[转帖]揭秘地产大腕们的发家史

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　　有意思吗？两个故事一对比，还想拿德国的磨坊说事吗？
　　 我不否认，这个事件极大地催进了全社会对于物权、拆迁问题的关注、讨论，提高了大家的认识，非常有利于“野蛮拆迁”的减少，但请不要说该事件中，有人维护了法律的尊严。
　　 法院没有按期执行，被拆迁人没有执行法院的“先于执行”裁定，算下来，守法的好像只剩下了开发商？！
　　 开发商从一开始就默默承担了因“最牛钉子户”造成的成本压力，并耐心的在寻求法律途径解决问题，在法院作出了有利于自己的裁决后，并没有得意忘形，在裁定生效后，也没有依仗法院裁定对自己方面有利就直接动手进行拆迁，而是耐心地等待法院的执行，在此期间，还在继续与对方进行交流，最后圆满的解决了这一事件。
　　 被大家咒骂的“黑心开发商”成了守法者，哈，“黑色幽默”。
　　
　　 有朋友可能会说，这个只是个案，我国拆迁者普遍强势，被拆迁者普遍弱势。
　　 拆迁问题中为什么会出现问题？
　　 绝大多数情况都是因为被拆迁人认为补偿太低。
　　 有调查表明，从全国各地实际拆迁补偿情况和房屋市场价来看，中国大部分被拆迁居民的再购置能力是相当低的。
　　
　　 这就没法不引发被拆迁者的反对，本来嘛，我住的好好的，就算房子旧点，也是家啊。拆迁补这样点钱，在同样的地段根本不可能买到新房。想让我搬，给我原地还套新房来、或者多赔钱来。
　　
　　 笔者在北京的从业期间，确实遇到过遭遇野蛮拆迁的住户；但也同样遇到过，因拆迁而爆富的住户。
　　 最近几年，在北京的开发商在拆迁问题上，都是比较小心的，还都明白法律是怎么回事。有一国企开发商最近在北京市区三环附近一个不错的地段做了一个项目，每平方米的拆迁款约在1.5万到1.7万元左右。
　　 拆迁户皆大欢喜，都搬走了。
　　 最后建成的新房的价格将近三万一平。
　　 开发商的成本因拆迁上升了，他不可能赔本做生意，那唯一的结果就是导致房价进一步攀升。由购房人买单。
　　
　　 做一个极端的假设，拆迁户漫天要价，开发商照单全收，拆迁户的利益全得到了维护，那计划要买房的人呢？他们的利益呢？拆迁户的利益要建立在他们做房奴的基础上吗？
　　
　　 少赔，容易出事件；多赔，成本增加，房价上扬。选那边？这种选择题，谁会做？
　　
　　 让我们换个角度，站在开发商的角度上考虑一下。有开发商就钉子户问题和笔者交流时谈到过，“我他妈真想一把火烧了他，其他人全搬了，就这几户漫天要价。我这一项目人吃马喂、贷款利息，一天成本多少钱啊，一天十几万、十几万的白扔啊，动不了工。”
　　 “那你多补人家点呗，与其这样白扔钱，不如早点打发了，项目好动工。”
　　 “没那样容易啊，今给这家补了，明天另一家钉子户就敢再要一个天价出来，这些钉子户个个还都爱显得很，得了便宜还得四处宣扬。先搬出去的那些人要是知道钉子户补的比他们多，都得回来闹，我这项目那就彻底没法弄了。”
　　 说实话，听这个开发商诉苦之前，我一直是站在被拆迁者立场上的，认为被拆迁者是弱者。
　　 一瞬间，将心比心的站在开发商上那一刻，突然能理解野蛮拆迁为什么会出现了。
　　 “老子一天十几万的都砸进去了，都是为你个钉子户，已经给你补偿了，你还想敲我多少啊？当开发商都是冤大头啊。叫几个人，晚上砸了他们家。”
　　 对开发商来说，这确实最简单、有效的方法。对极个别刁民，也确实有效。
　　 但，有的住户，并非为了要价，而是真是有其他原因不接受搬迁原因的，于是往往矛盾进一步激化。
　　
　　 除去当时双方的利益，拆迁还牵扯到公众利益。一个项目，因为钉子户，一拖几年，周边的住户天天生活在工地周围，整个区域市容脏乱，这该谁负责？如果是公共项目，比如医院，因为一个钉子户，让周围的居民晚一年才看病，这个麻烦，该谁负责？
　　 如此难题，怎么解决？
　　 还是看看国外吧。

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　　在美国，各个行业都有一个“公平市场价格”——市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。房地产行业也有这样的一个价格，作为补偿拆迁户的标准之一。
　　 私人开发商如果想在一块土地上搞开发，就需要事先购买这片土地，包括这里住户的房产。实现这一目标的前提是，开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。
　　 相对来说，政府征地的情况就比较复杂，因为这涉及到公众利益与个人利益孰轻孰重的问题。美国是一个强调与保护个人利益的国家，但对公众利益也不能不管不顾。美国相关法律规定：政府无权征收个人土地和财产，除非给予合理的赔偿。这里“合理赔偿”的标准，也是以公平市场价格为参考。
　　 公平市场价格是为双方达成拆迁协议提供一个标准。如果当事双方不能就合理补偿达成一致，还可以走司法程序。
　　康涅狄格州的一个城市因军事基地被关闭，当地经济迅速萧条。为扭转局面，政府打算在原军事基地建设公园。然而，一些被涉及到的私有土地拥有者反对动迁，无论政府给多少补偿金他们都不搬，“合理补偿”不好确定。动迁户还一纸诉状把政府告到了法院。官司打到美国最高法院后，9个大法官以谨慎的“5：4”裁决驳回动迁户的上诉，支持当地政府强制性拆迁。
　　 法官们的谨慎，反映了美国司法努力在公私之间寻求一种平衡。而总的来看，美国地方政府和居民在征地特权的法律纠纷中也各有输赢，这在一定程度上使政府在动用拆迁特权问题上更加谨慎，而民众也渐渐习惯了更多地考虑公共利益。
　　
　　 在韩国，存在纷争比较多的是公营事业征用土地，如修建城市铁路、高速公路等，按韩国媒体说法，公营事业征地，经常发生“物理冲突”，也就是肢体冲突，即居民与警察发生暴力打斗。近期比较著名的案例，是韩国政府在平泽地方征用土地为驻韩美军修建新军事基地，遭到平泽居民暴力抵抗，多次发生流血事件，政府头疼不已，从总统到总理多次现场办公，但居民坚决不让步，最后，不得不宣布建设计划推迟四到五年，也就是说，现政府已经承认无能为力，把包袱丢给下届政府了。
　　 韩国也有最牛的“钉子户”。数年前，京畿道内一公司成片开发，遇到一房主，对祖业极为热爱，坚决不卖房子。不是给多少钱才合理的问题，而是不管给多少钱都不卖。此住户四周的房子全部出卖了，该公司也启动了工程，但这一家到底挺了下来。该公司毫无办法，最后只好用大楼把这一家围了起来，成为京畿道一景。
　　
　　 N多国家为了拆迁大打出手。唉。
　　
　　 看了一圈，拆迁问题在世界各地都是个难题，个人、公众、钉子户、开发商、政府种种利益交错。 唯一的解决途径：只有遵守法律，在合理的市场价格的前提下，所有的人都依法办事。
　　 发生矛盾了，大家法庭见。判开发商多补，开发商就乖乖掏钱；判开发商不得拆迁，开发商就乖乖走人；判住户搬迁，住户就乖乖的收拾行李。
　　
　　 从法律的角度，回到本系列开头的东方广场的故事，如果当时该区域的拆迁户与开发商达成了一致的协议，各位专家实在没有反复上书的意义。
　　 如果真的放不下这块地，就觉得此地应该盖政府大楼，那就联合愿意那这块地的部委，组建一家公司，与长江实业或东方海外一起竞标，谁出价高，谁拆迁费给的合理，地就归谁。
　　 再争执不下了，那就法院见。
　　 无论是专家、开发商、部委、企业、刁民、普通民众……只要大家都肯在法律的框架下行事，我说的是真正按照法律去做，而不是打着法律的幌子，来维护个人的私利，那么在法律框架下，问题必然会解决的。
　　 但前提是，法院要用于维护自己的权威，勇于执行法律。
　　 真不知道，美国法院拿着拆迁裁定，面对媒体镜头，是怎么执行裁定的。不知道，美国法院需要考虑的问题，有没有中国法院需要考虑的那样多。
　　 唉，知易行难啊。

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 说起法律解决问题，最后想起了一个北京开发商按照法律途径解决拆迁问题的高招，一个哭笑不得的高招，但不得不承认确实是高招。
　　
　　 一片老旧小区前，这天有一家律师事务所开业了。
　　 当地居民，并没有人对这家律所投以太多的关注。小老百姓，都希望平安过日子，谁天天想打官司的事啊。
　　 过了几天，拆迁通知下来了。
　　 小区居民炸了锅，纷纷开始盘算自己的利益。有人决定搬，当然，还有人决定不搬，似乎所有的拆迁项目，永远都会有几个钉子户。
　　 这时候，律师事务所的律师出现了，“钉子户同志，想要寻求更多的利益吗？你们的力量是微薄的，法律的力量是强大的，我们律师能够帮助你在法律的框架下，得到最大的利益。一般的钉子户，你们除了哭、闹、硬抗之外，也缺乏有效的应对着数，委托我们来做吧，我们熟悉法律的手段，效果绝对比你们自己出面好的。”
　　 恩，几个钉子户想了一下，觉得律师说得有理，于是大家集资，筹钱交了律师费，请律师出面和开发商交涉。
　　 律师还是很卖力的，恩，简短截说，收了律师费后，律师成功地维护了拆迁户的利益，开发商成功的拿到了土地，大家皆大欢喜。
　　 故事完了吗？
　　 一天，开发商笑着对笔者说：这家律师事务所，是我开的。
　　 得，到最后，开发商还多赚一笔律师费。
　　
　　 看上去，一切都在法律的框架下，可，可，让我说什么好啊。
　　

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　　地产幼儿园大班里的一场混乱
　　
　　地产幼儿园，大家乖乖排排坐、吃果果。
　　阿王一直是班里的班长，学习好，很多小朋友都服他，阿冯小朋友逢人就说要“傍阿王”，跟着阿王有肉吃。
　　阿孙小朋友就不喜欢阿王的老大做派。
　　一天老师刚出去，阿孙就喊：这学期我要考100分，我要当第一，当第一！
　　这是地产幼儿园大班创建以后，少有的、敢直接向班长挑衅的小朋友，所以大班、以及小班的很多小朋友都表示了高度关注。
　　
　　有些和阿王好的小朋友直接就说：阿孙，你算了吧。第一也是你当的？
　　阿王还是很有风度的：阿孙当第一不是不可能，但不会这样快。
　　从此两家开始追着打。
　　
　　等到了一天的课间活动，阿王等几个小朋友直接把阿孙堵在了博鳌小巷，一顿训，骨鲠在喉，不吐不快阿。哈哈
　　阿孙一点不怕沙包样大的拳头，接着吵：就算我当不了第一又怎么了，我当第二我，当年我在小班的时候……
　　双方打作一团。
　　
　　一群小班的小朋友在旁边直接给阿孙加油，打他！打他！让他老想并了我们！
　　在旁边看打架的经济学课代表＃＃＃插话道：按照幼儿园升小学的制度，你们2／3都是该被淘汰的。
　　经济学课代表话音未落，头上早吃了小班同学一拳。
　　
　　
　　
　　
　　阿廉和阿力看到这种场合，也开始商量。
　　阿力：平时看阿王也嚣张的利害，好像总是他老大，要不咱趁这个机会也跟着闹上一闹？
　　阿廉：阿王劲大，咱联合阿许、阿朱一起来还差不多。
　　阿朱是班里个最大的，天天闷声在教室后面，也不说话，大伙也不敢惹他。连阿王都说：阿朱才是咱们大班真正的大个子。
　　阿力：得了吧，阿朱只管自己的事，大班里的事从不搀和。阿许打架那是真猛，手快、时机准，但阿许最近跟隔壁班那个俄罗斯大个子纠缠着呢，顾不上阿。咱哥两要慎重。
　　
　　
　　两人正商量着，战局有了变化。
　　隔壁外国班的摩根同学跑过来，向阿孙喊：我帮你，我帮你。
　　阿孙正打的费劲，看到有人帮忙，大喜过望。
　　结果摩根过来，一扫堂腿，把本来都快没劲的阿孙给踢倒了。
　　摩根操着生硬的汉语说：不能怪我踢他，是他自己站不住了。
　　
　　阿王大喜，得胜还朝。
　　阿廉、阿力一递眼神，幸亏刚才没跟着动手，还是慎重点好阿。
　　
　　阿孙腿崴了，头破了，不啃声了。
　　班里座次安定了。
　　
　　这会老师推门进来，带进一个小女孩。
　　老师说：这是刚插班来的阿杨小妹妹，别看她年纪小，学习特别好，以后就是你们副班长了。过几天还要转过来一个阿吴小妹妹，是个川妹子，也学习很好，以后是课代表。
　　老师说完出去了。
　　
　　大班秩序大乱。
　　她一小女孩凭什么阿？大伙纷纷质疑。
　　阿王站起身来大喊：我有十六根棒棒糖，是全班有最多棒棒糖的！哼。
　　阿杨从容不迫，打开书包，哇噻，拿出了四五十根棒棒糖。
　　全班皆惊啊。
　　阿力和阿廉加起来也就十根左右阿，阿朱糖多，但也吃了一惊。
　　
　　阿王很快镇静下来，大喊：我不囤糖、不捂糖，有糖大家一起吃。
　　阿杨啥话都没说，坐下来，慢悠悠的把四五十根棒棒糖挨个重头数了一遍，生生就把众多大班小朋友馋了个口水直流。
　　
　　地产幼儿园的故事纯属虚构，如有雷同，那真是巧合、巧合、真巧合。
　　

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地产大腕如何应对多元化
　　
　　
　　
　　男人有钱就变坏，企业有钱就……多元化。哈哈。
　　
　　有人说多元化好，有人说多元化坏，有人说“你看，因为多元化，死了多少企业啊！”，但，其实，就算没有多元化，很多企业也关门了。
　　一群经济学家都会说，按照经典教科书的解释，企业的规模是有一定范围，关键是内部交易费用不能大于外部交易费用。多元化将分散企业资金、导致企业主业不明……
　　但，如果没有多元化，李嘉诚现在还在卖塑胶花呢，继续做钟表店的小伙计也不一定，会成为华人首富吗？
　　多元化未必好，专于主业也未必坏。
　　商场如战场，战场的要诀就是：兵无常形、水无常势，运用之妙，存乎于心，那能一概而论啊。
　　
　　前文说到，到1994年，除了孙宏斌以外，其他的大腕们都已经完成了第一桶金的积累，有的大腕早都完成了，呵呵，手里有了钱，哈，自由、冲动，有钱了控制不住，往往就爱走多元化的路线。
　　
　　本文所探讨的大腕们，好几位都毅然决然的跳到了多元化的“井”（还不好说是陷阱了）里面，有伤痕累累的，也有笑傲江湖的。
　　
　　1992年在海南赚了钱，1993年在北京赚了钱，有了钱的冯仑感觉很幸福，于是开始多元化，按照冯仑的描述是，“全国各地设立分公司，男人啊，寻找的就是一种成就感，等你在全国各地都有人接来送往、都有下属的时候，太有成就感了，可过了一段时间，一看不对，怎么净赔钱，于是开始回撤了。”
　　 1992年至1995年，万通实行“多元化市场扩张”战略。北京、上海、深圳、广西等地都曾有过万通的身影，触角更是伸向了地产、金融、制药等多个领域。西安赚了一点钱，珠海完全套死，广西有一部分还可以，多数不太好。
　　 1996年之后，万通将业务收缩到了北京一地的地产业务。直至2004年其联手天津泰达，僵局才真正被打破。在此之前，除了在海南拿了一块地之外，万通几乎没有走出过北京。
　　 这似乎是多元化失败的一个例子？但真是这样吗？
　　 让我们继续看下去。
　　 2003年9月，冯仑旗下的北京万通实业股份有限公司正在筹备上市，投资银行人士认为万通主营是房地产业务，参股银行会使得公司“不纯洁”，很难给资本市场一个好的估价。
　　 这帮只会死读书的投资银行人士啊。
　　 于是，当时史玉柱以上海健特生命科技限公司名义，从冯仑手中买下了1.43亿股民生银行国内法人股，当时民生银行的流通股股价为8元左右。
　　 因交易双方，签有保密协议，所以到目前为止，仍无法获悉其交易价格。
　　 就算按照当时民生银行流通股股价8元这个最高价计算，冯仑此次出售回笼资金11亿左右，但实际情况，可能卖不到8元的高价。当时看也是收益丰厚。
　　 但如果万通一直将参股的民生银行股权持有到今天，万通这部分股权的价值保守估计将在40亿元左右。万通踏空30亿啊。
　　 这得当多久的“黑心开发商”才能赚这样多钱啊？哈。
　　 不过估计，冯仑2003年出售民生银行股权回笼的那笔资金也没闲着，2003年以后这样的好年景，估计靠这笔钱也继续赚钱了，只是不知道收益有没有30亿那样多，不知道冯总对这笔交易后悔过没。
　　
　　 这是多元化的问题？还是企业当家人判断的问题？大家自己思考吧。
　　

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万科从多元到专情房地产的案例，已经成为很多人熟知的经典教程。
　　万科的多元化由来已久，本来就是外贸出身，房地产才是多出的那一元呢。
　　九十年代中期，万科都还执行的是多元化的发展思路，发展到最多的时候几乎包罗万象，有70余家企业。
　　折腾过服装、建过服装厂，如果现在谁要还有“万科”牌的衣服，那已经具有收藏价值了，哈哈。
　　 弄过电影、还有个足球队。
　　盘子大了，涉及的行业多了，利润却不见多。这一点和万通很像。这弄得王石也很苦恼。
　　在1992年底，万科高层在上海开会，确定了以房地产为主业，专业化经营的思路。万科走上了“减法”之路。于是，开始大刀阔斧的砍掉很多企业，甚至是市场有丰厚回报的行业，比如卖掉怡宝矿泉水，卖掉万佳超市。
　　卖掉亏损企业是心情愉快的，卖盈利企业就开始犹豫了。2001年，当有消息说万科要把所持有的万佳百货72%的股份全部转让给华润时，很多人不相信，因为万佳的营业额已经超过沃尔玛和家乐福，居广东省第一位，而且还有发展潜力。
　　据了解，当时万科内部也有反对意见，有人士认为，万佳百货可以形成相当强大的现金流，这个对房地产能起到促进作用。
　　但最后，王石决定放弃万佳，老王认为，万科本身的资源无法同时在房地产和零售业两个巨大的战场作战，而零售业和房地产业相比，万科在房地产业更有优势。
　　经过了近十年减法，万科终于专一地产。
　　
　　万通和万科是越做越专一，这条道路号称是光荣正确的，已经得到大多数专业人士认可的，（估计这些人士咬牙硬不去看万通踏空在民生银行中的那30亿）。
　　但也有大腕不走寻常路的，呵呵。下面看一看多元化经营的大腕案例。
　　

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　　万科从多元到专情房地产的案例，已经成为很多人熟知的经典教程。
　　万科的多元化由来已久，本来就是外贸出身，房地产才是多出的那一元呢。
　　九十年代中期，万科都还执行的是多元化的发展思路，发展到最多的时候几乎包罗万象，有70余家企业。
　　折腾过服装、建过服装厂，如果现在谁要还有“万科”牌的衣服，那已经具有收藏价值了，哈哈。
　　 弄过电影、还有个足球队。
　　盘子大了，涉及的行业多了，利润却不见多。这一点和万通很像。这弄得王石也很苦恼。
　　在1992年底，万科高层在上海开会，确定了以房地产为主业，专业化经营的思路。万科走上了“减法”之路。于是，开始大刀阔斧的砍掉很多企业，甚至是市场有丰厚回报的行业，比如卖掉怡宝矿泉水，卖掉万佳超市。
　　卖掉亏损企业是心情愉快的，卖盈利企业就开始犹豫了。2001年，当有消息说万科要把所持有的万佳百货72%的股份全部转让给华润时，很多人不相信，因为万佳的营业额已经超过沃尔玛和家乐福，居广东省第一位，而且还有发展潜力。
　　据了解，当时万科内部也有反对意见，有人士认为，万佳百货可以形成相当强大的现金流，这个对房地产能起到促进作用。
　　但最后，王石决定放弃万佳，老王认为，万科本身的资源无法同时在房地产和零售业两个巨大的战场作战，而零售业和房地产业相比，万科在房地产业更有优势。
　　经过了近十年减法，万科终于专一地产。
　　
　　万通和万科是越做越专一，这条道路号称是光荣正确的，已经得到大多数专业人士认可的，（估计这些人士咬牙硬不去看万通踏空在民生银行中的那30亿）。
　　但也有大腕不走寻常路的，呵呵。下面看一看多元化经营的大腕案例。
　　
　　
　　有意思的是，黄光裕的企业是越做越多元，一开始只有家电连锁超市，1996年，才开始进军地产，黄光裕是本文探讨的16位大腕中最后一个进入房地产行业的。
　　值得注意的是，1993年，由于和其哥黄俊钦发展思路不同，黄氏兄弟分家、各自拓展空间，而发展思路的冲突点就在于黄俊钦希望加大对房地产行业的投入，而黄光裕想继续做好家电连锁。
　　 三年之后，黄光裕又走上了黄俊钦当年的道路，原因何在？
　　 而且，国美的发展途径有一些和万科背道而驰，
　　 万科是为了全力做好地产，放弃了连锁超市；而国美是做大连锁后，又进入了地产。两个精明的商人，在两个几乎同样的行业上，进行了反向操作，很有趣。
　　
　　 有人士表示，黄光裕之所以进军房地产，主要是因为借用超市零售业带来的资金流。
　　 但黄光裕曾表示，涉足房地产主的目的，并不是为了捞利润，而是为了两个行业间的优势互补。国美进入房地产行业时，当时的房地产形势并不是很好，北京的地产行业在1991到1993年期间是最好的，1995年就已经开始下滑了。进入地产行业，决不像有些人想象的国美是为了借用零售业的资金流，如果真要那样做的话，国美也许早就死掉了，毕竟零售业能够沉淀下来的可用资金是相当有限的。即使你销售十个亿，可能也只有一两千万，或者是三千万可用资金的沉淀，这点儿资金对房地产业来说是远远不够的。
　　
　　 有趣的是，另一家家电连锁企业——苏宁几乎也曾上演了同样的一部分家戏。1990年，张桂平和弟弟张近东创办了一家空调专卖店，后兄弟分家。分家后，张桂平在南京找到几块地，做房地产，此后，他成立苏宁建设集团。张近东则将“苏宁”发展成了国美最强大的对手。
　　
　　 王石、黄光裕、黄俊钦、张近东、张桂平五位一流的商人，都为做地产、还是做商业连锁进行过抉择，每一位根据自己对未来的判断，也都进行了操作。
　　 搞笑的是，这五位的选择几乎穷尽了连锁和地产两个行业排列组合的所有可能。
　　连锁、地产都作——黄光裕
　　只要地产—————王石、黄俊钦、张桂平
　　只要连锁——－——张近东
　　都不要————零，哈
　　
　　 行业抉择，谁对谁错？到目前为止，似乎效果还都不错，难分伯仲。
　　 进一步分析，连锁、地产两大行业实际上有一个共同点，那就是都属于老百姓购买力提高、消费升级的直接受益行业。
　　 所以，大腕们实际上都是把握到了消费升级这个主题后，在此主题上分道扬镳的。
　　
　　
　　朱孟依的多元化发展是这些大腕中，最为成功的。
　　试举一例。
　　2000年1月，朱孟依出资2亿元，成立了广东盈通投资公司，以建设九运会数据传输网络工程为切入点，切入广东政务IP宽带网建设。接着，朱老板把这项工程又分包给自己的工程公司。一来一往，他就赚了自己一笔，实际的工程投资远低于2亿元。
　　 最为关键的是，盈通公司不只铺设一根政务IP光缆，在挖管道的同时，铺设了更多的管道。然后将这些管道出售给那些急于铺设光缆的电信运营商。一根管道每公里的售价是8到20万元。不到两年时间，盈通公司在广东省内就铺设了3000多公里的网络。除了中国电信，盈通是广东省内拥有光纤网络资源最多的公司。2001年11月，朱孟依将其在盈通的绝大部分股份，全部出售给急于介入电信行业的中信集团。业内流传的价格是11亿元。
　　 在大家蜂拥杀入网络热潮中淘金的时候，朱老板早已经在大家伙儿前进的必经道路上，盖好了淘金用品店，大伙儿金未必淘到，朱老板的钱却肯定是赚到了。
　　 这种眼光、这种人脉、这种前瞻性，着实了得。
　　
　　
　　
　　张宝全认真的再做EVD，绿地集团还有相当的非地产业务，顺驰红火的时候也弄过影视公司的，富力、碧桂园都有自己的建筑公司，这又算不算多元？楼忠福、杨国强就是建筑起家，要是一直专一，就眼看着地产热浪擦肩而过？看看万通在民生银行中踏空的那三十亿，专一一定行吗？想想各家公司在发展历程中，对多元化上烧的钱，又确实感叹多元不易啊。
　　
　　万通万科专一；
　　国美合生多元。
　　谁胜谁败？
　　从企业要做百年老店的角度看，二十年太短，怕还要看，
　　但人寿几何？一个企业家的黄金岁月有多久？
　　做百年老店的目的又是为何？只是为了企业活的长？还是为了赚钱？
　　是赚钱重要，还是企业寿命重要？只看钱，会不会有命赚没命化？只为长久，那会不会丧失很多主业以外的盈利机会？
　　呵呵，专一？多元？
　　
　　
　　练功为了制胜；
　　经商为了致富。
　　
　　练功的时候,
　　有人说内功好，气息绵长，练好的好似特异功能；
　　有人说外功好，刚劲勇猛，练好了叱咤风云；
　　又有人说，内外兼修，内练一口气，外练筋骨皮。
　　其实嘛，打得倒你就是好拳。哈哈。
　　经商怕也是一样，分清一分、多元真的那样重要吗？

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　　地产大腕紫禁之巅的第一轮交锋
　　
　　月圆夜，紫禁颠。一剑西来，天外飞仙。
　　叶孤城、西门吹雪，白衣、长剑、血。
　　长剑寂寞，高处风雨，请拔剑，一剑光寒十四州。
　　
　　对中国的房地产业来说，紫禁之巅自然就是——北京，哈。
　　
　　这里汇聚了来自全世界的高端买家；
　　这里有无与伦比的购买力；
　　这里有全国最高的曝光度，在这里做好，立刻可以名扬业界；
　　
　　但是，
　　这里也有极高的市场壁垒；
　　这里的土地价格是全国最为昂贵的；
　　这里同样汇集着，一群和你一样的、来自全国各地的野心勃勃的人，大家都等着在紫禁之巅一较短长。
　　
　　
　　
　　冯仑、老潘联手制造的超级泡沫
　　1993年初冯仑率众离开海南，投身北京创立民营经济开发区，并面向社会招商募股取得了巨大成功，注册资本高达8个亿的北京万通应运而生。1993年底，北京万通开发的第一个地产项目一一万通新世界广场以每平方米3600美元到5000美元的天价，销售成功，创造了当年销售速度最快、销售率最高等多项纪录，成为了北京房地产业的奇迹。
　　
　　现在回顾这一项目的时候，你都无法不感叹这是一个奇迹！
　　
　　先来对比一下：
　　2005年中国人民财产保险股份有限公司出资17亿元购买了位于北京核心区域CBD的银泰中心整栋东塔楼，面积7.8万平方米，折合每平方米售价在2万元左右。
　　2007年9月，北京城建决定以不低于14.5亿元的价格整体出售位于北京核心区域的世华国际项目，折算下来每平方米的保底售价将在1.5万元左右。
　　
　　这可是在万通新世界以每平方米3600美元到5000美元的天价卖出去的十多年后啊。尽管1993年底，人民币与美元的汇价在5．70人民币：1美元。但折算下来，万通新世界1993年的每平方米销售价格也达到了2万到3万元。
　　在1993年就卖出了2007年的房价，太牛了！
　　现在哪个开发商能以10年后的价格，在18个月内，把房子都卖出去？
　　
　　这种惊人的价格，这种惊人的销售成果，直接让冯仑、老潘名扬业界。
　　
　　他们是怎么样完成这个奇迹般的销售的呢？
　　 1992年，潘石屹受命回京，创办北京万通。
　　 按潘石屹的说法，“1992年，我连北京那几座大立交桥的名字都叫不上，就到处去找地。后来有人介绍块地，一看，也不错，是地铁上的一块，就拿下这块地，开始做万通新世界广场。”
　　 当时老潘学习态度很好，认为自己对房地产还不在行，就邀请刚刚从香港北上京城淘金的邓智仁合作。当时北京的房地产是完全的卖方市场，根本谈不上什么市场概念，邓智仁将香港比较成熟的市场营销，策划包装手法带到新世界广场，值得庆幸的是，恰逢当时北京的写字楼市场处于一种饥渴状态，香港手法包装过的万通新世界立马在市场上引起了轰动。
　　 万通新世界的写字楼卖到3600多美金一平方米，是当时市价的三倍。万通新世界广场12月底才动工，11月初就销售了百分之七八十了——当时连一方土都还没有挖呢。
　　 在开售的六天内，万通几兄弟就拿到五个亿港币的回款，万通的人都晕乎了，一个个迷迷瞪瞪的。
　　 老潘的回忆是：“我一看不对啊，就赶紧跟他们开会，说大家一定要有平常心，我们要能经得起失败，我们更要经得起成功。”
　　 “那天晚上我们在酒店摆庆功宴，搞销售那帮小姑娘有的抓手，有的抓脚，把邓先生从楼上抬到了楼下。后来我们又去唱卡拉ＯＫ，邓先生死死抓着麦克风，一首接一首，唱得声嘶力竭，完全是疯了一样——我从来没见过这么唱歌的。那天冯仑也在，结果把冯仑喝进了医院，打完吊针，还躺了两三天，我去看他，说‘那天送你去医院……’冯仑说：‘我去过医院吗？’”
　　
　　 但是，最后的结果，可没有这个开头这样眩目多彩，或许是这个1993年的天价直接烧完了北京市场的承受力吧。
　　1995年以后，北京市商业物业开始滑坡，万通新世界商城1996年正式开业，其后经营状况一直不佳。万通开业之初定位为一家高档商场，1998年10月8日，运作了整整两年的万通新世界商场并没有给投资者带来想像中的回报，甚至失去了继续生存的能力。万通的决策层作出了一个惊人的决定————从五星级的高档商场转变成小商品批发市场，也就成了现在的万通小商品城。
　　
　　现在的售价也没超越1993年的水平，唉，可惜当年的那些卖家啊。
　　
　　这个案例的教训是：对开发商来说，吸收先进地区的操作手法，那是太有必要了，这可是1：3的暴利空间啊。对购买者来说，再华丽的包装，也遮盖不了高价这一致命伤啊。
　　
　　总体看来，尽管这个项目结果不尽美妙，但如此奇迹、梦幻般的开头，已经足够奠定了冯、潘在业界的大腕地位了。
　　

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　　北京——万科最大的鸡肋
　　
　　有潇洒成功的，自然也有步履蹒跚的。
　　北京，这样巨大、这样重要的市场，对业界老大万科而言，多年来一直是块含在嘴里的鸡肋，一直有点味道，舍不得吐掉，但舌头都舔累了，也很难吃到多少肉。哈哈。
　　进入北京市场后，北京万科频繁地换帅，谭志伦、姚牧民、吕葵、林少洲等人都曾先后执掌过北京地区的帅印。但，帅换得勤，市场起色也不大。
　　北京万科自1994年开发城市花园始，2000年、2001年先后推出万科星园及青青家园、2004年推出万科西山庭院，累计开发总量超过100多万平方米。但这四个项目的建设用地都是在2000年之前通过协议出让获得的。
　　其后，万科整整五年在北京一块地都没有拿到。
　　直到2005年，万科通过招标挂，拿到了一块面积仅为4.3万平方米的土地。但对北京万科而言，却有着非同一般的意义：它标志着北京万科终于突破了土地零储备瓶颈。
　　 尽管万科较早进入北京，然而，与万科在长三角等地的快速扩张相比，包括北京在内的环渤海区域业务一直发展缓慢。其中，北京万科尤甚。
　　 对此，万科集团总经理郁亮并不讳言：“北京万科在整个万科系统里面，业绩水平不理想。
　　 郁亮曾公开表示：“虽然万科在北京做得不理想的原因有很多，但主要还是在于我们自己，当时在策略上失误了。1993年万科进北京，在顺义做城市花园其实很成功，但那时我们一味想进城，现在万通开发的万泉新新家园、亚运新新家园那两块地，我们当时都有机会拿到，但是放弃了。这样就失去了一次良好的扩大地盘的机会。”
　　 不满足于做城郊发展商，“向城里走”与北京“向外”的发展趋势相悖，被郁亮认为是“造成万科在北京目前的被动局面”的最大失误。
　　 很多业内人士对此则另有说法：万科为什么在北京拿不到好地，一方面与行业状况有关。中国最初涌现的大地产商，都或多或少具有土地资源上的优势，万科是没有任何政府背景的唯一特例；另一方面，也与万科坚持规范运作，拒绝以暗箱交易获得土地有很大关系。北京房地产市场的水，那是很深的。
　　 万科在紫禁之巅的第一轮交锋，成绩惨淡。

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许荣茂把握完美时机
　　仔细观察许荣茂许老板的操盘手法，无论是进入北京、还是进入其他城市，总能看到许老板那极其高明的、炒股般的手法。
　　完美的高抛低吸、完美的介入时机、完美的获利，然后转身离开。
　　
　　1994年，国家宏观调控政策出台，中国房地产业出现大起之后的大落。在当时很多做房地产投资的人破产，许多人对房地产业避之惟恐不及时，许荣茂却从福建移师北上，从澳大利亚回笼资金，大举进入当时还十分低落的北京房地产业。
　　 有媒体报道，许荣茂对此的回忆是，“当时的北京，房地产市场属于最低点，而北京因为首都的缘故，聚集了境内外具有高档楼盘消费能力的人，却没有相对应的产品。”
　　 许荣茂随后在北京大开大阖，先后开发了亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等项目，都是高档外销公寓，1995年起，北京的高档外销公寓开始的热销，完全证明了许荣茂的判断。
　　 “当时我们在北京的5个项目、3000多套房全部卖完了，销售额达几十个亿。”
　　
　　 在北京如日中天的时候，许荣茂又把目光投向上海这座中国经济发展最快的城市，这时是1999年年底。当时这一决定遭到了包括儿子许世坛在内的世茂高层许多人的反对。
　　 许荣茂力排众议。许荣茂认为，中国要加入WTO，上海是中国和亚洲的经济中心，它不只是属于中国的，也是属于世界的。那个阶段上海房地产跌得这么厉害主要是亚洲金融风暴的影响，是暂时的。当时上海的高档住宅不到2%，陆家嘴好几百万平方米的高档写字楼没有相应的高档住宅与之匹配，而上海市政府已经在采取相应措施拉动房地产市场的发展，如收缩土地供应、购房免税政策、户口政策等。
　　 许荣茂认为：“一个政策要出台一二年后才能反应出来，世茂集团必须抓住这个机遇。”
　　
　　事实证明，许荣茂选择对了，他再次选择到了房地产行业增长最快的城市。
　　世茂在上海的的成功再次证明许荣茂的独特眼光；
　　再次证明许荣茂“总是在别人看不到的时候看到机会”。
　　
　　这个案例是非常有意义的，通过对这个案例的分析，需要着意强调的，不是许荣茂对北京、上海的介入行动，而是许荣茂对市场的高度关注和熟悉。
　　主要在澳大利亚、福建发展的时候，能够对北京房地产市场的发展情况非常熟悉、并作出准确判断；
　　主要在北京发展的时候，能够对上海的房地产市场发展情况非常熟悉，并进行准确判断，
　　这说明什么？
　　说明许荣茂的眼光始终非常开阔，头脑非常灵活。人居一地，放眼全国。
　　时刻在全国范围内等待着合适的机会，一旦有机可乘，重金介入。这种宽广的、等待的眼光，才更是取胜的法宝啊。