中国楼市将步美国后尘？

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一家地产中介机构关闭了数百家门店，另一家地产中介机构的所有者潜逃；地产开发商取消了融资计划，债务利差大幅扩大；房价大幅下挫——这些听上去像是最近美国房地产市场中发生的事情。

然而，这些事发生在过去3个月的中国，中国一些城市的房地产市场已显示出真正承压的迹象。

中国许多大型上市地产开发商的股价已从去年的高位跌逾50%，原因是投资者担心一些开发商可能被迫宣布破产。

在经历数年的快速投资后，中国房地产开发商遭遇了两方面的压力：政府努力放慢经济增长速度以及全球信贷紧缩。当局已采取不同寻常的强有力措施来限制信贷增长，并承诺推出严厉的新政，以减少开发商手中持有的未开发土地数量。

一些拟议中的股票上市计划不得不暂时搁置，但最令人担忧的信号来自于债券市场。法国巴黎银行(BNP Paribas)的数据显示，自去年10月以来，雅居乐地产(China Agile Property)和绿城中国(Greentown China)两家公司的信用违约互换（CDS，允许投资者为防范违约风险而进行保险）利差已扩大两倍多，至1000个基点以上，这显示出投资者高度的不确定性。

一定程度上受上述措施的影响，自去年11月份以来，中国南部两大城市——深圳和广州——的房地产交易额大幅下挫，房价也出现跳水。

地产中介机构已感受到了痛苦。总部位于深圳的创辉关闭了旗下1800家门店中的半数以上。创辉曾是中国规模最大的地产中介之一。“我们正尽力筹集资金，”该公司总部租售企划部经理张敏表示，“我们已关闭了很多门店，并退回了租房押金。”

去年11月，另一家总部位于深圳的地产中介机构中天置业也关闭了其多数门店，因有报道称，该公司首席执行官已潜逃。分析人士表示，中国南方房地产市场受到的打击最为沉重，这不让人觉得意外。一定程度上由于其毗邻香港，深圳的投机买房数量远远高于除上海之外的其它地区。

另外，中国北方的购房者喜欢用现金支付，而在南方，按揭购房现象则远为普遍，这使得（南方）市场更容易受到贷款限制和经济增长放缓的影响。

瑞银(UBS)驻香港地产业分析师Eric Wong表示：“在南方地区业务比较大的开发商面临更大的风险。”

问题是，这些情况是否会造成一系列贷款违约现象。多数观察人士认为这不太可能。首先，尽管深圳等个别城市出现了不可持续的房价飙升，但经济学家辩称，全国房地产市场相对稳定，实际上，房价也变得更可以承受。

经纪公司里昂证券(CLSA)驻上海的安迪•罗斯曼(Andy Rothman)表示，去年，中国70个城市的平均房价上涨近8%，而城市居民实际收入则增长了12%。他表示：“如果房地产市场存在问题的话，它们可能是非常局部性的。”

迅速的城市化进程和日益壮大的中产阶层，将继续维系住宅需求。此外，中国房地产市场的杠杆比率远低于美国，银行向按揭购房者要求的首付比例很高。

瑞银的Eric Wong表示：“即便中国人在房地产市场见顶时购房，他们也能够逆来顺受。”

他补充称：“中国的情况与美国不同。如果房地产市场确实下跌，那也将是长期上行趋势中的一次调整。”

许多面临财务压力的房地产企业拥有其它选择。尽管那些在中国内地上市的企业配股需要得到监管机构的批准，但如果需要，在香港上市的公司则能够迅速以较大的折让安排配售。同时，市场中有许多最近几年筹集到资金的私人股本公司，它们正在物色可供投资的中国项目。

短期信贷问题可能还会推动中国房地产行业更多的收购，该行业目前仍由大量规模相对较小的公司所主宰。

“该行业下一阶段的主题是整合，而非破产，”巴黎银行驻香港信贷分析师Mark Lo表示，“大公司将从那些存在流动性问题的公司手中收购项目，或者与其组建合资公司。”