创业之路像肯德基一样开店

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一、商圈的划分与选择

何谓商圈？商圈即各种店铺最密集的经营场所。你在落实你的创业计划时，首先要考虑的就是如何去锁定适合自己经营的商圈。最常见的商圈类型有市级商业型、区级商业型、定点消费型、服务消费型、社区消费型及旅游消费型等。你根据经营的项目确定了商圈的类型后，接下来就需要用百分制的打分方法对商圈的等级、交通及前景三个方面进行评估、论证，看在这个商圈内适合不适合自己开店、能开多大规模的店。KFC对快餐店选址是非常重视的，其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力之一。

1．划分商圈

商圈等级评估打分：

商圈等级的高低直接代表着含金量的多少。我们可以用打分的办法来确定是黄金商圈还是白银商圈，或是黄铜商圈。如果商圈的等级评定占总分的65%，我们可从城市人口、收入水平、消费能力及商圈的年营业额四个方面来评估。如这个城市非农业人口为30万，年人均收入在1．5万元，年平均消费大于5000元，商圈的年销售额在2亿元～3亿元，我们就可以把它定为具有65分值含金量的黄金商圈。一般来说，城市人口分值为10分，经济收入为15分，消费能力为15分，商圈年销售额为25分（例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分等等）。当采用以上每项规定的分值进行评估时，总分为50分的便可确定为白银商圈，如果仅有30分则定为黄铜商圈。总分：65分

	城市人口	收入水平	消费能力	商圈年营业额
黄金商圈	城市人口>30万	年人均收入>1.5万	年均消费>5000	>2亿
白银商圈	20-30万	1-1.5万	4000-5000	1-2亿
黄铜商圈	20万>	1万>	4000>	1亿>

商圈交通交通评估打分：

通过这项评估打分主要是看这个商圈辐射功能的大小，能否通过方便快捷的公路、铁路及水路运输，把周边的购买力吸引过来，使商品实现跨市、跨区甚至跨省的大流通。我们给交通评估的总分值定为20分，那么在这个商圈内有一条公交线路通过应算1分，有一条地铁线路通过应算3分，有一条长途汽车线路通过应算6分，有一条火车线路通过应算8分，线路延伸的区域越远定的分值就越高。如在商圈的附近有大型停车场、宾馆等应算2分。总分：20分

参数	分值	备注
公交路线	1分	有一条公交线路即可算1分
地铁	3分	有一条地铁即可算3分
长途汽车路线	6分	有一条长途汽车站线路通过应算6分，分值的大小还可以根据路线延伸区域的远近来确定，越远分越高。
火车路线通过	8分	有一条火车线路通过应算8分，分值的大小还可以根据路线延伸区域的远近来确定，越远分越高
大型停车场、宾馆	2分

商圈前景预测打分：

在一个未成熟的商圈开店，需要等5年的时间才具备赢利的条件。所以说，一个商圈的稳定度和成熟度对你店铺的发展至关重要。近年来，各地加大了对商业区的规划与开发，但这些新建的商业街、商贸城发展的潜力大不大，成长性好不好，能形成旺市的概率高不高，总给人一种雾里看花的感觉。对此，我们也可采用打分的办法来消除这些疑虑。我们如果把前景预测的总分值定为15分的话，就可以从权属优势、传统优势、品牌优势及产业优势四个方面来评估打分。

就权属优势而言，政府牵头进行规划开发的商圈可以算4分，对传统的集市加以改造而成的商圈应算5分，当这个商圈内的知名品牌店铺能达到30%时应算3分，这个商圈周围有密集的工业品或农产品生产基地可定为3分。这种打分办法，基本可以对这个商圈的发展快慢、前景好坏作出初步判断。

2．选择商圈

即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考 虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。

商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址， 将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店 三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。

二、聚客点的测算与选择

人流量评估	行走习惯评估	马路隔离带影响	车流评估	人群主体评估	不可预见因素评估
本地人流 外地人流等	包括气候、交通规划、习俗等等		私家车 自行车等	职业、年龄、性别比例等	天气影响、未来规划发展

1．要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。

人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派 人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。
　　比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时 间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面 的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽 度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算 对面的人流量。
　　肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投 资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。

2．选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。

3．聚客点选择影响商圈选择
　　聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度 的重要标志。

有了店址的评估标准和一些成功案例，我们可以就可以开发出一套店址的评估工具，它主要由下面几个表格组成：租赁条件表、商圈及竞争条件表、现场情况表、综合评估表。它们是我们进行连锁经营店址评估的标准化管理工具。

例如笔者经历的一个肯德基客户，初步给他一个基本步行人流评估：

●目前对肯德基店需年营业额须达到500万；

●则每天营业额需达；13698元；

●如果按项目所在地市民来肯德基店消费，每天每人评估为20元；

●则每天需要消费人数：13698÷20=684人，才能满足基本要求；

从项目所在地的人流量以及当地消费水平等综合角度评判分析：

●项目前面主干道(肯德基面对主干道)的人流量，门口每天正常人流量可达13000人左右 (步行人流)；

●按照顾客流失法理论，假定有90%的流失比率，进店消费达10%；

●可得出在此地开设店铺的每日必要人流量为684÷（1一90%）= 6840人；

●从实际情况来看，13000×10%=1300（粗略估算进店消费人数），可以看出理论人数1300＞＞684指标人数；

注：此数据没有考虑天气恶劣情况、以及突发的不可抗力意外情况。

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cxy0722

谢谢分享
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wnh728

说得在理，谢谢楼主资源共享！

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