问题富豪几大套路 “土地＋贷款”成致富手段

qihaitao

问题富豪几大套路 “土地＋贷款”成致富手段


　　继上海首富周正毅之后，近日，又有两名地产富豪“折”了。

　　 一位不愿透露姓名的业内人士在接受时讯记者采访时指出，仅以2002年度《福布斯中国百富榜》为参照标准，100名富豪中就有40多名涉足地产业，而作为对比，《福布斯全球500富豪榜》中，500人中只有30人左右是地产商。这说明了什么？说明中国地产业容易造就富豪还是富豪容易从中国地产业中迅速获得财富？据了解，“土地＋贷款”已经成为一些富豪的“致富手段”。

　　“比如，他先以100元买一块地，然后找相熟的测量行将其价值高估至200元，再抵押给银行换取贷款；接下来，以这200元的银行资金再购入同值的土地，重复以上步骤赚取400元的贷款，依此类推，手头资金由400、800、1600不停地递升。这是一种滚雪球的贷款游戏，以这种游戏积累财富，速度将是惊人的。但是这种游戏的一个特点，就是要求游戏玩家必须同时和‘银行’与‘地方政府’保持亲密接触，原因很简单，土地的使用权在地方政府的手里，要向他们申请，而钱则在银行，需要向银行借贷。所以，一旦游戏玩砸了，出的事就不会是小事，涉及的人也不会是一般的人。”

　　一位研究中国经济的学者认为，纵观最近一段时间来，国内问题富豪的案件，基本没有脱离中国富豪出事的一般模式，这一模式一般具有三大特点：其一，出事者一般为民营企业家，而且在他们的涉案项目中多有地产项目；其二，涉及官商勾结；其三，案情复杂，数额巨大，牵扯面广。

　　时讯记者在采访中了解到，日前，有关部门已经锁定部分地产商作为重点调查对象。这次追查的重点之一即是“多重抵押、连环担保”贷款，据悉，还会追溯至过去3至4年在当地的土地批租情况。

　　有业内人士指出，中国的问题富豪不管最后是因为什么问题“东窗事发”，相当一部分都存在“涉案土地”的问题。比如说几年前的“远华大案”，涉案土地多达200多万平方米，其中商品房开发用地110万平方米，工业及码头用地16万平方米，其他用地100余万平方米。除了两幢标志性建筑，远华的地产密布厦门的黄金地段；而近日在香港廉政公署发起的“峨眉”行动中的落马的几名“地产大王”更是如此。其中，曾以12亿身价排名2000年香港50大上市富豪第34名的钱永伟，从事的业务就是房地产，另一名落马富豪许培新，虽然从事高科技，但业务也和房地产紧密相关———大楼智能化系统建设。

　　与许多“富豪”不同，他们都习惯保持“低调”，据说钱永伟曾资助不少员工去工商管理学院深造，即使捐钱也不要求宣传；而许培新则更是低调，即使公司的招股书，对他个人的介绍也只有短短数行。说明他原为大学讲师，1993年从商。

　　有业内人士透露，目前一些地方的土地批租存在着不同程度的黑幕，在有些大城市总有那么两三个行事低调的地产商靠“能拿地”而成为富豪，这些神秘的商人一般都和某位权势人物存在某种秘密联系，他们的发家史往往和他所依傍的官员调动、升迁使用的是同一张“路线图”。

　　一位不愿意透露姓名的先生指点时讯记者，他说：“近日，浙江一女厅长携亲人出逃的案例就很能说明问题。”

　　他说的这名女厅长就是因严重违纪，日前已被浙江省纪律检查委员立案审查的浙江省建设厅副厅长杨秀珠。据介绍，杨秀珠初中毕业，原来是温州市饮食服务公司一名卖馒头的服务员，1995年，当上温州市副市长；1998年，被任命为浙江省建设厅副厅长。杨在该省是一个极有争议的人物———赏识她的人认为其干劲足、能力强，对她重用有加，一路提拔升迁；反对与控告她的人认为其“独霸土地审批和房地产开发大权，以权谋私、贪污受贿，大肆侵吞挥霍国家资产”，是“温州巨贪”。

　　据说杨秀珠在当温州副市长的时候，举报她的信堆积如山，可是她依然一路升了上去。她之所以最后出事，是被原中国银行温州分行行长叶征“带累”的。叶征因为受贿被有关部门查处，交待出一个叫陈其跃的人曾向他行贿四五十万元，陈因此而成为中国司法机关的通缉对象。而在温州，许多人都知道陈其跃和杨秀珠的“关系”———在杨任温州市副市长期间，同一块地皮，在公开拍卖会上，温州市土地局、规划局两家共同测算的地价为1．0080亿元，一家房地产公司最后以1．2280亿元的价格拍得。但杨秀珠坚决不同意把此块地皮交该公司开发，最终，陈其跃的公司以5000多万元的极低价获得这一地皮的使用权，而后建设开发“米莉莎花苑”。

　　“这投标是典型的‘推磨式’投标，说是投标，其实早就安排好了。几经周折，最终还是落入早就安排好的人手中。”一些“懂行”的人道出其中的“奥秘”。

　　因受贿罪，叶征被判处有期徒刑十二年，不久陈其跃被捕归案。接下来，温州市鹿城区检察院在审理一宗受贿案时，发现受贿者包括温州铁路房地产开发公司副总经理杨光荣，也就是杨秀珠的胞弟，并逮捕了他。在温州，一些老干部一直认为杨光荣的公司是杨秀珠的“私人银行”和“腐败后花园”。“在这个案子中，有银行的官员，有地方政府的官员，还有房地产商，这是典型的权钱交易。”“为什么很多问题富豪，连小学文化都没有，却可以做得非常大？这是值得深思的问题。如果说这些问题富豪素质低，毫无顾忌，置法律法规不顾，那么为什么一些受过很好教育的金融界人士也会搀和到‘问题贷款’中去呢？比如说被时尚杂志称为最优雅的银行家的王雪冰和日前刚刚落马的中银香港总裁刘金宝，他们在出问题之前，都被称为业内奇才，他们为什么要玩这么惊险刺激的游戏？这是应该关注的问题。”一位经济学家说。

　　据报道，刘金宝和王雪冰的个人经历有颇多戏剧性重合之处。他们曾是北京外经贸大学的同学，双双进入中银工作。两个人都曾被认为是杰出的交易员。他们都与上海地产商过从甚密，他们在上海时都曾入住地产商提供的豪华别墅，他们都通晓国内外各种规则包括潜规则。最后，一个因为经济犯罪而接受调查，另一个则因为“问题贷款”广受关注。

　　同样富有戏剧性的是，因为“问题贷款”而落马的两名地产富豪，他们也有许多相似之处，比如说他们旗下的公司都形成了极其复杂的交叉和连环持股的关系，盘根错节，错综复杂，这就使他们的资产和问题都要复杂和庞大得多。

　　最近，落马于香港廉政公署“峨眉”行动中的上海万泰集团董事长钱永伟，经媒体披露就有“神秘生意”。根据万泰集团网站资料，截至2001年中期，万泰集团拥有土地储备2400亩。万泰集团的董事长钱永伟怎么弄来的这么多地？据了解，上海万泰公司成立于1995年，公司成立的三年中，先后开发了万泰公寓、欣源公寓、万泰花园一期等楼盘。有消息称，钱永伟运作资金主要来自银行，直到今天还欠着银行16亿贷款没有还清。

　　关于他的财富故事，一直以来有一个版本，他最初做的是警察，后来下海，掘得第一桶金，并涉足地产业，敛下惊人财富。但富有专业精神的财经界人士则表示，第一桶金如果是几万或者几十万都好说，但如果一下子有了几百上千万的第一桶金就让人难以置信了；同样道理，一个公司成立几年之内，就爆炸性地发展，哪来的钱？

　　许多人说这些问题富豪钻了政策的空子，我国金融业尚欠缺一个健全的风险防范体系，这使得他们容易骗取贷款。另有人认为，仅就信贷来看，目前各家银行都有一些防范风险的机制，但在实际操作过程中，每一个环节都有可能产生可暗箱操作的套路。“只有一些‘小鱼’才会在各个环节中花费心思，真正的‘大鱼’直接用关系，用钱搞掂‘某些权势人物’，再由某些权势人物往下压，接下来的表面文章就做起来很轻松了。”

　　因此，有关专家认为，应该建立严密的反欺诈性财产转移的法律体系，建立严厉的诉讼、判决、执行体系，这样才能既约束政府的行为，也约束企业的行为。

qihaitao

4500亿元房贷违规？央行出台10年来最严厉措施

--------------------------------------------------------------------------------

21世纪经济报道

　　本报记者 袁一泓 北京报道

　　10年来最严厉的措施？

　　6月13和14日，潘石屹把公司的财务、计划、核算部门的人都找来，算了两天账。

  
　　“幸好我去年卖了20多个亿，前几天还签了一个1亿多的大单，不然的话，就惨了。按照通知的规定，我至少要多拿出5个亿的现金流。”潘石屹说。

　　这位SOHO中国有限公司董事长所说的通知是，中国人民银行6月13日公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称“121号文件”)。

　　和潘石屹一样，许多地产商上个周末都没给自己放假，更没给财务部门放假，他们都在关起门算账。

　　表面上看，121号文件只是央行的一个普通业务通知，但文件上触目的“严格”、“严禁”字样，分明已透出了缕缕肃杀之气。

　　“121号文件”的核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。

　　对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。潘石屹说：“这是我近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知。”121号文件不仅规定了开发贷款，还对与房地产贷款有关的所有方面都作了规定——包括住房按揭、土地储备、施工企业贷款和公积金。

　　4500亿贷款违规？

　　今年2月底，央行发布《2002年货币政策执行报告》，公布了2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。

　　这是什么概念？违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9%，如果这个检查结果在全国有代表性，也就是说，房地产贷款中有近四分之一是违规的。

　 房地产贷款四分之一违规意味着什么？

　　据央行最新透露的数字，2002年底，商业银行房地产开发贷款余额达到6616亿元，个人住房贷款余额达到8253亿元。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。

　　以目前房地产贷款余额为18357亿元计算，如果其中四分之一是违规贷款，就意味着全国有4500亿元房地产贷款是违规的。

　　央行的担心是有道理的。调查结果很容易让人想起1993年的房地产泡沫和1997年的亚洲金融危机。这也无怪乎中央领导去年下半年以来多次提到，要防止房地产过热，防止房地产出现泡沫。

　　为什么不是银监会

　　让人疑惑的是，为何121号文件的发布者不是刚刚成立的银监会？“这是遗留问题。这份文件至少在20002年底就已草拟。”央行上海分行一位不愿具名的官员说。那时，银监会还未成立。这位官员还透露，在2003年2月份央行的杭州会议上，该文件的征求意见稿已经在业内亮相。本报记者得到的消息称，相比正式发布的文件，征求意见稿更为严厉，比如121号文件规定商业银行只能对购买主体已封顶住房的个人发放个人住房贷款，而征求意见稿则限定仅能对购买现房发放个人住房贷款。一位与金融界接触密切的地产商也告诉本报记者，他在今年3月就听到了央行将对房地产信贷采取更加严格措施的消息。

　　正是在今年3月，传出了有关央行正在就房地产新政策征求各商业银行意见的消息。

　　本报记者6月16日下午致电央行研究局局长谢平和央行货币政策司戴根有司长，要求采访，均被婉拒。

　　不过，有银行内部人士对本报记者说，戴根有司长此前有关“加强房地产信贷管理”的讲话，正可以作为央行出台121号文的官方背景说明。

　　在那次讲话中，戴根有认为，目前我国部分城市和地区确实出现房地产过“热”，应当引起警惕。戴根有说，商业银行贷款是当前房地产投资的主要资金来源。据统计，2002年1～10月，商业银行房地产新增贷款余额占房地产完成投资的比例达到66%，如果加上使用住房公积金发放个人住房委托贷款数量，这一比例为68%。

　　戴根有觉得个人住房贷款风险已经开始显现。目前，工商银行个人住房不良贷款为5.28亿元，不良率为0.22%；建设银行个人住房不良贷款为32.05亿元，不良率为1.59%。从国际经验看，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后3～8年中逐步显现。我国现在个人住房贷款余额中，80%是2000年以来发放的，即只有20%的贷款开始进入第三年。因此，目前住房不良贷款低，并不表明以后不良贷款低，未来几年个人住房不良贷款很有可能陆续暴露。银行不仅要防开发贷款的风险，而且也要防住房按揭贷款的风险以及与此有关的贷款风险。所以，6月13日的121号文件才会如此全面。

　　地产商的冬天

　　“房地产的冬天来了。”这是华远集团总裁任志强对央行121号文件后果的描述。

　　任志强解释说，这个冬天不仅仅是房地产的冬天，而且有可能也是银行的冬天。

　　因为央行此次信贷政策的调整，是从防范金融风险出发的，但实际的结果却会进一步加大金融的风险。如果这些政策是从银行尚未放出大量的贷款或者项目的贷款尚未发生开始，也许这些政策还有些先期的防范作用，但目前的情况是大量的贷款已经发生，如果中途改变游戏规则，那么银行已经发生的大量贷款将面临着无法收回的更大风险。

　　在任志强看来，中止给有大量负债和有工程欠款的开发公司贷款是对的，但如果这些负债和被拖欠的工程款都来自于银行，那么中止给开发企业贷款的结果，是导致原来的贷款包括给开发商的和给施工单位的贷款，都有可能烂掉。

　　任志强尖锐地指出，央行此次信贷政策调整，截断房地产原有的现金流链条之后，最大的风险仍然在银行。

　　中国房地产协会副会长顾云昌说，如果按照央行通知去做，有一批实力不强的开发企业肯定要被淘汰。

　　但也有开发商表示欢迎。珠江-合生北方决策委员会负责人姚牧民对本报记者说，出台这个政策很有必要。

　　另外两种声音

　　银行和其他有关部门对央行121号文件的看法很微妙。

　　某国有商业银行一位不愿意透露姓名的人士对本报记者说，我们商业银行对央行121号文件不好说什么，执行是要执行，但关键看效果。

　　另一位银行内部人士说，现在看来，央行的政策主要是着眼于一种“堵”的方式，但实践证明，防范金融风险，“堵”并不是一种最好的方式，也不一定能取到最好的效果。一位开发商就直言不讳地对本报记者说，以前也不是没有限制，2001年，央行也发过类似通知，但大家不是照样贷到款吗？

　　建设银行一位干部说，除了银行的“堵”，调控房地产的另一个关键环节是抓好土地和规划的源头。

　　任志强说，央行121号文表面上只是个房地产中的金融信贷政策的调整，实际涉及到相关经济的发展，实际是国家政治与经济政策的调整问题。

　　东亚银行北京办事处有关人士说，东亚银行对中国房地产市场的看法，与中国人民银行不太相同。譬如该行认为，写字楼市场其实就很好。该银行近日决定对建外SOHO(含写字楼和公寓)的境外购房人士提供8成20年按揭，并享受美元3.25%、港币4%的利率优惠。

　　值得注意的是，近一个月来，市场上已出现国家将对房地产市场由“强调宏观调控”向“强调发展”转变的传闻。顾云昌6月16日向本报记者透露，国家有关部门确实在替国务院代拟一个促进房地产发展的文件，主旨是要采取相关措施，促进房地产的发展，“主要是强调发展”。

　　但是，一方面是实际上在紧缩房地产信贷，一方面却在强调房地产的发展及其对经济的带动作用，央行的121号文与国家即将出台的文件某种程度上在指导精神方面是否存在不一致？

　　顾云昌说，央行的通知初衷是为了防范金融风险，我们是理解的，虽然防范房地产的金融风险不仅仅是控制对期房的贷款。“这个文件对居民个人的住房消费影响不大，反而会更有利，因为买的都是现房了。至于会不会影响房地产投资，不太好说。”顾说。

　　可能央行也注意到了这个问题，所以它在121号文件中提出，“贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目”，希望通过发展满足中低收入家庭需要的住宅来减缓其他房地产投资下降的趋势。

　　但是，任志强从另一层面指出，央行此次信贷政策的调整中一个重点是面向中低收入家庭，而歧视富裕家庭和歧视商业投资，或者说重点为穷人服务而排斥富人。“这种做法既不符合商业银行建立的基本宗旨，也不符合银行的经营需要”，它“对中国经济的影响，将绝不是单纯一个房地产行业的信贷政策调整的影响”。