[转帖]物业税降低房价的奢望

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物业税降低房价的奢望

 

2010年01月08日

 

第一财经日报

 

 

物业税能降低房价？这是该话题得以经久不衰、全民参与的魅力所在。每回“吹上一阵风”，都会让地产板块打一个“寒战”，但第二天大家又会发现，“气温正常寒潮没来”，股价又回升原位。

这个观点的理论依据如下：物业税一能增加持有成本，投机者望而却步，楼市供求关系逆转或缓解，房价随之下降；二是将一次性缴纳的土地出让金分成70年缴纳，占据房价主体的土地价格摊薄，房价随之下降。

但无论从理论、现实还是历史来看，开征物业税或能给炒房者增加一些成本，但指望这项单一政策扭转楼市趋势，只是一种奢望。事实上，开征物业税数十年甚至上百年的美、英、日等国家，均未能成功避免因地产泡沫引发经济危机的命运。
物业税征收对象悖论

从欧美各国的物业税实践来看，征收的对象主要是不动产，其中包括了土地和附着在土地上的建筑物，财产的主体是土地，这些土地以永久产权为主。

中国的土地制度最重要的基石是城市土地国有，购房者只有70年土地使用权，国家是土地所有者，购房者只是土地上的租客。物业税只能向物业所有者征收，那么从理论上说，小部分向拥有房屋的购房者征收，大部分还是要向土地所有者——也就是国家征收。

国家收税收到自己头上？这是一个可笑的悖论。那么物业税只能缩小征收范围，不考虑土地部分，只向土地上面的房屋征收。如此就不存在土地出让金转化成物业税的可能性。

如果要解决这个法理问题，目前看来，唯一可能的解决之道是曲线认可购房者的土地“永久租赁权”，向视同所有权的“永久租赁权”征税。2007年10月1日起施行的《物权法》有一条模糊的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”可以理解为，在建筑使用寿命之内，满70年后每年继续缴纳土地出让金，就可以继续拥有土地上附着的房产。从深圳已有的案例看，一批20年土地使用权已满的房产，已经通过这种方式延续使用权。

地价与房价的关系

即便用这个办法解决了法理难题，第二个难题又出现了。中国的楼市就会被割裂成两个市场——一个是已经缴纳70年土地出让金的存量市场，在70年使用期限内每年只需缴纳少量的房屋物业税；另一个没有初始土地成本的增量市场，每年要为土地加房产缴纳更多的物业税。

这两种房产的价差会有多大？理论上取决于目前房价中土地成本所占的比重。2009年全国工商联公布的一项调查称，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%；主管部门国土部不认可这个数字，之后宣布，调查了全国620个房地产开发项目后的结果显示，目前中国地价占房价15%~30%，平均为23.2%。

由于发布者立场的不同，这些数据无疑存在一定的倾向性。我们姑且取一个中间值，按40%来计算，那么这两种房产会不会一套卖10000元/平方米，另一套卖6000元/平方米呢？

从近10年中国房地产市场的发展历史看，房价从来都不取决于开发商的成本，而是取决于市场供求关系。2008年市场低迷时期，为了资金链不断裂，低于成本卖房的开发商并不少见；每平方米5000元成本的房产，囤积几年到2009年卖3万元/平方米也毫不稀奇。开发商不会因为土地成本降低，就把这40%的优惠拱手让于消费者。

中国这10年房价大涨的原因，除了开发商的贪婪，更多地来自流动性的泛滥，地方政府的“土地依赖”财政，城市化带来的消费升级以及中国人传统的不安全感。这些因素对房价涨跌影响更须关注。