[转帖]房地产销售租赁几个税务问题小结(欢迎指正)

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1、房产租赁合同约定一次收取多年租金时，营业税纳税义务发生时间如何规定的？如何开具发票？
根据《营业税暂行条例》第九条 营业税的纳税义务发生时间， 为纳税人收讫营业收入或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《营业税暂行条例实施细则》第四条 单位或个人自已新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务；转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。因此，合同约定一次收取多年租金时，应按合同约定的收款时间交纳营业税。
根据《发票管理办法》第三十三条 填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。因此，可以在合同约定收取租金时全额开票并全额纳税。
有专家意见认为：应按合同约定付款日期确认营业收入交纳营业税，合同约定日期即取得了收款权利，不适用深地税发[2003]149号十一条 除转让土地使用权或者销售不动产外，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间按照财务会计制度的规定，确认收入实现即结转收入时为准。
2、房产租赁合同约定一次性收取多年租金时，企业所得税纳税义务发生时间如何规定的？
根据《企业所得税法实施条例》第十九条 租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此一次收取多年租金的，应按合同约定的收款日期确认收入的实现。
有专家意见认为：⑴、对于转让永久使用权的，视同销售，应按合同约定的收款日期确认收入的实现，征收企业所得税。
⑵、非转让永久使用权的，可以按会计规定，按年确认收入的实现，征收企业所得税。

3、房地产出租永久使用权时，是否应交土地增值税？
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。由于出租并未转让商铺产权，因此不涉及土地增值税。
专家意见认为：没有转让所有权，且没有转让增值收益权、处分权，不涉及土地增值税。

4、销售房产时，约定交楼后保留三年使用权，税务上会导致什么后果？
根据《税收征管法》第三十五条 纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。《企业所得税法》第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。《企业所得税实施条例》第十三条 企业所得税法第六条所称取得和非货币收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。
销售房产，约定交楼后保留三年使用权，相当于取得楼款的货币收入和三年商铺使用权的非货币收入，因此，非货币收入部分应按市场公允价值计入收入总额，计征营业税、企业所得税等。
有专家意见认为：销售价格非公平市场价格，应按市场价格确定收入，计征营业税、企业所得税等。