[转帖]2008年住房价格阴跌不止？

土土人

2008年住房价格阴跌不止？

　　“2008年不会再重复2007年的故事！”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在接受采访中先后三次重复了这个判断。

　　现在，已经没有人怀疑2007年对于房地产业来说就是个奇迹，这同样也意味着建立在2007年奇迹基础上的“大跃进”式的发展计划和产业格局预测将被推翻。剩下的问题仅仅是谁能生存下去和格局如何调整。

　　尽管形势仍不明朗，2008年刚刚过去的两个月初步展示了两个基本特点：在整体交易量萎缩的情势下，大型房地产上市公司尽全力保持了销售规模的稳定，占有了更高的市场份额；与此同时，不顾通货膨胀指数的高涨，住房价格阴跌不止，房地产开发企业的利润空间不断缩减。

　　迫不得已的集中化

　　想方设法为民营房地产企业解困的聂梅生近来发现，越来越多的企业希望以股权来融资。“资金困难的企业确实很多”，聂梅生告诉记者，商会目前是起到沟通和搭桥的作用，主要还是靠企业之间协商。一位大型房地产企业老总告诉聂梅生，上门来寻求股权合作的企业太多了，一天能有20个。根据各种情况分析，聂梅生曾预测，2008年是房地产企业的兼并年。她判断，甚至会有一些企业完全退出房地产市场。

　　与兼并含义接近的另两个词汇是“市场份额”和“集中化”。今年年初以来，房地产市场似乎展现出集中化程度加强的状况。不过，这种加强的依据却不是所谓的“强者恒强”的道理，而可能是“矬子里面拔将军”。

　　不知道万科(000002)或者富力地产(2777.HK)应该高兴还是悲伤。在2008年的头两个月里，万科宣布连续两个月销售额保持了同比高幅度增长。新年开始采取措施降价促销的万科宣称，1月份实现销售面积23万平方米,销售金额18.5亿元,分别同比增长11.65%、11.72%,2月份这两个数据则分别同比增长51.94%、70.65%。虽然，这些数据与去年的成绩环比呈现剧量下跌，但值得庆幸的是，在整体市场交易惨淡的情况下，此成绩尚算很好。这种喜忧掺半的心情从证券分析师给予的评语中可见一斑，“万科1、2月的销售形势明显好于市场整体形势。”

　　“这就是非常有趣之处，整体交易量下跌，大型上市公司的市场份额反而在提高。”虎杰投资顾问公司首席分析师张寅指出，包括上市公司在内的开发商日子都不好过，但是相比较于那些卖不动房子的开发商来说，万科等企业的市场份额可能还在大幅度提升。“简单地说，万科销售形势是不如2007年，但是别人更惨。”

　　与万科情况相近的还有富力地产。富力今年1月份合同销售金额达到10.8亿元人民币，同比上升23%。在营销策略上，富力亦采取了与万科类似的方式，降价促销。与此相同的企业还有招商地产、泛海建设等。张寅预测，尽管缺乏完全统计，今年头两个月，在4个一线城市中，前15名房地产企业的市场占有率大幅度提高，甚至可能是翻番增长。“我们似乎已经可以看见垄断的端倪了。”张寅说。聂梅生则不认同垄断的可能性，她认为，集中化是相对的，最多是在住房产品的某个层面实现局部垄断。

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就在不久前，SOHO中国董事长潘石屹还批评万科降价的做法是为了清理门户。不过，必须承认，万科的做法是有代价的。能够牺牲的只能是利润。

　　尽管声称不挣超过20%的利润，但万科2006年的毛利率已经超过了28%，2007年中报显示利润超过了33%。预计2007年年报只能更高，因为2007年房价的高潮期正在当年的后半段。但在2008年，这一美妙情况可能一去不复返。在1、2月份，万科降价的同时，中国的CPI指数高居不下。这意味着，房地产企业成本增高，售价却在降低，利润空间正在迅速缩减。聂梅生说：“地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬成本都在上升，开发商还能通过房价转嫁出去吗？我看很难。”

　　资金困境的源头

　　除了消费信心不足，造成目前无论大小开发商均紧张不已的原因看起来只有一个，那就是资金问题。聂梅生曾经询问过一家大型开发企业，“你们2007年挣那么多还不够你们平衡2008年的信贷困难吗？”聂梅生得到的回答是，“不少资金其实并没有落袋为安。”

　　2007年的高

       房价确实为大部分房地产企业带来了丰厚的利润。但房地产企业扩张的规模也在加速。在整个2007年，房地产界常常听到的是多个“千亿计划”、“500亿计划”。大型房地产企业拼命圈钱，然后再去竞价圈地，投入于扩大再生产。“那些拼命囤地的，很多人在后悔，早知道少拿些地，这些土地的高成本和开发投入将造成今年的资金困难。”聂梅生说，“他们在2007年的判断是有失误的。”

确实为大部分房地产企业带来了丰厚的利润。但房地产企业扩张的规模也在加速。在整个2007年，房地产界常常听到的是多个“千亿计划”、“500亿计划”。大型房地产企业拼命圈钱，然后再去竞价圈地，投入于扩大再生产。“那些拼命囤地的，很多人在后悔，早知道少拿些地，这些土地的高成本和开发投入将造成今年的资金困难。”聂梅生说，“他们在2007年的判断是有失误的。”

　　现在看来，一切似乎是银行信贷紧缩造成的。但其实这样的判断并不准确。个人房贷和场外资金两个来源问题更为严重。仲量联行投资部中国区董事高士斌指出，2003年以来，央行一系列紧缩银根政策相继出台，使得房地产开发商所获取的直接银行开发贷款的比例下降到不足20%，自有资金约占30%，其余主要依靠预售收入和施工企业的垫付。如此分析，开发商对银行开发贷款依赖程度已降低很多。开发贷对房地产企业的影响不足以造成目前的局面。

　　3月10日，路透社一篇报道指出，境外部分基金正在撤离中国。多名基金经理表示，对冲基金目前已经停止投资亚洲地产业。同时，花旗银行也对中国房地产的海外融资困境作了鲜明判断。一位了解龙湖地产的人士透露，正准备近期在香港上市的龙湖已经通知协助上市的机构，无论如何也要保证龙湖上市成功。颇有不惜一切代价的决心。这可能是中国房地产界第一次如此深切地感受到中国地产界身处全球化浪潮之中。

　　在世界各大金融和房产中介机构中，持比较乐观态度的是仲量联行，但由于时间问题，仲量联行亚太区总部尚未来得及就此问题详细回复记者。

　　事实上，由于中国政府近一段时间限制外资进入地产领域的措施，即便是外资在华企业也很难获得充分的资金。一位外资地产企业高层管理人员告诉记者，形势在2007年就开始糟糕起来，海外母公司资金援助通道已经被切断，“现在只能靠自己了”。

　　张寅也指出，房地产企业场外资金的另一个来源是国有企业。不过，随着2007年政府禁止指定名单外的央企投资房地产，这个通道也被堵死了。

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经济发展不明朗，有可能衰退

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房子呀房子？》难