深圳房地产涨跌预警！

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第二十七期思考者主题沙龙（http://www.okhaha.com）“房地产涨跌背后的本质探讨”(http://www.okhaha.com/bbs/ShowPost.asp?id=111)于12月3日举办。 　　沙龙从深圳楼市的近期飚升谈起，剖析缘由、预测走势，并评估其对社会的积极因素和消极因素。观点涉及极广，从房地产到物流、产业结构、政治、和谐社会、生活环境、生态、经济走势、国家及地区发展、甚至战争等等。 　　沙龙观点认为：深圳房产在近阶段会走升，甚至出现阶段性飚升。市场是在炒作中，泡沫本身就存在，并且越吹越大。从长远看，损失的不但是广大消费者的利益，而且对社会和谐发展起极大的阻碍作用。 　　在市场经济建设初期，房地产对经济发展是有积极作用的，它拉动了国家基础设施建设和城市化改造。但当发展到一定阶段为时，其消极因素日渐明显。这是以消耗资源为代价的行业，它侵占公共资源为代价，在争夺利益的驱使下，对环境的破坏大于它的创造，并愈演愈烈。深圳的移山填湖可见一斑。它的经济行为是让大部分人给少数富人夫人买单，是在消耗大多数人的财富，它让购房按揭者为基本住的需求整体生活质量下降，这群白领正是社会的支持力量，他们因购房而加重心理及经济压力，在工作中求稳妥，失去应有的创新及拓展精神。房地产的非正常规律性暴涨，俨然使其成为阻碍社会和谐发展的毒瘤！ 　　当大部分消费者超经济能力贷款购房而成为社会“负翁”时，就已经表明房地产是泡沫。更当为资产保值而投资房产的中产阶级们发现，房产增值是人炒作的骗局，亏钱伤感情时，房地产崩盘就开始了，他将一跌再跌，最终亏的是发展商本身。房地产“火热的夏天”已经到了，但“冬天”却不远了！ 　　对资源的不爱惜，必将导致报复，不管是社会经济方面，还是自然环境方面；经济将会由此出现大面积的衰减，日本、香港的发展就是例证。自然环境的报复更是疯狂。地产垃圾造成不合理格局，地球的消极调整将是可怕的，瘟疫、战争就是手段。城市的禽流感、艾滋病就是其中。土地资源将是革命的引发点，当人们发现失去土地控制权是，战争就开始了。 关于楼市走高的原因分析： 　一、从整个城市化建设的角度，说明中国在相当一段时期内，房产依然是热门。 　　1、每年两千万的农民工涌入城市，城市安居的压力。 　　2、生育的高峰期，对买房安定的需求。 　　3、中国城市化建设的热潮、趋势 　　4、房地产是中国的龙头产业，他在一定程度上代表了中国经济的增长势头，外界对中国经济增长的认可，对房产发展也会认可。 　二、从房地产商的角度，大部分发展商承受不住走低的趋势 　　1、房地产批地越来越难，拿地成本也越来越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺资源，没理由不炒一把，卖个好价钱。 　　2、深圳的好地已经不多了，好多地都要填湖移山，开发成本增大。 　　3、地产行业并不是高利润行业，只是没个项目盈利的绝对额度很大而已，并且是负债经营，即自己的投资额不大，基本上是依助银行贷款。在利润不高成本日益增高的情况下，跌价会使肯定发展商承受不起。 　　4、实际上银行并不会为难发展商，毕竟是大客户，他如果不好过，银行亏得更大。调息与调首付起不到削弱作用。 　三、从客户的角度，深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面。 　　1、深圳1200万人口，200多万常住户口，大多数是外来人口，其中可能购房的潜在客户有600万之众。客户面和需求量都是巨大的。 　　2、深圳比邻香港，香港来深圳置业是一个趋势，香港人看好深圳的发展，根据香港的房产发展，深圳的房子肯定会越来越贵，所以不但可以安居，还可以作为投资保值。有这种意向的香港人有100万之众。 　　3、近期股市不景气，深圳的中产阶级，除了吃住不愁，手里还有些闲钱，存银行利息又低，企图购房保值。 　　4、投资市场的不景气，造成“热钱”瞄准了房地产，上海的炒房者已经看准机会，在深圳将房价炒起来了！ 　四、从市场的角度，深圳市场市场在现阶段，很容易被炒热。 　　1、国家宏观调控实际上对这个市场起了反作用，甚至在深圳有帮助炒作之嫌。 　　2、深圳房产市场的信息极度不对称，成交信息不公开，促使消费者交易盲目。 　　3、“热钱”让楼市变得紧俏，排队抢房的情景已经造成。 　　4、很多企业变相批地，如物流企业，借市政府辅助物流之际，批地名建物流，实做房产。 　　5、消费是感性的，市场在同一时期对庞大的消费群宣传房子紧俏，房价不涨，不抢才怪。 房地产发展对环境的负面影响 　　1、关系批地，导致土地的不合理使用，甚至破坏性使用。 　　2、大批的水泥森林，破坏工作和生活格局。 　　3、侵占公共环境，变成少数人应用的小区环境。让大多数人的生活空间缩小，大部分未享受小区房的居民忍受建筑噪音，而居住环境越来越恶劣。（尤其是大批的农民工） 房地产发展对社会的负面影响 　　1、大批的“负翁”生活及心态压力增大，工作趋于保守，这正是社会的中坚力量。 　　2、当社会的中产阶级庞大时，社会的和谐稳定就会提高。但房产热正在削减中国中产阶级的产生。 　　3、促使了贫富差距拉大，增长了社会心态的不合理因素。从而导致城市治安混乱，社会风气变坏，社会不稳定因素增强。 为社会和谐发展对房地产的建议 　　1、推广经济型用房，为大众服务。 　　2、设计环保型用房，向北美制造环保用房学习。 　　3、将产权缩小年份，如70年改为30年，交易价格降低。 　　4、产业结构中，多投资技术、制造的提升中国自身核心能力的产业，削减消耗资源性产业的投资。