[转帖]揭秘地产大腕们的发家史

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　　紧缩银根政策反成就了张宝全
　　
　　嗤的一声轻响，倚天剑已从张无忌右胸透入。周芷若一声惊叫，拔出长剑，只见剑尖殷红一片，
　　张无忌右胸鲜血有如泉涌，四周惊呼之声大作。张无忌伸手按住伤口，身子摇晃，脸上神色极是古怪，似乎在问：“你真的要刺死我？”
　　
　　张宝全的紫禁之巅战役，是几个大腕中，风险系数最高的，合作伙伴的翻脸无情，正仿似这穿心一剑，险些丧命。
　　
　　1994年底，从海南泡沫出逃的张宝全进入北京。进京后，他的第一个项目是西直门畔的“今典花园”，就是这个令他在京城一举成名的项目，差一点使他彻底退出地产界。
　　1995年北京当时的政策规定，“外地公司到北京开发项目必须与北京当地有开发权的开发公司合作”。所以在“今典花园”项目前期工作做完，准备立项时，张宝全选择了北京住总公司合作，准备借挂他们的开发权，给住总10％的干股作为回报。谁知在立项打报告盖章的前夜，出于对张宝全实力的疑虑，住总取消了承诺。
　　 后来，住总一位离职的副总成立了一家新公司，有开发权，主动找上门来愿意一起合作，条件和原来的公司一样。一筹莫展的张宝全大喜过望，当即将立项报告盖上对方公司的章，以对方公司的名义报了上去。
　　 很快，立项报告批下来了，拿到报告后，合作伙伴的口风立刻全变了，原来的约定成了“梦一场”，直接对张宝全说：“我们已经立完项了，欢迎你跟我们合作，但想合作的人很多……”
　　 张宝全立马傻眼了，没法不傻眼，本来说好的借用他的名义，给他10％的股份，这下好，合作伙伴见利忘义，“反正用我公司名字申报的，这时候踢开你张宝全也就踢开了，踢完了，咱直接赚100％”
　　 为了这个项目，张宝全的公司总部整体北迁，前期已投入了一、两千万。这对当时的张宝全打击实在太大了，刚进北京就受这么大的重创，如果不能很好地解决，公司就意味着倒闭。
　　 被逼到死路上的张宝全直接到北京市建委告状，建委的相关领导了解了事件的始末，对他说：这个事从情理上来讲你有理，可从法律的角度上来说，他没有错。
　　 张宝全并没有灰心，又告到了北京市政府，在他坚持不懈、据理力争的努力下，建委拿出了一个折衷的人性化解决方案：规定对方在三个月之内，打三千万到建委指定的帐号以证明公司实力，如果对方能办到就可以接着干。
　　 接下来的三个月，对张宝全来说真是备受煎熬。苦苦等待对方的消息。
　　 因为当时正赶上国家金融调控，紧缩银贷，对方三个月没有找到资金。
　　 三月大限已到，一分钱没有筹到，对方不得不接受被撤项的事实。
　　 有了前两次的教训，张宝全学乖了，和另一家有开发资质的北京本地房地产公司一起成立了一家股份制企业——安地房地产开发公司，张宝全占90％的股份，项目就立在安地的头上。
　　 项目做成了。
　　
　　
　　同志们，这也就是张宝全，能把情况反映到北京市政府，又赶上运气好，那家公司没拿出钱来，没得手，
　　换作其他的公司，估计十家有九家，在这种风波中，得把小命赔进去。
　　做生意选择合作伙伴的时候，千万慎重啊。
　　
　　看看这些地产大腕的第一轮进京之战，冯、潘、邓策划惊人；许荣茂时机完美，终在京城收益丰厚；
　　万科京城根基浅薄，落得步履维艰；张宝全遇人不淑，险些呜呼。
　　北京，不是那样好混的。
　　
　　几年之后，另外几位地产大腕将再度向这座伟大的城市发动冲击，他们的主要利器将是“重金”！

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　　公元一九九七
　　
　　 “一百年前我眼睁睁的看你离去
　　 一百年后我期待着你回到我这里
　　 苍海变桑田 抹不去我对你的思念
　　 一次次呼唤你 我的一九九七年
　　
　　 一九九七年 我悄悄的走近你
　　 让这永恒的时间和我们共度
　　 让空气和阳光充满着真爱
　　 一九九七年 我深情的呼唤你
　　 让全世界都在为你跳跃
　　 让这昂贵的名字永驻心里”
　　
　　还记得这首歌吗？深情的歌词，优美的旋律，见证了我们民族最伟大的时刻。
　　
　　公元1997年，在中国历史上可以说是最重要的年份之一。
　　当年2月19日，邓小平逝世。
　　7月，香港回归。
　　中共十五大也在这一年召开。
　　也正是在这一年，东南亚诸国、韩国、港澳台地区、特别是香港，爆发金融危机，香港的房地产价格回调幅度高达50%，出现了近十万的负资产者，对整个经济、金融和社会产生了重大影响。
　　
　　这一年，对大多数内地的房地产商来说，最是难熬。
　　
　　从1993年到2003年，我国经济走过两轮性质各异的宏观调控：
　　一轮是针对1992年的经济过热，从1993年起实施的紧缩型宏观调控，大约持续到1997年；
　　一轮是针对1997年经济偏冷，由于国内供需格局逐渐转变为买方市场和国外东南亚金融危机带来的外需不足，从1998年开始实施扩张性的宏观调控。
　　
　　
　　1997年，最是黎明前的黑暗，新的扩张性政策还未出台，原有的调控政策依然发挥作用，猛烈的亚洲金融风暴又席卷而至。
　　如此大环境下，众多开发商折戟沉沙，前文提到的邓智仁就是在1997年彻底栽在玫瑰园项目上的。
　　本文所探讨的大腕们，还远无今日的风光，也多是倍感市场压力沉重，眼见着众多同行纷纷倒下，擦干眼泪、包扎好伤口、堵住资金漏洞，在冷清的楼市下，继续前行。
　　
　　
　　 王石 总结出四条铁律
　　 1997年，万科地产继续收缩战线，总结过往。
　　 王石自己对此的评论是，万科从创业到1997年，经历了从无钱（20世纪80年代创业初期）到有钱而乱花钱（1993年发行B股后，到处投资）再到会花钱（意识到不规范的灾难性，开始约束自己）的阶段，项目经营愈加成熟，管理思路愈加清晰。1997年10月，万科协议转让属下两个工业项目—深圳万科工业扬声器制造厂及深圳万科供电服务公司，这时，扬声器厂生产的电话机喇叭占国内市场的40%。至此，集团基本完成对非核心业务的调整。
　　 也就是这一年，在深圳“房地产专题学术演讲及研讨会”上，王石讲了深圳三座高楼的故事，也总结了万科的4条教训。
　　 到1997年，深圳已经是一座高楼林立的现代都市。80年代中后期，引起轰动效应的是国贸大厦，它有两个中国第一：43层的设计高度第一，每星期一层（最快是3天一层）的建筑速度第一。当时与国贸大厦同时开工的大厦还有三座，一是发展中心大厦，一是亚洲大酒店，一是华侨大酒店。其中发展中心大厦的原始设计高度甚至超过国贸大厦，但这三个楼盘的命运却大相径庭，成为发展商的烫手山芋。
　　 由于对市场预测的失误和资金后劲不足，这三个楼盘盖到一半就难以为继。虽然最后总算完工，但结果是发展中心被港商收购90%股份，亚洲大酒店被郭鹤年收购，改名为香格里拉大酒店，而华侨大酒店改名富临酒店，贷款银行被迫成为大股东。
　　 三个楼盘的故事到1992年房地产热后已逐渐被人淡忘。深圳的高层热又势不可挡，并有向全国蔓延的趋势，房地产开发商的“高楼情结”一览无余。
　　
　　
　　 在这样的经历之下，王石率领的万科总结出四条经验教训，他们是：
　　1、不要轻易上高层项目，否则不是纪念碑、里程碑，而是墓碑；
　　2、不能追求暴利；
　　3、手中有钱加头脑发热后的决策，往往是灾难性的；
　　4、开发商不应过分考虑政策、政府因素，更应该关心自身专业能力的问题。
　　
　　这四条教训，看似平淡，其实是从众多同行的斑斑血泪中总结出来的，具有极强的实战意义。前三条都含有稳健发展的核心思想。
　　第一条“不要轻易上高层项目”。很多江湖中人，总想着一仗成名，好名扬江湖。所以这成名之战，必定要挑战高难度，而高难度之所以是高难度，就是台下尸骨累累啊，单挑了少林方丈，绝对是江湖一大新闻，可前面的少林十八铜人岂是好过的？想当大侠，还是应该走稳健的路线，不要急于求成。
　　第二条“不能追求暴利”。江湖上确实有个别人，如虚竹、段誉，一个靠了无涯子的内力；一个靠了北冥神功吸人内力，走了暴利发家的路线啊，但大多数人，比如无涯子、萧峰、慕容复……都是靠自己辛勤练功的，暴利模式没有可复制性，主要靠机缘，所以正常情况下，还是自己好好修行吧。
　　第三条“手中有钱加头脑发热后的决策，往往是灾难性的”，呵呵，如果将钱比作功力，那萧峰被仇恨烧昏了头脑，一掌就灭了阿朱，代价是非常惨重的啊。
　　第四条恰如《九阳真经》中的一句要诀，“他强由他强，清风拂山岚；他横由他横，明月照大江，他自狠来他自恶，我自一口真气足。”张无忌就是因为顿悟了这句话，抗住了灭绝师太的三掌，终成一代绝世高手，呵呵，这条值得大家牢记啊。
　　
　　万科之所在以后的十年历程中基本没遇到什么太大的风浪，一是市场环境好，二怕就是牢记了这四条铁律。

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　　房地产大腕们的武功流派
　　
　　
　　
　　
　　
　　少林武功挥洒刚劲，
　　武当功夫内力绵长，
　　乾坤大挪移神鬼莫测，
　　葵花宝典、辟邪剑法实为女性武学发展的光明大道，哈哈。
　　
　　各位地产大腕性格各异、背景不同，在商场上的招数也各有千秋，恰如丰富多彩的武侠门派，煞是好玩、精彩。
　　
　　孙宏斌个人经历大起大落、为人聪慧，性格激扬、张狂。恰如“西狂”杨过，历经断臂之恨，也是大起大落，携玄铁重剑，重回江湖，扬名立万。杨过身边一群美女，老孙公司里据说也有不少女员工，对这个老总很是喜欢。
　　
　　王石年轻的时候怕比孙宏斌更加个性鲜明，年岁愈长，历经沧桑，经商手段即大度又老辣，已经是绝对的名门正派风范。
　　著名演员宋兵甲——周星驰表示，“天下武功出少林，没听过吗你？！功夫绝对是适合男女老幼地，打打杀杀只是大家对他地误解。”哈哈。
　　当今房地产行业里众多公司的老总、营销总监都是万科出去的，弄得万科成了业界的黄埔军校，恰如少林一派在江湖中的地位啊。
　　
　　张力、李思廉联手缔造的富力地产经商手法稳健，公司帐上传闻永远存有十个亿的现金作为风险准备金，以被不时之需。在发动决战的时候，两个老总更是毫不手软，2007年中，在天津拿地一次就砸进入了将近50亿元巨资。经商招数刚劲从容，好似南少林。
　　
　　南北少林相互之间还经常切磋下武学，万科、富力之间也常互相交流交流，富力学习万科的设计，万科学习富力在商业地产、精装房方面的经验。富力、万科北京公司的人还在SOHO现代城办过大型联谊活动，哈哈。两家地产公司在第三家地产公司的地面上搞活动，聚会地点选的搞笑的很。
　　
　　任志强行事、言语放任不羁，江湖上早有名号“任我行”了。
　　
　　朱孟依朱老板为人最为低调神秘，从来不抛头露面，除了公司在香港联合交易所上市的时候，按照规则公布了一张照片外，整个业界再没有任何关于他个人的资料。但朱老板在生意上却一向是以大手笔著称，大盘、大项目、大地块，资金实力雄厚的让业界瞠目结舌，让王石都惊叹：朱孟依的合生创展确实是业界的航母。朱老板的这种风格恰如《天龙八部》里面那位无名老僧，“北乔峰、南慕容”名动江湖，老和尚一出手，连乔峰、慕容复他爸都拿下了。
　　
　　许荣茂纵横商业四十年，把握时机的能力堪称独步江湖，香港股市旺的时候，许老板在香港炒股呢；纺织业买卖好做的时候，许老板在作服装生意；等酒店方面的行业政策放开了，许老板拥有了国内最早的私人酒店；北京楼市行情看涨的时候，许老板一举成为北京地产市场的绝对大赢家；上海楼市步入主升浪了，许老板又在上海开发量巨大，每一轮热点都能准确把握、先机而动，这种商业敏感度，叹为观止。
　　放在江湖中，绝对是招数千变万化、变招时机拿捏精准的一流高手，如同“中原一点红”，获利不费劲，商业眼光准，出手一点红。
　　
　　冯仑是个非常聪明的人，成熟、圆润，守正出奇，“傍大款、学先进、走正道”，恰如明教的光明左使杨逍，机变灵巧，江湖上会“乾坤大挪移”可就这样两个人啊，知识产权价值很高啊。
　　
　　杨国强先是被迫接下“碧桂园”，遇高手点拨房地产事业一发不可收拾，成就首富基业，最为可贵的是碧桂园集团在努力打通产业链方面作出了有效的尝试，从建筑材料水泥、沙石，到施工盖楼，到最后销售，全都自家操作，能这样运作的房地产企业少之又少啊，堪称“额有朝天骨、眼中有灵光，打通了任督二脉，还不飞龙在天！”哈哈。
　　放眼江湖，虚竹小和尚福缘深厚、踏破“珍珑棋局”，收取了无涯子七十年的功力，一举打通任督，又学得“天山折梅手”，逍遥灵鹫宫。碧桂园能有今日成就，福缘深厚啊。
　　
　　潘石屹、张欣夫妇是把市场炒作、概念营销以及稳健经营结合的最为完美的一对。
　　SOHO、现代、博客、电影、建筑艺术、长城脚下的公社……噱头一个接着一个，公司经营呢？按一般思路，注重概念的企业，往往风格花哨，不堪实用。但潘张夫妻那是外面花招飞舞，内里绝对稳健的赚钱机器。2005年，宏观调控压力巨大，SOHO中国的负债率为零，绝对规避任何风险，由此可见其内里稳健。
　　夫妻联手，恰如《侠客行》里的“黑白双剑”，招数好看，砍人也是非常实用的，实为众多小资居家旅行、开博聊天的必备心仪对象。
　　
　　
　　黄氏兄弟自幼闯荡江湖，练得过人的阅事本领，出招注重实效，不务虚名，在资本运作、商业经营、多元化运作方面皆有惊人尝试，要么不出手，一出手必有斩获。好似江湖中盛传的“四川唐门”，奇绝天下啊。
　　
　　黄怒波自幼丧父，少年生活经历坎坷，周围的人都说他苦命啊。黄老板酷爱文学，2006年在京华时报刊发过对他个人的专访，稿件见报后，多位诗歌爱好者纷纷给报社打来电话，强烈要求和黄老板取得联系，并要求把自己的诗歌献给黄怒波。黄老板书剑飘零，也算江湖一绝。
　　
　　张宝全也是文化人出身，外界号称京城开发商书法第一，呵呵，近几年在EVD方面投入甚多，也算是和黄怒波武林一脉，都是书剑横行，不过黄怒波的文化气融汇出了旅游地产，张宝全的文化气直接奔EVD去了。
　　
　　1999年到2005年，上海楼市五年大牛，上海本地的房地产企业日子红火，张玉良领军的绿地集团更是风声水起，记得在上海参加住交会的时候，张玉良公司的员工指着一条街上的几片小区自豪的说，“这、那、还有那边，都是我们的项目”。感觉满街都是绿地的标志、名号，事业好是兴旺。
　　钱赚多了、事业做大了，张玉良腰杆子更硬了，2005年集团销售额突破百亿元，那年江湖上也就万科、合生、顺驰几家敢放出这个销售数字。业界的一方豪雄啊。
　　
　　楼忠福从小到大都是个敢想敢做的主，1960年代，全国人都忙着灵魂深处闹革命，十几岁的楼忠福瞧上了同村的一个美女，和人相好了，女方家里嫌楼家成份不好，强烈反对，楼忠福大打一架，硬是把媳妇娶进了门，其为人性格胆大、强硬可想而知。武功门派也是外家功一派，硬桥硬马。
　　
　　
　　练功口诀多的是，一会“手是两扇门”，一会“双刀就看走”，一会“内外兼修”，一会“外练筋骨皮，内练一口气”，各门各派各有法门，万子都是响亮的，功夫都是苦练的，想当大侠都得花苦功，下狠力，耐心磨练，吸取百家之长，方能融会贯通，自成路数，最终无招胜有招，一览众山小，飞花摘叶，老子天下第一。
　　商海也一样，房地产行业更要求你把握好资金链、控制好销售进度、了解好市场需求、弄明白政策导向、调整好设计规划、联络好上上下下的感情……
　　练功苦，成名难，江湖风光，台下修行啊，大家努力。

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　　孙宏斌的起飞之年
　　当其他大腕正在为宏观调控、冷清的市道焦头烂额之时，孙宏斌已经做逐渐寻找到了起飞的感觉。
　　1994年，单独创业的孙宏斌一开始就以敢放权著称，工资水平也高，很快吸引了一批敬业认真的人才。虽然还是一个没有什么知名度的小企业，但是顺驰员工的工资之高，已经在天津房地产圈里小范围地传播开来。传说这个小小代理公司的经理竟然每月拿着大号牛皮信封领工资，在1995年的时候月薪上万，当然着实让同行艳羡。
　　1995年初，顺驰和联想、中科合作开发了第一个项目——香榭里。由于没有经验，这个建筑面积1万平方米的小项目并没有怎么赢利，对市场的影响并不是很大。
　　1997年顺驰开始开发“顺驰名都”，是顺驰第一次开发的成片项目，建筑面积为14万平方米。这一年，顺驰和天津一家有实力的国营公司华厦取得合作。华厦公司是天津房管局的下属企业，曾经是天津房地产开发的20强企业。通过合作，顺驰成功介入到著名华苑居住区的两个分区，开发日华里和久华里。这是一次真正的双赢，最后股东双方的投资回报率是200%。
　　孙宏斌的第一桶金迅速积累完毕。
　　
　　也许是因为有了贵人的相助，也许是经历过一次磨难的老孙能力更加超凡，从1994年创业到1997年完成第一桶金的积累，老孙只用了三年左右的时间。
　　更加需要关注的是，这三年，是中国房地产市场处于调控之中的三年，是全国房地产市场在海南泡沫破裂后，谈房色变的三年，在这种背景下，老孙的成功之快，着实让人感叹。
　　
　　
　　张力和李思廉联手打造的富力地产，在1997年在广州市场上稳扎稳打，已经颇有一定的声望了。1995年，富力地产开发的中山八路富力广场是公司发展史上的转折点，它不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了地产开发史上最快征地、建设、销售纪录。
　　到了1997年，富力集团又开发了东风西板块的另一新项目富力环市西苑。
　　整个公司已经开始步入良性循环。
　　
　　朱孟依朱老板是地产大腕中最具前瞻性的，还记得在1990年，朱孟依就已经取得香港永久居住证吗？这并不只是朱孟依寻求提升生活品质的一次户籍迁移，这里面蕴涵了长远的企业发展谋略。合生创展此时正处在登陆香港联合交易所的筹备阶段，朱老板7年前的户籍决策，为此次上市减少了阻力。
　　 由于房地产业属于国家调控的行业，中国证券市场一直对房地产企业上市的把关非常严，私营房地产企业在内地上市难度很大。在1992年朱孟依就在香港成立合生公司，这便为以后在香港上市作好了准备。要知道在当时，许多人在对上市认识还比较模糊，当许多企业还没意识到金融平台对房地产企业的重要性时，合生的先机意识表现得快了好几年。
　　 在巨大的调控压力下，行业中人多是苦苦度日，没有人预料到中国房地产市场即将进入黄金一般的腾飞阶段，而朱孟依提前几年布置下的资本谋略即将收获丰硕的果实。
　　
　　黄怒波在1997年开始创作出自己事业上的一个高峰，不过不是房地产，也不是诗歌了，哈。1997年，应安徽黟县县长之邀，黄怒波投资几百万元对宏村进行危旧房改造。之后，他开始营销宏村。等到2003年，宏村接待60万人参观，门票收入3000多万元。
　　 此前，1995年，黄怒波已经创立中坤集团。在地产大鳄云集的北京，中坤集团开始并不起眼，用业内人士的话说就是，一开始的中坤一粒小沙子而已。也正是在北京房地产市场一开始的人微言轻、难有大作为，才促成了黄怒波的目光望到了北京以外、望到了宏村。

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　　业内最牛的公司多年来一直是万科，近两年碧桂园势头更猛。对比一下这两家企业，很是有趣。
　　
　　最近一时期，因为拿地操作问题，碧桂园遭受到各界质疑；但另一方面有人士认为碧桂园的模式还是有相当的独到之处的。
　　2007年底，万科集团战略与投资管理部针对碧桂园作出了《碧桂园高速发展之谜》的专题报告。
　　还记得当年万科方面针对顺驰现象专门作的报告吗？就是那份报告，建议万科注意防止公司人员流失到顺驰去。实战结果证明，曾出任顺驰总裁的汪浩就是在万科有过工作经验的，但万科人员加盟顺驰的并不多，这说明万科的防止人员流失还是起到了效果，最终顺驰的一大主要失败原因就是管理团队没有跟上。由此可以看出万科此类专题报告是相当具有杀伤力的。
　　
　　通过对万科和碧桂园进行对比后，万科方面总结的结果是：碧桂园近几年的年收入增速与万科相近，但净利润提升比万科高；碧桂园的资产周转率持续上升；万科的经营性现金流为负，而碧桂园的经营性现金流为正。碧桂园的公司资质非常出色。
　　
　　万科方面通过分析发现，碧桂园具有八大特点。
　　一、碧桂园已经形成了一套清晰有效的业务战略：避开了主流市场和有实力的竞争对手，低价买入大片有发展潜力的土地，依靠多元化的物业提升了住宅价值，依靠控制全价值链实现低成本快速开发销售，进而快速回款持续发展。
　　 碧桂园主要开发低密度住宅，在项目中通过建设五星级酒店、学校、社区环境等直接提升了住宅产品的价值。
　　 碧桂园具有高度垂直的一体化管理，碧桂园目前覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、营销和物业管理等，攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发。上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本、提高盈利水平。
　　 碧桂园的市场定位也非常独特，避开一二线城市主流客户群的争夺，主要针对大城市郊区和三、四线城市的主要客户群。
　　 碧桂园的开发速度非常惊人。在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究初步设计，设计师和工程师一起考虑营销中心对产品的构成、项目地点、前景的建议，并相应的完善计划。一般项目概念设计一天就可完成，多数项目可以在拿到土地使用权后几天内开工。获得土地使用权证后，立即进行50％以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8到10个月。
　　 最关键的是，碧桂园的产品价格较低，以价低换取快速周转。
　　二、碧桂园在土地判断、快速开发、成本控制、政府关系等方面已经形成了较强的竞争力。
　　 碧桂园主要通过“住宅楼盘未动，社区配套先行”的方式，主动配合市政建设，甚至直接通过捐款来建立良好的社会、政府关系。
　　 先做住宅可以让开发商早点进入销售，获得资金。要知道绝大多数开发商都是先做住宅，社区配套最后凑合的。现实中，有多少小区就是因为开发商最后的绿化、教育等配套没做到位，而引发争议重重啊。能先做社区配套的开发商真是不多。
　　三、碧桂园创始人的善举很多，捐款已经数亿。
　　四、碧桂园通过设置多层离案公司，在组织架构上有效地实现了业务区隔，并便于未来的资本运作。
　　五、公司高层管理团队以杨国强家族为核心和有相关政府及专业背景的职业经理人为主。
　　六、碧桂园员工以物业管理和设计施工人员为主，规模随业务扩张而迅速上升，同时素质有所改善。公司的薪酬和福利水平具有较强的市场竞争力。
　　七、碧桂园的管理体系很有特点，关键职能的资源、权力高度集中在总部。杨国强本人直接管理建筑设计院和投资拓展部，其他部门由高管团队管理。地方每个项目公司大约有10人左右，同一省份的几个项目由1到2位大项目经理协调。
　　八、万科研究认为，低调、亲历亲为和民营企业重个人轻考核制度是碧桂园的主要管理风格。
　　 对碧桂园，万科最后的评价是：碧桂园在众多方面已经作出了符合自己情况和市场需求、而且相互配和的选择，在应对市场和资金风险方面能力较强，清晰的业务策略和坚决的贯彻执行，使碧桂园实现了持续的快速发展。但该公司政策风险、管理风险、人事风险较大。短期内，公司的管理模式有助于快速发展和规模扩张，但未来随着企业规模膨胀，地域多元化和业务复杂程度提高，原有管理风格能否继续支持企业发展和人员成长将面临很大挑战。
　　
　　看看这份研究报告，如此高速发展、方向清晰的碧桂园着实可怕，但能这样下功夫琢磨对手，万科更可怕啊，呵呵。
　　
　　按照碧桂园2007年中期的数据预测，碧桂园2007年全年的销售收入应该在110亿左右，而万科今年的销售额已经可以达到500亿大关。
　　单从2007年的销售数据来看，万科领先碧桂园好几个马位。但从土地储备来看，碧桂园在5000万平方米左右，万科不到2000万，碧桂园领先好几个马位。
　　从未来的发展趋势来看，如果碧桂园能够在2到3年内，全面完成对现有土地储备的开发、销售，那销售额将出现爆炸式的增长，按照碧桂园进两年的销售价格，如果该开发计划得以完成的话，2008、2009年的销售收入将达到数百亿，乃至千亿；
　　而按照万科方面的计划，2008、2009年，工业化正式发力，到2009年，全年销售收入很有可能达到800到1000亿元，年增长速度在30％到50％左右。
　　
　　按时间节点推算，如果两家公司都能按计划顺利发展的话，在2009年，在最为人关注的销售收入单项上，将有望出现千亿大PK。壮观啊，呵呵。
　　
　　综合看来，碧桂园家族化管理、土地储备集中在三线城市、土地储备量大；万科职业团队管理、土地储备集中在经济发达区域、工业化程度领先业界，两家公司也有长处。
　　大胆假设下，这两家企业其实互补性很强，如果能合而为一，战略重组的话，那简直就是SUPER STAR啊，呵呵。
　　不过只是假设而已，两家公司现在都如日中天、都志向大的很，碧桂园进入一线城市、发起决战不过早晚的事，这样大规模的全国化企业会放弃北京、上海这种必争之地吗？WHO怕WHO啊，未来两年有的打了。

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　　开发商上演《卖拐》 比赵本山的还精彩
　　
　　今年过节不收礼啊，开发商来把拐卖，改写个剧本，大家一笑，就当拜年了。
　　出场人物：开发商大忽悠、开发商乙、购房人
　　
　　开发商大忽悠、开发商乙上场。
　　开发商乙：总裁，你好。
　　大忽悠：别叫我艺名行不行？ 就叫我本名——大忽悠。
　　开发商乙：听说你最近卖拐点呢，这满大街都是腿脚好的，谁买你那玩意啊？
　　大忽悠： 你还不了解我吗，还管我叫大忽悠呢。我能把正的忽悠斜了，能把蔫的忽悠谑了，能把尖人忽悠嗫了，能把小两口过的挺好，我给他忽悠分别了，卖不动的房子，我能给他忽悠的热销了！靠的就是拐点论。
　　开发商乙：哈哈，你可拉倒吧。
　　大忽悠： 信不信？
　　开发商乙： 我就不信。卖不动的房子，你能给他忽悠的热销了，这年月大家都这样精明。
　　大忽悠： 你看吧，这就是我强项。
　　大忽悠对外大喊：房价已经出现拐点了啊，楼盘已经降价了啊，走过路过不要错过啊……
　　购房人上场。
　　购房人：哎呀、哎呀，盼星星，盼月亮，终于盼来了房价拐点。
　　购房人走上前问：不对啊，听说中国楼市没啥大毛病，人多地少，人民币升值，咋就到拐点了呢！
　　大忽悠： 中国很大，一些地方到拐点了，不到拐点的话，走两步！走两步！不拐走两步！走到其他地产看一看！
　　购房人：哎呀，看来真到拐了，买！
　　于是大忽悠的项目迅速卖掉，极度热销。
　　开发商乙大为羡慕：哎呀，大忽悠，你太有才了！拐点开发商，开发商中的战斗机！噢耶！
　　大忽悠面对购房人： 兄弟，领房产证！
　　购房人： 大哥，缘分呐！
　　大忽悠： 别激动， 回去好好还贷款，过二十年就好了。
　　购房人： 好， 大哥。
　　大忽悠： 别激动。
　　购房人： 那什么……我啥也不说了我……
　　开发商乙对大忽悠： 你这么做是不有点太过分了你呀？
　　大忽悠： 过啥分，他还得谢咱提出拐点呢。
　　购房人： 谢谢噢！
　　大忽悠： 你看看！
　　
　　本剧本纯属虚构，如有雷同，纯属巧合。
　　感谢赵本山、何庆魁、众多开发商等人才提供的素材。

solarxia

　　冯仑、老潘、王石三本书优劣大比拼
　　
　　潘石屹、王石已经出书了，加上冯仑新近的《野蛮生长》，几位大腕们都出书了，三本书对比来看，很有意思啊。呵呵。
　　
　　从三本书的体例来看：
　　老潘的书系统性比较差，全书结构松散，主要是博客内容的整合，但里面随处散乱着一些有趣的、潘的人生感悟、经历；
　　老王的书系统性最佳，以时间为序，万科20年风云侃侃道来，商海风云起伏啊，不过王总家大业大事业大，当然顾虑也多，越到后面，书的内容越洒脱，商战场面少了。
　　老冯的书，体例比较有趣，这种企业家的回忆录一般都是以时间为顺序的，但老冯不是，按内容分类，个人时间经历作为隐藏线索藏于其中，这种体例是不多见的。
　　
　　从出版社来看：
　　老潘的书是找长江文艺出版的，那是包装姚明、崔永元等名人的一流出版社，老潘自然也是归纳入了明星之类。
　　王石、冯仑的出版社都是中信，做财经图书最牛的社之一，合乎商人的本色。
　　
　　从内容来看：
　　潘的书几乎是博客的翻版；
　　王石全书90％的内容都是万科的发展历程，个人、感悟都融在其中了，所占比重较淡；
　　冯仑的书比较杂，融合了博、企业、个人，热闹的很，涉及的面多。
　　
　　从文风上看：
　　潘的书随处可见潘的灵气；
　　王石的风格大气从容，比较有主流风范；
　　冯仑的书品相较杂，融合了多种话语，又由冯式语言风格一炉所出，很有意思，读来轻松。
　　这一点到真是有些书如其人的感觉。
　　
　　
　　台面下的东西，三本书里：
　　老潘涉及的最少；
　　王石有一些，但这些事做的光明正大，所以也就写得光明正大；
　　冯总的书里，台面下的东西揭出来的最多，言外之意也很多啊，呵呵，难为冯总作为局中人，还能跳到局外说几句。
　　
　　从境界上看：
　　老潘的书不过只点了商海皮毛，他老哥内心深处的话，估计看下回书有没有的分解了；
　　王石的书已经写出了商海血肉，但钱钟书有句话，很好玩，可以借来说王总的书，（只记得大意了）“一个人的回忆录里往往没有他自己，要看这个人怎么样，却要到别人的回忆录里去看他”，感觉这句话还真有趣，从冯仑书里关于王石的片段，更有利于了解王石的作风；
　　老冯的书已经看到局部的商海刻骨真相了，女人、灰色地带、人心……老冯都写了，很真实，但其人生观是否正确，就待读者自己衡量了。
　　
　　对于老冯的书，有一点需要商榷一下，在关于历史的部分，冯总写道“孙中山是非常伟大的人，但从他个人生活方面来说，按照今天的道德标准，他有情人、有二奶，还在风月场所寻花问柳。前一段陈文茜专门披露了一段文字，说孙中山在东京日本挪用革命军费在花街柳巷里找艺妓寻欢作乐。孙中山最早的发妻在翠峰村，他跑到海外后一直都没有和她脱离关系，然后他又和宋庆龄在日本开始同居，后来结婚，在这之间他还有一个女人，跟了他差不多十年，到了东南亚死掉了。按照今天的标准来说，这个伟大不完美。”
　　
　　 不是替中山辩护，主要是不知道陈文茜的文字来源是哪里，记得以前看过的书中曾提过：在辛亥前后，为了抹黑孙中山，清政府、后来的袁世凯都在海内外的报纸上编造了大量的孙文的不实之言，如果陈文茜的信息源来自这些早年间的报纸的话，那真实度还真有的怀疑。
　　 不过中山的私生活确实是……呵呵，不说也罢。
　　
　　老冯写“历史的阴部”这一部分，确实是有深意的，历史的真相确实是和很多人、很多时候看到的是不一样的。不过吧，一些伟人的阴暗并不是你个人就可以去阴暗的理由，连伟人都阴暗，可你个人都没阴暗，这更为难能可贵啊，可以是圣人了，不过圣人这东西，千年一个，不好当啊，做圣人好累的。扯远了，就此收场了。

hj00225

原来都是这样的起家史。。。。。。学习，了解.........

shoop-qz

相当精彩

下了，学习

playboy007174

佩服这些在房地产行业取得成功的人，他们的勇气和敏锐，值得我们去学习。佩服写出这篇文章的人，没有对房地产行业相当的理解，是写不出这样的文章的。