[分享]中国房地产市场分析

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阳光股份	0.280	12.04	44,410.80	-34.86	5,847.80	-30.19
中 关 村	0.126	4.99	190,746.28	21.48	8,516.30	-46.44
天鸿宝业	0.440	7.34	27,366.29	-22.02	4,770.98	-34.42
金地集团	0.450	9.43	66,293.61	14.50	12,027.70	42.91

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天创置业	0.088	7.13	30,540.94	157.27	868.13	-118.52
北京城建	0.2383	11.44	160，411.74	--	15,471.31	--
平均	--	--	56,576.23	25.80	5,684.67	-29.24

数据来源：根据巨灵信息系统的数据整理而得。

另见：（附表一）2001年上市房地产公司主要指标

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2、2002年房地产上市企业业绩预测---净利润同比下降40％。 首先,行业基本面的变化对房地产上市公司业绩有负面的影响。房地产上市公司的业绩变化与全国房地产行业景气状况是密切相关的。在1998年后房地产行业持续回升的过程中,商品房价格持续上涨,房地产企业的整体业绩从而得以随之回升。如深沪两市30多家房地产上市公司加权平均每股收益1998年为--0.001元,1999年为0.11元,2000年为0.12元。2001年,房地产上市公司每股收益只有0.06元,比上年下降50％多。 从行业基本面方面分析,今年上半年房地产行业的基本面明显不如2001年上半年。今年5月份的国房景气指数值104.34点,比上月下降了2.14点。1--5月份,全国累计完成房地产开发投资2098亿元,比去年同期增长36.7％,增幅比去年同期高出10.2个百分点；全国商品房销售面积4564万平方米,同比增长20.3％,增幅比去年同期回落8个百分点；全国商品房空置面积增长幅度为8.2％,明显高于去年同期增长2.3％的水平；全国商品房平均销售价格为2290元/平方米,同比下降3.3％,增幅比去年同期回落15.6个百分点。其中,商品住宅平均销售价格为2103元/平方米,同比下降4.3％。在这样的行业背景下,房地产企业上市公司的业绩无疑将受到较大的负面影响。 其次,会计政策因素影响同样不可小视。2001年下半年,财政部出台的新四项减值准备政策。这一政策对2001年中期披露的上市公司业绩没有造成影响,但在全年业绩上反映了出来。这一政策也是2001年房地产行业上市公司业绩大幅下降的重要原因之一。2001年36家房地产上市公司的管理费用同比增加了近7亿元,新四项计提中的固定资产减值准备就达3.41亿元,可见会计政策变化对房地产上市公司2001年业绩的影响是巨大的。但由于2001年中期业绩未受新会计政策的影响,36家房地产上市公司的净利润为11.20亿元,每股收益达0.075元,仍处于较高水平。 因此,会计政策变化对房地产上市公司2002年中期业绩的影响不小。仅固定资产减值准备一项来说,假设2001年3.4亿元的减值准备上半年应该计提一半即1.7亿元,再假设2002年的这些公司固定资产减值准备计提数额与上年相同。则仅固定资产减值准备一项因素将使房地产上市公司今年中期业绩同比下降15％以上。

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四 目前的行业运行环境

近年来，中国政府重视住房建设和住宅消费，把启动住房消费作为促进经济增长的重点，从政策方面大力支持房地产业尤其是住宅产业发展。《“十五”计划纲要》指出：“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。”1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：

（1） 取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立起包括商品房。经济适用房、廉租屋的多层次住房供应体系；

（2） 促进住房消费信贷，个人住房贷款年限延长至 30年，贷款年利率降到5.58％；制定鼓励居民购房的税收政策；

（3） 取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安置不可预见费等47项不合法、不合理的收费项目；

（4） 《城市房地产管理办法》日趋成熟。为了进一步开放住房租赁市场，让业主有可靠的利益，同时结合房地产二、三级市场，鼓励投资出租和自住相结合，或采取以租待售的方式来加速房地产市场的成熟，建设部正在制定《城市房地产管理办法》。促进存量房转让市场发展，公房、经济适用房补交差价后可以进入市场流通，形成房地产二、三级市场联动格局；

（5） 《住宅法》有望出台。《住宅法》将保障消费者的房屋使用权、经营权、处置权和收益权，维护老百姓的合法权益。其主要包括两方面：一是保证居住权。它包括多方面的内容，不但涉及到旧城改造、提供什么样的房屋，而且还要保证住房的供应体系等等；二是保护消费者的权益。消费者拥有房屋的所有权，那么由此产生的使用权、经营权、处置权和收益权这些权利将如何得到保障等内容，会在《住宅法》中得到体现。

（6） 房地产经纪管理办法规章正在抓紧制订。随着加入世贸组织，国外一些大中型、经验比较先进的房地产中介机构的进入，需要建立我国房地产经纪人员职业资格制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业首先修养，规范房地产经纪行为，制定一套使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展轨道的一套完善的房地产经纪管理办法。

（7） 2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式施行将影响房地产业的经营成本。

（8） 国家将强化对房地产市场的宏观调控，整顿规范建筑市场，一些不规范的房地产开发企业将受到整治。有些房地产法律法规，尤其是地方和部门出台的一些规定必须修改，使其符合国际规范和标准。

（9） 继续加强消化空置商品房政策。国家就控制增量房地产，化解历史遗留问题，对商品房的空置问题等进行了深入的研究，同时在借鉴各地经验基础上，根据专家提出的意见，运用市场调节的手段，正大制定相关政策，以有效控制和消化空置商品房。

（10）完善经济适用住房的审查制度。目前一些高收入者购买经济适用房现象屡有发生，如何保证经济适用房“回归本位”，解决中低收入家庭住房需求等问题，建设部正在建立和完善经济适用房的审查制度。确保中低收入家庭能够真正享受到国家的优惠政策。

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整理后继续.

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第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究

一、经济政治政策因素影响 1、土地供应政策的变化 2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式施行。土地出让推行招标拍卖让开发商感到了来自"源头"的振动。从行业总体上来讲，"高额利润"将不复存在，尤其是对那些有关系，有"资源优势"的企业来说是较为沉重的打击。但对那些有实力有能力却没关系，同时对市场的不规则又无可奈何的开发商来说是最为有利的。总体来说，此次拿地门槛的提高将导致一批房企业难跃龙门。估计北京范围内将有500多家开发企业被淘汰或者兼并。

新土地政策出台将对房地产市场产生的影响预测如下：

（1）短期内土地的供应量不足可能会导致供不应求的局面，从而间接导致土地价格上涨;

（2）政府将通过掌握对土地出让源头的控制，逐渐成为调节房屋价格的调解阀，最终可更主动的调控房价;

（3）没有实力的，靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局;

（4）有雄厚资金实力与开发实力的外资公司、香港公司将逐渐介入北京房地产市场;

（5）资金为王，资金实力成为能否获得土地的关键因素，地产将迈进资本时代，同时加速了现房时代的到来。

2、预售条件及开发贷款门槛的提高 2001年6月26日，中国人民银行发出了《关于规范住房金融业务的通知》，对于房地产开发商来说，有以下规定:住房开发贷款必须是具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业；企业自有资金不得低于开发项目总投资的30%；开发项目必须具备"四证"；借款人申请个人住房贷款购买期房的，其所购期房必须为多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二；借款人申请个人商业用房抵押贷款的比例不得超过60%，贷款期限最长不超过10年，所构商业用房必须是现房。 此项通知的结果是，全国20000多家房地产开发企业将有相当一部份资质较差的企业拿不到或不能及时拿到开发贷款；此外多层必须封顶、高层必须完成三分之二才能预售也使得房地产公司的资金来源进一步紧张。因此央行的这个通知对一批缺乏实力、信誉还没建立起来的开发企业，因为资金遭到挫折甚至淘汰出局，但对资金信誉良好的开发企业集团基本不会有大的问题，从长远来看可能还对他们有利，因为市场球境净化了，淘汰了不好的企业，反过来就给这些企业更好更大的发展空间。 3、货币化分房政策的落实 目前，35个大中城市中已有32个城市出台了住房分配货币化方案。房价四倍以上的城市大多开始发放住房补贴。住房补贴的发放形式大多城市按照"老人"一次性补贴，"新人"按月补贴的方式来制定货币分房政策，另外一些城市则采取对新职工按月增加公积金的办法，简化了住房补贴的操作。住房货币化方案的实施，提高了职工买房的支付能力，带动了大量民间资本进入消费领域，促进了经济的发展。如天津市，上半年发放个人住房补贴1.46亿元，4156名无房和住房未达标职工在得到9900万元的住房补贴后带动个人出资2.7亿元购买住房24.7万平米。而北京市中央直属部委"老人"住房补助全部发放后更是带动了北京2000年与2001年的需求热潮，但由于北京市为集中发放使得消费需求较快地释放，一定程度上为2002年的持续需求产生了不利影响。 4、经济适用房政策的推行 所谓经济适用房政策是指政府为解决低收入者的住房问题而作出的、给开发商以免交土地出让金等优惠政策同时要求开发商将开发利润率控制在3%以内，从而达到为收入中低阶层提供其买得起的商品房的政策。 此政策在推出后屡屡遭到非议，首先大量富裕阶层购买了经济适用房，虽然政府几次三番制定政策，目的在于力争把经济适用房卖给年收入在6万元以下的工薪阶层，但是，情况似乎没有像政府想象的那么好，因为就目前来说，要想准确地统计出职工的收入是很难的；而开发商也不满意，因为他们认为3%的利润率太低了。市场普遍的看法是，政府通过限制购买人群是难以达到预期目的的，应该将房价放开，然后给相应的购买人群以补贴。 此外，在政策优惠方面，开发商与政府之间关于基础设施配套费等许多税费的谈判等因素也让经济适用房的推行增加了一定难度。从北京市来看，回龙观等地的二期经济适用房基本均未能按原计划推行，全国许多地方也计划取消经济适用房，但建设部态度非常坚决，认为经济适用房非但不能取消，而且要加大建设力度。

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二、宏观经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响

1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测

虽然世界经济近期可能会进入一个低速增长的新时期，但不会严重影响我国经济的发展。2001年我国经济增长达到7.3％，国外权威部门预测今年我国GDP增长可以达到6.6％。由于政府坚持采取适度扩张的财政政策和稳健的货币政策，继续扩大内需以保证就业和消费增长，加之入世和奥运效应等对投资和期望产生积极的影响，因此近期内我国经济将持续、稳步增长，这为房地产业发展提供了良好的投资环境。根据预测，我国未来十年GDP的增长比例为：5.8%-7.8%。目前，我国的房地产业在GDP中所占比重约2.7％，在正常情况下，估计会有较大幅度增加，在10年之内可能增加到5％--8％。1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加

1、2、1、人均GDP的增长将增大住房消费支出

国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段，住宅将成为持久的消费热点。2000年我国人均GDP已达到860美元，已由温饱迈入小康社会，住宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点，住宅产业相应将进入高速增长阶段。从消费热点分析，吃、穿、用、住、行五大物质消费中住、行方面的消费需求不断加大，住的方面尤其突出，人们的住宅消费需求还远远未被满足。国民经济的发展阶段与发展要求也决定了我国房地产特别是住宅产业将成为长期的消费热点。

据国外的经验，人均GDP（国内生产总值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面积在30平方米以下时，属于较快速度发展住房建设时期。2000年底，我国人均GDP830美元，人均住房建设面积20.5平方米，表明我国的住宅市场需求十分巨大。随着人均GDP的不断提高，居民住房消费能力明显提高。从1987年到2000年，全国商品住房的平均价格上涨了3.7倍，全国城镇人均可支配收入增长5.3倍，收入的增长速度高于平均房价的增长速度，说明城镇居民的住房消费能力有所提高。

1、2、2、为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用

就去年对我国GDP增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。这表明，我国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。

房地产对经济发展的杠杆作用。住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用。据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入100元的住房建设资金，可以创造相关产业170—220元的需求，每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他产品的销售。住宅建设因此成为国民经济发展的调节器。

由于我国目前一直采取积极的财政政策，财政赤字压力逐日增大，而且，由于未来几年国家财政投资热点的逐渐减少，因此，政府为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用。所以，估计未来几年，在政策方面，房地产业会得到一定的政府支持，整个行业内的运行环境也必然得到改善。

2、大规模城镇化对房地产的推动。 人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物，也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国13亿人口中有8亿属于农村人口，目前我国城市化比例仅30%，远低于发达国家70%--80%的发展水平。而在人均GDP800-1300美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外，我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需，而农村的消费需求最有潜力，城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。积极稳妥推进城镇化是"十五"期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之一，未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设，为房地产业的发展提供巨大商机。 3、西部大开发的积极影响 西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求，区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机，中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。

按照政府规划，到2010年，重庆市的城市化率将由现在的33％提高到50％，到2010年重庆将新增加城市人口600万。这意味着，按照城镇人口人均住宅面积20平方米的规划，仅新增加的城市人口就需要住宅1．2亿平方米。加上现有城镇人口人均提高4平方米住宅面积，在未来8年的时间里，重庆住宅新增需求面积将达到1．6亿平方米。如果平均下来，重庆每年需求住宅面积将达2000万平方米。光重庆就是一块任何房地产商都很难抗拒的‘大蛋糕’，更不用说整个西部了。 4、加入WTO对房地产业的长期利好 加入WTO、扩大对外开放将会积极推动我国房地产近几年及中长期的发展，其主要影响为，第一，"入世"以后，大量的外商进入将带动国内住宅用房、办公用房的需求，特别是将对北京、上海和深圳等发达地区的房地产发展产生良好影响，WTO效应已经在北京和上海的房地产市场得到很好体现，北京的高档写字楼已出现供不应求的局面。第二，国外的金融、保险、法律等服务业进入国内市场，也有利于国内的房地产市场体系的完善。第三，"入世"也会吸引大量外资投资国内房地产市场，外商在建筑设计、新技术等方面的优势和经营管理经验将促进我国房地产业的发展和成熟，外资企业的进入，将加剧竞争，有利于房地产业资源的合理配置。

5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。

北京市已规定在未来5年中，对城市基础建设投入1800亿元，其中450亿元用于环境治理，300亿元投资数字建设，150亿元用于水电的建设，这些无疑对于房地产开发提供了很好的配套条件。这是奥运对北京经济的拉动对于房地产的影响。

5、1改善城市生态环境和文化气氛。奥运将带动北京城市的发展，除了要利用现有的体育场馆以外，还要修建一批新的场馆，还要配套建设一些会展中心、文化中心、商业设施等等，创造良好的生态环境和文化氛围，同时也包括改善广大居民的居住条件和城市的整体形象。

5、2奥运将加快交通基础设施的建设。奥运会之前将投入1800亿元的资金用于城市基础设施建设，其中900多亿元的资金用于交通设施的改善，北京将提前实现高速公路网的建设。北京高速公路网的形成，直接有利于加强北京郊区卫星城、小城镇跟市区之间的紧密联系，北京今后城市的发展方向主要是东南部地区，特别是京津塘高速公路这个方向，这个地带有五六个卫星城要加速发展，包括通州、房山、顺义。北京还要建成150公里的轨道交通线，总的运程可以达到200公里，有地铁五号线，轨道交通八通线、地铁四号线、机场线、奥运中心线路。今后城市轨道交通要继续向外省延伸，特别是延伸到这些卫星城去，会对城镇的发展带来很大的作用。

5、3绿化地带的住宅建设。为了迎接奥运，北京的城市规划肯定要有一个很大的改变，特别是城乡结合部的地带，这次规划确定了还有240平方公里的土地作为绿色空间。根据规则，安排了30平方公里的土地作为住宅建设用地，新规划的实现绿化地带的住宅建设，紧挨着绿化带两侧，环境很好。很多发展商都看好这个区域，纷纷抢占建设用地，特别是围绕奥运公园周围这样一些项目。因为奥运中心的建设，不光是建场馆，他还要建文化设施，商业设施，同时还有30平方公里的奥运村，这个地方将是最现代化的地域，不仅靠近整片的绿化带，而且享受了奥运中心的各项设施。比如倚林佳园、新新家园这些项目，不仅抓住了很好的区域位置条件，而且项目本身的品位比较高，所以取得很好的效果。

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三、行业相关因素分析

1、技术因素变革（交通、通讯）的影响

1、1、交通技术的革新和交通工具的完善

随着交通技术的不断革新和交通工具的不断完善，交通越来越便利。一方面，我国许多大城市联结郊外的等级公路和高速公路发展很快，另一方面，自行车、助动车、摩托车等交通工具在城市居民中日益普及，甚至象北京、上海、广州等大城市小汽车已开始进入居民家庭，加上地铁和公共汽车、电车和出租车，我国许多大城市便捷的交通网络系统开始形成。运输条件的改善，提高了中心区与郊区之间的可达性，使城市房地产区位由中心区向郊区演变的出现成为可能。

1、2、现代通讯技术的进步 现代通讯技术的进步也缩短了中心城区与郊区的空间距离，对城市房地产区位由中心区向郊区演变的出现起了促进作用。由于寻呼机、手机、电脑在人们生活中日益普及，许多过去只有在中心城区才能办好的事，如念书住在郊区足不出户就可办成，在家里办公也开始成为可能。住宅不再仅仅是工作之余的生活场所，也成了工作场所。

1、3、节能与供热方式改革。 从2000年10月1日起实施的《民用建筑节能管理规定》（建设部第76号令），对建筑节能提出了明确的要求，住宅节能，一方面要强制淘汰不符合节能要求的技术和产品，另一方面，需要加大科技创新，依靠科技进步，推进节能技术的改革与发展。目前住宅节能主要工作是积极推进“三改”工作，即墙体、门窗、供暖方式改革。 1、4、节水、节地要求。 住宅建设中，一是推行节水型卫生器具；二是在新建居住区推广生活污水回用技术；三是推广雨水收集利用技术，把生活污水、雨水进行处理利用，不仅能节水，而且减少了排污量，取得双赢的效益。节约土地资源，不仅是节约住宅成本的要求，也是住宅建设中坚持可持续发展战略的要求。 1、5、住宅一次装修到位 北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房的做法，即将出台《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》，规定了开发企业开发商品住宅应做到一体化设计、施工、安装要到位，不允许甩项验收等。全国范围内，这也是一个很重要的趋势。

2、自然环境因素的影响

大城市郊区一般是新建成区，人口密度较低，有更好的条件改善居住环境，有些大城市郊区近年来还出现了以人工湖、集中绿化为主要特征的实例，这在中心城区是难以实现的。另外，郊区自然风光独特，空气清新，环境优雅，空旷明净，因此;

（一）、市郊逐渐成为人们理想的居住环境。如南京市东郊中山陵风景区和栖霞风景区附近的房地产开发逐年升温即可为证。2001年，南京市房地产管理局对商品房市场的抽样调查表明，57.7％的被调查者认为理想的居住地在城郊区结合部，37.7％的被调查者认为在市中心，4.6％认为在远郊。

（二）、房地产开发中，借景，造景的倾向成为趋势。由于城市中自然环境中美景的稀缺性，能够取得自然美景的机会越来越小，因此，在房地产开发中，借景，造景的倾向成为趋势，在一定程度上，谁的景做的好，谁在房地产的竞争中蹴有可能取得先机。

（三）、滨海地区，风景地区的房地产，有很大的发展潜力，也会相应的带动此地区二手房市场的发展。由于人们生活质量的不断提高，这些地区成为人们度假休闲的胜地，必然直接带动房地产业的发展。

3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。

房地产商针对这种情况，应该发展新的概念地产。这里所强调的概念地产，不是那种充斥于市场的浅层次的概念炒作与包装，而是以一种趋于成熟和理性的主题概念，统率产品的研发、开发、营销、管理与服务，从追求住宅物理性（功能性）价值到追求文化性价值，不断延伸产品的内涵，实现从卖房子到卖家居、卖环境、卖文化与生活方式的提升。主题概念作为产品与品牌的核心内涵，是产品的灵魂，是品牌的个性。 要超越传统产品主义，做好概念地产，复合地产是必由之路。只有通过跨行业的复合与嫁接，才能营造实实在在的主题概念，才能打造出全新的生活方式。所谓复合地产，就是以发散的思维方式，跳出行业之外整合资源，将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、休闲、科技等产业融合起来，营造新的文化与生活方式，形成各种“产业房地产”。我们认为，人类活动的一切建筑环境都可纳入房地产的范畴，因此叫它泛地产，中国房地产正在进入泛地产时代，而复合地产则是泛地产时代最具代表性的房地产开发模式。广州奥林匹克花园就是把体育、健康的理念与房地产嫁接，获得成功的。实践证明，复合地产除了住宅和体育产业嫁接以外，在教育、旅游、度假、休闲、养生等与人类生活息息相关的元素上同地产嫁接整合，满足消费者更为多样的需要和更高的文化品位。

4、消费者对房地产有效需求不断增长

房地产有效需求的增长主要体现在住宅需求的增长，其主要因素有：首先，房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加使城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强，将极大提升房地产的有效需求。其次，在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下，我国的社会保障体系逐步建立和完善，也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解，后顾之忧少了，敢于用手中的钱，以至未来的收入去购房。第三，住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四，人们对住宅投资性消费动机的增强，也将为我国房地产业的中长期发展带来巨大商机，尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动，将能动地创造出新的住房需求，白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。

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第三部分 对全国房地产市场前景的总体判断

一、发展态势总体判断

(一)、总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 我国的房地产发展还处于初级阶段，发展的空间很大。我国房地产业无论是企业规模、行业水平还是经济地位都处于初级阶段，与发达国家差距很大。2000年我国城镇居民人均住房面积为10.25平方米，远小于国外发达国家的20--30平方米。现有住房面积不足和增长前景以及人口的不断增长，决定了我国房地产发展空间巨大。 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段，住宅将成为持久的消费热点。2000年我国人均GDP已达到860美元，已由温饱迈入小康社会，住宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点，住宅产业相应将进入高速增长阶段。从消费热点分析，吃、穿、用、住、行五大物质消费中住、行方面的消费需求不断加大，住的方面尤其突出，人们的住宅消费需求还远远未被满足。国民经济的发展阶段与发展要求也决定了我国房地产特别是住宅产业将成为长期的消费热点。 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 我国房地产业潜在市场空间的相对无限大与有效需求的增长决定了在未来几年内行业将保持一种高速增长态势。具体到未来三年年情况，从今年统计数据中定金与预付款仍高达2000亿元以上等因素来看，虽然受世界经济衰退及我国宏观经济增速放缓因素的影响，商品房销售面积增速仍应维持在15%以上，销售额维持在20%左右，仍属高位调整的（所谓高位调整就是指，房地产业仍将保持较高的发展速度，但是，增幅将有所降低）阶段。房地产行业将进行大规模的兼并充足，一大部分劣质企业将被淘汰，哪个企业真正的面对市场，能够满足市场的有效需求，哪个企业就能够得到更多的发展机会。 (二)、未来三年房地产业运行环境 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 总体上明年市场需求仍将呈现较高速度的增长，但由于今年地产投资及施工面积增长过快，明年商品房竣工面积及总供应量将大于需求，市场竞争激烈，一部份质地较差的开发商楼盘将形成积压，总体空置房面积将进一步增加。 2、市场体系逐步完善：住房二三级市场将全面启动，房地产市场体系进一步完善。 上海市的存量房交易成功经验将被其它各大城市引用，住房二三级市场将在全国范围内逐步培育，上海存量房交易面积将超过增量房交易，此外各地的租赁市场也将得到快速的发展。市场体系的完整将进一步增加增量房消费的有效需求。 3、住房金融快速发展 住房金融的进一步发展将主要体现在住房抵押贷款仍将迅速增长，而住房抵押贷款证券化将逐步提上日程，类似于房地产信托投资基金的股权酒店等变相房地产基金出现将促进房地产信托投资基金的形成。 4、住宅投资性消费将进一步增长 住宅投资性消费最初始是公房购买者二次购房后将旧房租金用于还贷新房抵押贷款，预计明年多次置业与异地置业将更多地出现。 5、行业集中度将提高 从前面分析可以看，由于加入WTO后境外资本的介入及土地市场的规范、开发贷款及预售条件的提高，明年我国房地产业的竞争将发生巨大的变革，在这场变革中，开发商的资金优势、品牌优势，其在政府、银行及社会间建立良好的信誉，以及开发商的管理资源能否跟上企业迅速扩长的步伐等因素将成为主要因素，因此不可避免的是大批小公司消亡、整个行业集中度将大幅提高，而一批有实力的、跨地域经营的大型房地产开发集团将迅速崛起。 6、区域性的房地产泡沫已经产生 目前我国虽然并不存在全国范围的房地产泡沫，但区域性的房地产泡沫已经产生，产生区域性风险。这主要体现在: 迄今为止，我国房地产行业仍然是一个暴利行业，导致许多厂商纷纷进入该行业，整个行业缺乏有效的监管与宏观调控，导致该行业的无序竞争，加上地方政府不断变动的城市规划和一些地方性优惠政策，又导致房地产开发的土地数量成倍上升，地产价格也呈节节攀升的上涨 势头，其中房地产商品正逐步向高档住宅和写字楼方向发展。另外，一个更为重要的因素是，居民的可支配收入增长远远低于房地产价格的上涨速度，他们的房地产需求正在逐渐下降

因此，在一定程度上，一些地方的房地产业发展的规模与速度，已经超过了当地居民可支配收入平均水平及平均增长速度，区域性的房地产泡沫的出现势必增加房地产企业在此地区的风险。

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二、市场需求分析专题

（一）、市场消费需求观念的变化

在新的市场条件下，消费需求正在发生变化。消费观念的变化，反映在房地产消费市场上，将直接的影响整个的市场需求导向。因此，研究需求的变化，是研究市场需求分析的前提。观念变化主要表现在：

1、对住宅消费的需求在不断升级。从满足数量转为追求质量，从注重内部结构扩展到对外部环境的高度关注，从追求实体性产品扩展到追求体验的产品，从满足物质需要扩展到为满足业主实现自我、体现人体价值的需要；

2、住宅需求的目的在发生变化，从以居住为主，正在转为居住、办公、出租、投资增值、经营等多作用并存；

3、对住宅区位的需求，从喜欢在城市中心区正在向城市的外围转移，国外城市的“空心”现象在我国已开始出现；

4、住宅购买者的身份在变化，由集团的批量购买为主转为个人的单件购买为主；

5、住宅消费观念变化的速度不断加快，新观念不断推出。绿色物业，智能化物业，文化品味，度假式住宅，田园风情等新观念不断刷新消费者；

6、住宅消费的数量扩充阶段已经告一段落，接下来进入追求品质的阶段。

7、需求方对房屋需求的种类，从对住宅的大量需求转为商贸楼宇、工业用房、写字楼等多种需求。

（二）、未来几年商品房市场潜在市场需求的预测

1、“十五”时期房地产市场的投资总量预测。

　　2000年我国城镇居民为4.58亿人，人均住房建筑面积19.8平方米（按2001年《中国统计年鉴》数据推算而得），预计到2005年，我国的城镇人口将达到5.4亿人，按平均每人22平方米建筑面积推算，在“十五”期间要增加住房建筑面积28.12亿平方米；如果原有旧住宅每年按4％的比例拆迁重建，5年合计20％，总面积为18.14亿平方米；两者合计，“十五”时期需要新建住宅46.26亿平方米。按2000年城镇商品住宅平均每平方米造价1000元计算，“十五”计划时期的5年中，仅城镇商品住宅的建设投资就将达到46260亿元。如果按商品住宅占商品房面积的85％（1996-2000年平均数）推算，5年中城镇需要竣工商品房54.42亿平方米；按2000年商品房平均每平方米造价1139元（见2001年《中国统计年鉴》P213）计算，5年中商品房建设投资总额将达到61984亿元。按国家计划，“十五”时期全社会固定资产投资总额大约为221064亿元，商品房投资占其28.0％，表明房地产业在第十个五年计划的经济和社会发展中将占据显著的地位。

2、“十五”时期房地产需求量的预测

今后一段时期是我国城镇化、工业化、信息化的快速发展时期，也是国民经济持续、稳定增长时期，潜在的住房需求和居民支付能力的提高，将使房地产市场呈现长期看好的态势。

2、1、我国城市化进程有很大的发展空间。

改革开放以后的20余年来，我国的工业年均增长速度达到14％，但是，到1999年，我国的城镇户籍人口占总人口的比例仍然只有30.89％。由此可见，在改革开放以后21年的工业化高速发展中，城市化水平仅增加了12.97个百分点，年均只增加0.62个百分点，69.11％的居民仍生活在农村，这与工业增长速度和工业占经济总量的比例形成了强烈的反差。随着各地城市化进程的加快，必然带动城市人口比例的增加，“八五”期间年均上升了2.63个百分点，“九五”期间市镇人口占人口比例年均增加1.6个百分点。

2000年我国城市化人口达到41300万人，“十五” 期间，如果按照市镇人口占人口比例年均增加1个百分点的保守估计来计算，则2005年时城镇人口达到42554万人，比2000年净增2540万人；如果按照年均增加2个百分点的乐观估计来计算，则2005年城镇人口可达到45598万人，比2000年净增4298万人。这部分新增人口对住房有迫切需求。由此，可以看出，到2005年，城镇人口可能增加2540～4298万人。

以三人购买一套住房计算，将增加850～1433万多套住房。以每套70平米计算，共计595，00～100，310万平米，以每平米2300元计算，约为1.2万亿元～2.3万亿元的潜在市场需求。

2、2、“十五”期间新组建的家庭对住房的需求。

1975－－1980年出生的城镇人口在“十五”期间将进入结婚等待住房阶段，依据统计资料，1975－－1980年城镇出生人口大约总计在2540万人左右，即在“十五”期间大约有1300万对对住房有迫切需求。以每套70平方米计算，共计91000万平米，以每平米2300元计算，约为2.1万亿的潜在市场需求。

3、未来几年房地产消费主要群体特征

3、1、购房群体日趋年轻化，30岁以下和30－40岁所占比例超过60％，分别为35％、32％；40－50岁和50岁以上所占比例相差无几，分别为18％、15％。年龄特征是决定产品风格特性的重要参数，建筑风格的取舍需更多地考虑日趋年轻化的购房群体特征。

3、2、三口之家已经成为城市最核心家庭结构，比例为49％，其他结构特征比例相差无几，依次分别为两口家庭22％、三口以上家庭18％、独身11％。家庭结构直接影响到房地产产品设计（如户型、配套等），是项目市场定位的重要参照依据。

（三）消费者有效需求的变化方向

1、消费者需要更为人性化的住房。楼盘品质的好坏，很大程度取决于细部处理。公寓房将更重要的是人性化的关怀。如足够数量的电梯和速度，进门的玄关及大堂，甚至于考虑公寓房也能有辅助门出入，及有足够的车位。低层住宅更要考虑室内车位和访客车位，有条件的应开发半地下室，增加辅助功能，将更受消费者欢迎。

2、环保住宅将引领市场。从现有条件出发，渗透环保意识，比如，保温隔音材料的运用、低噪音路面的敷设、垃圾分类、环保建材、水处理装置，以及太阳能的运用，都能激发消费者的兴趣。

3、全装修房为大多数消费者接受。今年第二季度统计，有46%的购房者接受全装修房，明年此比例将大大扩大。全装修房不仅是硬装修，包括软装潢设计、家具采购配置一条龙服务，真正实现拎皮箱进新家。

4、人性化物业管理成为消费者购房的附加条件。人性化管理将更体现在真正的以人为本，比如，小区一卡通服务，24小时监控中心，服务设施齐全的会所配置，为业主代缴水、电、煤气费、代业主接送小孩、老人等等，并有完善有效的保安措施。

5、注重选择优质建材。特别是优质材料的门窗、五金件、冷热水管道以及涂料成为消费者看得见、摸得着的关键部位。虽然会增加造价，但对于提升产品品质至关重要。从今年热销楼盘情况看，都有此共同特点，即选用优质建材。