[转帖]忌讳狮子大开口 购房还价讲究“对症下药”

布典

　　文前提要：市场仍然处于观望期，买卖双方实力相当，购房有机会还价。不过专家建议还价时一定要讲究技巧，做足功课，要还得有理有据，而并非像买衣服那般随便。只有这样，才有可能买到物超所值的房子。

　　买二手房一定要学会讨价还价。专家介绍说，购买二手房与购买新房有所不同，购买新房时，购房者面对的是开发商，房价由开发商说了算，但购买二手房则不同，房价的决定权在卖家手上，买卖双方有多次见面机会，因此应该抓住时机进行还价。与此同时，自去年10月份开始执行"第二套房贷政策"以来，二手房交易处于相对较为平稳阶段，这为购房还价创造了条件。当然，为了提高还价的成功率，应该讲究技巧。为此本刊采访了几位市场人士，希望通过他们的实际经验，来为购房者提供有益的参考。

　　还价忌讳狮子大开口

　　近日，记者接到一条令人眼热心跳的短信，短信大意为：位于上海徐家汇商圈的知名楼盘东方曼哈顿，有人愿意急降80万元转让一套二手房。据了解，这套住宅面积约170平方米，在第18层位置，通常情况下，这样的房源市场报价在35000元/平方米左右，而这套住宅的报价不到31000元/平方米。

　　缘何会有人愿意大幅降价转让手中的物业？业内人士分析指出，主要是由于受到房贷新政策的影响，二手房市场进入一轮新的观望时期，交易活跃程度大幅减弱，而一些手中资金链相对较为紧张的业主可能会考虑快速出手，以便缓解资金压力。

　　北京"链家地产"地产市场研发中心有关人士表示，在市场处于观望时期，买家与卖家讨价还价的可能性大大增加，而在这个阶段卖家也会更在意买家的意见。上海美联物业浦东世贸板块区域经理周海龙也表示，近期买家还价的成功概率大大增加。

　　买房还价并非买衣服，千万不要狮子大开口。业内人士提醒说，虽然目前有不少卖家已有耐心听取买家的意见，并有可能接受买家的还价请求，但是并非能够接受狮子大开口式的还价。

　　业内人士指出，还价也应随行就市。虽然房价已经经历了数年的上涨行情，而现价与此前的价格相比也已有巨大的区别。但以前的价格并不能作为还价的参考标准。因此专家建议，买家在还价时一定要根据当前的市场行情来进行，这样成功的可能性才会增加。

　　还价也要"对症下药"

　　如何还价呢？专家表示要"对症下药"。其实要做到"对症下药"，买家首先要做的就是区分哪些人容易还价，而哪些人不容易还价。周海龙表示，一般情况下，老工房的卖家难以还价，因为他们是考虑换房出售房子的，对于这样的卖家来说，他们心中原本是希望卖出高价来减轻换房负担，这种情形也可以推而广之，即换房者不易还价。还有就是"急抛房"不能还价，因为"急抛房"挂牌价往往低于市场水平，可遇不可求，遇到这样的机会最好是马上抓住，如果还要讨价还价，等于是白白让机会溜走。

　　除了上述两种人之外，其余的情形都能够与之进行还价。当然，还价也有技巧可言。专家表示，所谓"对症下药"，也就是要根据实际情况来进行还价，而并非盲目为之。

　　做到"对症下药"的第一个方面是如何对人。专家表示，买家一定要通过各种渠道打听卖家的基本情况，以及卖家卖房的原因所在。这方面的信息可以通过房产经纪人获悉，或者通过卖家的朋友以及熟人来进行了解，但是后一种渠道的难度较大。只有了解卖家的一些基本信息之后，方能制定相应的还价策略。如果卖家心态较好且不缺钱，则还价成功的可能性较小，而如果卖家有资金去向（如有意投资股市，或者经营方面缺钱等），则可以大胆还价。

　　其次是做足功课。这需要买家对自己关注的楼盘要非常了解，如近期房价走势如何？价格波动情况怎样？同一个板块内，相同品质楼盘的报价是多少？同一个小区内，品质相近的房源报价是多少？楼上、楼下房源报价又是多少？……只有这样，买家才能了解卖家的报价是否合理？还有多大降价空间？专家提醒说，楼盘品质越好，其价格下调的可能性越小；而对于一些投资者比较集中的楼盘，其议价的可能性则相对较大。

　　如何挤干房价的水分

　　还价其实就是要挤干房价中的水分，剔除房价中的不合理部分，使得购房成本下降。那么，房价中的水分从何而来呢？下面将结合具体情形来做详细分析。

　　精装修房水分多  记者发现，虽然目前市场上有不少二手房房源号称精装修房，但是其装修程度远不能跟精装修画划上等号，装修部分使用时间已经超过三、五年，很多地方依然损毁破旧，其所谓精装修是过去时。因此对于此类房源，买家在还价之前先了解其与精装修房的差距到底有多大，然后根据报价虚高部分确定还价额度。

　　地段价值被夸大  地段价值被夸大，也会造成房价中含有水分。如有些楼盘虽然号称地铁房，而且的确也靠近地铁线，但并非靠近地铁站，其地段价值自然会大打折扣，但如果与真正意义上的地铁房同等价位的话，肯定是不值了。买家碰到这样的二手房，不妨找到品质相似的地铁房源进行比较，如果两者报价相当，那么，"伪地铁房"的报价显然偏高，可以大胆还价。地段价值被夸大的情形还会出现在"学区房"（指靠近名校附近的楼盘）等房源上。

　　房源缺陷应明察  房屋的缺陷也会造成房价水分，如有些房子屋顶有些渗漏，或者房型设计有些问题等，或者阳台窗户并不密封等，这都需要买家仔细进行检查，因为卖家在报价时是会故意忽略这些因素的。如果买家发现这些问题之后，可能根据其维修成本来确定还价额度。如阳台密封性能不佳，那么可以直接提出，维修阳台的费用应该从房价中让出来，一般情况下卖家是会做出让步的。

　　慎对景观价值  景观价值取决于公众的普遍接受程度，如上海市中心浦江两岸、苏州河两岸的景观为公众所接受，因此其价值较高。景观能够让物业价值得以放大，但是过分强调景观的价值，则会使得物业的价值被人为拔高。因此业内人士表示，对于景观房一定要当心，如果景观价值并不高，则可以放心还价。
　　房源房龄不能忽略  众多周知，中国的住宅土地使用年限只有70年，虽然目前我们尚无从得知土地使用年限到期之后如何续交土地使用费用，但是不可否认的是，该费用是必须要缴纳的。因此买家在考察二手房时，千万不能忽略房龄因素。对于房龄较长的房源，则应该适当考虑房龄因素，以此为理由要求卖家降价。

　　还价要有耐心  业内人士提醒说，还价不能咬定"一口价"，这很容易让自己陷入被动境地而失去回旋余地。专家建议，买家先试探性地提出自己的还价请求，然后根据卖家反馈回来的信息逐步调整，直到双方都能接受。在这个过程中，要讲究的就是耐心，如果失去耐心，则可能会失去还价的机会。

　　楼市情报

　　佘山高尔夫主题商城开工

　　佘山主题商业广场"佘山星派"日前开工建设，这是我国最大的以高尔夫为主题的商业地产项目。预计2009年上半年全部竣工，下半年商家入驻陆续开业，从而为2010年上海世博会增添一道融商业、旅游、体育为一体的风景线。该广场位于佘山镇老街中心，占地面积4万平方米，规划总面积66446平方米，其中地上建筑面积54600平方米，地下建筑面积11846平方米，初期投资人民币5亿元。据开发商上海鎏元置业有限公司负责人介绍，现今上海尚无一处以高尔夫为主题的商业地产项目，而佘山桃源路2号地块周边集聚了10个高尔夫球场，据当地政府测算，到2010年，预计佘山地区旅游人数可达700万～1000万人次/年，日平均2～3万人次。到时，佘山地区将汇聚大批高收入、高消费人群以及大量的旅游人群，因此，开发商才将佘山桃源路2号地块项目定位于中国目前最大的高尔夫主题商城。