黄光裕家族奇谋地产 黄俊钦500亿将成内地新贵

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　　7月9日，ST金泰( 5.06,0.24,4.98%)(600385)以一则公告宣布了一场华丽演出的开始。

　　从此以后，主角黄俊钦(黄光裕的哥哥)恐怕很难继续保持他在地产界的低调。ST金泰的公告称，公司将向黄俊钦实际控制的公司和另外八个特定投资者发行80亿股A股，发行价格确定为3.18元(人民币，下同)。其中，黄控制的新恒基控股集团和北京新恒基房地产集团有限公司将以价值合计约为221亿元(未经审计)的资产认购约70亿股非公开发行股份。

　　按照目前A股市场对地产股的追捧程度，如果这笔交易顺利完成，十年前几乎是白手起家专注经营房地产的黄俊钦，账面资产将有望达到500亿元，一跃而成内地地产新贵。

　　亿万富豪资本跳跃之旅

　　黄俊钦为新恒基控股集团的创始人，此次新恒基拟置入上市公司的资产，囊括了黄俊钦及其关联人名下几乎全部的资产。

　　已出售予其弟弟黄光裕的北京鹏润大厦也名列其中，另外还包括酒店项目。累计占地面积61.66万平方米，建筑面积283.34万平方米。新恒基地产项目每平方米占地的平均作价高达35841元，按建筑面积算也达到每平方米7799元。从公开资料上看，新恒基的项目主要集中在北京、沈阳以及广州。就如同黄俊钦的办公室秘书所说的：“新恒基整体上市，只是把黄总的不动产转变成相对流动的资产而已。”在房地产泡沫越吹越大的今天，将高估值的不动产置换为流动证券，再在证券市场形成二次溢价，再次提升其价值，这是一个“精致”的操作。

　　按照公告的信息，ST金泰非公开发行后总股本约81.48亿股，涉及的资产总价值约为246.65亿元，以净资产计算甚至超过目前深万科的净资产156.57亿元。而黄俊钦也借此完成了资本跳跃。

　　公告显示注入资产后，金泰2007年可实现净利润约8.28 亿元，每股收益约0.10 元。有证券人士表示，如果以沪深两市地产行业的平均估值水平计算，金泰的股价可能会跳高到近10元。而黄俊钦持有新恒基近八成股权，保守估计黄的个人资产将达到四五百亿元。这个身价已经可以排在内地地产行业的前五名。

　　除了个人资产大幅增值外，如此次计划获批，还能使黄俊钦未来一段时间内的地产开发等业务获得25亿元的现金支持。一方面借壳上市，一方面融入资金，黄氏的财技果然了得。

　　新恒基的资本舞步

　　在新恒基发展历程上我们可以看到内地房地产业资本翻滚的轨迹。1993年黄氏兄弟正式分家，弟弟黄光裕侧重国美发展，哥哥黄俊钦则专心于房地产项目。开发初期，黄氏充分利用资本杠杆，以小博大，短时间内资本就已增长至150亿元。

　　北京静安中心是此次的注资的重要项目，业内人士估计其作价起码达到25亿～35亿元。其发展过程可充分展示黄俊钦资本运作的手段。

　　1995年，黄俊钦与静安控股(项目原所有人)接触，作价1800余万美元，将静安控股100%股权购入。当时黄俊钦并没有付款，承诺先进场施工，自找建设资金。在静安中心大厦建成后，黄俊钦以相应楼宇面积折抵股价款，届时再办理静安控股的股权过户。

　　1997年，黄俊钦以静安公司名义向北京中行贷款，总计折合人民币2亿余元。随后两年黄俊钦依靠北京中行筹集了足够的开发资金。1999年下半年，静安中心落成，名义上黄俊钦当时尚不是静安中心的所有人，但静安的租售所得全部纳入其账下。直至2005年末，黄俊钦才向原股东支付1500万美元，将静安控股股权过户至自己名下。如此一来，通过娴熟的财技以及各种关系，黄俊钦几乎不花一分钱就将35亿元的北京静安中心纳入怀中。

　　业内人士表示，虽然黄俊钦资本手段娴熟，但新恒基在房地产业发展一直较为神秘，甚少通过拍卖市场购地，项目主要集中在北京、沈阳两地，多数都通过并购或协议出让取得，项目数量也并不多，2003年正式拍卖进入广州楼市才引起业界关注。

　　此次注资的项目占地在62万平方米左右，与雅居乐、碧桂园上市前的土地储备相比相差甚远，前者是1150万平方米，后者更达到1900万平方米。虽然新恒基的物业大多坐落在城市中心内，多数为高端写字楼或酒店。但证券人士还是认为其221亿元的估值偏高。

　　“如果新恒基那几个项目都可以作价221亿元，那碧桂园怎么也能过万亿元吧。”一位广东的开发商如此调侃道。

　　迟来的资本神话
　　ST金泰是一家很有意思的企业，黄俊钦从收购之初就打算利用其实现借壳上市之路。但事与愿违，这条借壳之路整整走了五年。

　　山东金泰是主要从事医药制造业的企业，2001年上市不到半年就走到了退市边缘。新恒基看上它也是因为该公司曾经开发房地产业务，山东金泰2001年年报显示，当年其房地产利润贡献率也达到了25.71%。新恒基原本的计划是借此打入山东房地产市场，并获得良好的壳资源，一举两得。

　　但新恒基入主后才发觉房地产业务已被剥离出上市公司。2003年4月，山东金泰又抖出巨亏年报，山东金泰大量资产已无法收回，应收账款亏空500万元，另外还有近两亿元的债务。

　　此后金泰就开始了一系列的债务官司。“大股东一直不敢置入资产，怕再像以前一样债务没有理清，莫名其妙就成为被告，资产被凭空出现的债权人瓜分一空。”新恒基的内部人士表示。2006年下半年，金泰公告了一系列涉及债务的重大诉讼事项，当时就有人推测ST金泰正欲开始其破题之旅。

　　虽然借壳被迫延迟近五年，但对黄俊钦来说却可能是意外之喜。广州万隆证券分析师认为， 2003年北京的房价只是现在的六成，以当时新恒基的物业计算估价也顶多百亿元左右。经过一轮房地产高潮，新恒基项目翻滚到221亿元，为黄俊钦在资本市场长袖而舞赚足了本钱。

　　新恒基物业的迅速增值，也见证了房地产行业的火箭速度。随着楼市高温不退，证券市场热力逼人，这两年上市房企的市值得到膨胀式发展。以万科为例，2006年底其市值达到675亿元，同比上涨了321%，股价除权后全年上涨263%。进入2007年的短短半年间，万科总市值更是突破1200亿元，而同期陆家嘴( 23.92,0.00,0.00%)、中华企业( 24.70,1.54,6.65%)等房地产企业的市值增幅也分别达到120.9%和175.7%。去年完成资产重组的中宝股份( 12.99,0.00,0.00%)与泛海建设( 40.48,0.80,2.02%)，总市值分别大幅增长15.75倍和16.7倍。

　　对于黄俊钦而言，现在最大的变数在证监会。定向增发注入资产虽然在眼下的证券市场毫不稀奇，但是并不是每个公司的方案都能被证监会发审委通过。“10%的方案会被否定，而且有愈发严格的趋势。”一位接近证监会发审委的业内人士对记者说。按照惯例，证监会将在三个月左右的时间内对ST金泰的增发方案进行最后裁决。这个百日煎熬过去之后，真正的演出才刚刚开始。

　　中国经营报记者：龙飞