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作者：李天 联纵智达咨询集团培训总监、高级咨询师兼连锁咨询事业部总经理
该文刊登在《住宅与房地产》2006年第9期
我一个朋友王先生两口子加起来月收入八千多元，在深圳景田北按揭了一套七十多平方米的小三室一厅，每个月仅仅交按揭款就要花去三千多元，他上有老人、下有小孩，一个月下来，所剩无几。他是从事IT业的，失业、下岗、换工作是家常便饭，碰到这种情况就特别的烦，老婆唠叨是让他惹火，生活的压力让他灰心丧气。那么，有没有既能买房又能柔性还款的买房方案呢？生活在都市里的年轻人的压力已经够大的了，不要让年轻人再为了房子的事再增添新的压力了。
近期传出的上海准备启动“房屋融资租赁”的消息，成为了老百姓关注的焦点。我的这位朋友也特别关注，每天都上网专门收集这方面的信息。
所谓房屋融资租赁，指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人，承租人交付租金。租赁期间，使用权与产权相分离，当合同期满租金付清时，不动产产权即归承租人。在国外，融资租赁早已成为“朝阳产业”，并且是一种高级理财工具。在美国，租赁占有60%以上的市场份额。
深圳市家家发房屋理财中心有限公司搞了一个房屋理财中心、北京市房地产交易中心搞的房屋银行，贵州房屋置换中心搞的房屋银行等还是换汤不换药，没有实质性的突破，还是停留在传统的租赁业务上，只是方式与手段上有些改革而已。
据新京报报道，千万家房地产经纪公司与北京中信信托公司此次联手打造的“房屋租赁信托”，实质是将业主的房产租赁权转化为信托财产，业主和信托公司形成委托经营的信托关系，再由信托公司转委托专业公司经营，向市场提供租赁服务。按照这种模式，出租人将房屋信托给信托公司后，租金将采用信用卡结算，由开户银行按照双方合同约定按时向出租人划拨，在一定期限内，不管房屋是否能租出，出租人都能按约定收到租金。这已经有点房屋银行的雏形了。
由此我联想起我曾经研究与报道过的优秀青年民营企业家马力先生在长沙独创的哄动营销界的“好邦客”汽车营销与消费新模式。该模式完全可以借鉴来酝酿筹建房产、电讯、家电等大宗消费品的消费银行模式。笔者提出关于住宅消费银行的具体构想及实施方案，旨在抛砖引玉，对激活房产、家电、电讯、汽车等大宗消费品的消费需求，推动中国的消费经济发展和培育新的经济增长点尽微薄之力。
中国实现住宅消费银行的路究竟有多长？对老百姓来说是一个多久才能实现的梦想呢？不光是我的朋友王先生在期待，千千万万的普通老百姓都望眼欲穿。
为何要创办住宅消费银行？
住房制度改革是我国政治体制改革和经济体制改革的重要组成部分，住房制度改革的目标是实现住房货币化、社会化、市场化，改革的具体措施是变实物分房为货币分房。住宅已由过去政府包办的福利性质转为了市场自由选择的商品性质。这一目标已经基本实现，房产改革后的房产消费市场如何激活，特别是二手房市场的营销模式和消费方式都是值得我们研究与探索的新领域。创办住宅消费银行既是住房体制改革后的客观需要，也是住房体制改革后的必然产物。
1、深化住房体制改革的现实需要。
住房体制改革后，必须要有一套完善的、灵活的、新的营销模式和消费方式与之相适应、相配套，以进一步推动住房体制改革的深入。
2、社会发展的客观需要。
随着21世纪的到来，人类社会的生产方式、消费方式、科技、信息都将步入更新更高的层次。消费者的忠诚度将日益下降，自主选择的空间加大，市场开发费用将日益提高，市场空间将日益扩大。营销环境的变化迫使房产营销理论界和房产开发商、银行必须重新审视当前房产开发商、金融机构、竞争对手、消费者之间的松散的、相互制衡的，甚至是相互抵制、厮杀的多边关系。面对21世纪，研究与设计一种新型的、资源共享的合作型多边关系，以进一步提高营销效率和消费水准。
3、消费提升的潜在需求。
我国是特大的发展中国家，发展经济主要是依靠投资和消费两大国内需求。要有效扩大并促进国内总需求的稳步回升，关键就要看消费需求能否平衡回升和快速增长。近年来，国家先后出台了一系列刺激消费的政策，但均收效甚微。这虽然与居民在经济增速下滑、职工下岗失业增加的情况下，收入预期普遍下降，社会保障、教育工作者、住房制度等改革带来的支出预期增加，从而居民储蓄倾向增加，消费倾向下降有一定关系，但主要原因还是由于收入积累效应和收入台阶的阻隔。实际生活中，收入水平与主导消费品存在一种同向增长的关系。即随着收入水平的增长，在现实和潜在购买力的拉动下，就会出现一种价格更高的主导消费品，主导消费品的升级往往是跳跃式的，即俗称的百元货、千元货、万元货、十万元货等。目前，与城乡居民收入水平相称的千元至万元的主导消费品相对饱和，而万元至十万元的主导消费品（住宅、汽车等），又需要等待消费主体阶层的收入积累。如何刺激消费者的消费提升和超前消费就成了摆在经济界、实业界的一大课题。住宅消费银行是一种信用消费，可望解决目前城乡居民的收入积累滞后消费需求的突出矛盾，实现消费提升，变潜在需求为即期需求，变未来消费为现实消费，可以极大刺激大宗消费品的消费带动和需求增长，由此推动国民经济快速增长。
4、房业业发展的内在需要。
据经济学家预测：汽车和房产将成为21世纪中国的两大黄金支柱产业，而目前我国房产业还处于幼嫩的起步阶段，就受到了亚洲金融风暴及国内紧缩银根的政策影响，使房产业陷入了困境。一方面大量商品房积压，房产开发商的大量资金被套牢，房产开发商大都处于歇业、半歇业状态，有的已濒临破产的边缘。另一方面，广大城乡居民又有强烈的购房现实需求与愿望，但由于收入积累不够，购买力严重不足，导致房产市场疲软，房产业的不景气，住宅消费银行的诞生将是刺激房产业振兴的一剂兴奋剂。
5、金融业商业化的客观需求。
随着金融体制改革的深入，银行的商业化、市场化，大宗消费品的信贷业务将成为银行的主要业务内容，而目前银行的个人信贷业务及住宅按揭业务还存在许多局限性，不能大面积的推广，满足不了城乡居民的消费需求。住宅消费银行正好弥补了上述缺陷，将金融业务拓展延伸到消费领域，为银行开辟了新的业务渠道，提高了银行金融资本的运作效率和效益，进一步推进了银行的商业化进程。
如何创办住宅消费银行？
住宅消费银行是将国外的“消费联盟”与中国民间的“互助会”两种组织形式组合后，而设计的一种以信用为保证，以互助为纽带，房产开发商、住宅消费银行（房产经销商）、消费者、银行四者之间互惠互利，以实现开发、投资、经营、消费、金融五位一体的崭新的房产经营销售新模式和新的消费方式。住宅消费银行主要是以自愿入会的方式吸纳住宅消费者加盟消费，取得该主体及行销网络（由许多结盟房产开发商组成）的消费资格，营销主体即住宅消费银行将住宅消费累计消费金额即租房租金换算成消费积分，然后根据消费积分多少，住宅消费者可以获得相应积分标准的住宅的所有权。
住宅消费银行是以住宅消费者加盟和房产开发商加盟为基础，以银行为信用保证，以回报房产消费者利益的驱动机制的一种新型回馈式营销模式和信用消费方式。
1、住宅消费银行的组建方式。
住宅消费银行是属于中介服务性质的具有独立法人资格的企业。住宅消费银行是一个营销主体，同时也是一个营销网络联盟体，实行独立核算、自负盈亏。住宅消费银行不是真正意义上的银行，也不属于金融机构范畴。有以下五种方式可供创业者选择。一是依托银行，在银行下开办二级法人企业。二是依靠大的房产开发商，在房产开发企业下设二级法人机构。三是将目前的信誉好、规模大的房产中介机构改组，增加其业务范围。四是将目前信誉好、管理水平高、规模大的物业管理公司改组，扩大业务范围。五是由银行、房产开发商及其它投资主体或个人为股东组建股份公司或有限责任公司。
2、选择一家商业银行为依托。
住宅消费银行成立后，必须选择一家商业银行作为依托，该项商业银行作为整个开发、经营销售、消费链条的信用保证。该商业银行既为房产开发商与住宅消费银行的结盟协议提供信誉保证，又为房产开发商提供滚动开发的贷款资金，还是整个开发、经营销售、消费全过程的结算支付中心。选择商业银行作为依托是住宅消费银行的营销网络成败的关键。
3、房产开发商的加盟。
住宅消费银行与房产开发商结盟，签订结盟协议，使其成为联盟中的住宅供应商，房产开发商将开发建好的住宅整批交住宅消费银行经销。如此发展下去形成一个跨地域的全国性的房产营销网络。
4、消费者的加盟。
消费者填写入会表后，经过一定程序的信誉审核方可取得住宅消费银行的营销网络的消费资格，成为结盟网络中的固定消费者。消费者可以在全国范围内跨地区租房消费，同样累计计算积分，住宅消费银行的业务范围拓展后，还可以跨行业消费。如此发展下去，将可形成一个庞大的消费者群体网络。
5、住宅消费银行的服务方式。
住宅消费银行可将服务对象定位在中低收入人士。消费客户可以分为三大类。一类长期客户，指一次性付款购房者，购房后还可以享受住宅消费银行的换房、储蓄、托管、维修、物业管理等系列优质服务。一类是定期客户，指交纳首期房款后，按年使用房屋并按年交纳房租客户。一类是活期客户，指按月使用房屋，并按月交纳房租的客户。三类客户均需要到指定银行分别存不同数额（具体数额由住宅消费银行根据具体情况确定）的开户款，银行发给一张定期存折和一张消费信用卡。该卡既是信用保证卡，又是结算支付卡。租房时，客户将预计租房租金存入卡中，将卡交住宅消费银行就可以使用营销网络中的任何一套住房，商业银行设在住宅消费银行的工作人员按月刷卡，卡上透支，按信用卡管理办法罚滞纳金，退房时退卡。客户平时还可以用此卡存款、取现、消费、一卡多用。客户自己保管存折和卡，利息归客户。
当消费客户的累计积分达到相应标准后，可以在营销网络中的任何一家房产开发商的住宅中挑选一套客户满意的相同积分标准的住宅，房产权归客户，办理房产证。
每套住宅的月租金和取得产权所需的积分标准的计算要综合考虑以下因素：本套住宅的市价、地段、楼层、面积、内部设施、物业管理水平，房屋折旧率、银行月利率、资金现值和终值等，并参考同地段、相同建筑标准住宅的租金后综合算出月租金并确定消费者取得该套住宅产权所需的积分标准。月租金可以每年作一次适当调整。
6、住宅消费银行的管理方式。
房产开发商将建好的商品房成片或整栋将房屋的使用权、管理权、维修权交住宅消费银行行使，其产权仍暂时属房产开发商。房产开发商可凭产权按整体评估价的70%到营销网络依托的商业银行贷款作为滚动开发资金，贷款期限与获得产权所需积分标准的房屋租赁期限相同，一般可定为五年。房屋的出租手续由住宅消费银行办理，房租由营销网络所依托的商业银行信用卡结算中心驻住宅消费银行代办处收取，此笔资金由信用卡结算中心统一管理，住宅消费银行不能随意动用租金。每月由信用卡结算中心按住宅消费银行与房产开发商的结盟协议规定，将管理费、维修费划归住宅消费银行，其余则全部划给房产开发商或抵扣房产开发商的贷款。按结盟协议约定的租赁期限（一般为五年）到期后，房产开发商无条件将房屋产权过户到住宅消费银行指定的客户名下。如果消费者不要房产，住宅消费银行可以返还累计交纳的租金总额的30%左右给客户。客户可以随里营销网络结盟开发商范围内调换租房，换面积、换地段、换楼层，其租金可以累计，计入总积分。
住宅消费银行的优势何在？
住宅消费银行的实质，是通过将房屋产权与使用权的有效分离、有效转换，组建一种各方面联系密切、利益共享的合作型行销网络，培养固定的消费群体，建立一种稳定的、以人为本的人性化的开发、营销、消费关系，将过去房产开发商的自产自销的散兵游勇的游击队式的传统营销方式改变为集约化、规模化的现代营销方式。并将规模经营所节约的营销费用和增加的利润通过消费者的重复消费、规模消费而直接回馈给消费者，通过逐步积累的房屋使用权最后转换成房产权，从而达到提升消费者权益，满足消费者需求的宗旨与精神。
住宅消费银行的整体优势集中体现在以下几个方面：
1、综合了租与售的优势，有利于探索出一种具有中国特色的信用消费。
住宅消费银行采取租售结合的方式，既吸收了租与售的优势，又与两者有着本质的区别，它比租房更灵活、方便，选择余地更大，享受更多的优质服务，最后还能获得房产权；它比一次性购房、分期付款购房、按揭购房等更灵活，客户用比较少的前期资金，根据自身的实力与需求，灵活掌握，在可长可短的时期内拥有一套具有自主产权的住房。房屋的使用权、所有权始终置于一种可控的流动状态之中。客户租房不单纯是消费行为，又是储蓄和投资行为；客户既是消费者，又可是经营者，客户可代亲戚、朋友、单位租房，其积分可计入自己的总积分，住宅消费银行可以大量容纳这类具有双重身份的经纪人。住宅消费银行是一种新型的信用消费，变储蓄未来为投资和消费未来。住宅消费银行将掀起一场消费理念、消费习惯、生活方式和营销方式的革命。
2、协同运作，利益共享，有利于培养一种新的资本运营的企业发展模式。
在当前市场竞争加剧，市场需求多变的营销大环境下，住宅消费银行把房产开发商、住宅消费者，基至是竞争对手进行有效的利益组合，获得长期、稳定的发展，获得1+1>2的协同效应。住宅消费银行通过银行信用作保证，以互助为纽带，把消费者和房产开发商联结成一个开发、经营销售、消费的链条，四者通过链条的转动达到互助、互惠、互利、互补的共同发展的多功能综合优势。住宅消费银行经过科学的精密计算、合理设计后既保证房产开发商、银行、消费者、住宅消费银行四者的正当利益，又将四者资金风险、经营风险控制在最低限度，形成相互依赖、相互制约的开发、经营销售、消费链条。
住宅消费银行提高营销效率，降低了营销成本，提高了资金的有效使用率，优化了资源配置，达到了资源共享的目的，是一条崭新的资本运营和企业发展模式。
3、采取“托管”、“储蓄”等方式吸纳二手房，有利于培育二级房产交易市场。
住宅消费银行还可以以“托管”、“储蓄”等方式吸纳二手旧房。旧房房主根据双方约定的价格或中介评估机构的作价将旧房存入住宅消费银行（房产过户到住宅消费银行或该银行指定的客户名下）即可获得该银行委托商业银行开出的定期存折（储期可分一至五年五个档次），同时旧房房主为住宅消费银行的会员，可享受会员的一切待遇。储期期满好，房主可凭存折取款并享有银行同期存款利率的利息及累计租房租金的30%。如果旧房房主要房，可以将存款、利息折算积分，加上已使用的房租租金积分，挑选一套自己满意的住宅。
“托管”是指旧房房主委托住宅消费银行将旧房出租的行为，房屋产权仍归房主。只要使用权、管理权、维修权交住宅消费银行，双方约定的托管期满后，旧房房主可以取回房屋并获得事先约定的托管收益，也可将此旧房改为储蓄。“托管”房的房主自房屋托管之日起便为住宅消费银行的会员，享受会员同等待遇。
“储蓄”、“托管”等方式吸纳二手房使相互隔裂的房产一级市场和二级市场有机地结合和联动，使房产资源在一种有序的流动、转换、交易中实现有效的、合理的优化配置，可极大地刺激房产消费市场的健康稳定的发展。
4、房屋所有权的有序流动、转换，有利于住房制度改革的顺利进行。
住房体制已由过去的实物分房改为货币分房，住宅消费银行的创立有效地将房屋产权与使用权进行分离，并让其快速地流动、转换，吸引了许多有现实消费需求，而又收入积累不够，购买能力差的工薪阶层人员的加盟，解决了房改后大部分工薪阶层人士的后顾之忧，消化吸收一大部分房改后的无房户，为国家与社会减轻了负担与包袱，为住房制度改革顺利进行提供了保障和可能，为保证社会的稳定平安起了推动作用。
5、 住宅消费银行的诞生，有利于形成全国性营销网络，参与了全球化竞争。
我国加入WTO，经济的全球化趋势越来越明显，服务业的竞争也将日趋激烈、残酷。
小而全、各自为政的散兵游勇式的游击队式的营销方式已无法与之相适应。住宅消费银行可望建立全国性的连锁经营网络，实现广泛范围内的资源优化配置和共享。每个连锁经营单位都是独立法人的经营实体，按统一的规则规范运作，房产的价值和使用价值在营销网络中有序流动，为客户共享资源提供了方便和可能。住宅消费银行还可以将汽车、电讯、家电等大宗消费品纳入营销网络的经营范围，让客户有更大的选择性消费空间。这种全国性网络的形成，实现了规模效益，具有较强的抗风险能力和市场竞争力。
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