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限价房的“罪与罚”
正略钧策管理咨询公司 顾问 董莹
当房价成了脱缰的野马，当民众的怨言愈演愈烈，当经济适用房的实践陷入泥潭遭到普遍的质疑，限价房政策被作为一剂良方推向了本已错综复杂的房地产市场，关于限价房政策的争论从他产生那天起就没有停止过，期盼者有之，质疑者有之，限价房政策到底是不是一剂良方？
实际上，限价房政策脱胎于一个并不完善的市场，成长于一个并不成熟的环境，服务于一个面目模糊的群体，虽然将限价房划入“政策保障性住房”的队伍，他却与廉租房这种正牌保障性住房有着本质区别，是以财产计划分配的方式出让完整产权的的商品房。先天的畸形再加上后天的营养不良，造就了限价房目前诡异的模样，我们有必要抽丝剥茧，还原限价房的真实面目。
一、 限价房能平抑房价吗？
作为“保障性住房”大家庭中的一员，限价房背负着“平抑房价”的神圣使命，平抑房价的途径就是通过地方政府在土地出让环节让利，以比市场价格低得多的价格将土地出让给开发商，再限定限价商品房的售价，限定开发商的利润，强制性的令市场上出现低价商品房。理论上来说，假定普通商品房完全不受限价商品房影响，少量项目的限价能够很简单的从统计数字上拉低一个城市的新建商品房成交均价。
但是，在快速城市化进程中，存在着巨大的市场需求，土地资源属于一种稀缺资源，在本已十分有限的出让土地中，一刀切的规定限价商品房用地的比例，短期内只能造成普通商品房用地愈发紧缺，加剧城市土地奇货可居的态势，土地招牌挂市场上的普通商品房用地价格上涨压力更大。
对于地方政府来说，尽管限价房用地低价出让让渡了一部分利益给购房者，但是限价房用地减少了市场上普通商品房用地的数量，供不应求的形势加剧，普通商品房用地的价格只能像被打了鸡血一样一路狂飙，总体上来说土地出让利润不降反增，当然，这种情况一个必然结果就是变相推高商品房价格。对于有幸申请到限价房的极少数“被保障”的人们来说，尽管土地在人为划定为限价房用地之前，作为全民所有的土地和周边地块没有任何区别，但他只需付出政府限定的低价买房，之后便拥有土地使用权，一定期限后也可以进入市场正常交易，享受土地资源快速升值的巨大利好。而对于普通民众来说，只能承受普通商品房愈发猛烈的高价。限价房 “平抑房价”只能是个传说。
尽管限价房在出生的时候可以免受“市场”的衡量，但是在5年后的转让，最主要的参考价格仍然是周边普通商品房的价格，时隔五年，限价商品房摇身一变，政府不再对其交易价格进行“限价”，产生于价格双轨制的限价商品房和普通商品房，最终却同归于房地产市场的汪洋大海。地方政府对届时二次投入市场的二手限价商品房失去了定价权，也就失去了“限价”这立竿见影的价格调控器，这时要求其承担起所背负“平抑房价”的重任，就只能空付笑谈中。
二、 限价房能避免寻租吗？
地方政府推出限价房的本意是保障刚性的自主需求，但无法否认的是，在房地产价格飞涨的形势下，限价房有着非常诱人的投资价值。以北京因出租而引发社会争议的限价房小区瑞旗家园来说，其平均售价约为6000元/平方米，而西三旗区域在售商品房均价已达到20000元/平方米，差价高达14000元/平方米，即使五年后上市交易时按照现行限价房管理办法，增值部分需缴纳35%的土地收益金，购房者还可获得每平米9100元/平方米的收益。如此巨大的收益不仅吸引了数量远超限价房数千倍的中等收入群体，也吸引了大量逐利的中高收入群体和高收入群体通过各种不正当方式挤进申购大军。
一个不争的现实难题是，我国居民的实际财产衡量取证难度极大。且不论普遍存在的灰色收入、隐性收入无从查证，由于居民财产备案、申报基本处于真空地带，相关的配套制度建设还未起步，在目前的条件下，对审查机构来说，弄清全部申购家庭的真实财产状况基本上是天方夜谭，这就注定了限价房保障中等收入家庭基本自住需求的初衷无法达到，多个经济适用房、限价房小区惊现大量豪车的怪现象正是这个原因的最佳注脚。
以“北京户口”、“家庭净资产不超过57万元”等条件筛选之后，符合购房条件的“中等收入家庭”数量依然庞大，有限的房源只是杯水车薪，把有限的稀缺资源分配给谁都并不违反政策规定，在这种情况下最公平的做法是摇号，用赌运气的方式保证公平，但在缺乏社会公众有效监督的政府工作机制下，人为的干预无法避免，权力寻租这种丑恶现象无法避免。北京就曾出现倒卖经济适用房购房资格的丑闻，限价房面临同样的系统性难题。
三、 限价房能维护公平吗？
表面上看起来，限价房政策保障了一部分中等收入家庭购买房产的权益，是社会公平的表现。实际上，限价房政策从根本上伤害了社会公平，加剧了资源配置的不公平，本质是彻底否定市场的作用，是“福利分房”“计划配给”的借尸还魂。
如前所述，地方政府只可能以非常有限的地块让利于民做限价商品房，而希望享受到这种有限福利的人群数量却是巨大的，选取的标准不再是谁能承担更高的价格，而是谁具有当地户口，谁更具备公务员、事业单位工作人员等有利身份，谁的“运气”更好，甚至是谁的权势更大，投机钻营、行贿腐败的勾当干得更多。这不仅污染了社会风气，伤害了社会公平，更从根本上造成社会资源的浪费，加剧了社会的不和谐。
限价商品房的本质是地方政府让渡土地出让收益，开发商让渡企业利润给购房者，在保障了购买者的权益的同时，地方政府和开发商让渡出的收益却要在普通商品房购买者和社会全体纳税人的身上实现平衡，这是以行政手段从大众身上索取，补贴小众群体的做法，如果补贴的是基本居住都无法保障的廉租房住户，用于保障居住权这种基本人权，大众是无话可说的。而如果补贴的是本身占据社会资源就比普通大众优质的小众群体，配给的不仅是居住权，还配给了土地使用权和房产所有权等财产权益，损害除了限价商品房购买者以外全体社会公民的权益，社会公平就无从谈起了。
由此观之，限价房政策非但无法平抑房价，反而助推普通商品房价格的上涨，非但没有保障广大中等收入家庭的基本居住权益，反而成了腐败滋生的温床，非但无助于社会的和谐稳定，反而加剧了社会矛盾。
要抑制不断上涨的房价，限价房政策起到了南辕北辙，适得其反的作用。不仅是扬汤止沸，更是火上浇油。限价房政策本质上是在用计划经济的思路，用行政手段强行将资源分配给小众群体，是对市场机制的伤害。
要保障广大中低入家庭的居住权，最根本的是加大廉租房建设，扩大廉租房的保障范围，积极完善住房租赁市场，加大中等住房的住宅租赁供应，探索共有产权等强调社会保障，剥离财产分配功能的保障模式。对市场上现有的限价房，亡羊补牢，为时不晚。应加强管理，抑制限价房投资投机行为进一步推高房价，规范限价房进入市场流通的渠道，大幅调高收取的土地收益金比例，还市场以清明，还公众以公正，还社会以和谐。
[此贴子已经被作者于2010-8-11 11:01:35编辑过] | 
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