财经文摘:高价楼市暴露政府“软肋”

小河冰期

　　中国政府正不断为抑制楼价恶性膨胀、挽回人们日益丧失的信心而努力，在长达两年多的时间里，他们不间断地出台了一系列调控政策。但是收效在哪里——现在有很多人在重复着这样一个疑问。
　　中国社会对房价逐月同比大幅度的攀升反应强烈，相关官方和民间机构提供的数据显示，近一年间，许多一二线城市的房价涨幅达到10％或者20％。一些学者对此公开加以抨击，强调很多人正在住房问题上备受折磨，认为政府在调整供应结构、抑制供需失衡的时候还应该更加强硬，不能手软和犹豫。
　　“现在，住房已是一个社会问题。”北京大学光华管理学院院长助理、金融学教授周春生说。周因为在金融投资、证券市场与金融衍生工具分析领域具有很深的造诣而著名。最近数年，这位普林斯顿大学(Princeton University)最优博士生出身的经济学家又将中国的住房问题纳入自己关注的视野。
　　去年夏天，周春生在一篇文章中谈及房地产的公平问题，认为中国的中低收入阶层在买房方面存在严重困难。他给出的一项数据称，按照城市额消费水平计算，不考虑物价上涨和孩子的教育支出等因素，每人每月的最低生活开支需要300元左右，一年的收入绝对值在5000元以下的，除了维持最基本的生活外，没有剩余可以用于储蓄，货币购房对于他们来说是望尘莫及。
　　他谈到，房地产和其他任何宏观谓控政策，都应当坚持“尊重市场规律，兼顾社会公平”这一根本原则。政府应从建立有效的土地政策和低收入居民住房补贴制度等方面综合考虑、统筹安排，以形成低收入者拥有廉租的居住空间，中低收入者有一个定向优惠的消费门槛，将经济适用住房落到实处。
　　“我有一些担心。”2006年12月2(日，在北京大学光华管理学院的办公室里，周用“担心”一词向到访的《财经文摘》记者表达了他对中国房地产市场一些矛盾状况的感受，并进一步表述了他的相应见解。
　　财经文摘：人们为什么会憎恨高房价?
　　周春生：现在存在这样一个悖论：一方面房价超出普通老百姓的承受能力，另一方面仍在不断上涨。这和中国房地产的体制改革有很大关系，也反映出人们居住水准和要求的提升。有很多老百姓，虽然经济条件并不好。但仍要买一套像模像样的房子。这是普遍心态。
　　要知道，在上世纪70年代后期和80年代早期，北京、上海等大城市里有很多三代同堂的人家，总共居住面积只有三四十平米。可是现在，人们对这样的居住状况难以忍受，改善居住条件的愿望越来越强烈，这是人之常情。除此之外，城市化的推进速度加快，城市人口也不断增加，在此背景下，中国的土地供应显然是非常有限的。这些综合因素最终导致了房屋价格的暴涨。
　　我也很清楚地意识到，现在房价确实已经成为一个社会问题。何以股票价格上涨总能得到一片叫好和赞扬之声，证监会主席就成了股民的大救星。房价上涨却招致一片骂声？原因在于股票不是生活必需品，而是投资品，住房既是投资品，又是最基本的生活必需品，一次性支出很大。
　　财经文摘：你是否了解那些购房人的心态?他们的恐慌以及由此发生的购买行为是否正在助推房价，或正好给房价上涨制造更多的借口和机会?
　　周春生：许多没有买房的老百姓都希望房价下跌，但这只是基于某种主观情感所表现出来的心态。有很多人通过对客观形势加以判断，实际上并不十分相信房价会跌。
　　关于这一点，你不妨看看房地产股票的市场表现，股票是经济晴雨表，平均而言，房地产股票的表现某种程度上反映出投资者对房地产行业发展趋势的看法。比如中国的万科地产，他们的股价这一年间大约涨了3倍左右。如果有人认为中国房地产将走向衰弱，万科股价何以会上涨?房地产股票的飙升，至少表明在很多投资者眼中，房地产价格可能还会进一步上涨。
　　尽管人们(包括我在内)都希望房地产价格能够跌一点，让更多老百姓可以解决安居问题(我认为这也是一个经济学家的良心和责任)。我们也希望中国每一个人都能住得体面、舒适和宽敞，能够过上像美国一样的生活，住上高档公寓或者别墅。但问题是，我们怎么去实现这一目标?这需要有一个过程，中国和美国在居住方面相比，我们面临的挑战要大得多。
　　财经文摘：有一个词叫“房奴”，这是2006年出现的。你理解这个词的含义吗?
　　周春生：因为房价攀升对购房者或准备购房者形成债务负担和相应压力。
　　财经文摘：人们并不愿意做“房奴”并尽力避免，但到最后又都做了，一些经济学家说，这是活该。
　　周春生：(笑)我倒不认为做房奴是活该的，我觉得他们的一些做法可以理解，但不一定很理智。我们的社会大众应当树立一个正确的住房消费观。
　　
　　财经文摘：有人表达了改变命运的意愿，比如最近中国就出现了很多个人合作建房的组织，他们甚至拿到了土地。
　　周春生：合作建房肯定能降低房价，因为省掉了开发商在经营过程的利润获得，这是一种很积极的尝试。但又不能不意识到，里面可能会存在许多问题，比如房屋质量、设计、规划、分配等。
　　另外，合作建房不可能使大多数缺少支付能力的人摆脱房奴命运，最后解决的实际上是如何让已经有钱的人省点钱的问题。例如一套市场价为100万的商品房，一般只需花30万首付资金购买，其余的靠按揭慢慢偿还。合作建房虽然可以将房屋总价降到80万，但需要一次性掏出80万用于建设，就此而言，能掏这么多钱的肯定是富人。所以，集资建房没有解决没有购买能力的人买得起房子的问题。
　　财经文摘：你提醒人们在购房方面树立一个正确的住房消费观。据我所知，现在很多城市，用于租赁或向低收入人群提供的廉租房、经济适用房几近于无，官方也承认，一些城市没有建设，你所说的正确消费观又如何培育呢?
　　周春生：你所说的现象确实存在，而且很重要。这从某一侧面反映了地方政府的功能定位问题。在解决安居问题方面，地方政府究竟要起什么样的作用？不客气地说，我个人认为，地方政府在解决基本民生问题时存在“逐利”、“向钱看”的行为。
　　为什么很多城市对保障住房不够重视？因为没有利润。商品房对于拉动地方GDP、增加预算外财政收入的意义非常重大，一方面土地卖得贵，一方面房地产商还要交税，此外又可以使城市建设更加美观。
　　政府的主要职能就是提供社会保障。房地产矛盾之所以尖锐，在于地方政府对解决中低收入阶层的基本居住问题重视不够，或者至少没有拿出足够多的资源。房地产调控效果不明显，与此也有关系。
　　财经文摘：人们抱怨自己受到了狡猾开发商和不良官员的掠夺和欺骗，也有人怀疑中国楼市正交织着一场阴谋，开发商和一些官员可以随意操控销售模

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小河冰期

式、制度、价格、数量、结构，老百姓则无所适从。中国楼市真的是靠欺骗和掠夺得以繁荣和存续的吗?
　　周春生：房地产行业的确存在一些黑洞、漏洞和不规范。这是不争的事实。特别是在早期，房地产商借助银行和购房人的资金，由皮包公司摇身一变成了亿万富翁，这种情况也不少见。此外，中国房地产里面确实存在许多寻租现象，包括权力的寻租和关系寻租。但我们也不能因此而全盘否定中国楼市，说中国房地产全是骗局。这也不是房地产领域所独有。
　　因此，要从根本环节上着手解决这些问题。我们的改革还要进一步深化，包括公务员体制的改革，审计监察力量的强化。我们现在也可以看到，中央政府在惩治腐败和违规方面是花了很大力气下了很大决心的。所以不断有腐败的官员和触犯法律的商人遭到制裁和审判。
　　财经文摘：你如何评价持续超过两年的宏观调控?
　　周春生：不能不遗憾地看到，宏趼调控政策一再出台，有时候，政府还对房地产采取了威慑措施，一些政府官员因为涉及腐败而被调查。但房价平均水平仍处于涨幅之中。何以调控没有平抑房价，反而导致房价更进一步上升？
　　显然，我们的政策也存右一些弄盾，一方面我们希望能够平抑房价，另一方面又希望控制房地产的过度开发，对土地的使用加以限制。这就好比政府一方面希望粥的价格能降下来，另外一方面说米要少用，粥岂不就更少了，怎么可能实现？
　　我能够理解为什么政府要限制土地的过度使用。中国是世界上人口最多的国家，人均占有地面积非常有限，必须保证足够量的耕地，不能把所有土地都修成公路、建成写字楼和别墅。我们必须有足够多的绿地和耕地。土地集约利用是必要的。但能不能在此情况下多发展一些高层建筑?香港在稀缺的土地上解决了很多人的居住问题，现在，我们能不能也减少别墅和低密度、低容积率的土地供应？原来盖五层楼的地块盖上十五层楼，住的人是不是相对要多一些。
　　这对能否合理地规划建设用地是一个考验。政府不只有权控制土地，还有权控制和调节规划。在降低土地供应的同时，政府应该在规划上多动脑筋，想办法确保在降低用地供应的同时，不会降低甚至还可以增加住宅面积供应。这或许对缓解住房的供需矛盾是有利的。
　　财经文摘：政府为什么不自己动手或者命令国有企业为那些低收入者盖房子?难道公众不能理所当然地要求政府或国有开发企业为他们解决住房问题吗?
　　周春生：国有企业无法履行这一义务，因为他们(有一些)也有股东，也以追求经济效益为主要目标。当然，如你所说，或许政府应该考虑就此成立一个专门运营机构，负责政策性房屋的建设。中国有自己的政策性银行，比如国家开发银行，是不是也能够设立相应的政策性房地产开发公司，这是值得考虑的事情。
　　另外，在制度安排和设立方面要进行改革。至少在政策方面要有连贯性，不能前后矛盾，不能短时间内出现180度的转弯，以至朝令夕改相互否定，这会使人无所适从；其二，各个部委的措施和条令不能相互冲突和对立，他们的目标也不能出现混淆。至于更深层次的体制改革，我认为需要更长一段时间。