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央行调整房贷政策:取消期房按揭贷款?
针对目前房地产开发过程中开发商自有资金比例过低的问题，有消息说，央行近期可能再次对原来的房贷政策进行调整，调整重点集中在是否取消期房按揭贷款上。对此，记者采访了部分专家，他们认为，调整政策一旦出台，房产开发市场将发生重大变化。
鉴于我国局部地区出现房地产开发过热、银行面临金融风险的现象，
中国人民银行于2001年6月26日发布了《关于规范住房金融业务的通知》，规定商业银行发放住房开发贷款时,企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”。
但随后不久，央行在对商业银行2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务检查时发现，在发放的1468亿元房地产贷款中，违规金额达到了365.5亿元，其中房地产开发贷款违规占到了很大比例，一种情况是对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款；还有一种情况是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。在浙江杭州，1999年至2002年4年间，房地产开发企业的自筹资金占比分别为：13.33%、11.61%、15.40%和18.30%。这意味着开发商在开发项目时，自有资金尚不到二成，其他绝大部分依靠的是银行贷款和预售回款。由于预售回款大都来自期房贷款，开发商还是将或有风险集中转嫁到了银行身上。
对此，央行有可能再次调整房贷政策，并将调整重点放到了“取消期房按揭”上，这意味着银行口袋将再次对开发商收拢。专家认为，此举将对房地产开发市场产生重大影响，主要体现在三个方面。
抬高市场进入门槛产业集中度将提高
房地产开发商必须“四证”?指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证?齐全才能向商业银行申请房地产开发贷款，这意味着企业买地不能使用银行贷款，现在如果又取消期房按揭贷款，将变相抬高地产开发商进场的门槛。
目前房产部门对期房销售的要求是，多层住宅主体结构封顶，高层建筑完成2／3。上海市社会科学院房地产研究中心主任张鸿铭教授告诉记者，如果取消期房按揭，那么多层住宅将延长8个月，而高层住宅将延长一年销售，这样对开发商自有资金的要求更高。一些资金实力较差的开发商将面临很大的挑战，而对于财力雄厚的开发商则是减少竞争压力的好机会，行业将重新洗牌。
同时，房地产业集中度将得以提高。我国房地产市场产业集中度普遍偏低，就上海为例，尽管上海房地产企业100强的门槛在不断提高，但占有的市场份额不过48%，其中前十名占有的的市场份额才不过10%，而香港房地产市场，排名前十位的企业占有了80%的市场份额。产业集中度偏低，一个重要原因是房地产市场进入门槛偏低。一旦取消期房贷款，能促使市场加速向大企业集中，产业集中度将大幅提高。
市场短期供不应求房价将受影响
上海市社会科学院房地产研究中心顾建发副教授认为，如果取消期房贷款，就意味着一些中小开发商关门，由于我国房地产市场需求较大，这将会造成短期市场出现供不应求、房价大起大落的的局面。事实上，市场表现也已经印证了这一点。自从传出央行调整政策的消息后，一些地区出现了排队买房的现象，房价也被乘机抬高，预计这种局面将维持一段时间。
就长期而言，取消期房贷款，则意味着预售资金将推迟变成开发商的开发资金，这部分开发资金和利息成本将由开发商自己承担。一家房地产公司的老总告诉记者，这部分的利息成本占到了项目开发资金的5%到10%，开发商最终会把这部分成本摊到房价上，房价将会受到一定影响。
融资渠道更加多元
如果取消期房贷款，这必然使得一部分房地产商将目光投向资本市场，可以预计，借壳上市、房地产投资基金、房地产证券化将成为一种新的融资渠道。
继北京科技园置业、金融街房地产公司等一批企业成功买壳上市后，目前房地产业涌起了上市热潮。央行调整房贷政策后，这种热潮再次升温，据悉，已有数家房地产公司在紧锣密鼓地筹办上市。
此外，一种新的金融工具——房地产投资基金也将受到开发商青睐。据专家介绍，房地产投资基金的优势在于其对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权；房地产投资基金作为投资者，对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用，增强其运行的透明度，有利于促进房地产业健康发展。在我国，房地产投资基金的萌芽已经出现。前一阶段，上海成功发放的房地产信托基金引起了房地产业的极大兴趣。不久前，由深圳万科等12家企业共同发起组建的中城房网投资管理有限公司正在着手与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。
同时，房地产证券化也将加快走向前台。购房者可以通过购买有价证券，对房地产实现保值，中小投资者也可按自己的意愿换房，更多地得到实惠。另外，证券让资产的持有者更加分散，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展大为有利。（来源：湖北住宅与房地产信息网）
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央行封顶后按揭政策降低购房风险是关键
中国人民银行近来公布的“封顶后才能售房并办理按揭”的政策引起许多买房人的关注。不少买房人由此推断：以前还没住上房就提前付了购房款和利息，那么房子盖好后再做按揭贷款，这段时间可以利用这部分钱，进行其他方式的投资，比刚挖坑的期房相比，投入少就可以收房使用或投资，买房人是不是省钱了？
降低购房风险是关键
从贷款买房者的角度看，以前房子没盖好就先得交着月供款和利息，一方面觉得资金被白白占用了一段时间，另一方面觉得没见着房子的影儿就先交钱，心理没着没落的，比较担忧。业内人士认为，封顶后才能做按揭的政策，使买房人可以利用这部分钱，进行其他方式的投资，也许这段时间的投资还能获益。这样说来，新政策的确帮买房人省钱了。
深圳发展银行有关人士认为，“封顶后才能售房并办理按揭”的政策，主要是为了防止开发商用预售房款先期套现后挪作他用，造成资金断裂，工程进度受影响，甚至形成楼盘烂尾；对买房人来说，资金的安全性得不到保证，而到期收不到房，还得接着付月供，这便形成了不可预知的购房风险。所以，新政策限制了开发商，同时较好地避免了贷款人资金的安全隐患，为买房人戴上“资金安全帽”。
支付的利息是一样的
对于部分买房者存在的封顶后按揭，贷款利息是否省了的问题，记者采访了一些金融界人士，普遍的观点是，不管采取哪种还款方式，早付款与晚付款需要支付的利息总体上说是一样的。
深圳发展银行北京分行个贷中心副经理姚立宝对记者说，影响贷款利息的因素主要有四个：本金、贷款期限、利率和还款方式。事实上，贷款时间早或者晚，利息多少与其中的本金、贷款期限、还款方式因素并无直接关系。而社会整体利率水平的走势也很难预测是升是降。所以不能简单地认为封顶前后的利息确切地说是多了还是少了。也就是说，在剔除社会整体利率水平等其他因素外，利息多少并不直接由早付还是晚付贷款引起。
封顶后按揭不一定省钱
置业专家舒可心认为，如果在价格不变的情况下，封顶后做按揭付款确实是避免了先期的资金占用，用做其他方面的投资并获得收益。但如果发展商在封顶以后把价格提高了，那么对于买房人来说，就不存在省不省钱的问题了。因为成了现房，开发商往往有理由提高房价，封顶销售要解决的根本问题不是买房人省不省钱，而是让买房人降低买房风险。有可能买房人因为这个政府规定反而增加了购房成本，即发展商可能在封顶后涨价。
政府出台这样的规定，主要目的是防止买受人承担资金风险，造成社会问题发生，因降低风险可能(几乎是肯定的)而产生的成本可能是发展商承担，也可能是买房人承担，这一点买房人要十分清楚。
北京晨报 文/ |
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