[原创]房地产企业融资与资产证券化

sqrita

中国的房地产行业已经非常明显的有泡沫。需求没有问题，土地供给也不会有问题，照此这个行业发展30年不会有问题。问题出在运营模式，土地价格和资金运作上。国家调控至少需要5-10年，才会看得见效果，房地产业涉及的行业太多，需要利益的均衡和博弈。
10年之后，将会发生房地产企业的并购和购并风潮。同时，房地产企业的融资模式将有待创新。仅仅依靠国家掌控和调控厉害的银行是远远不够的。任何一次调控都足以导致发展中的企业的资金链断裂，甚至破产。
一直在研究房地产企业的融资模式，对资产证券化越来越感兴趣。这个国外70年代的产物，在国内还只是初步探索阶段，尝试的企业成功几率不是很理想。
我将把自己的研究心得记录于此，希望与大家一起探讨。

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中国工商银行(ICBC)行长杨凯生表示，未来五年内，中国四大上市银行可能面临总计至少4800亿元人民币（合700亿美元）的资本缺口。以市值计，工行是全球最大的银行。

过去一个月里，中国这些最大型银行全都宣布了筹集新资本以充实自身资产负债表的计划。去年，中国出现了前所未有的信贷狂潮。

但各大银行计划筹资的总额，仍远低于杨凯生对未来五年资本缺口的估算。

杨凯生昨日在一份中国报纸上撰文写道，考虑到这一巨大的资本缺口，若仅靠向资本市场融资来解决这一问题，其难度显然是存在的。

杨凯生表示，他提出的这4800亿元人民币缺口还仅仅是测算了贷款增长所带来的资本占用因素，“如果进一步考虑市场风险和操作风险的因素，其资本占用还将进一步增加”。

他写道：“若再加上资本定义日渐趋严的因素，银行资本缺口将更为显著。”

杨凯生表示，他的估算是基于当前11.5%的资本充足率要求、今后五年年均12%的净利润增幅和年均15%的贷款增幅。

作为政府主导的应对金融危机努力的一部分，中国各银行去年总计发放了9.6万亿元人民币新增贷款，是前年新增贷款总额的两倍多。

杨凯生写道，允许银行通过资产证券化将贷款转让给投资者，是解决资本缺口问题的一个有效方式。

标准普尔(Standard & Poor's)分析师廖强表示：“工行多年来一直在推广证券化和资产支持证券(ABS)产品。尽管这类产品在中国仍处在萌芽阶段，但中国政府未来很可能会对它们进行进一步的推广。”

中国政府对允许银行进行贷款证券化一直持非常审慎的态度，过去启动的几个试点项目在全球金融危机期间被暂停。

在四大上市银行中，工行、交通银行(Bank of Communications)和中国银行(Bank of China)已宣布了在香港和上海发售可转债及股票的计划，而中国建设银行(China Construction Bank)也已表示，打算通过类似渠道筹集新资本。

惠誉评级(Fitch Ratings)驻北京分析师朱夏莲(Charlene Chu)表示：“目前的环境很适合筹资。而且，如果这些银行希望维持自身的进一步增长，它们也确实需要筹集新资本。”