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狗日的房价----兼谈可能的经济危机 首先，笔者申明，取这个标题， 纯粹为吸引眼球。笔者是个逻辑型的思考者，很少出现情绪化，但面对房价，笔者不得不充满了激情。即使如此，本文的立论，还是以逻辑为中心的。 为什么提到房价，我不得不充满了情绪？很简单，老婆在房价问题很受伤、很受气，于是，这些伤与气，统统转嫁到我的头上。我还没练到心静如水、包容万物的境界，难免一声叹息：“什么世道啊！”然后，被理性占领，思考一下：为什么我们买不起房子？再深入一步，为什么我们勤劳而不致富？ 房子离不开社会，首先，我们看看身处一个什么样的社会。 有人认为，房地产之所以持续火爆，与计划经济时代对人居住需求的压抑有关。正因为这种需求（尤其是富人对舒适住房的需求）被压抑了若干年，一旦政策许可，能量释放出来，立即造成了蓬勃的市场需求和火爆的行业成长。 当然，市场形势一片大好，难免就会有人混水摸鱼，人为制造紧张局面，他们扬言：房价将会永恒的上涨。他们的理由是：中国城市化进程加快，太多的人要进入城市买房；中国人“先有恒产再有恒业”的居家归宿情节；二十多年的独生子女政策，产生了一对小夫妇买房，六个人（甚至是十四个人为房子买单，算一算吧，小两口的父母，加上他们父母的父母）来承担房价；最重要也关键的是，土地是稀缺的不可再生资源，土地将会永恒地增值。 于是，中外的投机者联合起来，他们一起抬高了房价，玩起一个滚雪球式的击鼓传花游戏，直到把最后一棒的人压死，这样，游戏结束了。这是个危险的游戏，也称“博傻”，一般人认为，只要自己不是最傻的那一个，就可以安全撤退，而且，越是临近最后一棒，投机收益越大（当然最后一棒例外）。 当年，鲁讯先生说，中外杀人者昂起头来，全然不知自己脸上的血污。现在，世道变了，脸上的血污成为每个人的装饰，甚至是骄傲。 如果我们是理性的人，我们分析一下，房价是否会永恒上涨呢？其二，房价运动趋势怎么，在涨在什么时候就停止甚至下跃，在什么情况下甚至暴跃，一如当初的暴涨？ 我们来分析一下房价上涨的动力，以及动力背后的反作用力。我们知道，事物的运动都基于能量推动，能量不外乎一阴一阳，在阴阳交错中，房价，有如其他任何有形或无形产品，价格产生变化。 推动房价上涨的动力有： 一、城市化过程中的土地增值。更多的农民想到城市生活，更多的小城市人想到大城市生活。精英们追求与自己身份匹配的居住环境，山里人则渴望感受城市气氛。但另一方面，城市化的确在加快，为什么小城市房价长得慢而大城市长得快呢？有人说是马太效应，但对于三十年的深圳，马太效应还有效吗？有人说是政策，对了，如果大城市在周边建设小型的卫星城，房价还会疯长吗？当然，这取决城市化的政策，取决于城乡统筹发展的具体思路。 二、居家心态及人口红利。早在2004年，沿海就是地方出现“民工荒”，虽然媒体有夸大之处，但至少反映一个事实：即使卑贱如农民工，也开始为自己工作和生存环境“用脚投票”。当然，这个事件跟人口数量没有关系，因为目前中国人口绝对数量还在增加，要到2015年左右，才产生“刘易斯拐点”，也就是说，人口红利，还有十年以上潜在收益。从“安居乐业”这个民族心态讲，中国人的确有居家置业的民族情结，但他们宁以“房奴”为代价换取一个栖身之所吗？独生子女政策让小夫妇可以获得强大的血缘关系上的资金支持，但是不是他们有了钱就可以不理性呢？土地诚然是稀缺的，土地当然会增值，但有个前提：土地增值有条件，那就是社会的经济实力。 三、资产保值、投资或投机。“追涨杀跃”是基本的人性，人性无所谓美好或丑陋，只存在“利天下”还是“利个人”的区别。在房价上涨之时，购买旺盛，社会繁荣，大家共利；但房价下跌了怎么办？最好的办法是大家都不出售。但是，总有人需要变现，而且，国外的炒家是不会把自己吊死在中国这棵歪脖子树上的。他们可能更热自己的祖国或家乡，或者，他们最热爱的是钱。 我们知道，房价有三个基本构成：一是土地价值，一般而言，随地方经济增长而增值；二是建筑安装成本，取决于钢材、混凝土和人工三大要素，当然，大城市的建安成本往往高于小城市，但随着经济成长、新材料和新技术运用，还是建筑企业的成本管理进步，这一块的成本变动不会有大的波动；三是政府的各项税金及开发商的运营成本，这是弹性最大的一块。如果政府将税收政策进行调整，房价会受到影响。如果开发商采用了高品质的规划设计、在商业配套、小区环境、户型、建安材料、绿化等方面采用高端的方案，这样的房价肯定汪低，当然，这样的房子，也绝是市场化的，不承担解决普通老百姓居住问题的义务。 因此，理解房价问题，要从两方面思考：一是市场化操作，按市场需求，无论你开发商为房子定价多高，只要市场接受，你可以修每平米一个亿的房子的，只要你敢修，有人敢买，无论最终你上天堂还是下地狱，政府不应该插手，当然，可以为企业提供一些决策建议和服务，但不应该行政干预；另一方面，要圆大多数人，包括中低收入的普通劳动人民的住房梦（主要指大型城市中失去机关事业单位或国有企业身份，在前些年的房改中没有资格分到福利房的人），靠市场的力量是不够（尤其是以大多数急功近利的开发商组成的市场），更多需要政府的力量，需要政府靠出低价格的土地，用招投标的方法，控制材料价格和企业利润、合理征税，为社会提供中低价格（或者叫老百姓买得起的）住房。 但是，令人万分沮丧的事实是，政府牵头为社会所提供的中低价格住房太少了，据很多城市统计，经济适用房的开发面积，不超过整个房地产开发的十分之一。难道有意向购买经济适用房的人群只仅整个房地市需求的十分之一吗？这真是个荒唐的事实。 更令人欲哭无泪的另一个事实，我们看看开发商为普通大众做了什么，如果说政府力量有限，管不了那么多，那么，市场有一只“看不见的手”，这只手会在一定程度上为普通大众服务吗？ 事实是，这只手不仅不会为普通大众服务，反而，这只手在坚决而残忍地，剥夺大众的利益。 我为什么这样说呢？请看以下的事实及推理： 第一，开发商是逐利的，他们追求利润最大化。为普通大众提供赚钱不多的房子，这不适合商业的基本的逻辑。 第二，开发商不仅喜欢卖房子，更喜欢炒房子，因为后者更符合利益最大化原则。开发商如何炒房子呢？首先要联合政府。如果政府魄力大的，把整个城市“炒”起来，当然，时髦的语言，叫“经营城市”。次一点的，把一个区域炒起来，比如，“XX市的浦东”，整个区域的开发商都沾光。联合政府，还算合理合法，因为政府也希望城市发展，也需要钱投入到公共事业。但是，开发商还是很多花招，却是不愿让政府知道的。比如，“捂盘”，这是个很形象的词，就象一个卖西瓜的小贩，抱着自己的西瓜，嚷着说“请大家不要抢购，一个一个排好队来买”，其实，周围排队的，都是“媒子”。政府对开发商的一些炒作行为，制订了不少政策，但可惜很难落实，“鬼子太狡猾了”，这里不多表。 第三，开发商最喜欢投机客，他们组成狼狈为奸的利益共同体。所谓投机客，就是看准了，过把瘾就走人，与嫖客有些类似，不同之处在于，前者过了瘾而赚了钱，后者则是过了瘾花了钱。在我认识的同学、朋友中，不少人拥有四套、五套以上的房子。当然，我们是和谐和社会，我希望我的朋友们都有发财，但是，我有更多的朋友如我一样一直买不起房，在租来的房子里受老婆的脸色（老婆的脸色反映中国的居家心态，何错之有？错的是我等无能，挣不到钱啊）。其实政府有很多方法可以医治投机行为，正如政府有很多手段处理嫖客一样，比如，对同一身份证名下拥有的多套房子征重税，房子越多，税越重；又比如，对同一身体证名下转让出手的多套房子，收交易手续费，交易越多，收费越得。办法其实有很多，但政府考虑到社会的和谐（其实是让有钱人拥有更多的和谐），因此，投机客与嫖客一样，在事实上受到很好的保护，难道社会一片繁荣昌盛了。 让我们这样举例：开发商是皮条客，是中介；嫖客就是投机者；职业妓女是谁呢？说出来怕遭黑打，可能是地方ZF吧，因为他们通过土地来钱最多也最快。但是，嫖客们对职业妓女已经推动了兴趣，他们把目光瞄向了广大的良家妇女，这些人是谁？广大的人民啊。 投机客分两类，国内和国外的。国外的叫鬼子，投机经验丰富，比如索罗斯之类，他们可以让一个国家倒退十年（尽管印尼总统那句话有为自己推托责任之嫌，但国际炒家的破坏力是巨大的）。这正如国外的嫖客，侮辱的不仅是中国的身子，还是国家的人格和尊严（想一想，当初日本的买春团在珠海的行为曝光之外，中国民间激发了多大的愤怒）。 而国内的投机者，分两种情况，专业的业余的。专业，与国外投机者本质一样，可以说，这些人是人民的敌人。业余的，则是受内在贪瞋痴的引诱，看不得别人发财，自己心慌慌盲目跟风那类人，这类人，如果毛主席在世，他会说，给他们一个改正的机会吧，接受再教育吧。 说实在的，看到别人投机发财，我自己心也痒痒的，为钱所困啊！ 言归正传。商人是永远不会嫌自己赚的钱少的。很快，一个以商人、土地管理机构、银行和投机客为核心利益圈子形成了。一时间，御用学者文人在鼓吹，开发商在鼓吹，银行在鼓吹，部分政府官员也在鼓吹，消费者永远是沉默的羔羊，岂有不被牵着鼻子走的道理？ 放眼社会财富成长的历程，会发现每一次的造富运动，无不与社会被压抑、积累了多年而一朝释放的消费需求有关。中国社会在五十多岁前经历重大变革，传统的私有制消失了，有钱人失去了了土地、失去了厂长、失去了钞票，失去了房子、失去了姨太太、基本上失去了一切。最近二十年来，私有制又开始成熟，有钱人逐渐获得了一切，包括房子、工厂、钞票和姨太太。当然有些有合法，有些是灰色的。 让我们再一次感谢上苍，把我们放在了这样一个充满压抑的社会。因为哪里有压抑，哪里就会有释放，正如哪里有压迫，哪里也会有反抗。 一个充满压抑的社会，创造了经济奇迹，很难想象，这些奇迹产生于“中国特色市场经济”这块土壤上。这样的社会，走向会是如何呢？我想到改革开放之的“君子兰事件”，想到了最近暴跌的普洱茶市场（这些是投机行为，受损的只限投机者），还想起了四百年的荷兰郁金香事件、英国的南海股份公司事件（这些则是社会灾难，整个社会为投机行为买单），也许我想得过远了，但是我起到九十年代初的日本，一股隐忧袭来：整个九十年代，是日本“失去的十年”，正如一九二九年股市大跌后美国经济萧条的三十年代，我们中国，会不会面临这样的危险？ 今年三月之后，主要食品价格开始加速上涨，其中猪肉跑得最快的冲锋队员。兰州甚至限制牛肉面的价格。股市在六月之后，已经跌去三分之二的成交量，但指数不倒，有如早年看到的爱国片的英雄，身中数枪，全身血都流尽了，还屹立不倒。同样道理，房市火爆的中国，造成了多少亿万富翁，但他们是社会的和谐因素吗？ 现在是七月初，如果在九月，中国经济还没有有效的政策调控，房价还是高，股指还是这么坚挺，基本物价还是保持上涨，我只能悲观地预言：中国的经济危机，真的来了。 在山雨欲来之前，请政府好好关注银行。因为，无论是开发商，还是投机客，我们判断他们是否在恶意炒作的重要的标准，就是看他们从银行套了多少资金来炒作。如果全部自己的资金炒作，这是市场行为，不应该多管，但是，拿银行的钱炒，这是与人民为敌，因为，银行的钱是老百姓的存款，这是银行对人民的负债，没有人有权利用人民的钱去投机。这是一个小老百姓最无力也是最真诚的呼声。 在危机真正来临之时，以前喝稀饭的，还是喝稀饭，他们活着；以前吃鱼刺的，要喝稀饭了，他们也活着，但更加痛苦。甚至，如果出现社会冲突，人们很难做出决定：是选择喝稀饭，还是选择流血？ 有些时候，象我这样的穷书呆子，真想把这一把酸臭的骨头，投入到为人民而战争的烈火中。真的，我不期待那一天，但我决不害怕那一天。 之行于2007年7月19日
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