破你原有惯性的选择。
　　
　　对冯仑来说，进入商海前，是中央党校的讲师，就算按今天的眼光来看，这依然还是份很体面的工作，能够寄托理想，能有一定的社会地位。冯仑打破了日复一日的惯性，下海了。
　　
　　对杨国强来说，按他的出身背景，下地干活是他的惯性选择，祖辈都是这样过来的，在他大哥的指引下，杨国强打破了惯性，走上了新的道路。
　　
　　对王石来讲，大学毕业混在单位，是他的惯性。一开始老王也确实混在一个机关里，但精力充沛的老王在单位并不受到领导赏识，因为领导觉得老王太出风头、不稳重。闻听该消息的老王，气的开始不认真工作，狂打乒乓球。几个月下来，领导反而觉得老王稳重了，不招摇了。按照惯性，得到赏识的老王应该继续发展他的“乒乓外交”，呵呵，他也打破了这个惯性，放弃了固有的单位，去深圳了。
　　
　　对朱孟依来说，按他的出身背景，同样也该是从事农业生产活动，但他看到了镇子里修建商业街的机会。
　　
　　对张力、黄怒波、张玉良来说，继续混在机关，都是惯性所在，说实话，他们在机关混得还都不错。黄怒波30来岁就是处长，这在现在也是干部年轻化的典型啊。但他们都作出了突破原有惯性的选择。
　　
　　其实，每个人每天都可以作出不同的选择的，其中有的选择都会改变你的生活，有多少人有勇气，按照自己的理想、按照自己的判断、按照自己的眼光，放弃惯性，放弃过去，放弃可以预知的稳定生活，去投身到新的选择之中？
　　设身处地，场景重现一下，身处冯仑、王石、黄怒波等当时的位置上，会有多少人真的有勇气放弃那些已经在手中的利益，而是按照心中的希望进行重新选择？
　　
　　简单来说，眼看着房价在涨，有多少人有勇气借钱去买套房，等到高价了转手获利？
　　给你100万，你是用来全款支付一套房子的房款，还是敢用这100万做首付，用按揭的方式买两套、三套房子，去赚取房价上扬带来的利润？
　　对一般人来说，惯性就是买房自住，并没有将房子作为投资的想法，再说投资是有风险的，万一房价跌了呢？
　　确实、确实是有风险，但……

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　　想起了一个股市方面的故事。
　　
　　　节选转录一些，和大家共赏、学习，呵呵。
　　
　　“老一代无产阶级革命家，当时也没有谁给一个尚方宝剑，说你先上井冈山将来可以坐红旗，没有，所以说学习老一代的革命精神，应该从这一点学起。
　　我们应该是能干什么就干什么，不干，你就不知道这水有多深，不下水，总在上面做动作，没用，但下水，就难免牺牲两个人，多喝几口水，要付出代价。
　　我觉得改革嘛，有的喝几口水还能救过来，有的喝几口水就喝过去了，不要怨天尤人，这就是现实，所以我主张现在能干什么就干什么，只有在干的过程中，才能练队伍。”
　　
　　
　　同理，冯仑、王石他们下海的时候，没人告诉他们，“去吧，以后你们就是亿万富翁，可以过着爬山、数钱的日子。”
　　都呛过水，王石那经典的玉米生意，差点倾家荡产、血本无归；老孙从联想少帅到阶下囚，这种打击，算不算牺牲？
　　
　　回到这个故事前、所说的买房投资的例子里，投资能没风险吗？可成功的话，两三年后，你将获得数十万的利润，这是你冒险、打破惯性的回报，理所当然的回报。
　　
　　在原定的轨道上安然行进，不去作任何冒风险的事，确实不会遇到失败，会过的安逸、平淡，这没什么问题，个人的人生自己选择，自己开心就好。
　　但有些人、有些没有冒风险的人，看见冒风险的人富起来后，不谈他们作出下海选择时所冒的风险，而只认为他们都是黑心、黑金，那也未免偏颇了。
　　
　　
　　二八法则也罢，优胜劣汰也罢，机遇、成功总是属于少数人的，很多时候就因为少数人作出了打破惯性的选择，他们咬牙先下水了。
　　冒险也罢，赌博也罢，赢钱的总归是那些下了赌场的人。
　　什么都没做，还眼红的人，这就没意义了；眼红完了，还是什么都不做，继而骂娘，通过骂娘获得心理平衡的人，就更没有意义了。
　　对一些人，此言可能逆耳，但，未必无用。
　　
　　且待俺下回继续分解。

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　　地产大腕们如何起公司的名字
　　名字，
　　这是个非常非常重要的东东，正所谓“名不正则言承旭”，（开个玩笑，哈哈，活跃下气氛）。
　　人的名字就是代表着一个存在的生命，是一个人一生的符号标志，因此，名字是人的一生中最宝贵的财富之一，所起名字中包含丰富的内涵。古云“遗子千金，不如教子一艺，教子一艺，不如赐子佳名”，起名字的重要性可见一斑。
　　王菲、张柏芝给孩子起个名，那都是各路小报的头条，名字还是很重要的。呵呵。
　　
　　人名如此，一个企业、一个组织名称更是如此。
　　
　　华山派、嵩山派、五岳剑派，是以地名为名。
　　明教，这个名字体现了教派的宗教信仰，对“光明”的崇拜。
　　太极门、八卦门名称里都蕴含了本门的哲学追求。
　　巨鲸帮、黑虎门，这个、这个，体现了原始的、野性的图腾崇拜意向，原生态。
　　
　　名称之中，含义多多啊。
　　
　　1994年，本文所探讨的十六位大腕，都已经全部正式出场了，他们的公司也已成型、现身江湖。
　　他们是怎样给公司起名字的呢？自己起的？还是旁人参谋？找了风水先生没有？呵呵。这个企业名称又是如何影响了企业的发展呢？
　　
　　万科，一开始名字叫“深圳现代企业有限公司”，王石一直很喜欢这个名字，但后来想到韩国也有这样一家企业，重名的话，不利于国际形象。于是在1988年，开始筹划改名。
　　朋友们，注意下，1988年，不过处于草创阶段的万科已经考虑到国际化的问题了，不得不承认，老王很有魄力、很认真、从一开始就是本着打造百年老店去的。
　　决定改名后，万科的管理层和部分工作人员就乘着海船，在珠江口海域转悠，面朝大海，畅想公司的名字。
　　“深圳现代企业有限公司”的英文名是“shenzhen modern enterprise company”，于是有人建议，公司就用英文名的缩写“MEC”，汉语“迈克”，但又有人异议说：“迈克”用广东话发音是“特别黑”的意思。如果有人问公司名，公司就成了“特别黑公司”。
　　哈哈哈，黑心开发商如果真用这个名字倒也贴切，玩笑了。
　　后来，一员工据此建议，叫“万科”吧。
　　于是一用二十年。
　　
　　孙宏斌之所以给公司起名叫“顺驰”，也和英文有关，公司英文名“sun co”，既有太阳的意思，“SUN”还蕴含了老孙姓氏的发音，于是顺驰的英文名还包含了“孙的公司”这一含义。
　　公司名称也具有国际化的特点，并且有一种强烈的个人英雄主义色彩，这家公司叫“顺驰”，是“孙”的公司，是我的。起名时，那会料到以后的风雨啊。
　　
　　万通最早叫“海南农业高技术投资联合开发总公司”（这个名字实在太像早年间的“皮包公司”了），1993年改名为“万通”，公司英文名是“vantone”，汉语意思非常吉利、大气，有人说英文的“VAN”也隐含了“冯”这个姓氏。
　　
　　朱孟依朱老板旗下有两家公司，一合生创展，一珠江投资。“珠江”好理解了，李嘉诚人在香港，未见长江，公司名字就叫“长江实业”，事业绵长、顺风顺水，朱老板人在广东，喝得就是珠江水，叫个“珠江”很正常了。“合生创展”公司的英文名是“HOPSON”，含有“跳跃、孩子”的意思，公司英文名用广东话念出来很像“合生”的发音。也有人说“HOPSON”实际上是一个人的英文名字。
　　
　　张力、李思廉给公司起的名字是“富力”，公司方面的解释是“富而思进、力创新高”，公司的英文名是“R&F PROPERTIES”，也包含了财富的意思，做生意本来就是求财了。
　　
　　黄家兄弟的公司名字叫“国美”，英文“GO ME”，人都到我这来，生意自然好做了，呵呵。黄家兄弟旗下公司名称众多，明天、鹏润、新恒基，名字都很响亮。
　　
　　朋友们，通过这六家公司的名字，明白英语和汉语拼音的重要性了吗？不学好英语，连个好公司名字都起不出来。哈哈。
　　
　　张宝全的企业名字叫“今典”，含有“今日、典范、典雅”的寓意。公司英文名是“antaeus”，Antaeus即为安泰，古代希腊神话里的一位巨人，他的力量来源是大地，所以只要身体不离开大地，就会有源源不绝的力量来助他打赢胜仗。这个寓意选的非常好，对地产公司来说更是“要得”。
　　连古希腊都出来了，没文化真可怕啊。
　　
　　楼忠福的广厦集团一开始就叫“东阳三建”，盖房子的嘛，事业做大了，要有个豁亮的名字，杜甫云“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，有理想、有气魄，于是公司名字就“广厦”了。
　　
　　黄怒波的企业叫“中坤”，黄诗人是个才子，名字起得意义丰富，“中”字的含义就多了，中国、中华、中正平和、中庸……，在八卦中“坤”字属于地，地的体势广大无疆，地产企业用“坤”字，暗合八卦。
　　
　　许荣茂的企业名叫“世茂”，暗含许老板名字的一个“茂”字，即由个人特征，又有世代繁茂的良好寓意。
　　
　　老潘用过的公司名字比较多，现在是“SOHO中国”，广为人知了。
　　SOHO已经是一种生活方式了，也就是这个概念，迷的小资们“乌泱乌泱”的上门挨宰。
　　老潘以前还用过中鸿天、红石，后来有一阵属意“现代城”，这个后来做项目名了，结果名字打响没多久，就从南方杀出一个哥们，该哥们在上个世纪就用“现代”一词完成了各个商标项下的注册，该哥们进京先找老潘，后找“北京现代汽车”，要讨个商标侵权的说法，最后弄得老潘灰头土脸，也就对“现代”这个词作罢了。
　　这哥们，太有才了！
　　
　　任志强领军的公司名为“华远”，“中华、远大”，好名字，琅琅上口的。
　　
　　张玉良领军的绿地集团，企业成立之初，有很大一部分资金来源于“国有绿化基金”，公司成立十几年来，累计无偿投资3亿多元在上海建成了一批城市标志性公共绿地，呵呵，环保先锋，和谐社会，好名字，最近最时髦。
　　
　　据说“碧桂园”这个名字是被人起好了，砸给杨国强的。1993年下半年，三和公司投资逾亿的“碧桂园”项目面临死火状态。作为施工方的杨国强拿不到工程所垫费用，三和股东们最终答应以变通的方式，让杨国强销售已经盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。“碧桂园”这个名字也就从此跟着杨老板一起成长了。
　　

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　　在房地产行业领域内，我国的数据统计工作还是存在很大改进空间的。在本博中所引用的行业数据，笔者可以确信来源可靠、计算过程全部真实，但未必反映全貌……此后看到房地产行业的相关数据时，请大家还是多保留几分个人的独立思考能力。
　　
　　这样说是有理由支撑的。
　　在与房地产行业打交道的过程中，最头疼的问题就是数据。不是说我们没有数据，而是数据太多，数出多门，关键是数据的可信度值得商榷。
　　 土地是房地产行业的根本，先来看下土地方面的数据统计工作情况。2006年10月，国土部门有关负责人对土地数据统计工作的一次表态是：地籍基础工作与土地调控的要求还有不小的差距，突出表现在：一些地方对基础工作重视不够，经费投入少，专业调查队伍不健全；数据不实，个别地方虚报或瞒报数据；数据上报周期长，有些非常重要的数据到年底才能上报统计一次，不能及时反映变化了的土地利用情况；指标体系不合理，信息不丰富，不能充分适应管理的需要。
　　
　　 在房价数据方面，更是有突出的数据冲突实例。2007年4月13日，广州市国土房管局发布的房地产市场分析报告显示，3月，广州“一手房”均价为7029元/平方米，比2月的7729元下降了700元。然而仅四天后，由国家发改委发布的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中的数字却截然相反。这一调查显示，今年3月，广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6%，环比上涨1.2%。两组数据公开“吵架”，各方反应一片哗然。 其后，据广州当地媒体披露，造成两组数据差别的直接原因是，广州市在今年3月的数据统计中首次纳入了花都区。该区位于广州市远郊，房价较低，自然拉低了统计均价。
　　
　　 作为房地产行业的主管部门建设部自然有相关的行业数据，不过建设部方面的网页上高悬着一句话：1997年后的数据以国家统计局的为准。
　　 而国家统计局在很长一段时间内，都是将房地产行业归并在建筑业这一大项内进行统计的。
　　 如果统计口径、统计方式、统计主体一致的话，统计项目就算名称不同、包含的内容不同，但还是可以进行比较的，具有比较意义的。但统计局方面针对房地产行业的统计口径多年来，还是不断与时俱进，进行调整的。仅拿各界最为关心的房价统计数据来说，以前统计口径为“全国商品房平均销售价格”，后来统计口径改为了“全国70个大中城市房屋销售价格”，后者可能更便于反映房价的真实情况，但这两种口径统计出来的数据，有多少可比性呢？
　　
　　 2007年8月23日，国家统计局网站刊登了一篇名为《房地产统计工作中存在的问题与对策》的文章，作者署名范莉莉，为一名统计工作人员。
　　 国家统计局网站特意注明：凡个人署名文章，均不代表国家统计局观点，作者文责自负。
　　 笔者特意转载了该文的部分内容，尽管行业术语较多，但还是可以看出一名统计工作者对当前房地产统计数据的一些看法。
　　
　　

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“房地产业作为民生的重要问题，目前备受关注，有关房地产业的信息也日渐成为各级政府、广大群众、社会各界和新闻媒体普遍关注的热点，加强房地产业的统计工作，可以很大程度上促进中国房地产市场的健康发展。2005年，国家统计局创立了房地产开发统计报表制度，把房地产开发统计报表从固定资产投资统计制度中单独列出来，这表示出国家对房地产业的重视。笔者作为一名房地产统计工作人员，深感责任重大，同时，随着房地产业企业的增多，统计的难度也在加大。为搞好这方面的工作，特针对房地产统计工作中存在的问题与对策作简单探讨。
　　 一、房地产开发统计工作中存在的问题
　　 （一）统计制度缺乏完整性
　　 （1）房地产业统计的范围单一。房地产业是从事土地和房屋的投资、开发、经营、管理和服务的经济活动，它包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。目前房地产业统计的范围仅限房地产开发企业，而物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动在制度上还是个空白。
　　 （2）统计指标设计重投资轻经营。在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资，商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。另外目前房地产二、三级市场已经形成，而房地产业的统计制度还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合。
　　 （二）房地产开发统计报表制度缺乏可操作性
　　 房地产开发统计采用的是全面定期统计报表制度，在实际工作中，随着房地产开发企业的增多，全面定期统计报表的操作性难度加大。具体表现在：
　　 （1）房地产开发统计基层表收集难。一是人难找。目前许多房地产开发企业没有固定的统计人员，一遇到统计局要报表，老总总是临时指定人员来做，往往是这个月报表做了，下个月又不做了，统计人员变动频繁，培训又不及时，经常造成房地产开发企业漏统，或者填报的基层表质量不过关。二是按时上报难。按照制度要求，房地产开发企业基层表一般均在月底前上报统计局，方不影响统计资料的汇总和上报，在现实中，总有些企业以各种各样的理由无法按时上报。从客观上讲，房地产开发企业月底才能结账，如果不给企业一定的时间，企业就无法完成统计工作，如果碰到星期六或星期天，上报报表会更加困难。三是全面统计难，目前房地产开发统计采用的是全面定期统计报表的方式，统计范围包括各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发单位。目前房地产开发企业逐渐增多，县市级统计人员缺少，一个人往往要从事许多工作，再加上房地产统计报表上报的时间紧，工作难度可想而知。
　　 （2）房地产统计报表填报难。据填报房地产开发情况的统计人员反映，如果要填好统计局的一套报表，非下一番苦功夫不可。一是报表指标太多太细。例如房地产开发企业（单位）投资、资金和土地情况共有40个指标，40个空格；房地产开发企业（单位）施工、销售和空置情况29个指标，168个空格，在年报中在加上房地产开发企业财务报表，又要增加44个指标，44个空格。二是逻辑关系很复杂。一套房地产开发统计报表指标之间的关系也是很复杂的。房地产按用途分组的投资额与房地产施工面积是有对应关系的，房地产竣工面积、房地产竣工套数和房地产竣工价值是相对应的，所以在填报房地产开发统计报表时，刚开始接触统计报表的人员往往感觉到很头痛。三是填报的指标搜集难。据填报房地产统计报表的人员反应，填报房地产开发报表需要房地产开发企业工程部、财务部、销售部三部门配合。如果房地产统计人员不与工程部销售部去联系，填报数据的真实性就值得怀疑。如本年完成投资额指标来源于施工企业填报的“工程进度报告单”或“工程价款结算帐单”，如果施工单位没有或施工单位不能够按时提供，统计人员又怕麻烦，很容易造成投资额数据不准确。
　　 （三）房地产开发统计指标设计缺乏实用性。
　　 房地产开发统计指标设计不够实用主要表现在：一是统计指标设计过于专业。过于专业的指标只宜用作专业研究，如果发布的统计信息老百姓连看都看不懂，他们又如何能使用呢？二是统计指标设计没有做到与时俱进。在实际工作中，有时领导和群众关心的热点、难点问题，统计部门无法用数字去回答。而领导和群众不关心的问题，报表中涉及的很多，这是因为统计指标的设计还比较传统，没有做到与时俱进。传统的统计工作主要是为政府部门的决策提供统计资料和统计咨询意见，重点在于为如何管理好国家、企业、百姓提供依据，而可能为广大百姓所用的统计指标则很少。三是统计的结果缺乏真实性。只有真实、及时的数据方能为社会所用。如果基层统计报表填报的不准确，填不全或干脆不填，造成了汇总数据不准确，无法为社会所用。
　　 （四）政府综合统计和部门统计间缺乏协调性。
　　 一是数据发布较乱，数出多门的现象时有发生。笔者从网站上曾看到多篇反映政府部门发布的数据不一致，甚至打架，给房地产市场造成了一定的混乱，也给社会带来了不好的影响。二是同一指标，由于部门之间的统计标准、统计口径、统计方式不一致，导致数据不一致；在向外发布信息时，部门之间缺少沟通交流，给人们造成了数据不一致的误解。比如房价，因为商品房有住宅、办公楼、商业营业用房和其他之分，也有期房和现房之分，又有一级、二级地段之分，如果笼统地发布某个城市的房价是多少，这样发布数据不一致的可能性很大。”
　　
　　 真实、准确的数据是决策的基础和依据。如果基础数据出现问题，将直接导致决策出现偏差，后果的严重性不言而喻。
　　 之所以在这个段落就讨论房价数字问题，是希望读者能够明白将复杂的经济现象、经济生活、行业发展，浓缩成一串数字，其间的失真程度、信息转换、流失情况之严重，该问题还是值得重视的。
　　
　　这样才能有助于你通过统计数据分析本质.

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　　东方广场引发的争论
　　
　　
　　1994年，中国财富界的偶像，李嘉诚落实来北京发展项目了，那就是现在长安街沿线的标志性建筑——东方广场。
　　
　　　话得从1992年8月的一天说起，当时在东方海外任职的周凯旋在长安街上锁定了这块地。
　　 因以董氏集团的东方海外公司名义做，项目名称就叫“东方广场”。
　　　　东方广场项目在香港引起了轰动，董建华亲自出面，邀请多家地产商合作，也曾找到香港地产界头号人物李嘉诚。周凯旋亮出所有单位的合作意向书，提出如果李嘉诚要做这个项目，自己应该赚取相当于总投资2.5%的佣金。她一举成功。
　　 1993年秋天，周凯旋在北京王府饭店第一次认识李嘉诚，她事先准备了厚厚一摞材料，精心组织了各种理由以说服李先生。当他们面对面坐下时，李嘉诚开口就问，负责这个项目是否因为你有丰富的地产经验？周凯旋直言相告没有。李先生没再追问她的经验和阅历，只问她用什么办法搞定拆迁和土地平整。
　　 5分钟后事情谈妥，李嘉诚一口答应了周凯旋提出的佣金比例，并由她负责全部拆迁和办成全套手续。果然，6个多月后，东方广场所征用土地全部腾空，地面建筑物夷为平地。
　　 1996年1月，周凯旋将手续齐备的10万平方米“熟地”交给东方广场的项目公司，她按东方广场20亿美元总投资的2.5％得到4亿港元佣金。她只将一半提现，另一半则转为东方广场股权，作为长线投资。
　　 因为东方广场项目的关系，周凯旋逐渐靠近了李嘉诚所在的长江实业集团。她的商业策略规划能力也让人刮目相看。
　　
　　 东方广场这个项目非常具有典型意义，实际上是一场没有硝烟的战争。
　　 1994年，伴随这李嘉诚“东方广场”项目的方案的出台，中国建筑界引起了轩然大波。
　　 “东方广场”方案一露面便遭到了众多专家、学者的反对。中国建筑大师罗哲文曾接受笔者采访，采访时罗老回忆说：“当时之所以提出反对，主要是因为该方案严重违反城市总体规划，对北京旧城保护构成极大威胁。按照规划，长安街应该是一些重要的政府部门、具有典型意义的单位所在地，而东方广场这种商业项目完全与长安街的定位不符。”
　　 当初反对东方广场项目的、年已九十多岁的中国工程院院士郑孝燮曾对笔者说过：“如果东方广场建在CBD、建在奥运村那肯定没什么问题，但建在长安街上，实际上直接影响到了故宫风貌。”
　　 1994年8月到1996年5月，周干峙、吴良镛、张开济、罗哲文、谢雨辰、傅熹年等专家人士多次以联合提案或联名上书的方式，指出东方广场将极大地破坏北京这一历史文化名城的风貌，建议中央和北京市政府应依法办事，按照总体规划对设计方案进行修改。
　　 1998年7月，吴良镛、周干峙、罗哲文、郑孝燮、张开济、张锦秋、傅熹年等14位中国工程院院士再次给北京市领导写信，认为在建的东方广场仍然突破了北京城市规划要求，紧急呼吁将东方广场超过规划部分转移到北京旧城外的其他地方进行建设。
　　
　　 请记住，14位中国工程院院士没有赢得这场胜利。
　　
　　 2000年，东方广场正式落成。经过几年时间，在很多人的意识中，东方广场已成为北京市最具现代都市感的区域之一。笔者认识的年轻人，都很喜欢东方广场，购物、约会、电影都很方便，时尚、现代，感觉很不错。
　　 很多年轻的人对此普遍认为，那个地段可以有王府井百货，可以有新东安，为什么就容纳不下一个东方广场？这样一个综合购物体，屹立于此，交通便利。为什么长安街上就一定都是政府部委的大楼？长安街就一定只能容纳政治的象征吗？俺自己也老在那晃悠，呵呵，也觉得不错。
　　
　　 一场论争，谁对谁错呢？据说，虽然东方广场盖起来了，但周凯旋、长江实业也并非全胜，规划方案也是经过大幅修改的，楼高进行了很大的调整，弄得嘉诚哥为这个项目很是输了几年血，但现在已经租金昂贵了，黄金地段啊。
　　
　　 想起罗老说的一个故事。
　　 上世纪50年代，北京市计划拆除历代帝王庙牌楼，著名建筑学专家梁思成对此大力反对，向中央领导直呈意见，在与周恩来总理沟通时描述说，帝王庙牌楼在北京夕阳的照映下具有无限的诗情画意，周总理回答说：夕阳无限好，只是近黄昏。
　　最后，历代帝王庙牌楼还是被拆除，梁思成为此大哭几天。在拆除牌楼之时，梁思成对拆除者说：“50年后，历史会证明你是错的。”
　　 2004年，北京市有关部门开始计划重新修复历代帝王庙牌楼。在获悉该消息后，作为梁思成弟子的罗哲文感慨良多。
　　 作为当代人，我实在评判不了谁对谁错。50年后，我们会如何看待东方广场呢？
　　 或许只有五十年以后，才能看清楚吧，但还有用吗？
　　
　　
　　 之所以在这里谈东方广场项目，是因为这样项目具有极强的代表性，代表了两种理念的冲突，代表了新与旧的交锋，折射了当前中国房地产行业的一个突出问题，对旧的东西怎么办？拆与不拆？怎么拆？拆了之后怎么办？
　　

solarxia

　　 首先要说明，拆迁是个国际化的难题，只要有新陈代谢，就必然会引发拆迁问题。
　　 很多朋友经常会引用一个国外的故事，来说明西方国家是如何的尊重个人的物权，并通过这个故事来反衬我们目前的困境，来反映我们目前对被拆迁者的不尊重、反映我国当代拆迁者的蛮横和不遵纪守法。
　　
　　 这个故事号称发生在几百年前的德国。全文如下：
　　
　　 “威廉一世，号称“军人国王”的普鲁士国王弗里德里希，在距离柏林不远的波茨坦修建了一座行宫。有一次，这位皇帝登高远眺波茨坦市的全景，他的视线却被紧挨着宫殿的一座磨坊挡住了他想以一种公道的方式来解决，于是派人前去与磨坊的主人协商，希望能够买下这座磨房。
　　 不料，这个磨坊主就认一个死理，这座磨坊是从祖上传下来的，不能败在我手里。几次协商，许以高价，晓之以理，动之以情，表示组织的关怀，警告威胁领袖安全，影响伟大祖国形象这个问题的严重性。要知道这里可是一个国家的门面，来这儿的国际友人多极了。可这个老汉始终软硬不吃。
　　 面对这样不识抬举、不可理喻的钉子户，终于威廉“龙颜”震怒，派警卫人员把磨坊给拆了。
　　 有趣的是，这个钉子户拆迁时倒很配合，展现了良好的绅士风度，好像一点都不担心，既没有哭天喊地，满地打滚，也没有把汽油倒在身上威胁要自焚。他袖手站在一边，嘴里叽叽咕咕：别看你是一国首脑，我德国尚有法院在，待我到法院与你理论。
　　 第二天，这个老汉居然就在当地一纸诉讼把国家元首告上了法庭，地方法院居然受理了，判决结果居然是威廉一世败诉。判决皇帝必须“恢复原状”，重新把那磨房盖起来，以赔偿由于拆毁房子造成的损失。威廉贵为一国之君，拿到判决书也只好遵照执行。
　　 后来威廉一世和那个磨房主都“驾崩”了，轮到小磨房主想进城，希望把磨房给卖了，不由想起了那个老买主，但他不知第二代领导人对这个磨房感不感兴趣，就给威廉二世写了一封信。威廉二世给他回了信：“我亲爱的邻居，来信已阅。得知你现在手头紧张，作为邻居我深表同情。你说你要把磨坊卖掉，朕以为期期不可。毕竟这间磨坊已经成为我德国司法独立之象征，理当世世代代保留在你家的名下。至于你的经济困难，我派人送三千马克，请务必收下。如果你不好意思收的话，就算是我借我给你的，解决你一时之急。你的邻居威廉二世”。
　　 历经了多少个统治者，到现在，那个磨坊，德国司法独立的象征，代表了一个民族对法律的信念，仍像纪念碑一样屹立在德国的土地上。
　　
　　 很感人，是吗？
　　 姑且不谈论故事的真伪，编故事的人的立意是好的，希望大家都能遵守法律的约束，不管你是高高在上的皇帝，还是一个小小的磨坊主，大家都该听法律的。在这个故事里，皇帝受到了法律的约束，老百姓在法律的维护下保全了自己的利益，大家鼓掌叫好。
　　 没错，法治社会正该如此。
　　
　　 请让我继续引用一个刚刚发生的最牛拆卡户的故事。
　　 大家对此应该还是应该记忆犹新的。
　　
　　 2007年3月16日，全国人大表决通过物权法草案。这期间，很多论坛上出现了一个帖子，帖子的内容是一张图片：重庆一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼，犹如大海中的一叶孤舟。网友将其命名为“史上最牛的钉子户”。这条新闻的出现，顿时产生出剧烈的反响，很久以来一直是城市建设热点的拆迁与“钉子户”问题，又一次以水入油锅的声势爆炸开来。全国各大媒体纷纷跟进，一场关于物权与“钉子户”的争论，在全国范围内展开。
　　 2007年3月19日下午，九龙坡区法院依法裁定：要求被拆迁人在3月22日前搬迁。如不履行，法院将强制执行。被拆迁人吴苹当庭表示不服法院的裁定。
　　 3月23日是法律意义上强拆重庆“最牛拆迁户”的第一天，但法院并未派人到达现场，并表示尚不能确定是否需要强拆。被拆迁户吴苹则向重庆高院递交书面申诉，请求撤销九龙坡区法院先予执行强拆的裁定。
　　 　4月2日晚19时许，挖掘机车拆除了这间引起媒体广泛关注的重庆九龙坡区“最牛钉子户”的房屋。据了解，经多方面调解，“钉子户”夫妇杨武和吴萍与开发商达成和解，同意接受易地实物安置方案，并自愿搬迁。至此，这起坚持4年之久的拆迁事件尘埃落定。
　　
　　 事情确实是解决了，但大家注意了吗？九龙坡区法院依法裁定：要求被拆迁人在3月22日前搬迁，并且是“先予执行”。
　　
　　 何谓“先予执行”？
　　 抄一段司法解释给大家：
　　 “先予执行”要责令一方当事人预先履行一定义务。但是对财产的保全并非决定财产的归属，先予执行也只是基于某些案件原告人的特殊需要，责令被告预先履行一定的义务，而不是最终确定当事人的实体权利义务问题。所以，财产保全和先予执行的目的是为了保证诉讼的顺利进行，与程序问题紧密相关，人民法院采用裁定的方式进行财产保全和先予执行。
　　 对于财产保全和先予执行的裁定，当事人不能上诉，但可以向作出裁定的法院申请复议一次。复议期间，不停止对裁定的执行。
　　
　　 作出了“先予执行”的裁定，那就意味着必须执行，虽然事情的对错、曲直还没搞清楚，还没确定是或该是怎么回事，但先得按照法院的裁定来做。特别需要着重强调的是：“对于财产保全和先予执行的裁定，当事人不能上诉，但可以向作出裁定的法院申请复议一次。复议期间，不停止对裁定的执行”。
　　
　　 本案处理的实际上是非常、非常莫名的，可以说是中国法律的耻辱！
　　 法院“先予执行”的裁定生效近十天了，竟然没有任何司法部门去执行裁定！
　　 法院的执行力何在？
　　 这样的法律，怎能取信于人？
　　 尽管最后事情解决了，当事人双方都要到了自己想要的结果，都号称自己守法，但我只看到了九龙坡区法院“先予执行”裁定被阴干。
　　
　　 或者，这个事件中，最后得到维护的是弱者的权益；或者，社会各界都对开发商的拆迁行为，早有成见，都希望能看到开发商遵守规则；（确实，本事件中的开发商还是比较温柔的）或者，大家在生活已经听闻了太多的悲哀的被拆迁户的故事。
　　 所以，很多人都偏向于支持本事件中的被拆迁人。
　　
　　 但，请注意，真正的法治是针对所有人的，强者需要遵守法律、弱者同样需要守法、执法者更应该拿出认真执法的勇气！
　　
　　 这样说法院的人肯定也是一肚子怨气，你说执行说得轻松，可真是那样好做的吗？当时在拆迁现场天天围了无数的海内外媒体，我们去执行拆迁，这家钉子户会有什么反应？他会像那个德国的磨坊主一样吗？磨坊被拆的时候，冷静旁观，然后再去寻求法律支援？（在本案先予执行的这种情况，被拆迁人可以继续通过法律途径维权的）怎么看都不可能，最牛钉子户和法警发生肢体摩擦的概率是非常高的，这倒不说法警打不过这家人，怎么可能呢？国家机器开动起来，会打不过一个个人？可这个冲突过程要是被全世界媒体现场直播了，那是什么影响？重庆的脸面到哪里去了？中国的脸面呢？一个拆迁闹出这样大的动静，这个法院院长还想不想干了？
　　 你说让法院怎么执行？
　　
　　 行了，如果换我是法院的，这种问题砸到我身上，我也解决不了。
　　
　　 好了，最后事件处理圆满，看戏的看得开心，唱戏的唱的满意，只有大家都口口声声维护的法律成了“冤大头”。
　　
　　

solarxia

　　 首先要说明，拆迁是个国际化的难题，只要有新陈代谢，就必然会引发拆迁问题。
　　 很多朋友经常会引用一个国外的故事，来说明西方国家是如何的尊重个人的物权，并通过这个故事来反衬我们目前的困境，来反映我们目前对被拆迁者的不尊重、反映我国当代拆迁者的蛮横和不遵纪守法。
　　
　　 这个故事号称发生在几百年前的德国。全文如下：
　　
　　 “威廉一世，号称“军人国王”的普鲁士国王弗里德里希，在距离柏林不远的波茨坦修建了一座行宫。有一次，这位皇帝登高远眺波茨坦市的全景，他的视线却被紧挨着宫殿的一座磨坊挡住了他想以一种公道的方式来解决，于是派人前去与磨坊的主人协商，希望能够买下这座磨房。
　　 不料，这个磨坊主就认一个死理，这座磨坊是从祖上传下来的，不能败在我手里。几次协商，许以高价，晓之以理，动之以情，表示组织的关怀，警告威胁领袖安全，影响伟大祖国形象这个问题的严重性。要知道这里可是一个国家的门面，来这儿的国际友人多极了。可这个老汉始终软硬不吃。
　　 面对这样不识抬举、不可理喻的钉子户，终于威廉“龙颜”震怒，派警卫人员把磨坊给拆了。
　　 有趣的是，这个钉子户拆迁时倒很配合，展现了良好的绅士风度，好像一点都不担心，既没有哭天喊地，满地打滚，也没有把汽油倒在身上威胁要自焚。他袖手站在一边，嘴里叽叽咕咕：别看你是一国首脑，我德国尚有法院在，待我到法院与你理论。
　　 第二天，这个老汉居然就在当地一纸诉讼把国家元首告上了法庭，地方法院居然受理了，判决结果居然是威廉一世败诉。判决皇帝必须“恢复原状”，重新把那磨房盖起来，以赔偿由于拆毁房子造成的损失。威廉贵为一国之君，拿到判决书也只好遵照执行。
　　 后来威廉一世和那个磨房主都“驾崩”了，轮到小磨房主想进城，希望把磨房给卖了，不由想起了那个老买主，但他不知第二代领导人对这个磨房感不感兴趣，就给威廉二世写了一封信。威廉二世给他回了信：“我亲爱的邻居，来信已阅。得知你现在手头紧张，作为邻居我深表同情。你说你要把磨坊卖掉，朕以为期期不可。毕竟这间磨坊已经成为我德国司法独立之象征，理当世世代代保留在你家的名下。至于你的经济困难，我派人送三千马克，请务必收下。如果你不好意思收的话，就算是我借我给你的，解决你一时之急。你的邻居威廉二世”。
　　 历经了多少个统治者，到现在，那个磨坊，德国司法独立的象征，代表了一个民族对法律的信念，仍像纪念碑一样屹立在德国的土地上。
　　
　　 很感人，是吗？
　　 姑且不谈论故事的真伪，编故事的人的立意是好的，希望大家都能遵守法律的约束，不管你是高高在上的皇帝，还是一个小小的磨坊主，大家都该听法律的。在这个故事里，皇帝受到了法律的约束，老百姓在法律的维护下保全了自己的利益，大家鼓掌叫好。
　　 没错，法治社会正该如此。
　　
　　 请让我继续引用一个刚刚发生的最牛拆卡户的故事。
　　 大家对此应该还是应该记忆犹新的。
　　
　　 2007年3月16日，全国人大表决通过物权法草案。这期间，很多论坛上出现了一个帖子，帖子的内容是一张图片：重庆一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼，犹如大海中的一叶孤舟。网友将其命名为“史上最牛的钉子户”。这条新闻的出现，顿时产生出剧烈的反响，很久以来一直是城市建设热点的拆迁与“钉子户”问题，又一次以水入油锅的声势爆炸开来。全国各大媒体纷纷跟进，一场关于物权与“钉子户”的争论，在全国范围内展开。
　　 2007年3月19日下午，九龙坡区法院依法裁定：要求被拆迁人在3月22日前搬迁。如不履行，法院将强制执行。被拆迁人吴苹当庭表示不服法院的裁定。
　　 3月23日是法律意义上强拆重庆“最牛拆迁户”的第一天，但法院并未派人到达现场，并表示尚不能确定是否需要强拆。被拆迁户吴苹则向重庆高院递交书面申诉，请求撤销九龙坡区法院先予执行强拆的裁定。
　　 　4月2日晚19时许，挖掘机车拆除了这间引起媒体广泛关注的重庆九龙坡区“最牛钉子户”的房屋。据了解，经多方面调解，“钉子户”夫妇杨武和吴萍与开发商达成和解，同意接受易地实物安置方案，并自愿搬迁。至此，这起坚持4年之久的拆迁事件尘埃落定。
　　
　　 事情确实是解决了，但大家注意了吗？九龙坡区法院依法裁定：要求被拆迁人在3月22日前搬迁，并且是“先予执行”。
　　
　　 何谓“先予执行”？
　　 抄一段司法解释给大家：
　　 “先予执行”要责令一方当事人预先履行一定义务。但是对财产的保全并非决定财产的归属，先予执行也只是基于某些案件原告人的特殊需要，责令被告预先履行一定的义务，而不是最终确定当事人的实体权利义务问题。所以，财产保全和先予执行的目的是为了保证诉讼的顺利进行，与程序问题紧密相关，人民法院采用裁定的方式进行财产保全和先予执行。
　　 对于财产保全和先予执行的裁定，当事人不能上诉，但可以向作出裁定的法院申请复议一次。复议期间，不停止对裁定的执行。
　　
　　 作出了“先予执行”的裁定，那就意味着必须执行，虽然事情的对错、曲直还没搞清楚，还没确定是或该是怎么回事，但先得按照法院的裁定来做。特别需要着重强调的是：“对于财产保全和先予执行的裁定，当事人不能上诉，但可以向作出裁定的法院申请复议一次。复议期间，不停止对裁定的执行”。
　　
　　 本案处理的实际上是非常、非常莫名的，可以说是中国法律的耻辱！
　　 法院“先予执行”的裁定生效近十天了，竟然没有任何司法部门去执行裁定！
　　 法院的执行力何在？
　　 这样的法律，怎能取信于人？
　　 尽管最后事情解决了，当事人双方都要到了自己想要的结果，都号称自己守法，但我只看到了九龙坡区法院“先予执行”裁定被阴干。
　　
　　 或者，这个事件中，最后得到维护的是弱者的权益；或者，社会各界都对开发商的拆迁行为，早有成见，都希望能看到开发商遵守规则；（确实，本事件中的开发商还是比较温柔的）或者，大家在生活已经听闻了太多的悲哀的被拆迁户的故事。
　　 所以，很多人都偏向于支持本事件中的被拆迁人。
　　
　　 但，请注意，真正的法治是针对所有人的，强者需要遵守法律、弱者同样需要守法、执法者更应该拿出认真执法的勇气！
　　
　　 这样说法院的人肯定也是一肚子怨气，你说执行说得轻松，可真是那样好做的吗？当时在拆迁现场天天围了无数的海内外媒体，我们去执行拆迁，这家钉子户会有什么反应？他会像那个德国的磨坊主一样吗？磨坊被拆的时候，冷静旁观，然后再去寻求法律支援？（在本案先予执行的这种情况，被拆迁人可以继续通过法律途径维权的）怎么看都不可能，最牛钉子户和法警发生肢体摩擦的概率是非常高的，这倒不说法警打不过这家人，怎么可能呢？国家机器开动起来，会打不过一个个人？可这个冲突过程要是被全世界媒体现场直播了，那是什么影响？重庆的脸面到哪里去了？中国的脸面呢？一个拆迁闹出这样大的动静，这个法院院长还想不想干了？
　　 你说让法院怎么执行？
　　
　　 行了，如果换我是法院的，这种问题砸到我身上，我也解决不了。
　　
　　 好了，最后事件处理圆满，看戏的看得开心，唱戏的唱的满意，只有大家都口口声声维护的法律成了“冤大头”。