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四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、 外资房地产开发商的涌入。 入世之后，中国证监会有关专家预测，2002年外商对华直接投资将增加到500多亿美元，2005年预计会进一步增加到1000亿美元。种种趋势表明，我国房地产市场的竞争将愈演愈烈。 在我国外商早已进入房地产行业，三资及港澳台房地产开发企业约占企业总数的17％，其中多数是港台地区的投资企业，来自发达国家的微乎其微，并未对国内的房地产企业产生冲击。入世后，国外知名的大型房地产企业集团进军中国房地产业预计会有较大增加，而这些企业实力强，必将挟资金、技术、销售、物业管理等优势，具有较强的竞争力。而我国现有的2万多家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于劣势，缺乏竞争实力；同时，大量国有房地产企业还处于转制过程中，企业制度不健全，与市场经济的要求不相适应。有实力的外商进入后，一方面会给国内众多的房地产企业带来较大的冲击；另一方面，为应对这种冲击，也会尽力加快现代企业制度建设进程，推进企业资产重组，加强企业管理，提高企业素质，增强竞争力。 竞争的结果必然是，大量开发企业将相继倒闭。在更加激烈的竞争和日益规范的市场中，一些规模效益较差以及管理水平不高的国内中小企业将不敌大企业和国际开发商的双面夹击而大量淘汰，从而出现为数不多的大企业瓜分和主导市场的格局。 2、 本地涌现出新的竞争主体。 2、1、房地产成为社会资金新的投资热点。 我国存在大量的闲散资金，由于目前中国的存款利率很低，而且股票市场持续低迷，这就使得资金逐渐流向相对投资收益率比较高的房地产行业。新的资金的注入，必然培育了新的投资主体，进一步加剧了房地产市场的竞争。 2、2、业外企业纷纷进入地产。 由于企业多元化发展的要求，一些专业化很强的优质企业为了规避市场风险，逐渐把一部分资金投入房地产行业，开展多元化经营，势必给房地产企业造成潜在的冲击。例如，具有融资优势的上市公司开始纷纷抢滩房地产，其中有不少知名企业如海尔、康佳，新希望，甚至联想等都开始了其房地产之旅，另有一些企业更将整体业务转向房地产，如深达声、招商局、世茂股份等。 （二）跨区域竞争加剧 房地产既然是一个经济行为，它的发展必须遵循经济发展规律，必须尊重资本追逐利润的本质，走向跨地域经营的道路。 首先，中国区域经济的发展不平衡导致了房地产业在各地区的发展不平衡。从目前来看，广东地产的发展要快于内地，东南沿海地区的发展要快于中西部地区，地区发展水平落差衍生商机。而另一方面，大型房地产企业已经具备了跨地区经营的实力。在广东等房地产发达地区，经过多年的发展，已经培植了一个个地产巨鳄，积累了大量的资金、品牌、经验和人才，随着南部地区房地产的过度竞争，必然会有一部分企业谋求跨地区发展。以广州为例，由于竞争激烈，房地产行业利润率已经下降到10%左右。所以尽管广州人说起普通话来很辛苦，但为了利润，都背着钱包往北京跑，现在广东有十几家大财团像合生创展、富力集团、金地集团等都杀向了北京、上海。
用不了多久，房地产业将有一批真正意义上的巨无霸浮出水面。房地产的跨地区经营必然使得房地产企业之间的直接竞争机会增大，竞争加剧。而京、沪以及一些内地的大中城市将成为房地产商打造全国性品牌、扩充规模的兵家必争之地，竞争态势更加残酷。 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式施行。土地出让推行招标拍卖让开发商感到了来自"源头"的振动。从行业总体上来讲，"高额利润"将不复存在，尤其是对那些有关系，有"资源优势"的企业来说是较为沉重的打击。但对那些有实力有能力却没关系，同时对市场的不规则又无可奈何的开发商来说是最为有利的。总体来说，新土地政策出台在短期内土地的供应量不足可能会导致供不应求的局面，从而间接导致土地价格上涨。 2、入世使得土地市场竞争加剧 入世使得土地市场竞争加剧，土地价格会上升，进而使房价的变动较大。加入ＷＴＯ后，房地产业会迅速地发展，但房地产业的发展加剧了土地市场的竞争，提高了土地市场的各种成本，虽然由于关税的降低，进口建材价格有所下降，但因土地价格的上升，两种因素冲抵后，对房价的影响将会根据不同情况而定，从中长期看，建筑费用不会持续下降，但房地产对土地的需求是长远的，因此，地皮价格也会水涨船高，尤其对土地相对稀缺的沿海城市来说，房价构成变动较大。 （四）对消费者群体的竞争 在新的市场条件下，需求方在发生变化，主要表现在：1、对住宅消费的需求在不断升级。从满足数量转为追求质量，从注重内部结构扩展到对外部环境的高度关注，从追求实质性产品扩展到追求情感产品，从满足物质需要扩展到为满足业主实现自我、体现人体价值的需要；2、住宅需求的目的在发生变化，从以居住为主，正在转为居住、办公、出租、投资增值、经营等多作用并存；3、对住宅区位的需求，从喜欢在城市中心区正在向城市的外围转移，国外城市的“空心”现象在我国已开始出现；4、住宅购买者的身份在变化，由集团的批量购买为主转为个人的单件购买为主；5、住宅消费观念变化的速度不断加快，新观念不断推出。绿色物业，智能化物业，文化品味，度假式住宅，田园风情等新观念不断刷新消费者；6、住宅消费的数量扩充阶段已经告一段落，接下来进入追求品质的阶段。7、需求方对房屋需求的种类，从对住宅的大量需求转为商贸楼宇、工业用房、写字楼等多种需求。 由于目前消费者的消费越来越多元化、个性化，厂商在进行市场竞争的时候不仅仅是比谁提供的住房的质量好。能够更好的满足消费者的个性化要求，在房地产开发过程中能够更多的考虑人性化因素的企业，往往会在竞争中占有一定的优势。 （五）营销和管理方面的竞争。 从目前情况看，房地产市场正处于从卖方市场向买方市场的转变。典型的买方市场是购买者在市场交易中占主动地位，对价格的决定起主要的影响作用。 针对房地产市场的这些变化，开发企业的经营思维要快速适应，加大创新的力度，在市场营销和管理方面做文章，要在日渐成熟的市场上打破常规，通过“逆向思维”寻找卖点。谁能够在市场营销和管理方面的竞争中取得领先地位，更好的满足消费者的有效需求，谁就能在竞争中立于不败之地。例如，开发小面积住宅作为家庭的第二活动场所；开发SOHO（small office, home office）住宅增加智能化含量适用居家办公族；开发银发公寓迎接老年时代的到来；开发城郊结合部住宅满足有车族和环保族；改变平面布局开发一厅双厨双卫多卧室的老少共居有分有合的住宅；有意识的进行功能递进性的土地储备性房屋开发；配合资源紧缺通过使用新材料新工艺开发高度节能型住宅；配合绿色时代推出带家庭温室和花房的住宅；开发为满足高校学生、白领和蓝领打工族、自由职业者短期租赁的公寓性住宅；开发具有典型民族风格体现中国文化底蕴的传统住宅；配合经济发展步伐由开发住宅为主提前转入以开发商贸类房产为主等，在创新的路子上有许多机遇，关键在于开发商能否把握这样的机会。 | 
