[转帖]房子：老问题不用新药方

地平线

英国《金融时报》中文网专栏作家 陈大阳

“两会”开过以后，对于每年都提出来的关于房子的老问题，并没有开出什么新药方，慷慨激昂了一通之后各自摇摇头走散。

中国社会调查所的一项公众问卷调查结果显示，人们最关注的“两会”话题是住房和物业，关注度达75．3%。民意是：“因为有炒楼者、有购房需求的消费者、有地产商和中介商的哄抬等等因素，造成了房价的上涨，上涨过分了。”群众的眼睛是雪亮雪亮的，房价的病灶看得挺清楚，就等着专家开药方。

懂得很多经济学的经济学家、政协委员萧灼基是这样说的：市民买不起房有两个原因，“一是收入低，二是房价高”，所以提高工资水平特别是提高工薪阶层、低收入人群的工资水平，才能解决“买房难”的问题。这种“经济学观点”浅显直白得几乎等于零。也许给买不起“夏利”的人涨工资让他去买“宾利”是一个解决方案，但现在需要的是让应该买而买不起“夏利”的人买得起又买得着“夏利”的解决方案。

还是地产商、政协委员彭磷基的提案基本靠谱，建议“加大廉租房建设力度，用廉租房取代经济适用房”。虽然带点情绪，但也算是切中多年来解而不决的老问题的要害，那就是：要解决一般市民的住房问题，经济适用房和廉租房干什么去了？！

我在《穷人区·富人区》一文中提到的政策常识是：中国城市以“三条路线”解决城镇人群的住房问题：一、高收入人群去买商品房；二、中低收入人群去买由政府补贴的经济适用房；三、经济困难人群去租由政府提供的廉租房。第一条“路线”是市场行为；第二条“路线”是有政府补贴的半市场行为，是住房保障的辅助系统；第三条“路线”则是政府行为，是属于社会保障体系的住房保障系统。这常识是我多年以前从政府部门那儿听到的，可是这几年已经明显地退流行了。

这几年来的实际情况是：第一条“路线”红红火火，没招谁也没惹谁，却被第二条“路线” “窜线”窜了进来。经济适用房多年来由于“懒惰”而一直没有建立起有效的保障中低收入人群的“购买资格体系”，蜕变成了谁都可以买的商品房，是商品房市场中的“倾销品”，政府补贴的好处并没有被中低收入人群所享，流入投资者手中。这种“懒惰”的不作为具有经济学上的意义：当为“穷人”而进行的补贴和投资能“窜线”到市场中获得利润和业绩时，为“穷人”的原则就不那么重要了。

至于第三条“路线”廉租房则可怜得乏善可陈，严重“掉线”，“您所呼叫的号码不在服务区”。这种“懒惰”的不作为同样具有经济学上的意义：当为“纯穷人”而进行的补贴和投资不能“窜线”到市场中获得利润和业绩时，那么这种补贴和投资就根本不重要了。

所以，解决老问题根本用不着新药方，用每年开会都高喊的“加强经济适用房、廉租房建设”的老办法就行，关键是改掉“懒惰”的老毛病。但是否真的想改掉“懒惰”的老毛病，目前尚无足够的理由乐观，因为这也有经济学意义上的问题：房价还在涨，利润和业绩还在赚，真的到了不好好搞经济适用房、廉租房建设就不行的地步了吗？果真如此，也只能是慷慨激昂了一通之后各自摇摇头走散。

地平线

 

FT中文网专栏作家陈大阳

最近，关于“穷人区”与“富人区”的话题，网上搏客正在大战，成为地产界的一大话语热点。

争论是由肯定中国城市存在“富人区”而引起的，继而扩展为是否应该有“富人区”、“富人区”应该与“穷人区”隔离还是混合等等的争吵，其间充斥着对同一词语的不同理解和运用、习惯性的道德评判以及对话语权的偏好，最后异化为一场百家争鸣的地产话语派对。但这场极容易被归类为“PK秀”的话语派对，触及中国城市中的社会问题和地产市场的结构问题。

“穷人”、“富人”之于地产，正与多少年前“姓资姓社”之于经济特区相同，并不是一个地产本身能够承载的话题，就像一个粮商不能解决饥谨，一个学者不能解决文盲问题一样。

按照现在似乎有意无意忽视的政策导向，中国城市以“三条路线”解决城镇人群的住房问题：一、高收入人群去买商品房；二、中低收入人群去买由政府补贴的经济适用房；三、经济困难人群去租由政府提供的廉租房。第一条“路线”指向地产市场，这是个“富人”的世界，这个世界信奉“金钱面前人人平等”的市场规则，其间的“穷”、“富”只是钱多钱少的问题。第二、三条“路线”则指向属于社会保障体系的住房保障系统，解决真正的“穷人”的居住问题，这是一种兼顾公平的制度安排。但问题是在多年来通行的关于业绩、政绩的价值取向中，社会保障体系的投资和建设并不是件很出风头的事，费力不讨好，于是对不少官员来说，有摆宴的兴趣，而无施粥的愿望。

因此，与“第一条路线”的兴旺相比，“第二、三条路线”就显得乏善可陈。住房保障体系的种种制度缺失把作为真正“穷人”的中低收入人群浑然不觉地推向了“富人”市场中去解决房子问题，于是便产生了不该由地产市场负责的“房价过高”问题，自然也就出现了“贫富不均”，由此引发公众的道德评判。这本质上不是市场的缺失，而是一种制度的缺失，责任的缺失。

即使我们假设解决“穷人”住房问题的社会保障体系已经十分完备，城市中也仍然会出现“穷人区”与“富人区”的现象，这是城市生态的普遍问题，再完美的城市规划和地产开发计划也无法完全预见和避免，这用不着去看罗马古城或庞贝遗址，也用不着去看纽约或巴黎，再豪华再现代的城市也有所谓的“高尚区”和“贫民区”。“高尚区”和“富人区”是地产开发一厢情愿的情结，

几乎每个“高档楼盘”都在力图打造“富人区”，这属于市场结构问题，最终由市场消费力来调节，比如：有些楼盘由于区位和品质的欠缺就是成不了“富人区”，而有些当年的“富人区”也由于“富人”们迁往更新的“富人区”而沦为普通社区甚至“穷人区”。这种带有生态意味的“穷人区”与“富人区”现象并不可怕——如果城市规划和城市营造不像住房保障体系那样出现制度缺失的话。再退一步，雅各布的《大城市的生与死》已经述说了其中的种种有为和无奈。