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土地增值税新政下开发商应对策略系列之三
----尽快将项目公司清盘及申请核定征收
作者：李明俊 赵政委 程龙贵
年初，一则关于土地增值税清算的国税发（2006）187号在地产界引起始料未及的震荡，几个多月过去了，地产界也渐渐平静下来，开始全面正视土地增值税清算工作。5月21日，北京市土地增值税清算细则在全国率先出台，有两大要点：1）未提及适用追溯年限，换句话说，对1993年以来的项目须进行全面总清算；2）对开发成本设限，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用四项合计，多层住宅每平方米仅允许扣除的标准是1560元，高层住宅允许扣除的标准是2263元。标准较低，原各种避税手法在细则下将失效。今年年底，全国各地实施细则必须全面推出（至本文成文时上海、成都等地的清算细已相续出台）。现在，无论是抗拒、迟疑还是观望都改变不了这样一个事实：1993年出台的土地增值税将开始实行严格征收，房地产企业利润空间将被极度挤压。
近些年来，房地产一直处于宏观调控的风暴中心，税务部门也不断推出新的税收政策以强化税收调节功能，2007年房地产业继续被列为税务稽查十大重点行业，今年4月份，国家八部委联合发文，对房地产行业进行专项整治，接着，国家税务总局布置在全国范围内对有房地产预售项目的公司逐家进行专项税务检查，房地产业税收征管力度得到前所未有的加强，房地产企业税负和税收风险逐步加大。有人说“房地产企业算总帐的日子来了”。
对此，不同的地产企业反应完全不同。有的公司感觉就象在案板上等待被宰杀的鱼肉，惶惶不可终日，有的公司则由于前期准备充分（作者备注：这里特指将项目公司及时清盘），不太担心，而是积极寻找对策化解，如组织内部研讨或参加各种各样的房产新政下地产公司税收应对策略培训班。如何在新的税收征管环境下节税或降低企业的税收风险，成为今年上半年很多地产企业工作之重，也是各家公司一直在寻找的答案。本文侧重探讨对使命已经完成后的项目公司归属问题以及对达到清算标准的项目尽快按预征率申请清算两大问题。
房地产开发一般采用项目公司制，在项目结束后，按常理会对项目公司清盘，即按国家规定进行工商、税务清算，然后将项目公司结束。但在实际运行中项目公司归属通常会有两种情况：一是楼盘开发完成后项目公司即宣告清盘解散，项目公司所有税款与税局清算完毕；另一种项目公司则是楼盘开发后由于各种各样的原因会继续存在。据不完全统计，在早些年开发的楼盘中，约有50%以上的项目公司没有进行清盘。细究起来，其深层次的主要原因是，早期年项目公司运作大都不太规范，开发商不太愿意按照规定与税局进行清算，拖着不去办手续，所以一直保留着项目公司的“壳”空转。而在早些年各地税局也大都对土地增值税这个税种未加以重视，企业所得税因有预征，通常对清算也不太在意，征管相对较松。这些项目公司有的虽然“壳”还在，但名存实亡，早已找不到法人或股东。但也有一些项目公司与现存企业可能可能是同一法人，或存在关联。对那些已经清盘的项目公司或虽未清盘但已履行过项目税务清算手续的存续公司，按照国税发（2006）187号文件规定，将不再重复清算。但对那些只是预缴了土地增值税但未履行土地增值税清算手续的，将会按文件要求进行清算，追缴期一直追溯到到1994年1月1日。
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对此，我们建议的对策是，在当地土地增值税实施细则尚未出台前，抓紧时间利用现行比较宽松的政策，主动与税局协商，将原未完成项目清算手续的立即进行清算，对未注销的公司立即申请注销。在当前情况下，各地税局惯常做法大都是按预征率进行清算。对那些分期开发无法将项目公司注销的，如有下列情形之一的，应尽快向当地税局申请，争取按187号文件第七条规定，申请税务机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税，征收完毕后也将视为清算完毕：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
作者系深圳市智慧源企业管理咨询有限公司 税务咨询顾问
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